湖南常宁金域豪庭项目制胜之道88P

常宁金域豪庭工程制胜之道衡阳中企速问题的提出问题1、本工程在常宁的地位？问题2、本工程的商业定位怎么解决？问题3、本工程塔楼功能仅为公寓与住宅吗？问题4、本工程的价值提升点在那里？问题5、本工程的赢利模式是什么？问题6、开展商/工程品牌形象是什么？问题7、高价位的支撑在那里？问题8、本工程客户群在那里？问题9、怎样引爆市场？问题10、怎样多、快、好、省地销售？在谈工程之前，我们先说常宁……第一章话说常宁透过数字看常宁NO.1常宁经济扫描耒阳很强143亿2021年全市GDP，同比增长14.5%.综合实力位于中国中部县域经济根本竞争力百强县市第87位。矿业经济总量占全市工业总产值70％以上，矿业经济成为市域工业的支柱产业。30万人口湖南省市区人口超30万的10大县级强市之一耒阳很强17.6%2021年第一产业所占比重44.5%2021年第二产业所占比重37.9%2021年第三产业所占比重常宁已经实现了由传统产业向多元产业的华美转型。产业多元化必定刺激城市化的飞速开展，城市化进度提速。开始注重并提升效劳资源，升级城市形象。耒阳很强97.4亿元2021年，常宁金融机构一般性存款余额。分析常宁超强的经济实力、居民丰富的银行储蓄、快速的城市化进程，必定导致常宁对生活居住的环境与质量进一步提出更高要求。常宁作为一个县级市，对高品质的城市生活，是向往的。因此，“舒适的居家环境+精致的城市生活〞将是本工程规划与营销理念的有力突破口。常宁不缺房子，缺好房子NO.2常宁楼市扫描特点一：工程规模普遍偏小，开发商多为外乡企业特点二：多层建筑去化速度远远大于高层建筑原因：就消费者而言：多层的公摊较小，且多层的销售价格相对较低。消费者对高层停电停水充满担忧。就开发商而言：多层的开发速度快，本钱低，有利于快速回笼资金。多层有利于快速建立工程品质、品牌形象，为后期铺垫。分析特点三：中小户型去化速度快，大户型去化速度慢原因：就消费者而言：中小户型总价相对较低，承担压力不大。常宁多为2口甚至3口之家，更注重实用与功能性。就开发商而言：大户型更多为中小户型的放大版，功能设计不合理。特点四：现房接受程度大，期房接受程度小原因：目前常宁的开发商，其品牌树立还缺乏以让消费者放心购置其期房产品。期房产品的风险大，消费者更相信眼见为实的产品。特点五：屡次置业与首次置业者的购置比例相当特点六：产品创新缺失，没有创新性产品引导市场分析：常宁目前的开发商不注重产品创新，认为户型只是简单的居家之用而已。开发商认为品质只是外立面、景观做好就可以了，户型产品创新不重要。常宁土地供给紧张，且楼盘开发规模小，开发商只想尽量利用土地资源来抢占建筑面积，使其建筑面积最大化，不注重户型创新。总结近年在常宁房地产高速开展下，随着外来开发商和营销筹划公司的进入，楼盘开发的品质越来越高，楼盘的营销推广力度逐渐加大，开发和营销都逐渐走向成熟。在市场竞争环境逐渐成熟下，已有像凤凰城、水岸名城类的高档社区通过高品质的开发和强有力的营销推广，在市场上树立了良好的口碑效应，同时也创造了一定的销售利润.纵观常宁楼市竞争环境，本工程要想突围而出，一方面要通过创新型产品的打造建立自身品牌；另一方面在营销推广方式中要在创新的根底上加大力度，通过营销活动为工程进行对外宣传，树立口碑，扩大客户面。第二章解读工程价值1、城市中心区核心价值——中央区价值一N中心商圈稀缺的区域位置无法逃避的成功选择与城市互动分析：本工程地块位于常宁城市中心区，全峰路与青阳路交汇西北角，周边遍布常宁主要有酒店、银行，为城市核心商圈的中央位置，具有极高的商业价值。N本工程紧邻城市主干道，交通条件优越，交通通达性良好。工程周边商家云集，银行、政府、学校、医院、餐饮等各种生活配套齐备。2、成熟度—完善的交通、配套价值3、高层身份价值工程建筑限高：100米工程是中心区内的高层地标建筑社会价值：高层价值体系深圳的地王大厦北京的国贸大厦上海的金贸大厦香港中环的TWOIFC纽约第五大道的洛克菲勒马来西亚的双子座大厦……无一不成为这个城市的精神图腾，蕴涵了区域的社会价值；经济价值：稀缺的城市中心土地价值商务价值现代经典的建筑价值转化为开发商的经济价值高层价值体系企业附加价值：高层的社会价值区域性的地标高度商务价值便捷、高效、现代转化入驻企业的形象附加价值4、商业价值工程位于城市核心商圈区，商圈内商业配套成熟，气氛浓厚。工程价值的重新审视——四大支撑元素商业价值便捷的交通完善的配套设施城市中心区位本工程的价值高层价值工程具备成为中高端物业的支撑条件.二、工程SWOT分析优势：位于城市中心区域，市政配套非常成熟；毗邻区内交通主干道，交通便利；区域大量的流动人口工程提供消费支持；地块形状周正，利于工程规划；地块两面临主干道，临街商业面积长。核心优势：区域优势、配套劣势：周边环境过于嘈杂，不利于居住；高层建筑本钱对价格的挤压高层使用率降低占地面积2900平米，整体体量偏小。核心劣势：高层本钱压力威胁点：区域内同类型物业对未来客户有一定分流；市场客户目前对商务型物业接受度不高；核心威胁点：市场同类物业的竞争SWOT分析结论:本工程总体优势大于劣势，特色鲜明。如何在剧烈的市场竞争中扬长避短、因势利导，建立工程鲜明的市场个性化形象与特征，成为本工程成败的关键！基于对工程所在区域和工程的思考，我们认为可以将该工程打造成区域顶级商业综合体，提升工程价值的同时，成为该区域标志性工程。那么这个工程应该是：——城市人文精神、经济实力等社会条件有足够的支撑力支撑地标，城市的特征能从地标中得到表达。具体表现为建筑风格、形态等方面。——和市场上其他物业有鲜明的区别，区位、配套、物业等不可复制，具备做地标的先天条件。“有高度的〞“不可复制的〞“尊贵的〞观点——建筑高度、形象高、品质高、销售值/经营价值高、规划的物业类别高、客群消费力高。具备地标的吸引魅力，激发一个城市的消费热情和向往。第三章解读工程定位大型百货、特色餐饮、电影院在采访调查人群中接受程度最高，其次为足浴、电玩等业态。常宁市购房者普遍购房需求在80—110㎡之间，目前常宁小户型产品稀缺，故市场需求量也比较大。常宁市写字楼购房者普遍需求在110—140㎡之间，比住房需求面积略大，60—80平米写字楼客户也比较倾向。二、工程开展战略选择——市场同类型物业竞争剧烈，如何突围而出领导者—垄断价格—产品有不可重复性—强调产品的特色和价值追随者补缺者—目标明确，挖掘客户—瞄准市场缝隙—创新产品和需求点挑战者—改变游戏规那么—强调新的评估标准行业老大非行业老大，中大规模市场次/非主流市场敏锐的时机主义者√在工程定位上，主要以领导者的角度来确定开展方向，在中高档盘密集的强势竞争环境下，建立游戏规那么，充分挖掘区域价值，树立起鲜明的产品的领先性，增加工程的竞争力。定位的前提因素

1、商业物业形式和定位业态的可持续经营

2、商业与住宅局部不冲突并表现共荣趋向

3、商业开发资金的快速回收、变现能力强的布局形式，获取最大销售利润

4、高品质的最具特色的商业业态怎样打造规划设计目标根据因地制宜原那么。充分考虑本案独特的地理位置、地块特征与周围环境，最大限度地展现楼盘所在地段的社会资源及人文价值，创造适宜商务人居的高档精品工程。1、地块价值的实现二、工程定位思考2、工程核心价值塑造工程所需解决核心难题4、多种物业类型，合理分配解决3、商业定位与营销模式的建议本工程开发普通住宅，工程利润不高，所以不建议规划住宅。工程产品开发方向一普通住宅？优点：城市中心区位置，销售速度快，迅速回笼资金；缺点：难以实现利润最大化；本工程适应性判断：地块规模小,容积率较高，住宅均好性不高，但是工程位置优越，市场追捧度比较高。1、地块价值的实现开发酒店，本钱过高，建议不做考虑。工程产品开发方向二酒店或产权式酒店？优点：酒店销售单价高，品牌形象好，提升工程品质；缺点：对硬件设施有较高要求，土地增值税按实征收的情况下销售存在难度，返租将给开发商带来巨大压力，难以实现收益最大化；本工程适应性判断：高端酒店物业对配套及规模有较高要求，本工程规模较小，不具备打造高档酒店的优势资源。工程开发小户型与商务公寓具备较强竞争力工程产品开发方向三小户型和商务公寓？开发写字楼具备很大市场风险，建议少量规划写字楼工程产品开发方向四专业写字楼？优点：销售单价高，有助于树立企业品牌；可丰富工程的产品线，提升工程档次。缺点：销售速度慢，周期长；本工程适应性判断：从区域市场来看，专业写字楼的需求不多，且对工程停车等硬件配置较高。裙楼开发商业，实现工程价值最大化工程产品开发方向五商业？优点：销售单价高；缺点：对位置、人流、交通要求高；本工程适应性判断：紧邻城市中心区对本案商业价值有较大提升，临街商铺与群楼商业的经营和销售情况均佳。综合分析：住宅、高端酒店、专业写字楼不适合本工程的开展。通过对工程地块自身价值分析，我们认为：开展小户型公寓、局部写字楼,以及裙楼的商业能够最大限度的发挥地块价值。工程物业类型界定塔楼的物业组合形式考虑依据：◆100米的楼高，约30层、4万平方米的建筑量，按现有市场供需情况，做任何一种单一物业类型，市场均难以承受；◆同一物业类型，不同客户有不同需求面积，必须合理设计不同产品面积区间；◆不同楼层物业价格不同，对应不同的客户承受能力，应在不同楼层有针对性设计相应产品类型；三、工程规划组合建议54.6M53.28M17.2M31.7M53.5M地块方正，规模不大，做多栋塔楼难度较大，建议将功能相近的商务公寓与写字楼融合一起，一方面：满足商务办公市场需求另一方面：降低开发、运营本钱，快速回笼资金。平面规划方式建议小户型商务公寓写字楼建筑薄体板式布局，昭示面最大化。商业裙楼写字楼作为提升工程价值的产品，小局部规划，形成比照，提升商务公寓价值，同时躲避了大量写字楼预期存在的销售压力；高层局部为宜商宜住的公寓物业，最大化利用了视野感等产品优势，并转化为价值兑现；形成良好的内部循环链，商务办公、居住、商业三种功能业态形成有机联动，最大化利用了自身资源配置；工程整体形象完整。产品组合优势塔楼的产品组合建议商业裙楼商务公寓〔偏商务功能〕，宜住宜商，价值较高。转换层，共享空中花园平面布局示意以70-120平方米作为根本单位设计，并可自由组合，灵活分割；相对常规以50-60平方米为根本单位设计，可减少柱网，提高使用率及档次形象。写字楼产品设计：以40-80平方米作为根本单位设计。办公型商务公寓产品设计：物业设计创新，提高物业使用率，演绎商务新空间，提高物业价值。顶层360度城市了望台城市精英俱乐部五、增值举措：多项增值综合效劳打造较佳物业形象明亮的电梯厅和走道，通透自然，绿色、生态、休闲。景观标志的“绿波〞、转换层屋顶花园等，处处绿意盎然，空气清新。拥有商务配套会所、商务会所、健康会所，配套完善。标准层平面图空中花园明厅、明廊、通透〔通风采光上创新〕情趣、灵动生态措施：空中花园细部雕琢增值举措：观光电梯时尚商务，上下之间感受无敌景观IC卡智能设置，仅为少数用户私享，彰显尊贵生态措施：空中花园巧妙分布设置原那么：四层一个系列，设置空中花园、半空中花园〔中空〕、步出式花园，最大程度保证每层享受生态空间。剖面示意图各平面示意图纯白建筑，北欧风情，简约时尚，区别于硬朗深沉的商务形象。北京建外soho建议一：北欧风格·纯白外立面华盛顿“纯白楼〞深圳TCL办公楼四、产品设计建议：建筑风格外立面建议建议二：后现代主义风格，色彩材质与周边建筑协调建议商业裙楼采用干挂石材为主以节省本钱；塔楼采用局部玻璃幕墙、少量干挂石材以提升档次形象。个性化外立面建议立面采用个性化造型，独特而具昭示性常宁的心脏商业新极点真正的央区物业最明显的昭示区最为国际的区域最集中的金融带最集中的商业带最高端的商务群六、商业裙楼开