恩施物业服务管理办法

恩施物业服务管理办法总则目的与依据为了加强恩施地区物业服务管理，规范物业服务行为，提高物业服务水平，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》以及相关法律法规，结合恩施实际情况，制定本办法。适用范围本办法适用于恩施行政区域内各类物业服务活动及其监督管理。基本原则物业服务管理应当遵循业主自治、专业服务、政府监管相结合的原则，坚持公平、公正、公开，依法维护业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业健康发展。业主及业主大会业主的权利与义务1.权利依法享有物业的所有权、使用权、收益权和处分权。参加业主大会会议，行使投票权。选举业主委员会成员，并享有被选举权。监督业主委员会的工作。监督物业服务企业履行物业服务合同。对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用。法律、法规规定的其他权利。2.义务遵守管理规约、业主大会议事规则。遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。按照国家有关规定交纳专项维修资金。按时交纳物业服务费用。法律、法规规定的其他义务。业主大会的成立与职责1.成立条件一个物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：物业管理区域证明；房屋及建筑物面积清册；业主名册；建筑规划总平面图；交付使用共用设施设备的证明；物业服务用房配置证明；其他有关的文件资料。符合成立业主大会条件的，区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到建设单位报送的资料之日起30日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。2.职责制定和修改业主大会议事规则。制定和修改管理规约。选举业主委员会或者更换业主委员会成员。选聘和解聘物业服务企业。筹集和使用专项维修资金。改建、重建建筑物及其附属设施。改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动。有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主委员会1.组成与选举业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：具有完全民事行为能力；遵守国家有关法律、法规；遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；热心公益事业，责任心强，公正廉洁；具有一定的组织能力；具备必要的工作时间。业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过5年，可连选连任。2.职责执行业主大会的决定和决议。召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。监督管理规约的实施。督促业主交纳物业服务费及其他相关费用。组织和监督专项维修资金的筹集和使用。调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷。业主大会赋予的其他职责。前期物业管理前期物业服务合同1.签订主体建设单位依法与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。2.主要内容合同当事人与物业的基本情况。物业服务内容与质量。物业服务费用的标准和收取方式。物业的经营与管理。物业的承接查验。物业的使用与维护。专项维修资金的管理与使用。违约责任。其他事项。物业承接查验1.承接查验主体建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。2.承接查验内容共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。共用设施设备：一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。3.承接查验程序确定承接查验方案。移交有关图纸资料。查验共用部位、共用设施设备。解决查验发现的问题。签订承接查验协议。办理物业交接手续。物业服务企业资质管理物业服务企业应当按照国家有关规定取得相应等级的资质证书，并在资质等级许可的范围内从事物业服务活动。资质等级分为一、二、三级，新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。物业服务内容与质量1.物业服务内容物业共用部位的维修、养护和管理。物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。物业管理区域内的环境卫生管理。物业管理区域内的绿化养护和管理。物业管理区域内的秩序维护和安全防范。车辆停放管理。装饰装修管理服务。物业档案资料管理。其他物业服务事项。2.服务质量标准物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。服务质量应当符合国家和地方有关标准和规范，具体标准由物业服务合同双方约定。物业服务费用1.收费原则物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。2.收费方式物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式。包干制：是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制：是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。3.费用构成物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。物业管理区域清洁卫生费用。物业管理区域绿化养护费用。物业管理区域秩序维护费用。办公费用。物业服务企业固定资产折旧。物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。经业主同意的其他费用。物业的使用与维护物业使用规范1.禁止行为业主、物业使用人不得有下列行为：损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途。占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备。违章搭建、私设摊点。在非指定位置倾倒或者抛弃垃圾、杂物。违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质，发出超标噪声。擅自在物业共用部位和相关场地悬挂、张贴、涂改、刻画。利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动。法律、法规禁止的其他行为。2.装饰装修管理业主或者物业使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。业主或者物业使用人在装饰装修房屋过程中，应当遵守有关法律、法规和装饰装修管理规定。物业维修养护1.维修责任专有部分由业主负责维修、养护。共用部位、共用设施设备由全体业主共同承担维修、养护责任。物业服务企业按照物业服务合同约定，承担物业管理区域内的相关维修、养护责任。2.专项维修资金专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金的交存、使用、管理，按照国家和地方有关规定执行。监督管理行政监督恩施地区房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务活动的监督管理工作。履行下列职责：1.贯彻执行国家和地方有关物业服务管理的法律、法规和政策。2.制定物业服务管理相关政策措施并组织实施。3.负责物业服务企业资质管理。4.指导和监督业主大会、业主委员会的成立和运作。5.监督物业服务合同的签订和履行。6.依法查处物业服务活动中的违法行为。业主监督业主有权对物业服务企业的服务质量进行监督。业主可以通过业主大会、业主委员会等形式，对物业服务企业的服务质量、收费情况等进行监督，并提出意见和建议。物业服务企业应当及时处理业主的意见和建议，并将处理情况向业主反馈。法律责任对业主、物业使用人的处罚业主、物业使用人违反本办法规定，有下列行为之一的，由相关部门责令限期改正，逾期不改正的，可以按照下列规定处以罚款：1.损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途的，处5000元以上5万元以下的罚款。2.占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备的，处1000元以上1万元以下的罚款。3.违章搭建、私设摊点的，处500元以上5000元以下的罚款。4.在非指定位置倾倒或者抛弃垃圾、杂物的，处200元以上2000元以下的罚款。5.违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质，发出超标噪声的，处1000元以上1万元以下的罚款。6.擅自在物业共用部位和相关场地悬挂、张贴、涂改、刻画的，处50元以上500元以下的罚款。7.利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益活动的，处1000元以上1万元以下的罚款。对物业服务企业的处罚物业服务企业违反本办法规定，有下列行为之一的，由相关部门责令限期改正，逾期不改正的，可以按照下列规定处以罚款：1.未按照物业服务合同约定提供服务的，处5000元以上5万元以下的罚款。2.擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的，处5万元以上20万元以下的罚款。3.擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的，处5000元以上5万元以下的罚款。4.擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，所得收益，用于物业管理区域内物业共用部