江津双福福城新界(原铁马项目)消费者调研报告48P

江津双福福城新界(原铁马工程)消费者调研报告CLIENT客户：重庆富滕房地产开发RESEARCH机构：重庆尚峰企业营销筹划TIME提交时间：CONTENT目录概述本次完成调研198组〔其中深访78组，普访120组〕，深访：商业类问卷39份，住宅需求39份调研样本筛选原那么：购房需求和工程运营时间匹配/目标客群形成交集调研区域：双福新区物业形态样本分布商业类新区企业行政或其他部门主管/经理，事业单位部门主管常住居民（具有一定消费能力的老住区居民，最好选3处以上访问）经营商家（超市、专业店、专卖店、餐饮、休闲娱乐、酒店等店长或老板）住宅类金碧天下、水岸花都、海洲时代、福城中央等在售楼盘新区企业行政或其他部门主管/经理业单位部门主管及以上〔1〕调研目的〔2〕调研内容〔3〕问卷设计〔4〕调查方法〔5〕分析方法住宅类调研目的了解预期客户群根本特征了解预期客户的购房动机和购房决策因素了解预期客户对产品的需求偏好〔户型、面积、功能房偏好〕了解预期客户对本工程地段的初步意向了解预期客群的价格承受力商业类调研目的了解目标客户对片区商业及酒店配套看法商业消费习惯商业业态、档次需求企业商务往来频率酒店类型需求商业购置意向及价格承受力〔1〕调研目的〔2〕调研内容〔3〕问卷设计〔4〕调查方法〔5〕分析方法调研内容：目标客户群消费特征〔区域来源、年龄、家庭结构、行业、支付能力〕对新政的看法现有物业情况：类型、套数目标客户群的购置特征〔购置动因、意向产品、产品需求〕关注重点工程及其原因目标客户对本工程的意向住宅需求商业需求〔1〕调研目的〔2〕调研内容〔3〕问卷设计〔4〕调查方法〔5〕分析方法〔一〕问卷结构主要分为说明局部、甄别局部、主体局部、个人资料局部；同时问卷还包括访问员记录、被访者记录等。特别说明：甄别局部将如下人群不纳入访谈范围：年内无购房意向客户；从事过房地产开发/销售/筹划/广告/市场/媒介机构/相关建筑专业人群等；〔二〕问卷形式问卷形式采取封闭式问题设计为主，辅以开放式问题；问卷逻辑采取思路连续法，即按照被调查者思考问题和对产品了解的程度来设计。1、调研方法：深度客户访谈2、调研样本分布深访以双福新区内企业代表、经营商家、事业单位职员、常住居民为主:商业类主要以企/事业单位、经营商家、常住居民为主，合计39份，住宅类主要以新区企业、热销楼盘准客户、常住居民为主，合计39份。3、调查时间深访：4月14日-4月15日4、调研人员调查员：专业市调人员5名控制督导：1名,市场调研局部析师调研复核：1名，市场局部析师〔三〕调研控制〔1〕调研目的〔2〕调研内容〔3〕问卷设计〔4〕调查方法〔5〕分析方法1、关于数据录入的说明应用SPSS专业统计软件格，编写自动统计录入表，问卷回收后，对问卷进行统一的编码、数据录入工作。2、分析方法问卷回收后，经过整理、编码、录入以后，我们将用专业的统计软件SPSS13对问卷进行数据分析。主要的分析有：频数分析〔Frequencies〕做单变量的频数分布表；显示数据文件中由用户指定的变量的特定值发生的频数；获得某些描述统计量和描述数值范围的统计量。交叉分析〔CustomTables〕调用tables过程，主要生成各种交叉频数、亚组百分比和表格总百分比等，为我们分析各种因素之间的相对重要性提供价值奉献。多项选择题分析〔Multipleresponse〕多项选择题分类数据，由于其数据格式较为特殊，分析时也需要计算一些特殊的指标，我们在spss中用tables模块、optimalscaling过程或者multipleresponse过程来实现。〔1〕调研目的〔2〕调研内容〔3〕问卷设计〔4〕调查方法〔5〕分析方法〔四〕问卷分析CONTENT目录住宅需求分析现住区域：受访者以双福新区〔55%〕当地人群居多，其次为江津城区〔26%〕居住在主城区的比例为18.4%，样本分布较广。工作区域：以双福新区为主，占比超过9成，江津区域占1成。由此可见被访者工作和生活的圈子多在双福片区。〔1〕客户背景〔2〕新政影响〔3〕购置特征〔6〕关注工程〔7〕购置本案〔5〕价格承受〔4〕产品需求年龄结构：被访者年龄范围较广，其中尤其以25-35岁的客群居多，合计占比

突破51%，其次为41-50岁的之间的群体家庭结构：被访者以三口之家为主，占比突破51.3%，其次为夫妻二人家庭

且被访者多为中青年群体，首置类购房需求明显住宅需求分析〔1〕客户背景〔2〕新政影响〔3〕购置特征〔6〕关注工程〔7〕购置本案〔5〕价格承受〔4〕产品需求住宅需求分析客户类型：被访者以园区企业代表〔多为企业中高层管理者〕为主，其次常住居民，此外还包括事业单位代表、在售楼盘准客户，样本涵盖客户类型丰富，代表性强。〔1〕客户背景〔2〕新政影响〔3〕购置特征〔6〕关注工程〔7〕购置本案〔5〕价格承受〔4〕产品需求住宅需求分析居住房型：受访者目前居住房型以3房居多，占比超过5成，其次1房和2房均占2成居住面积：以建面80-100平米为主，其次为100-120平米，居住面积相对宽松满意程度：满意当前居住需求占64%，原因为居住习惯性、工作便利性；

不满意当前居住需求占36%，原因为环境嘈杂、社区配套缺乏及家庭结构的

变化对居住产生新需求，改善性需求日益突出〔1〕客户背景〔2〕新政影响〔3〕购置特征〔6〕关注工程〔7〕购置本案〔5〕价格承受〔4〕产品需求住宅需求分析支付能力：大局部受访者家庭月支出为2000-3000元，以支出来推算，被访者的家庭月收入约为6000—9000元，支付能力较强承受单价：可承受最高单价集中在4000—5000元/㎡之间，合计占比达42%实际承受能力高于该水平，被访者多可接受当前的房价。〔1〕客户背景〔2〕新政影响〔3〕购置特征〔6〕关注工程〔7〕购置本案〔5〕价格承受〔4〕产品需求住宅需求分析〔1〕客户背景〔2〕新政影响〔3〕购置特征〔6〕关注工程〔7〕购置本案〔5〕价格承受〔4〕产品需求住宅需求分析〔1〕客户背景〔2〕新政影响〔3〕购置特征〔6〕关注工程〔7〕购置本案〔5〕价格承受〔4〕产品需求年龄区间与购房目的交叉分析购房目的合计投资结婚用房养老提升居住品质为小孩为父母购买工作地点迁徙解决居住年龄区间25岁以下11010102625-30岁02011014931-35岁110500131136-40岁00031000441-50岁20111011750-60岁000200002合计44213313939住宅需求分析〔1〕客户背景〔2〕新政影响〔3〕购置特征〔6〕关注工程〔7〕购置本案〔5〕价格承受〔4〕产品需求购置特征：31-40年龄段购房者居多，以提升居住品质需求为主，其次，20-30岁以解决居住目的为主，刚性需求为该类人群的主力需求。住宅需求分析适宜置业片区：高尚住宅和会议区的选择率最高达40%，主要因为该片区自然环境优良〔缙云山、湖泊等〕，其次是商业商贸中心区〔34.2%〕，相对而言综合住区和工业园区的选择率较低。〔1〕客户背景〔2〕新政影响〔3〕购置特征〔6〕关注工程〔7〕购置本案〔5〕价格承受〔4〕产品需求住宅需求分析置业看重因素：购房考虑前三要素分别是1、价格〔31%〕；2、户型〔28%〕；3、社区配套〔28%〕，人文及自然景观、建筑质量、物业管理为次要关注要素受访者普遍对开发商品牌尚未形成注重考虑因素，在第二、三考虑因素中均为0〔1〕客户背景〔2〕新政影响〔3〕购置特征〔6〕关注工程〔7〕购置本案〔5〕价格承受〔4〕产品需求住宅需求分析业态选择：调查显示，高层住宅的选择率达46%，为当前的主力需求。其次为小高层〔33%〕，受访者以小高层、高层住宅为主要选择业态。片区当前在售公寓很少，客户对该类产品缺乏认识，应选择率较低，需要加强市场引导。〔1〕客户背景〔2〕新政影响〔3〕购置特征〔6〕关注工程〔7〕购置本案〔5〕价格承受〔4〕产品需求住宅需求分析房型选择：预期购房主力户型以2房、3房为主，其中3房需求较大，一房的选择率相对较低。面积选择：选择90㎡以上面积段比例为46%，其次为70-79㎡，占比26%。结合户型和面积，可设计一房变两房，既效控制面积又满足功能的实用性。〔1〕客户背景〔2〕新政影响〔3〕购置特征〔6〕关注工程〔7〕购置本案〔5〕价格承受〔4〕产品需求住宅需求分析预期购买房型与面积交叉分析Q9预期购房面积合计50-59㎡60-69㎡70-79㎡80-89㎡＞90㎡Q8预期购房几室1房1100022房13940173房001116184房000022合计151051839〔1〕客户背景〔2〕新政看法〔3〕购置特征〔6〕关注工程〔7〕购置本案〔5〕价格承受〔4〕产品需求房型与面积交叉分析：受访者购房需求以2房、3房为主，2房面积在70-79㎡之间；3房面积以＞90㎡以上为主，预期未来中小紧凑户型为市场需求主力住宅需求分析除卧室、客厅和卫生间外，对其他功能空间的需求方面：厨房〔26%〕的关注度最高；其次为景观阳台〔24%〕；第三为生活阳台〔33%〕，衣帽间、双套房、书房相对重要性较低功能空间选择〔1〕客户背景〔2〕新政影响〔3〕购置特征〔5〕关注工程〔6〕购置本案〔4〕价格承受〔3〕产品需求住宅需求分析〔1〕客户背景〔2〕新政影响〔3〕购置特征〔5〕关注工程〔6〕购置本案〔4〕价格承受〔3〕产品需求生活配套需求生活配套需求重要性前三项排序1、超市〔87%〕；2、银行/邮局〔49%〕；3、药店〔47%〕，其次干洗店和理发店住宅需求分析〔1〕客户背景〔2〕新政影响〔3〕购置特征〔5〕关注工程〔6〕购置本案〔4〕价格承受〔3〕产品需求娱乐休闲配套需求娱乐休闲配套需求重要性前三项排序1、健身房〔46%〕；2、游泳池〔36%〕；3、室内球馆〔31%〕，其次为会所、影院、酒吧住宅需求分析支付方式：选择按揭付款的比例到达74%〔其中以商业贷款为主〕，一次性付款的比例为20.5%。最高月供：受访者可承受最高月供分布在1500-3000元区间，最大比重在1500-1999元，其次为2000-3000元，潜在支付能力较高〔1〕客户背景〔2〕新政影响〔3〕购置特征〔6〕关注工程〔7〕购置本案〔5〕价格承受〔4〕产品需求住宅需求分析〔1〕客户背景〔2〕新政影响〔3〕购置特征〔6〕关注工程〔7〕购置本案〔5〕价格承受〔4〕产品需求关注工程楼盘看重因素不满因素恒大金碧天下环境打造良好社区配套齐全精装修楼间距窄采光不好交通不便水岸花都地理位置社区配套周边吵杂福城中央地理位置商业配套环境不佳客户最关注工程为恒大金碧天下，主要关注点为环境打造和社区配套，但对户型设计和地理位置不满；其次关注水岸花都与福城中央，看重其地理位置及配套资源，对环境较不满意住宅需求分析〔1〕客户背景〔2〕新政影响〔3〕购置特征〔6〕关注工程〔7〕购置本案〔5〕价格承受〔4〕产品需求考虑购置本案：意向客户占比30%，考虑因素主要为地理位置临近工业园区，满足工作便利需求，受访者对本案不确定意向占56%CONTENT目录商业需求分析区域来源：双福新区为受访者主要区域来源占54%，其次主城区占23%工作区域：以双福新区为当地工作为主，其次是江津城区〔1〕客户背景〔3〕商业需求〔5〕酒店需求〔4〕商务需求商业需求分析年龄结构：25-30岁的客群为主占35%，30岁以上的群体占比达65%，其中41-50岁群体占比22%，客群集中在中青年龄段间，覆盖人群广家庭结构：以三口之家〔44%〕居多，其次为夫妻二人，家庭结构较年轻化〔1〕客户背景〔3〕商业需求〔5〕酒店需求〔4〕商务需求商业需求分析〔1〕客户背景〔3〕商业需求〔5〕酒店需求〔4〕商务需求商业需求分析家庭月支出：受访者家庭月支出以1500-2500元居多〔24%〕，其次3500-4500元占比〔21%〕，3500元以上家庭月支出占有较大比例〔46%〕，区域内有较强的消费能力〔1〕客户背景〔3〕商业需求〔5〕酒店需求〔4〕商务需求商业需求分析〔1〕客户背景〔3〕商业需求〔5〕酒店需求〔4〕商务需求商业需求分析购置面积：以小门面为主，30-50㎡占44%，其次30㎡以下和50-70㎡各占2承受价格：客户价格预期以7000-10000元/㎡居多，占比63%，受保守心理影响，实际承受能力应高于此水平，其次1-1.5万元/㎡占21%。综上，片区客户小面积低总价门面的更为青睐。〔1〕客户背景〔3〕商业需求〔5〕酒店需求〔4〕商务需求商业需求分析新区商业开展：97%的受访者看好双福新区未来商业开展；主要看好因素为1、新区人口逐步集聚；2、园区工业进驻，开展动力强劲；3、政府扶持〔1〕客户背景〔3〕商业需求〔5〕酒店需求〔4〕商务需求商业需求分析商业业态：84%的受访者不满意双福当前商业配套，认为当前双福新区商业

业态种类较单一，缺乏大型商场、超市及专业店，配套不完善〔1〕客户背景〔3〕商业需求〔5〕酒店需求〔4〕商务需求商业业态选择：受访者对商业业态重要性前三项排序1、大型超市；2、百货商场；3、专卖店，其次为专业店的需求商业需求分析〔1〕客户背景〔3〕商业需求〔5〕酒店需求〔4〕商务需求餐饮业态满意度：54%的受访者不满意当前双福餐饮配套，满意占46%不满意的原因：1、业态种类较单一；2、缺乏中端餐饮；3、装修品质较低满意的原因：足够满足日常根本需求商业需求分析〔1〕客户背景〔3〕商业需求〔5〕酒店需求〔4〕商务需求商业需求分析〔1〕客户背景〔3〕商业需求〔5〕酒店需求〔4〕商务需求运动休闲满意度：超过8成的受访者对双福的运动休闲配套不满意，由此可加当前双福较缺乏运动休闲配套，需要进行大力改善。商业需求分析〔1〕客户背景〔3〕商业需求〔5〕酒店需求〔4〕商务需求运动休闲选择：受访者对运动休闲前三项选择排序1、健身房；2、游泳池；3、室内球馆