义乌物业收费管理办法

义乌物业收费管理办法一、总则（一）目的为加强义乌市物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《浙江省定价目录》等法律法规及相关政策规定，结合本市实际，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于义乌市行政区域内的物业服务收费管理活动。本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主所收取的费用。（三）基本原则物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。物业服务企业应按照本办法规定和物业服务合同约定，向业主收取物业服务费用，不得擅自提高收费标准或者重复收费。业主应当按照物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费用，不得无故拖欠。二、物业服务收费的定价形式（一）政府指导价1.对普通住宅物业服务收费实行政府指导价。普通住宅的界定按照国家和地方相关规定执行。2.政府指导价的具体标准由市价格主管部门会同市住房和城乡建设主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并向社会公布。3.物业服务企业应当在政府指导价规定的基准价及其浮动幅度内，与业主协商确定具体的收费标准。（二）市场调节价1.非普通住宅以及业主大会成立后，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，其物业服务收费实行市场调节价。2.实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业根据服务内容、服务质量、服务成本等因素，在物业服务合同中约定收费标准。三、物业服务收费的构成物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业服务企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。四、物业服务收费的计费方式（一）包干制1.包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。2.实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。（二）酬金制1.酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。2.实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。3.物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。4.业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。五、物业服务收费的标准确定（一）政府指导价标准的确定1.市价格主管部门会同市住房和城乡建设主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定普通住宅物业服务收费政府指导价的基准价及其浮动幅度。物业服务等级标准由市住房和城乡建设主管部门制定并公布。2.制定政府指导价基准价及其浮动幅度，应当充分考虑物业服务成本、业主承受能力、社会经济发展水平等因素，遵循合理、公平、公开的原则。3.物业服务企业应当按照政府指导价规定的基准价及其浮动幅度，与业主协商确定具体的收费标准。具体收费标准应当在物业服务合同中明确约定。（二）市场调节价标准的确定1.实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业根据服务内容、服务质量、服务成本等因素，在物业服务合同中约定收费标准。2.物业服务企业应当按照物业服务合同约定的服务内容、服务质量和收费标准，提供相应的服务。业主应当按照物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费用。3.物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况，接受业主的监督。六、物业服务收费的收取与缴纳（一）收取方式1.物业服务费用可以采取包干制或者酬金制等计费方式收取。具体计费方式由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。2.实行酬金制的，物业服务企业应当按照物业服务合同约定的酬金比例或者数额，向业主大会或者全体业主定期公布物业服务资金的收支情况。3.物业服务企业应当按照物业服务合同约定的收费标准和收费时间，向业主收取物业服务费用。业主应当按照物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费用。（二）缴纳规定1.业主应当自物业交付之日起按月交纳物业服务费用。经双方协商同意，可以预收物业服务费用，但预收期限不得超过一年。2.业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。3.物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。（三）欠费处理1.业主或者物业使用人未按照物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费用的，物业服务企业可以督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。2.业主或者物业使用人违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，应当按照合同约定承担违约责任。3.经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。七、物业服务收费的变更与调整（一）政府指导价的变更与调整1.政府指导价标准需要调整的，市价格主管部门会同市住房和城乡建设主管部门应当根据物业服务成本变动情况、业主承受能力等因素，适时进行调整，并向社会公布。2.物业服务企业应当按照调整后的政府指导价标准，与业主协商确定具体的收费标准，并在物业服务合同中明确约定。（二）市场调节价的变更与调整1.实行市场调节价的物业服务收费，物业服务合同约定的收费标准需要调整的，由业主与物业服务企业协商确定。2.物业服务企业应当提前将调整收费标准的理由、依据、调整幅度等情况告知业主，并在物业管理区域内显著位置公示。3.业主对收费标准调整有异议的，双方应当协商解决；协商不成的，可以通过业主大会或者业主委员会等渠道反映情况，也可以依法向人民法院提起诉讼。八、物业服务收费的监督管理（一）价格主管部门的职责1.市价格主管部门负责对物业服务收费行为进行监督检查，依法查处价格违法行为。2.市价格主管部门应当加强对物业服务收费明码标价的监督检查，督促物业服务企业在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况。3.市价格主管部门应当受理业主对物业服务收费的投诉举报，及时调查处理，并将处理结果告知投诉举报人。（二）住房和城乡建设主管部门的职责1.市住房和城乡建设主管部门负责对物业服务企业的服务质量进行监督检查，督促物业服务企业按照物业服务合同约定提供服务。2.市住房和城乡建设主管部门应当建立物业服务企业信用档案，对物业服务企业的服务质量、收费情况等进行记录，并向社会公布。3.市住房和城乡建设主管部门应当指导业主大会、业主委员会依法成立，并监督其履行职责，协调处理业主与物业服务企业之间的矛盾纠纷。（三）其他部门的职责其他有关部门应当按照各自职责，做好物业服务收费管理的相关工作。九、法律责任1.物业服务企业违反本办法规定，有下列行为之一的，由市价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规的规定予以处罚：擅自提高收费标准或者重复收费的；不按照规定实行明码标价的；其他价格违法行为。2.业主违反本办法规定，未按照物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费用的，物业服务企业可以依法追缴，并按照合同约定承担违约责任。3.市价格主