扬州物业收费管理办法

扬州物业收费管理办法一、总则（一）目的为加强扬州物业收费管理，规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，促进物业管理行业健康发展，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》以及国家和地方有关价格管理的规定，结合本市实际，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于扬州市行政区域内物业服务收费及其监督管理活动。本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主所收取的费用。（三）基本原则物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。物业服务企业应按照物业服务合同的约定，提供质价相符的服务，不得只收费不服务或者多收费少服务。业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。（四）管理职责扬州市价格主管部门会同房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。各区、县（市）价格主管部门和房地产行政主管部门按照各自职责，负责本辖区内物业服务收费的具体管理工作。街道办事处（乡镇人民政府）负责协调本辖区内物业管理相关工作，指导、协助业主大会成立和业主委员会换届选举，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷。社区居民委员会应当协助街道办事处（乡镇人民政府）开展物业管理相关工作。二、物业服务收费标准（一）收费形式物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。1.普通住宅（含保障性住房）前期物业服务收费实行政府指导价，具体标准由市、县（市、区）价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并向社会公布。2.非普通住宅以及业主大会成立后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主大会或者业主委员会与物业服务企业通过物业服务合同约定。（二）物业服务等级标准物业服务等级标准由市房地产行政主管部门会同市价格主管部门根据国家和省有关规定，结合本市实际制定，并适时调整。物业服务等级标准应当包括物业服务的基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等内容。（三）政府指导价收费标准制定实行政府指导价的物业服务收费，应当根据物业服务等级标准等因素，按照以服务成本为基础，合理利润、依法纳税的原则确定。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业服务企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。（四）市场调节价收费标准确定实行市场调节价的物业服务收费，由业主大会或者业主委员会与物业服务企业根据物业服务内容、服务标准、服务质量等因素，通过物业服务合同约定。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。三、物业服务收费的计费方式（一）包干制包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。（二）酬金制酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。四、物业服务收费的收取与缴纳（一）收费起始时间已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额交纳。业主办理入住手续后长期（连续六个月以上）未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业服务企业书面备案，按规定或约定服务标准的70%交纳空置期间的物业服务费，具体标准由双方在物业服务合同中约定。（二）缴费方式业主应当按照物业服务合同的约定，按时足额交纳物业服务费用。业主可以采取以下方式缴纳物业服务费用：1.现金缴纳；2.银行转账；3.电子支付等。物业服务企业应当按照国家有关规定，向业主提供合法有效的收费票据。（三）欠费处理业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。五、物业服务收费的变更与调整（一）政府指导价变更与调整实行政府指导价的物业服务收费标准，应当根据经济社会发展状况、物业服务成本变动等因素适时调整。调整物业服务收费标准，由市、县（市、区）价格主管部门会同房地产行政主管部门提出调整方案，报同级人民政府批准后向社会公布。（二）市场调节价变更与调整实行市场调节价的物业服务收费，物业服务合同期限届满，业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满前与物业服务企业进行续约谈判，并根据本办法规定的原则和要求，协商确定物业服务收费标准等内容。物业服务合同履行期间，物业服务企业因服务成本变化等原因，需要调整物业服务收费标准的，应当在物业管理区域内显著位置公示拟调整的收费标准、服务内容、服务标准等相关信息，并书面告知业主委员会。业主委员会应当组织业主对调整事项进行表决。经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，方可调整物业服务收费标准。六、物业服务收费的监督管理（一）价格主管部门监督价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查，依法查处价格违法行为。价格主管部门可以通过以下方式对物业服务收费进行监督检查：1.查阅、复制有关文件和资料；2.询问当事人及有关人员，要求其对相关事项作出说明；3.实地查看服务内容和服务标准的执行情况；4.法律法规规定的其他监督检查措施。（二）房地产行政主管部门监督房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业服务质量的监督检查，督促物业服务企业按照物业服务合同约定提供服务。房地产行政主管部门可以通过以下方式对物业服务企业服务质量进行监督检查：1.建立物业服务企业信用档案，记录物业服务企业的服务质量、收费情况等信息；2.定期对物业服务企业进行考核评价，并向社会公布考核评价结果；3.受理业主对物业服务企业服务质量的投诉举报，及时进行调查处理；4.法律法规规定的其他监督检查措施。（三）业主监督业主有权对物业服务企业的服务质量和收费情况进行监督。业主大会、业主委员会可以对物业服务企业的服务质量和收费情况进行监督，并有权要求物业服务企业公开相关信息。业主发现物业服务企业有违反法律法规和物业服务合同约定的行为，可以向价格主管部门、房地产行政主管部门或者其他有关部门投诉举报。（四）信息公开物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业服务企业名称及项目经理姓名、联系方式、物业服务投诉电话、价格举报电话等有关情况进行公示。物业服务企业应当定期向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况。七、法律责任（一）业主欠费责任业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，应当按照合同约定承担违约责任。（二）物业服务企业违规责任物业服务企业有下列情形之一的，由价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚：1.超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的；2.低于服务等级标准规定的服务内容和服务标准提供服务并收费的；3.采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；4.强制或者变相强制服务并收费的；5.不按照规定实行明码标价的；6.其他价格违法行为。物业服务企业有下列情形之一的，由房地产行政主管部门依照《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律法规予以处罚：1.未按照物业服务合同约定提供服务的；2.擅自改变物业管理用房用途的；3.擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；4.擅自提高物业服务收费标准的；5.其他违反物业管理法律法规的行为。（三）其他相关责任违反本办法规定，给业主或者其他当事人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。违反本办法规定，构成违反治安管理行为的，由公安机关依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。八、附则（一）解释权本办法由扬州市价格主管部门会同房地产行政主管部门负责解释。