公募reits管理办法

公募reits管理办法一、总则（一）目的与依据为规范公募房地产投资信托基金（REITs）的运作，保护投资者合法权益，促进资本市场健康发展，根据《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国证券法》《证券投资基金法》等法律法规，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于在中华人民共和国境内，通过公开募集方式设立的基础设施REITs。基础设施REITs是指依法设立并公开上市交易，以基础设施项目产生的现金流为偿付来源，通过证券化方式将基础设施资产或其收益权转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。（三）基本原则1.合规运作原则：公募REITs的运作应当遵守法律法规和本办法的规定，确保基金运作合法合规。2.风险可控原则：充分识别、评估和控制投资风险，保障基金资产的安全，维护投资者的利益。3.信息透明原则：及时、准确、完整地披露基金运作信息，保障投资者的知情权。4.公平公正原则：对待所有投资者一视同仁，确保市场公平竞争。二、基金的设立与发行（一）基金管理人的条件与职责1.条件具有完善的公司治理结构、内部控制制度和风险管理体系。具备从事证券资产管理业务的专业能力和经验，最近三年无重大违法违规记录。配备与管理公募REITs相适应的专业人员，包括投资、运营、法务、财务等方面的专业人才。2.职责依法募集基金，办理或者委托经中国证监会认定的其他机构代为办理基金份额的发售、申购、赎回和登记事宜。对所管理的不同基金财产分别管理、分别记账，进行证券投资。按照基金合同的约定确定基金收益分配方案，及时向基金份额持有人分配收益。进行基金会计核算并编制基金财务会计报告。编制中期和年度基金报告。计算并公告基金资产净值，确定基金份额申购、赎回价格。办理与基金财产管理业务活动有关的信息披露事项。按照规定召集基金份额持有人大会。保存基金财产管理业务活动的记录、账册、报表和其他相关资料。以基金管理人名义，代表基金份额持有人利益行使诉讼权利或者实施其他法律行为。中国证监会规定的其他职责。（二）基金托管人的条件与职责1.条件具有健全的法人治理结构、完善的内部控制制度和风险管理制度。具备安全保管基金财产、办理清算交割、监督基金管理人投资运作等业务的专业能力，最近三年无重大违法违规记录。设有专门的基金托管部门，取得基金托管资格。2.职责安全保管基金财产。按照规定开设基金财产的资金账户和证券账户。对所托管的不同基金财产分别设置账户，确保基金财产的完整与独立。保存基金托管业务活动的记录、账册、报表和其他相关资料。按照基金合同的约定，根据基金管理人的投资指令，及时办理清算、交割事宜。对基金财务会计报告、中期和年度基金报告出具意见。对基金管理人的投资运作进行监督。复核、审查基金管理人计算的基金资产净值和基金份额申购、赎回价格。按照规定监督基金管理人的投资运作。办理与基金托管业务活动有关的信息披露事项。对基金份额持有人大会审议事项行使表决权。按照规定召集基金份额持有人大会。按照规定监督基金管理人的投资运作。中国证监会规定的其他职责。（三）基金合同的主要内容1.基金份额持有人、基金管理人和基金托管人的权利、义务基金份额持有人享有分享基金财产收益、参与分配清算后的剩余基金财产、依法转让或者申请赎回其持有的基金份额、按照规定要求召开基金份额持有人大会或者召集基金份额持有人大会、对基金份额持有人大会审议事项行使表决权、查阅或者复制公开披露的基金信息资料、对基金管理人、基金托管人、基金服务机构损害其合法权益的行为依法提起诉讼等权利。基金份额持有人承担遵守基金合同、缴纳基金认购款项及规定费用、在持有的基金份额范围内承担基金亏损或者基金合同终止的有限责任、不从事任何有损基金及其他基金份额持有人合法权益的活动等义务。基金管理人享有按照基金合同约定，负责基金资产的投资运作，获取基金管理费等权利。承担依法募集基金、办理或者委托经中国证监会认定的其他机构代为办理基金份额的发售、申购、赎回和登记事宜等义务。基金托管人享有按照基金合同约定，负责基金财产的保管，按照规定开设基金财产的资金账户和证券账户等权利。承担安全保管基金财产、按照规定开设基金财产的资金账户和证券账户等义务。2.基金的运作方式：明确基金的运作方式为封闭式、开放式或者其他经中国证监会认可的方式。封闭式基金是指基金份额总额在基金合同期限内固定不变，基金份额持有人不得申请赎回的基金；开放式基金是指基金份额总额不固定，基金份额可以在基金合同约定的时间和场所申购或者赎回的基金。3.基金的投资目标、投资范围、投资策略和投资限制投资目标：阐述基金通过投资基础设施项目，为投资者提供长期稳定的收益，并在一定程度上分享基础设施资产增值收益的目标。投资范围：明确基金主要投资于基础设施项目，包括但不限于交通基础设施（如高速公路、铁路、机场等）、能源基础设施（如电力、油气管道等）、市政基础设施（如水厂、污水处理厂、城市轨道交通等）、仓储物流基础设施等。同时，规定基金不得从事法律法规禁止的投资活动。投资策略：说明基金采用的投资策略，如资产配置策略、项目评估与筛选策略、运营管理策略等。例如，通过对不同基础设施项目的现金流、收益稳定性、市场前景等因素进行综合评估，选择优质项目进行投资；在运营管理方面，积极参与项目公司的运营决策，提升项目运营效率和盈利能力。投资限制：规定基金在投资比例、投资集中度、关联交易等方面的限制。如基金投资于单一基础设施项目的比例不得超过基金资产净值的一定比例；基金管理人管理的全部公募REITs投资于同一原始权益人的各类资产支持证券的比例，不得超过基金资产净值的一定比例等。4.基金的收益分配原则、执行方式收益分配原则：明确基金收益分配应遵循的原则，如收益分配应基于基金的可分配收益，优先保障投资者的本金安全；收益分配应兼顾基金的长期发展和投资者的短期利益等。执行方式：规定基金收益分配的频率（如按年、按季等）、分配方式（如现金分红、红利再投资等）以及收益分配的计算方法等。例如，基金年度收益分配比例不得低于基金年度可供分配利润的一定比例；若投资者选择现金分红，基金管理人应在规定时间内将红利发放至投资者指定的银行账户。5.基金的费用与税收费用：详细列出基金运作过程中涉及的各项费用，包括基金管理费、基金托管费、销售服务费、交易费用、审计费用、律师费用等，并说明各项费用的计提标准和支付方式。例如，基金管理费按基金资产净值的一定比例计提，每日计提，按月支付给基金管理人。税收：明确基金运营过程中涉及的税收政策，如基金层面的企业所得税、投资者层面的个人所得税或企业所得税等。根据相关税收法律法规，对基金收益分配、资产转让等环节的税收处理作出规定。例如，基金向投资者分配收益时，由投资者按照规定缴纳个人所得税或企业所得税；基金转让基础设施项目资产时，按照相关税收法规缴纳企业所得税等。6.基金的终止事由、程序及基金财产的清算方式终止事由：规定基金终止的情形，如基金合同期限届满、基金份额持有人大会决定终止基金、基金管理人或基金托管人职责终止，在6个月内没有新基金管理人或新基金托管人承接等。程序：明确基金终止的程序，包括基金管理人组织成立清算组、通知基金份额持有人、进行资产清查、编制清算报告等环节。例如，基金管理人应在基金终止事由出现之日起一定期限内组织成立清算组，并在清算组成立后及时通知基金份额持有人；清算组应在规定时间内完成基金资产的清查、估值和变现工作，并编制清算报告。清算方式：说明基金财产清算的方式，如按照基金份额持有人持有的基金份额比例进行分配。清算组在支付清算费用、缴纳所欠税款、清偿基金债务后，将剩余基金财产按照基金份额持有人持有的基金份额比例进行分配。（四）基金的发售与交易1.发售方式：公募REITs可以通过场内交易（如证券交易所）和场外交易（如基金销售机构）等方式进行发售。场内交易采用集中竞价交易方式，投资者通过证券账户进行买卖；场外交易则通过基金销售机构向投资者发售基金份额，投资者按照基金销售机构规定的方式进行申购和赎回。2.发售价格与费用：基金发售价格根据基金份额净值加一定的发售费用确定。发售费用由基金管理人根据相关法律法规和市场情况合理确定，并在基金招募说明书中披露。例如，基金发售费用可以按照固定金额或按发售金额的一定比例收取。3.交易规则：明确基金在证券交易所的交易规则，包括交易时间、涨跌幅限制、交易单位等。如基金的交易时间与证券交易所的交易时间一致；基金涨跌幅限制参照证券交易所的相关规定执行；基金的交易单位为100份或其整数倍等。同时，规定基金场外交易的相关规则，如申购赎回的时间、费用、确认方式等。例如，投资者申购基金份额时，需在规定时间内提交申购申请，基金管理人在收到申请后的一定工作日内进行确认；赎回申请一般在赎回申请提交后的一定工作日内完成资金到账。三、基金的运作与管理（一）基金的投资运作1.投资决策机制：建立健全科学合理的投资决策机制，明确投资决策流程和各部门职责。投资决策应充分考虑基础设施项目的风险收益特征、市场环境、法律法规等因素，确保投资决策的科学性和合理性。例如，设立投资决策委员会，负责审议和决定基金的重大投资事项；投资决策委员会成员应包括基金管理人的投资、研究、风控等部门负责人以及外部专家等。2.投资组合管理：基金管理人应根据基金合同约定的投资目标、投资范围和投资策略，构建合理的投资组合。定期对投资组合进行评估和调整，确保投资组合的风险收益特征符合基金合同要求。例如，通过对基础设施项目的现金流预测、市场估值变化等因素进行分析，适时调整投资组合中不同项目的投资比例。3.风险管理：建立完善的风险管理体系，对基金投资运作过程中的各类风险进行识别、评估和控制。风险管理应涵盖市场风险、信用风险、流动性风险、运营风险等方面。例如，通过风险监测指标体系对市场风险进行实时监控；建立信用评级制度，对基础设施项目的原始权益人及相关债务人进行信用评估，控制信用风险；制定流动性应急预案，应对可能出现的流动性风险等。（二）基金的运营管理1.基础设施项目的选择与评估：基金管理人应建立严格的基础设施项目选择与评估标准，对拟投资的项目进行全面、深入的尽职调查和评估。评估内容包括项目的合法性、合规性、现金流稳定性、盈利能力、市场前景等方面。例如，要求项目具有合法有效的审批文件，符合国家产业政策和环保要求；对项目的历史现金流和未来现金流进行预测分析，评估其收益的稳定性；通过市场调研和行业分析，评估项目的市场前景和竞争优势等。2.项目公司的治理与运营：积极参与项目公司的治理，确保项目公司按照法律法规和基金合同的要求规范运作。建立健全项目公司的内部控制制度，加强对项目运营的监督和管理。例如，向项目公司派出董事、监事等人员，参与项目公司的重大决策；定期对项目公司的运营情况进行检查，监督项目公司的财务管理、运营管理等工作，确保项目运营符合基金的利益。3.信息披露：基金管理人应按照法律法规和中国证监会的规定，及时、准确、完整地披露基金运作信息。信息披露内容包括基金招募说明书、基金合同、基金年度报告、中期报告、临时报告等。信息披露应采用多种方式进行，如在指定媒体上公告、在基金管理人网站上披露等，确保投资者能够及时获取基金运作信息。例如，基金年度报告应包括基金的基本情况、投资组合情况、财务状况、收益分配情况、管理人报告、托管人报告等内容，并在规定时间内披露。（三）基金的托管与监督1.基金托管人的职责履行：基金托管人应严格按照基金合同的约定，履行基金财产保管、资金清算、会计核算、监督基金管理人投资运作等职责。确保基金财产的安全、独立，监督基金管理人的投资运作符合法律法规和基金合同的规定。例如，对基金管理人的投资指令进行严格审核，确保投资指令的合规性；定期核对基金资产的账目，保证账实相符。2.监管机构的监督管理：中国证监会及其派出机构依法对公募REITs的运作进行监督管理。监管机构有权对基金管理人、基金托管人等机构的经营活动进行检查，对违法违规行为进行处罚。例如，监管机构可以要求基金管理人、基金托管人提供相关资料，进行现场检查；对违反法律法规和本办法规定的机构，依法采取责令改正、罚款、暂停业务等处罚措施。四、基金份额持有人权利与义务（一）基金份额持有人的权利1.分享收益权：基金份额持有人有权按照基金合同的约定，分享基金财产收益。基金收益分配应按照规定的原则和方式进行，确保基金份额持有人能够及时、足额获得收益。2.参与决策权：通过参加基金份额持有人大会，对基金的重大事项行使表决权。基金份额持有人大会由基金管理人召集，代表基金份额百分之十以上的基金份额持有人就同一事项要求召开基金份额持有人大会的，基金管理人应当及时召集。基金份额持有人大会审议事项包括修改基金合同、终止基金、更换基金管理人、更换基金托管人等重大事项。3.知情权：有权查阅或者复制公开披露的基金信息资料，包括基金招募说明书、基金合同、基金年度报告、中期报告、临时报告等。基金管理人应按照规定及时、准确、完整地披露基金运作信息，保障基金份额持有人的知情权。4.申请赎回权：在符合基金合同约定的条件下，基金份额持有人有权申请赎回其持有的基金份额。开放式基金份额持有人可以在基金合同约定的时间和场所申请赎回；封闭式基金在封闭期内一般不办理赎回业务，但在满足一定条件下可以通过证券交易所进行转让。（二）基金份额持有人的义务1.遵守合同义务：基金份额持有人应当遵守基金合同的约定，履行缴纳基金认购款项及规定费用等义务。按照基金合同约定的投资范围和投资限制进行投资