北京远洋傲北全案营销策略96P

远洋傲北全案营销策略远嘉经纪·事业三部·远洋傲北营销中心2021年1月目录宏观环境分析竞争市场分析本案分析及竞争定位推售策略推广策略宏观环境分析2021年12月26日，一年期存贷款基准利率分别上调了0.25个百分点，12月27日公积金利率也随之上调2021年11月16日，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是今年以来第五次上调存款准备金率，存款准备金率到达17.5%。2021年10月20日，一年期存款基准利率上调0.25个百分点在可售商品住宅供给套数方面，2021年11月北京市商品住宅可售房屋套数共计102,293套，与10月相比有小幅上涨0.76%。11月末库存量继续保持小幅上涨趋势，这也是连续第三个月库存量超过10万套。2021年宏观市场环境2021-2021北京商品住宅期房现房可售套数趋势图2021-2021北京商品住宅期房现房可售面积趋势图成交面积与去年同期水平尚有差距，但经过了10月份二次新政的调整，成交面积再次表现出反弹的势头。其中，期房成交量为10107套，较10月的6894套上涨46.61%，而现房全月成交套数也飙升至1123套，相对于10月的786套，增长42.88%。2021年宏观市场环境2021-2021北京市商品住宅成交均价2021-2021北京商品住宅签约套数趋势图2021年宏观环境综述竞争市场分析竞争市场整体分析竞品个案分析工程竞争定位2021年北京别墅预售套数面积走势图2021年北京别墅成交套数面积图2021年1月至11月，北京别墅市场新批准销售别墅2220套，同比减少34.55%，批准销售面积77.22万平方米。别墅销售套数为2690套，同比2021年的5634套大幅减少52.25%，销售面积共计97.88万平方米，销售总金额达239.21亿元。2021年北京别墅市场的供求比为1∶1.26，继续保持出现供不应求的市场结构。2021年竞争市场整体分析2021年北京别墅市场成交均价金额走势图2021年奥北别墅区成交均价和成交金额走势图2021年奥北别墅区成交套数和面积走势图2021年竞争市场综述御汤山竞品个案分析物业地址：昌平小汤山疗养院东侧紧邻立汤路物业类别：独栋建筑面积：21.5万㎡容积率：0.38〔一期〕绿化率：55%户型面积：460—480平米销售价格：900—1200万/套更新月份成交套数成交面积(㎡)成交均价成交总金额2010年12月93800.38262529977万元2010年11月3112679.08262043.32亿元合计4016479.46262154.32亿元御汤山于2021年10月23日开盘，推出64套房源，当日认购约70%，后经过近两个月根本去化完毕。温哥华森林-北郡物业地址：北七家建材城向北第一个路口200米路东物业类别：独栋建筑面积：32.4万㎡容积率：0.38〔一期〕绿化率：44%户型面积：400平米左右销售价格：1000万/套起更新月份成交套数成交面积(㎡)成交均价成交总金额2010年12月62635.94252146646万元2010年11月135863.65254661.49亿元合计198499.59253882.16亿元温哥华森林-北郡于2021年11月初开盘，推出74套房源，当日认购约60%，后经过近两个月尚未完成去化。中粮祥云国际居住区物业地址：顺义区新国展北侧物业类别：联排、双拼、公寓、商业建筑面积：29万㎡容积率：0.63〔一期〕绿化率：70%户型面积：270—320平米销售价格：均价43000元/平米(套内面积)总价1000万-1500万/套更新月份成交套数成交面积(㎡)成交均价成交总金额2010年12月3215654.67223603.5亿元2010年11月2616.5386352382万元2010年10月2613.9384212359万元2010年4月3927.43342843180万元2010年2月1312.6125508797万元2010年1月3919元2009年12月154496.8268311.21亿元2009年11月9428175.88262297.39亿元合计15251716.922555013.21亿元中粮祥云国际居住区于2021年12月初开盘，推出50套房源，当日认购约60%，后经过近一个月尚未完成去化。万通天竺新新家园

物业地址：顺义区天竺镇薛大人庄

物业类别：联排、公寓

建筑面积：22.6万㎡

容积

率：0.9

绿

化

率：30%

户型面积：联排400平(含地下)

销售价格：总价800—1000万更新月份成交套数成交面积(㎡)成交均价成交总金额2010年12月135076.76224281.14亿元2010年11月145467.84209061.14亿元2010年10月187024.89217311.53亿元2010年9月3112091.21206552.5亿元2010年8月114290.24203778742万元合计8733950.94211487.18亿元万通天竺新新家园于2021年8月初开盘，推出118套房源，当日认购约50%，后经过近五个月尚未完成去化。香江别墅二期

物业地址：昌平区上西山东麓马池口镇

物业类别：独栋、双拼、联排

建筑面积：25万㎡

容积

率：0.6

绿

化

率：40%

户型面积：联排：263-323平米，独栋：286-380平米，双拼：437平米

销售价格：458-900万元/套更新月份成交套数成交面积(㎡)成交均价成交总金额2010年12月3811737.21167151.96亿元2010年11月1312.5316048502万元合计3912049.74166982.01亿元香江别墅二期于2021年12月初开盘，推出90套房源，当日认购约60%，后经过近一个月尚未完成去化。保利垄上更新月份成交套数成交面积(㎡)成交均价成交总金额2010年9月3112741.53229362.92亿元2010年8月107（含前期换签）29527.9191025.64亿元合计13842269.43202518.56亿元保利垄上于2021年8月15日星期日开盘，共推出96套叠拼，当认购率85%，并在半个月内完成推盘资源整体去化。

物业地址：昌平区立汤路9号

物业类别：独栋、叠拼

建筑面积：33.5万㎡

容积

率：0.42

绿

化

率：52%

户型面积：独栋430—700叠拼196—370

销售价格：独栋21000—38000叠拼248万起1、蓄客量充足：保利垄上开盘取得优异的开盘业绩与前期蓄客阶段的充分准备不可别离，整体蓄客量到达了300组，比例为3：1强。且这些客户的有效率非常高；2、户型均好：保利垄上产品户型均好性较好，客户不会因为看中了某一个户型而完全放弃其他户型；3、价格适中：以极低的起价引起了市场极大关注，同时其他产品的价格并不显得过高；4、开盘当天即签约缩短了客户的犹豫期，促使客户迅速下定。保利垄上旺销原因分析竞品综述1、竞品工程在2021年年底集中开盘，呈现了成交量井喷的态势；2、各别墅工程开盘当日均能到达50%以上的去化率，仅有保利垄上到达了接近日光，这与目前市场上普遍采取的长时间蓄水，集中放量开盘的推售策略是密不可分的；3、各个工程在开盘后持续销售期偏长，根本需要2—3个月才能完成开盘推出房源的完全去化。续销期月均去化量在10-15套左右。竞争定位1、产品价值和人文价值是本案的核心竞争力，所有的竞争策略必须围绕这两点展开；2、要塑造基于工程核心竞争力的独特形象，摆脱联排直接对独栋产品的竞争态势；3、必须形成“势〞，以去化量成为奥北别墅区市场领跑者，才有可能实现2021年21亿的销售任务；1〕要有成为奥北销冠、并力争北京别墅销冠的气势；2〕必须做到第一次开盘日光，形成市场轰动效应；3〕必须做到在最短时间内充分筑池蓄水，后续开盘形成山洪爆发的态势；本案分析本体参数

卖点提纯价值演绎本体参数位于北京市中心北部-奥北别墅区的核心地带。西临立汤路——双向六车道的城市主干道，贯穿四环，五环，六环路；距离奥运圈仅7公里；距离地铁5号线天通苑北站仅4公里；数条大容量公交线路转瞬即达；该地区已形成较为成熟的高档住宅区地铁5号线工程用地现状位置奥运圈全维度触点阳光与爱的生活区域——爱之天成别墅印象——奥北完善配套——吃穿用医便捷交通——三横三纵一轨道自然稀缺——风水、山水温泉良好前景——科技城、物流中心规划——爱之大度容积率——低密人车分层——安全联排双拼——亲近园林——爱之极致五重园林——规划极致台地溪谷——内容极致全冠移植——细节极致地上三+地下一——布局体贴建筑——爱之体贴托斯卡纳+西班牙——风格体贴私家电梯——人性体贴私享花园——感观体贴细节——爱之无微三色瓦和立面拱门和滴水檐VIV中央空调壁挂炉采暖户型——爱之包容层层通风阳光花园层首层老人房双车位服务——爱之专属阳光星级服务体系私人定制化会所从巴摩梭罗理念，构想巴摩梭罗产品用巴摩梭罗产品，营造巴摩梭罗生活这，是从薰衣草国度赶来的巴摩梭罗这，是自向日葵花海沉淀的巴摩梭罗这里的瓦和陶土都精挑细选这里的窗和拱门都精雕细琢这里的一步式阳台，可让你远眺心仪景致这里的多重庭院，可让你品味闲散时光这里的人车分层，能让孩子自在嬉闹这里，是有阳光、有爱的……家这是远洋傲北，带来的巴摩梭罗全新生活体验营销策略营销目标

推售策略

推广策略销售目标：2021年销售21亿元营销目标形象目标：傲北区域领跑者，北京别墅明星盘树立高品质形象，实现量价双赢策略核心工程明星领跑气势和人文气质贯穿始终通过圈层营销、体验营销实现工程价值通过“饥饿疗法〞、“脉冲式销售〞实现工程溢价势

不可挡势

如破竹势

不两立势

均力敌必须形成不可阻挡的工程之势，建立奥北别墅领跑者地位，实现热销。必须具有破竹般的起势，造成“日光盘〞的轰动效应，方可带动后期去化。必须全方位整合营销，多渠道广范围推广，与竞品工程势均力敌。必须以区位、产品、效劳、品牌、营销等多方面势力，打击竞品，获得成功。策略核心势

借区域之势未来科技城入住，区域价值重新估量，奥北别墅区成熟升级，大势之逼中央别墅区！展产品之势虽为联排产品，但产品品质、园林规划、建筑细节均不输独栋，别墅首次置业首选。树品牌之势远洋地产低密序列首个面市项目，品牌样板，品质标杆。创营销之势户外、网络、平媒、直效、圈层体验活动，全方位整合营销，声势浩大。推售策略产品分解

推售节奏新一期推售资源分析——一期户型资源情况户型产权面积赠送面积数量占比产权总面积A1491.97

136.5%6395.61A2447.18

84.0%3577.44B1403.01144.732412.0%9672.24B2358.2396.982412.0%8597.52C1368.16126.682613.0%9572.16C2321.7883.422613.0%8366.28D1412.51134.413718.5%15262.87D2366.9895.854221.0%15413.16总计

200100.0%76857.28新二期二期户型资源情况户型单套总面积赠送面积数量占比产权总面积B1403.01144.73104.0%4030.1B2358.2396.98104.0%3582.3C1368.16126.68124.8%4417.92C2321.7883.42124.8%3861.36D1412.51134.41166.4%6600.16D2366.9895.85166.4%5871.68E1550

124.8%6600E2550

124.8%6600F1650

208.0%13000F2650

228.8%14300H300

5421.6%16200G450

5421.6%24300总计

250100.0%109363.52户型地上面积

(单位：平米)地下面积

(单位：平米)单套总面积

(单位：平米)数量占比地上总面积

(单位：平米)总面积

(单位：平米)A1332.53159.44491.9787.0%2660.243935.76A2335.1112.08447.1832.6%1005.31341.54B1258.28144.73403.011815.8%4649.047254.18B2261.2596.98358.231614.0%41805731.68C1241.48126.68368.161210.5%2897.764417.92C2238.3683.42321.781210.5%2860.323861.36D1278.1134.41412.512219.3%6118.29075.22D2271.1395.85366.982320.2%6235.998440.54总计

114100.0%30606.8544058.2户型地上面积

(单位：平米)地下面积

(单位：平米)单套总面积

(单位：平米)数量占比地上总面积

(单位：平米)总面积

(单位：平米)A2335.1112.08447.1823.7%670.2894.36B2261.2596.98358.2323.7%522.5716.46C1241.48126.68368.161222.2%2897.764417.92C2238.3683.42321.781222.2%2860.323861.36D1278.1134.41412.511222.2%3337.24950.12D2271.1395.85366.981425.9%3795.825137.72总计

54100.0%14083.819977.94户型地上面积

(单位：平米)地下面积

(单位：平米)单套总面积

(单位：平米)数量占比地上总面积

(单位：平米)总面积

(单位：平米)A1332.53159.44491.9716.3%332.53491.97A2335.1112.08447.1816.3%335.1447.18B1258.28144.73403.01212.5%516.56806.02B2261.2596.98358.23212.5%522.5716.46C1241.48126.68368.16212.5%482.96736.32C2238.3683.42321.78212.5%476.72643.56D1278.1134.41412.51318.8%834.31237.53D2271.1395.85366.98318.8%813.391100.94总计

16100.0%4314.066179.98户型地上面积

(单位：平米)地下面积

(单位：平米)单套总面积

(单位：平米)数量占比地上总面积

(单位：平米)总面积

(单位：平米)A1332.53159.44491.97425.0%1330.121967.88A2335.1112.08447.18212.5%670.2894.36B1258.28144.73403.01425.0%1033.121612.04B2261.2596.98358.23425.0%10451432.92D2271.1395.85366.98212.5%542.26733.96总计

16100.0%4620.76641.16户型地上面积

(单位：平米)地下面积

(单位：平米)单套总面积

(单位：平米)数量占比地上总面积

(单位：平米)总面积

(单位：平米)B1258.28144.73403.011013.2%2582.84030.1B2261.2596.98358.231013.2%2612.53582.3C1241.48126.68368.161215.8%2897.764417.92C2238.3683.42321.781215.8%2860.323861.36D1278.1134.41412.511621.1%4449.66600.16D2271.1395.85366.981621.1%4338.085871.68总计

76100.0%19741.0628363.52464646销控原那么——均衡搭配，互补调控策略原则：产品均衡搭配，提升推盘产品性价比，最大化满足受众需求。考虑因素：

组团组合-由次好向最好位置逐渐开放—利于价格提升/优化推盘结构

户型搭配-面积兼顾各期户型供量均衡—利于快速销售/控制推盘风险销控策略——两个步调，一个原那么开盘步调——强势登场，开场引爆持续步调——保证供量，阶段补强营销执行开盘时间？首次开盘，意义重大“日光〞产生轰动效应，做足起势；产品首次亮相，表现力强，得到广泛认可远洋地产高端序列首个面市产品，树立品牌形象现状一：蓄客月份来电来访8月255929月4908510月5648111月3817212月30日前38566合计20753961、本案由于自8月蓄客以来，均为在市内接待处进行接待，且工程周边户外拦截措施尚未到位，故目前的电转访比例较低，为5:1，随着后续工作的开展，电转访比例将有所提升；2、目前的来访量为396，按照周边竞品工程的来访转成交的比例约为7:1，按照目前的来访量，如果明天就开盘的话，理论可成交57套，暂未考虑客户流失；3、上述的预计成交量与本案在12月初进行的客户摸排工作所得到的结论根本一致，12月初的摸排根本结论是预计约有51组纯有效客户；现状二：推广传播前期已进行一定范围的传播，具有一定市场认知度但范围不广、产品面深度缺乏未树立鲜明工程形象，未形成广泛市场认知，未实现大量进线到访现状三：产品表现售楼处及体验区已初步成型但南侧入口、五重园林、细节优化等均未实现体验感尚未完整，冲击力较弱70套140个有效客户980组有效来访成交量形成销压要求的有效来访量1:21:71、要完成基于本案的竞争定位导出的推售策略，要求本案必须到达980组以上的客户到访量，否那么极有可能完成不了既定的策略，不能形成起“势〞，将直接影响后期推盘销售。2、目前本案蓄积的有效来访量有396组，尚至少需要蓄积584组客户。3、本案距离预计的开盘时间，仅剩下两个月，中间还有近一个月的春节假日，剩余的有效蓄客时间严重缺乏条件一：蓄客量条件二：推广推广必须强势配合，方能实现蓄客量的提升。不仅是与10年的续接问题，更是11年的集中爆发。条件三：产品表现一鸣惊人，眼前一亮！打动人心，流连忘返！时间：3月6日资源：二地块（1-4组团）70套预计价格：19300销售目标：开盘售罄一次推盘：次好产品，平价开盘利用积累，实现日光时间：11月资源：七地块部分38套预计价格：29000销售目标：开盘去化80%，延续至12年四次推盘：升级产品，价格拉升年终余势，铺垫预热时间：9月资源：四、五地块32套预计价格：27000销售目标：开盘去化80%，10月售罄三次推盘：优质产品，大幅提价脉冲重势，再次热销时间：5月资源：二地块（5-6组团）+三地块98套预计价格：23000销售目标：开盘去化60%，8月售罄二次推盘：优良组合，价量略升热销造势，稳步去化2021年3月15日前5月9月11月推出组团第二地块(1、2、3、4组团)销售金额第三地块+第二地块〔5、6组团〕第四、五地块第七地块房源数及可售面积推售均价去化比率2021年推售节奏及销售目标(一)70套26411.06平米19300元/平米开盘当日售罄98套37625.08平米23000元/平米开盘当月实现60%以上去化，至8月底去化完毕32套12821.14平米27000元/平米开盘当月实现80%去化38套14181.76平米29000元/平米开盘当月实现80%去化5.1亿元8.65亿元3.5亿元4.1亿元营销目的价格支持人为制造供求失衡，为项目建立别墅日光盘市场地位推出多栋双拼楼王等优质资源，拉升价格推出样板组团，利用资源升级，迅速拉升价格楼间距增大，资源优势明显，拉升价格2021年3月5月8月2021年推出组团第七地块〔一半〕销售金额第八、九地块第十、十一地块第六、十样板地块房源数及可售面积推售均价去化比率2021—2021年推售节奏及销售目标38套14181.76平米29000元/平米开盘当月实现80%以上去化76套33100平米36000元/平米开盘当月实现60%以上去化，至7月底去化完毕62套33750平米35000元/平米开盘当月实现60%去化，至12月底去化完毕30套14150平米41000元/平米开盘当月实现50%去化4.1亿元11.9亿元11.8亿元5.8亿元营销目的价格支持楼间距增大，资源优势明显，拉升价格推出类独栋产品，稀缺景观资源，大幅度拉升价格北京首创型林间花墅产品，大幅度赠送面积、大尺度奢适享受型产品，实现溢价样板间产品，实景呈现，现房销售推广策略动能环

关键点

分阶段动能环常规推广带来的直效客户针对事件和体验活动的推广巴摩梭罗生活全维度体验螺旋式上升旋涡式扩散圈层事件联动的体验式营销外部圈层引入NO1:引爆点？远洋傲北，巴摩梭罗！Step1:又见，巴摩梭罗神秘感引发热议及探寻Step3：体味，巴摩梭罗圈层活动带来深度认同Step2：追逐，巴摩梭罗日光盘引爆市场的疯狂体验感引发沉醉及渴望Step4：沉醉，巴摩梭罗Step5：回望，巴摩梭罗年度回望完美延续NO2:圈层挖掘？零散的客群寻找和积累无法形成凝聚力。公关公司的客户资源质量不高有效性差。“借力”“给力”借助已经成型的目标客群圈层，与活动嫁接。保证圈层准确性。圈层更具有凝聚力，更稳定，具有更大的粘合和释放作用。“借力〞：从何借力？优雅女子学院；高级商务社交网站〔天际网、SNS〕；高端时尚杂志读者群〔?虹?、?ELLE?、?Vogue?、?时尚芭莎?〕；高端家庭杂志读者群〔?时尚主妇?、?时尚好管家?〕；高档幼儿园家长群〔汇佳、金色摇篮、小牛津〕以马甸为核心的科技公司中高管。即将入住未来科技城央企的中高管。IT、金融、能源、房地产等支柱产业中高管。政府官员。Francies是谁？巴摩梭罗女在哪里？谁在为Francies买单？NO3:现场体验？现场体验之环境：五重园林，人车分流现场体验之建筑：托斯卡纳，风情而精致现场体验之产品：层层通透、私家庭院、私享电梯……现场体验之服务：阳光星级、私人客服……现场体验之品牌：远洋地产全维度体验：远洋·傲北巴摩梭罗生活NO4:传播通路？高投入打造高端气质户外擎天柱、平面硬广、网络树立项目形象、体现高端气质近距离造成地缘拦截特色围挡、区域内户外、精神堡垒区域内眼球焦点、吸引地缘、拦截竞品炒业内形成专业口碑行业杂志形成地产业内的“酵母作用”做直效发挥细菌作用短信、彩信高频度应用高费效比、高覆盖率用软宣实现润物无声报纸、杂志、网络多渠道软宣区域、产品、服务、品牌多角度浸润火论坛提前建立圈层业主论坛建立与炒作维护项目形象、建立准业主圈层5月3月1月9月11月12月阶段诉求又见追逐体味沉醉回望项目诉求新文化幸福家庭别墅：浅谷繁花，醉了艳阳样板区开放首期开盘开盘热销应势加推会所实体样板开放亲水组团品质发售产品升级7组团发售导入期强销期续销期提升期巩固期蓄势起势顺势重势余势推广主旨：积累客户，形象入市推广策略：立体轰炸，形象为先推广主题：又见，巴摩梭罗预热蓄势排兵布阵〔1月-3月初〕旺春：万物萌生销售目标：积累800-1000组意向客户，业内口碑先3月实现开盘日光销售策略：全面准备，分层组织导入期主题活动活动主题：京城地产品鉴“巴摩梭罗〞

具体执行：由业内媒体进行组织，邀请数家开发商代表品鉴工程。效果评估：通过此活动，进一步树立工程在业内的知名度，通过业内口碑向目标客户进行软性渗透。阶段亮点活动主题：远洋傲北·巴摩梭罗开盘活动具体执行：工程首次开盘活动，邀请意向客户参与，开盘方案另行提报。效果评估：不仅要实现开盘日光的销售业绩，更要借此树立傲北领跑者的形象，进行深而广的口碑传播。现场体验样板体验区景观优化完成，巴摩梭罗五重园林根本呈现。借助公关活动，客户亲临现场感受，媒体实景推广宣传。整合传播户外：路牌、交通指引、围挡，区域内外全面铺开网络：地产网站、专业网站、工程网站，全面轰炸平媒：报纸硬广、杂志软宣，软硬结合直效：短信、彩信，广泛撒。论坛：业主论坛初步建立时间：1月起全面铺开，春节后到达爆发点核心诉求：又见，巴摩梭罗〔价值全解读〕道具：沙盘、宣传片、效果图；楼书、户型图品质提升推广主旨：热销引爆，确立地位推广策略：新闻轰炸，热销炒作推广主题：别墅日光，艳阳初现释放起势再接再厉〔3月-5月初〕初夏：蓬勃生长销售目标：借助一期热销起势，积累新意向客户300组二次加推去化60%销售策略：迅速加推，再接再厉强销期主题活动活动主题：专属下午茶——远洋傲北私人定制化效劳具体执行：邀请高端社交网站\欧美同学会客户，在售楼处为其提供私人定制化效劳效果评估：借助圈层营销，展现傲北星级阳光效劳体系内涵。体验巴摩梭罗生活感受。主题活动活动主题：欢送来到艳阳下——远洋傲北巴摩梭罗风情体验季具体执行：邀请前期成交业主、局部圈层参与体验活动，售楼处阶段暖场效果评估：衬托卖场气氛，强调体验感，建立根底的业主圈层。现场体验植物更加繁盛，体验气氛更加浓烈。水系更加流畅，现场感觉更加灵动。整合传播户外：围挡、路牌全面更新，热销信息炒作网络：硬广造势，软文配合热销炒作平媒：报纸硬广、杂志软宣，软硬结合直效：短信、彩信，“细菌式传播〞跟进论坛：业主论坛炒作，已购客户的正向评价核心诉求：追逐，巴摩梭罗——远洋傲北开盘售罄，京城别墅销冠！道具：主题活动特色道具、热销宣传现场配合、生活手册推广主旨：品质深化，实景呈现推广策略：形象拔升，全面炒作推广主题：体味，巴摩梭罗顺势续销热度升温〔6月-9月〕盛夏：枝繁叶茂销售目标：借助实体会所样板区开放，推售4、5组团开盘去化80%销售策略：品质提升，再度热销续销期主题活动活动主题：以浸浴阳光的名义——远洋傲北私属体验与定向营销具体执行：英特尔等马甸周边目标客户、未来科技城客户的定向圈层活动效果评估：借助周边目标圈层，锁定准意向客户，并借势进行区域的再度炒作。主题活动活动主题：巴摩梭罗夏令营——远洋傲北儿童夏令营具体执行：邀请金色摇篮、温莎幼儿园、小牛津等高端幼儿园联谊，进行夏令营活动效果评估：通过家庭气氛极强的圈层活动，组织高端幼儿园家长这一准目标客群的圈层活动，表达工程“爱〞的主题。主题活动活动主题：璀璨夏夜，繁花之赏——远洋傲北意大利风情消夏节具体执行：前期业主、目标客户、阶段圈层的暖场活动现场体验会所交付，体验感升级。实体样板区开放，巴摩梭罗近在身边。整合传播户外：围挡、路牌全面更换为会所开放主题网络：硬广造势，软文配合热销炒作平媒：报纸硬广实景大片，震撼效果直效：短信、彩信实景图片论坛：业主论坛炒作，已购客户的正向评价核心诉求：体味，巴摩梭罗——以浸浴阳光的名义，开启巴摩梭罗爱的体验之旅道具：主题活动特色道具、热销宣传现场配合推广主旨：产品升级，地位稳固推广策略：提升品质，稳固形象推广主题：沉醉，巴摩梭罗产品升级价值释放〔9月-11月〕金秋：灿然成熟销售目标：7组团出售，当月去化80%销售策略：升级产品，提升铺垫续销期主题活动——着力点活动主题：身处巴摩梭罗——远洋傲北实景感受具体执行：业内媒体再次到访，会所及实体样板区的体验品鉴主题活动——阶段亮点活动主题：仲夏夜之梦——远洋傲北中秋答谢活动具体执行：前期成交业主中秋答谢活动，情感维系。整合传播户外：围挡、路牌为7组团面市造势网络：硬广造势，软文配合7组团推售平媒：报纸硬广实景大片，震撼效果直效：短信、彩信实景图片论坛：业主论坛炒作，已购客户的正向评价核心诉求：沉醉，巴摩梭罗——更广空间纳繁花，更近距离享艳阳！道具：主题活动特色道具、热销宣传现场配合推广主旨：全年明星，来年再续推广策略：回眸展望，重拾经典推广主题：回望，巴摩梭罗经典延续酝酿铺垫〔11月-12月〕暖冬：蕴藏经典销售目标：沿袭前期产品去化，年终稳步续销。销售策略：保持热度，延续明年续销期主题活动活动主题：托斯卡纳圣诞夜——远洋傲北圣诞活动具体执行：新老业主到访，意大利风情圣诞夜活动效果评估：年终客户答谢，为来年推盘蓄势。整合传播户外：围挡、路牌为跟新为新年信息网络：各奖项集中炒作平媒：软文配合奖项赠送版面直效：短信圣诞及新年问候论坛：业主论坛炒作，已购客户的正向评价核心诉求：回望，巴摩梭罗——今朝艳阳惹人醉，明年繁花沁君心！道具：主题活动特色道具、热销宣传现场配合序号渠道项目1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月渠道合计占比费用预算费用预算费用预算费用预算费用预算费用预算费用预算费用预算费用预算费用预算费用预算费用预算费用预算费用预算1广告及宣传类平面类0700,000200,000000000400,000001,300,0005.0%2杂志类0500,000150,000250,0000100,000300,000400,0000150,000001,850,0007.1%3网络类0900,000600,000600,000600,000100,000200,000550,000400,000500,000550,00005,000,00019.1%4户外类900,000200,000550,00000150,00000150,0000001,950,0007.5%5直达类150,000200,000150,000150,000100,00000100,000100,000100,00050,00050,0001,150,0004.4%6卖场包装及制作印刷202,0000054,000080,0000142,0000140,00000618,0002.4%7卖场建设151,227451,227153,227153,227151,227451,227151,227603,227153,227153,227394,500394,5003,061,27011.7%8公关活动公关活动00350,000250,00080,000300,00080,000150,000250,00080,000100,000250,0001,890,0007.2%9广告公司广告公司100,000100,000100,000100,000100,000100,000100,000100,000100,000100,000100,000100,0001,200,0004.6%10售楼处家居售楼处家居0002,000,00000001,500,0000003,500,00013.4%11样板间家居样板间家居400,0002