哈尔滨物业换购管理办法

哈尔滨物业换购管理办法总则制定目的为了规范哈尔滨物业换购行为，维护物业市场秩序，保障业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，促进物业行业健康发展，根据相关法律法规及行业标准，结合本市实际情况，制定本办法。适用范围本办法适用于哈尔滨市行政区域内各类物业的换购活动及其相关管理。基本原则物业换购活动应当遵循自愿、公平、公正、合法的原则，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益。管理职责哈尔滨市住房和城乡建设主管部门负责全市物业换购活动的监督管理工作。区、县（市）住房和城乡建设主管部门按照职责分工，负责本辖区内物业换购活动的具体监督管理工作。相关部门按照各自职责，协同做好物业换购管理的相关工作。换购主体资格业主资格1.拥有合法产权的物业业主，具备完全民事行为能力，可参与物业换购。2.业主委托他人办理物业换购事宜的，应当出具书面委托书，明确委托事项和权限。物业企业资格1.依法设立并取得营业执照，具有相应资质等级的物业服务企业，可参与物业换购相关活动。2.物业服务企业应当遵守法律法规和行业规范，诚信经营，履行物业服务合同约定的义务。换购条件房屋产权清晰换购物业的房屋产权应当明晰，不存在产权纠纷、抵押、查封等限制交易的情形。物业服务状况良好1.拟换购物业所在小区的物业服务企业应当按照物业服务合同约定，提供基本服务，且在环境卫生、秩序维护、设施设备维护等方面无重大投诉。2.物业服务企业应当定期公布物业服务费用收支情况，接受业主监督。符合规划要求换购物业应当符合城市规划要求，不得擅自改变房屋用途和结构。换购程序换购申请1.业主或物业企业有换购意向的，应当向所在小区的业主委员会提出书面申请，说明换购原因、物业基本情况等。2.业主委员会收到申请后，应当在小区内显著位置进行公示，公示期不少于[X]个工作日。信息核实1.业主委员会应当对换购申请进行核实，包括房屋产权信息、物业服务状况等。2.可以通过查阅产权登记资料、向相关部门核实、征求业主意见等方式进行信息核实。协商谈判1.经核实符合换购条件的，业主委员会应当组织换购双方进行协商谈判，就换购价格、物业交接事宜等达成一致意见。2.协商谈判过程中，应当充分保障双方的知情权和参与权，可以邀请专业评估机构对物业价值进行评估，作为协商价格的参考。合同签订1.换购双方达成一致意见后，应当签订物业换购合同，明确双方的权利义务。2.物业换购合同应当包括换购物业的基本情况、价格、付款方式、交接时间、违约责任等内容。备案登记1.换购双方应当自物业换购合同签订之日起[X]个工作日内，将合同报所在区、县（市）住房和城乡建设主管部门备案。2.住房和城乡建设主管部门应当对备案合同进行审查，符合规定的予以备案，并出具备案证明。换购价格价格评估1.换购物业价格可以由双方协商确定，也可以委托具有相应资质的房地产评估机构进行评估。2.房地产评估机构应当按照国家和地方有关规定，遵循公正、公平、公开的原则，对换购物业进行评估，并出具评估报告。价格调整1.在换购合同履行期间，因市场因素等原因导致物业价值发生重大变化的，双方可以协商调整换购价格。2.协商调整价格应当签订补充协议，并报住房和城乡建设主管部门备案。物业交接交接准备1.换购双方应当在物业换购合同约定的交接时间前，做好物业交接的各项准备工作。2.物业服务企业应当整理好物业服务档案资料，包括业主信息、设施设备维护记录、物业服务费用收支情况等。交接内容1.物业交接应当包括房屋及附属设施设备、物业服务档案资料、物业服务费用等。2.交接双方应当按照合同约定，对房屋及附属设施设备进行现场查验，填写查验记录，明确交接状态。交接手续1.换购双方应当在物业交接现场签订物业交接清单，双方签字确认。2.物业服务企业应当在物业交接后[X]个工作日内，办理物业服务合同终止手续，并将预收的物业服务费用按照合同约定进行结算。物业服务衔接过渡期服务1.在物业交接期间，原物业服务企业应当继续按照物业服务合同约定提供服务，确保小区正常秩序。2.新物业服务企业应当提前介入，熟悉小区情况，做好服务准备工作。服务延续1.物业换购后，新物业服务企业应当按照与业主签订的物业服务合同约定，延续提供物业服务。2.新物业服务企业应当继承原物业服务企业的合理服务标准和管理模式，保持服务的稳定性和连续性。监督管理日常检查1.住房和城乡建设主管部门应当加强对物业换购活动的日常检查，及时发现和处理违法违规行为。2.可以通过现场检查、查阅资料、投诉举报等方式进行日常检查。投诉处理1.业主、物业使用人或者其他利害关系人对物业换购活动有异议的，可以向住房和城乡建设主管部门投诉。2.住房和城乡建设主管部门应当及时受理投诉，并在规定时间内进行调查处理，将处理结果告知投诉人。违规处罚1.对违反本办法规定的换购主体，住房和城乡建设主管部门应当责令其改正，并依法给予行政处罚。2.对违反法律法规的，依法追究法律责任。争议解决协商解决换购双方在物业换购过程中发生争议的，应当首先通过协商解决。调解解决协商不成的，可以向业主委员会、社区居民委员会或者相关调解