东莞东城创新科技园建设构想

东城创新科技园建设设想2021年8月第一局部工程基准分析第二局部工程开展模式第三局部工程效益评估目录第一局部工程基准分析1.工程概况分析2.东城概况分析4.结论1.工程概况分析工程根本信息位置位于东城长泰路与新源路交界处占地面积66793㎡建筑面积80000㎡商业面积5455㎡厂房面积62603㎡工程区位：工程位于东城区立新社区，临近东莞新城——南城区，周边聚集了以光大集团和中信地产为主旗下的景湖系列以及东泰花园在内的成熟住宅区，常住人口量巨大；工程交通：面向东莞主干道——长泰路，驳接东莞大道、鸿福路、莞长路等东莞主干道；工程现状：工程目前主要是有一定年限的旧厂房，装修与改造工程巨大。鸿福东路长泰路新源路东莞大道莞长路2.东城概况分析结论：4、结论自身优势工程位于东城的城区，工程附近主要规划为高端的住宅工程，环境优美，工程本身的位置优越交通便利，并且工程的租金低，更适合于对地理位置要求不高，租金承受力低的创新科技企业。区位优势工程距离东莞的新兴CBD“第一国际〞2公里距离，面对周边庞大的常住人口的巨大需求，入驻企业能够通过便利的交通和周边巨大的市场需求形成区域影响力，有利于开展配套成熟的综合园区。第二局部工程开展模式1.工程定位2.功能规划3.合作模式4.招商模式5.运营管理1.工程定位工程定位产业层面：东城区一直以来都非常重视科技开展工作，实施“科技东城〞战略，将科技东城工程作为加快产业结构调整、促进经济社会转型的重要举措，推动产业升级和城市升级。本工程作为企业聚集开展开展的一种载体，应考虑符合城市的产业开展需求，从考虑促进产业升级开展的升级的角度来制订工程定位；区位层面：工程把守东莞主干道新源路，驳接鸿福路，东莞大道等东莞城市主干道，交通便利，优势明显，西平片区作为近年新兴的成熟商住片区，周边人流量以及庞大常住人口数量也是本案的一个时机，如何利用这一优势也是工程定位需要考虑的要素之一。定位关键词：通过前篇的描述，我们明确了本工程定位需要考虑的要素：以符合东城区“科技东城〞开展战略为目标；以本工程物业为载体；发挥工程周边的交通物流和常住人口巨大根底优势；建设产业聚集平台；打造东城的创新科技产业园标杆；构筑工程的软实力和核心竞争力；保障工程的可持续领先优势；1.工程定位工程总体概念定位>>东城区创新科技企业孵化器东城创新科技园1.工程定位附加价值高替代性低制造装配物流营销品牌创新设计研发提高产品附加价值市调创新研发设计附加价值制造装配物流

营销品牌市调产业价值链“创新研发+智慧科技〞带来产业升级1.工程定位定位于创新科技园的产业链诠释：11.工程定位定位于创新科技园的产业链诠释：上下游产业链的覆盖—高完整性及企业稳定性2.功能规划基于提出的关于工程的整体定位，对创新科技园的功能定位为：主功能企业办公仓储物流形象展示主功能定位2.功能规划主功能定位诠释2.功能规划可按入驻企业的主营产品类目划分为不同的“主题功能区〞，例如“智慧消防〞、“智慧城市〞、“智慧交通〞、“创新科技〞、“现代物流〞、“3C数码街〞、“特种车辆〞等主题专区，提供线上和线下的解决方案、产品、咨询等展示、交易功能；入驻企业展示交易区、办公区、科研效劳区的适度集聚，特色行业的填补空白，细分市场龙头企业的品牌效应，结合电子商务的线上推广的强大扩散力，可以迅速集聚人气，为拉动延伸工程的开展提供稳定优质的人流根底；围绕智慧科技、时尚生活、产学研不断举行各种主题活动、展会、论坛、节日，集聚人气；园区内“主题功能区〞的打造----展示+研发+办公1主功能定位诠释2.功能规划入住园区的优质企业高独一性辅功能培训娱乐餐饮营销法律金融辅助功能定位工程为园区企业提供金融、法律、营销、培训等配套支持，效劳于园区企业，帮助园区内企业开展壮大，同时配套商务、休闲、餐饮、等效劳性企业，为园区工作人员的日常生活、商务谈判等提供全方位效劳。2.功能规划辅助功能定位的诠释2.功能规划“类硅谷模式〞全产业生态圈—打造人性化科技生态新城仓储以及停车位配套企业总部基地辅助功能区〔娱乐、餐饮、住宿等配套〕工程展示区主入口园区功能分区初步规划2.功能规划其他规划——产业延伸规划2.功能规划集中式员工宿舍、自建大型仓库酒店式公寓、经济型酒店餐饮及娱乐主题街商业综合体〔二期〕业主方投资建设方提供物业改造建设运营方（创新科技园管理有限公司）创新科技园招商管理指导3.合作模式投资建设方百分百实业集团3.合作模式合作关系东城创新科技园甲方：业主方乙方：建设运营方（创新科技园）丙方:租赁方甲方提供物业，乙方向甲方定期缴纳物业租金。丙方向乙方缴纳租金、管理费等；乙方向丙方提供物业管理服务及办公场地。负责向乙方和丙方提供物业。负责对物业提供改造、运营、管理服务，保证园区的正常使用与运行。负责企业的经营管理，及时缴纳相关税费、物业租金、管理费等费用，同时可想运营方申请企业经营中需求的针对性服务。4.招商模式核心型企业龙头企业的全国或区域总部金融及类金融机构产业转型中心行业标准制定者知识提供者-科研院所及专业培训机构招商目标——六类目标企业4.招商模式招商目标——主营企业配比规划主营产品类目规划1、覆盖生物医药与新材料、现代电子信息、微电子业与物流配送等企业，以提升企业运行效率、改善管理精细程度为目的，重点在工业生产流程监测与精细化管理、仓储物流管理领域引入行业内的领先企业，并逐步向采购、生产、管理、仓储、物流和销售等环节的企业扩展。2、覆盖电力、交通、环保、水利、海事等垂直领域的企业，以提升经济社会建设保障能力、资源利用效率和环境保护水平为目的，重点围绕电力电网智能管理、交通运输管理、环境监测保护、水情水文水质监测、航海保障等方面的领先企业。3、覆盖医疗、安保、科技园区等领域的企业，以提升人民生活水平和建设幸福、和谐、宜居为目的，重点围绕信息网络建设、运营商、社会保障等方面的IT集成商和领先企业。入驻企业规模配比〔以年销售金额划分〕：1亿元以上1-2家；5000万—1亿元3-5家；2000万-5000万占比20%；1000万左右占比30%；500—1000万占比30%；100万—500万占比15%；创业型企业5%；5年内打造出3家上市公司；意向企业举例生物医药、新材料企业：同盛医药(广州〕、龙京医药〔中山〕、星湖新材料〔肇庆〕

现代电子信息企业：广州佳都集团、深圳市现普科技、广州毅昌科技司

微电子企业：深圳市华阳微电子、广东顺达微电子〔广州〕、潮州市创佳微电子

IT企业：广州赛沃信息科技、

广州市扬程电子、深圳宏星月科技

电子商务企业：广州虹天电子商务、广州宏达电子商务、亿临电子商务〔广州〕

4.招商模式招商目标——产业链配套行业配比规划4.招商模式长期总体招商目标1，大型创新科技企业〔2-5家〕整层办公楼或独栋办公楼；员工200人左右年销售额超过1亿元，年税收超过500万元2，中型创新科技企业〔10-20家〕大型办公室；员工50人左右年销售额超过4000万元，年税收超过150万元3，小型创新科技企业〔30-40家〕小型办公室；员工20人左右年销售额超过800万元，年税收超过30万元4，配套创新科技企业〔20-30家〕小型办公室；员工20人左右年销售额超过500万元，年税收超过20万元5，配套商业企业〔30-50家〕商业街铺；员工10人左右年销售额超过100万元，年税收超过2万元招商目标-7个行业的核心目标企业1，新材料类典型代表：凯实科技、三环2，软件类典型代表：文思、东方永德3，IT类典型代表：联想、汉王4，智能电网类典型代表：科锐、四方5，教育类典型代表：中庆现代、中科通6，物联网类典型代表：网宿科技、新大陆7，系统集成类典型代表：华青融天、物联天下招商目标—配套产业目标企业1，物流商：圆通、顺丰2，广告营销推广：Linkteck、Adway3，云计算现代物流中心：亚马逊4，集中式呼叫中心：Avarto5，电信增值业务：移数通5.园区运营管理运营平台设想在东城创新科技园正式进入运营阶段后，工程根据实际需要，将以自建或合作建设的模式，分阶段创立以下8大运营效劳平台，为园区企业的开展助力。人力资源平台东城创新科技园科技支持平台商务效劳平台营销支持平台中央信息平台交流合作平台园区展示平台运营效劳平台——园区展示平台在东城创新科技园适宜位置建设园区展示厅，对工程亮点及运营模式进行介绍，对进驻企业的风采及进驻企业的研究成果进行展示；有效促进潜在客户对园区的了解和认同。5.园区运营管理5.园区运营管理运营效劳平台——中央信息平台在创新科技园建设中央信息中心；为进驻企业提供硬件采购、网络布线、企业建站、软件上线、电子商务、云平台等全面信息解决方案；同时，对整个园区提供全面的信息化、智能化的智慧园区解决方案。5.园区运营管理运营效劳平台——交流合作平台5.园区运营管理5.园区运营管理运营效劳平台——人力资源平台针对创新科技园内企业的高层次人才需求及对人才持续培训的需求，运营管理将成立专门的人力资源效劳中心，与高校就业办、人才中心等单位合作，为企业提供人员招聘、劳务派遣、职业培训、定向委培、档案存放等全方位的人力资源效劳。5.园区运营管理运营效劳平台——营销支持平台针对创新科技园内企业营销方面的需求，组织专业品牌、筹划、销售等方面人才，成立高规格的营销支持中心，为工程内企业提供品牌规划、营销筹划、业务/销售、会展会务、国际拓展等方面的专业效劳。5.园区运营管理第三局部工程效益评估1.工程盈利模式3.工程社会效益2.工程经济效益工程盈利模式经济效益测算工程根底数据规划总用地面积(亩)100.2066,803.34㎡层数层

3-6层层建筑面积总建筑面积80,000.00㎡底商面积6,948.00㎡办公用房面积62,604.00㎡比照周边地区商铺价格以及写字楼价格，初步预计：写字楼租金：35元/平方米/月，管理费3.5元/平方米/月写字楼递增率：5%商铺租金：80元/平方米/月，管理费6元/平方米/月商铺递增率：8%备注：本钱及收益均不考虑企业总部基地局部〔该局部由百分百自购自建〕。经济效益测算工程目前产权情况工程目前总建面为80000平方米，局部物业产权在犬眠岭村委，局部物业产权已经出售，详细情况如下：1、62604平方米的厂房出租给相关企业，需要支付企业搬迁本钱，按照目前的装修情况，需要支付约2000万元的搬迁费用；2、468平方米的四环路旁修车厂商铺已出售，需要重新回购〔建设工程展示面〕，回购本钱约为12000元/平方米；3、5455平方米的商业局部需要整体返租，租赁本钱为35元/平方米；4、62604平方米的厂房整体返租，租赁本钱为8元/平方米。1经济效益测算序号项目金额(元)单价(元/M2)比重（%）一初始投入费用

70,302,970.34

878.7919%1.1厂房租户补偿成本

20,000,000.00

250.005%1.2修车厂购买成本

5,616,000.00

70.202%1.3押金

1,280,000.00

16.000%1.4整体装修费用

40,000,000.00

500.0011%1.5园林环境费

3,406,970.34

42.591%二后期运营费用

282,231,487.26

3,527.8975%2.1租入成本

115,122,123.27

1,439.0331%2.2管理费用

105,542,756.20

1,319.2828%2.3推广费用

52,771,378.10

659.6414%2.4租赁费用

8,795,229.68

109.942%三税收费用

21,393,508.80

267.426%合计

373,927,966.40

4,674.10

1经济效益测算工程收入及利润出租收入建设类型可租面积（米）均价（元/m2/年）总价（元）商铺

6,948.00

1,893.61

263,136,281.76办公用房

62,604.00

632.78

792,291,280.25合计

69,552.00

1,263.20

1,055,427,562.01政府补助收入科技园孵化器补助

3.00

8,000,000.00

24,000,000.00园区改造补助

3,000,000.00合计

27,000,000.00管理费收入