物物业服务收费管理办法

物物业服务收费管理办法总则制定目的为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业的健康发展，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》等相关法律法规，制定本办法。适用范围本办法适用于中华人民共和国境内物业服务企业接受业主委托，按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动中物业服务收费的管理。基本原则物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。定义与解释1.物业服务收费：本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。2.包干制：是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。3.酬金制：是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务收费的定价形式政府指导价1.适用范围实行政府指导价的物业服务收费，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。2.制定依据制定物业服务收费政府指导价应当充分考虑物业服务成本、法定税费和合理利润。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业服务企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。市场调节价1.适用范围实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。2.定价原则市场调节价的物业服务收费应当遵循公平、公正、公开的原则，由双方根据服务内容、服务质量、服务成本等因素协商确定收费标准。物业服务收费的计费方式包干制1.计费方式物业服务费用实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。2.费用调整在包干制计费方式下，物业服务企业自负盈亏。如果物业服务成本因市场因素等发生变化，物业服务企业应自行承担相应风险，一般情况下不得随意调整物业服务费用。但在物业服务合同约定的服务期限届满或者物业服务合同约定的其他调整条件成就时，经业主大会同意，并报价格主管部门备案后，可以调整物业服务费用。酬金制1.计费方式物业服务费用实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。2.费用调整在酬金制计费方式下，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。如果物业服务支出超出预算，经业主大会同意后，可以按照合同约定的方式调整物业服务资金。如果物业服务支出有结余，结余部分归业主所有。3.酬金提取物业服务企业的酬金可以按照预收物业服务资金的一定比例提取，也可以按照固定金额提取，具体比例或者金额由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。物业服务收费的相关规定收费标准的确定1.考虑因素物业服务收费标准应当根据物业的性质、特点、服务内容、服务质量、服务成本等因素综合确定。2.服务内容与质量要求物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务内容和服务质量。服务内容一般包括但不限于房屋共用部位的维修、养护和管理；房屋共用设施设备的运行、维修、养护和管理；环境卫生管理；绿化养护管理；秩序维护管理等。服务质量应当符合国家和地方相关标准以及物业服务合同的约定。3.成本核算物业服务企业应当建立健全成本核算制度，准确核算物业服务成本。物业服务成本核算应当遵循合法性、相关性、合理性、分类核算等原则，确保成本核算的真实性和准确性。收费的收取与缴纳1.收取方式物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式收取，也可以按照业主与物业服务企业约定的其他方式收取。物业服务企业可以通过银行托收、现金缴纳、电子支付等方式收取物业服务费用。2.缴纳义务业主应当按照物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不缴纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以依法追缴。3.欠费处理业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。物业服务合同与收费的关系1.合同约定物业服务收费应当在物业服务合同中明确约定，包括收费标准、计费方式、收费时间、缴费方式、违约责任等内容。物业服务合同是确定双方权利义务的重要依据，双方应当严格按照合同约定履行各自的义务。2.合同变更物业服务合同履行期间，如遇物业服务内容、服务标准、收费标准等发生变更的，双方应当协商一致，并签订书面补充协议。补充协议作为物业服务合同的组成部分，具有同等法律效力。价格监督与管理1.价格主管部门职责政府价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查，依法查处价格违法行为。对物业服务企业不按照规定明码标价、擅自提高收费标准、重复收费等价格违法行为，应当依据《中华人民共和国价格法》等法律法规进行处罚。2.行业主管部门职责房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理，规范物业服务企业的服务行为，督促物业服务企业按照物业服务合同约定提供服务。对物业服务企业违反《物业管理条例》等法律法规的行为，应当依法予以查处。3.业主监督业主有权对物业服务企业的服务质量和收费情况进行监督。业主委员会可以代表业主与物业服务企业进行沟通，对物业服务企业的服务质量和收费情况进行监督检查。业主发现物业服务企业存在服务质量问题或者收费不合理的情况，可以向业主委员会反映，也可以向政府价格主管部门、房地产行政主管部门投诉举报。物业服务收费争议的解决协商解决业主与物业服务企业之间发生物业服务收费争议的，双方应当首先通过协商解决。双方可以就争议事项进行沟通、协商，寻求达成一致意见的解决方案。协商解决方式具有灵活性、高效性等优点，可以及时解决争议，维护双方的合作关系。调解解决如果协商不成，业主与物业服务企业可以共同委托第三方调解机构进行调解。调解机构可以根据双方提供的证据和陈述，依据相关法律法规和行业标准，提出调解意见，促使双方达成和解协议。调解解决方式可以避免双方直接对抗，减少矛盾激化，有利于维护社会和谐稳定。仲裁或诉讼解决如果协商和调解均无法解决争议，业主或者物业服务企业可以根据物业服务合同中约定的仲裁条款或者向有管辖权的人民法院提起诉讼。通过仲裁或者诉讼方式解决争议，可以借助专业的仲裁机构或者司法机关的力量，公正、公平地解决争议，保障双方的合法权益。附则解释权本办法由国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责解释。