商品房销售面积管理办法

商品房销售面积管理办法一、总则（一）目的为了加强商品房销售面积的管理，规范商品房销售行为，保障交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规，结合房地产市场实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于在中华人民共和国境内新建商品房的销售活动。（三）基本原则1.合法合规原则商品房销售面积的确定、测量、计算等活动必须严格遵守国家法律法规和行业标准，确保销售行为合法有效。2.准确公正原则销售面积的测量和计算应当准确无误，遵循公正、公平的原则，不得损害任何一方的利益。3.信息透明原则房地产开发企业应当如实向购房者提供商品房销售面积的相关信息，保证信息的真实性、完整性和透明度。二、销售面积的定义与计算（一）定义商品房销售面积是指购房者所购买的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。（二）套内建筑面积计算1.套内使用面积套内使用面积为套内卧室、起居室、过道、厨房、卫生间、贮藏间、壁柜等空间面积的总和。套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。不包括在结构面积之内的套内烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。内墙面装饰厚度计入使用面积。2.套内墙体面积套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体所占的面积，墙体分为共用墙及非共用墙两种。商品房套内墙体面积的计算方法为：共用墙包括各套之间的分隔封墙，套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）；共用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。3.阳台建筑面积原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建设筑面积；凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积。（三）公用建筑面积计算1.公用建筑面积由以下两部分组成电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。2.不应计入公用建筑面积的范围作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积；售房单位自营、自用的房屋；为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。3.公用建筑面积计算方法整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积÷套内建筑面积之和。各套（单元）的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。分摊的公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数。三、销售面积的测量（一）测量机构资质要求商品房销售面积的测量应当由具有相应资质的房地产测绘机构进行。房地产测绘机构应当具备国家规定的测绘资质条件，并按照资质等级承担相应的测绘业务。（二）测量程序1.委托申请房地产开发企业应当在商品房预售前，向当地房地产测绘机构提出测量委托申请，并提交相关资料，包括建设工程规划许可证、建筑设计图纸等。2.现场勘查测绘机构接到委托后，应当安排专业技术人员对施工现场进行勘查，核实房屋的实际建造情况，包括房屋的层数、结构、布局等，确保测量数据的准确性。3.测量作业测绘人员按照国家规定的测量规范和标准，对房屋的套内建筑面积和公用建筑面积进行测量。测量过程中应当使用符合精度要求的测量仪器和工具，并做好测量记录。4.数据计算与审核测量完成后，测绘机构应当对测量数据进行计算和审核，确保计算结果准确无误。审核过程中应当对测量方法、数据来源、计算过程等进行全面检查，发现问题及时纠正。5.出具测绘报告测绘机构在完成测量数据的计算和审核后，应当出具商品房面积测绘报告。测绘报告应当包括房屋的基本信息、测量依据、测量方法、套内建筑面积和公用建筑面积的计算结果等内容，并加盖测绘机构公章和注册测绘师印章。（三）测量误差处理1.允许误差范围商品房销售面积的测量误差应当在国家规定的允许范围内。一般情况下，套内建筑面积的测量误差绝对值不得超过3%，公用建筑面积分摊的计算误差不得超过±0.06m²。2.误差处理方式当测量误差在允许范围内时，以测绘机构出具的测绘报告为准，作为商品房销售面积的结算依据。当测量误差超过允许范围时，房地产开发企业应当与购房者协商解决。协商不成的，可以按照以下方式处理：误差绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由购房者补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归购房者。因公用建筑面积分摊计算误差超过±0.06m²部分的房价款由房地产开发企业承担或由购房者按比例分摊。四、销售面积的公示与告知（一）公示要求1.房地产开发企业应当在售楼处显著位置公示商品房销售面积的相关信息，包括测绘机构的名称、资质等级，测绘报告的编号、出具日期，以及每套房屋的套内建筑面积、公用建筑面积分摊情况等。2.公示内容应当清晰、准确、完整，便于购房者查阅。公示期限自商品房销售之日起至交付使用之日止。（二）告知义务1.房地产开发企业在与购房者签订商品房买卖合同前，应当向购房者详细告知商品房销售面积的计算方法、测量依据、测绘机构等信息，并出示测绘报告。2.告知内容应当以书面形式记录，并由购房者签字确认。房地产开发企业应当将告知内容作为商品房买卖合同的附件，与合同一并保存。五、销售面积的变更与处理（一）变更情形1.经规划部门批准的设计变更导致商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等发生变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知购房者。2.因设计变更导致商品房面积发生变化的，房地产开发企业应当按照本办法的规定重新进行测量，并根据测量结果调整商品房销售面积。（二）处理方式1.购房者在接到通知后有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。购房者在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。2.房地产开发企业未在规定时限内通知购房者的，购房者有权退房。购房者退房的，房地产开发企业应当在购房者提出退房之日起30日内将购房者已付房价款退还给购房者，并支付已付房价款利息。3.购房者不退房的，应当与房地产开发企业另行签订补充协议，就变更后的商品房价格、面积、交付日期等事项作出约定。六、销售面积纠纷处理（一）协商解决购房者与房地产开发企业在商品房销售面积问题上发生纠纷的，应当首先通过协商解决。双方可以就争议事项进行沟通、协商，寻求达成一致意见。（二）调解协商不成的，可以向当地房地产管理部门或消费者协会申请调解。房地产管理部门或消费者协会应当根据相关法律法规和政策规定，对双方的纠纷进行调解，促使双方达成和解协议。（三）仲裁或诉讼经调解仍无法解决纠纷的，购房者可以根据商品房买卖合同中的仲裁条款或另行达成的仲裁协议，向仲裁机构申请仲裁；也可以直接向人民法院提起诉讼。仲裁机构或人民法院应当根据事实和法律规定，对纠纷作出公正裁决或判决。七、监督管理（一）主管部门职责1.县级以上人民政府房地产管理部门负责本行政区域内商品房销售面积的监督管理工作。2.房地产管理部门应当加强对房地产测绘机构的监管，定期对测绘机构的资质、业务开展情况等进行检查，确保测绘机构依法依规开展测绘业务。3.房地产管理部门应当建立健全商品房销售面积投诉处理机制，及时受理和处理购房者关于销售面积的投诉和举报，维护消费者的合法权益。（二）违规处罚1.房地产开发企业违反本办法规定，有下列行为之一的，由县级以上人民政府房地产管理部门责令限期改正，并处以警告；逾期不改正的，处以1万元以上3万元以下的罚款：未按照规定公示商品房销售面积相关信息的；未按照规定告知购房者销售面积计算方法、测量依据等信息的；拒绝接受房地产管理部门监督检查的。2.房地产测绘机构违反本办法规定，有下列行为之一的，由县级以上人民政府房地产管理部门责令限期改正，并处以警告；情节严重的，处以1万元以上3万元以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任：未按照国家规定的测量规范和标准进行测量的；出具虚假测绘报告的；擅自改变测绘成果的。3.当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。逾期不申请复议，也不提起诉讼，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法