尊地地产 深圳龙座·国际先龙新洲项目销售策划代理提案报告75p

座·国际先龙新洲工程销售筹划代理2021年3月尊地中国地产机构价值最大化品牌建立我们的目标:需解决的问题：卖什么？卖给谁？？怎么卖？？？快速销售置地逸轩卖得快！首推700多套，解筹600多套。共1270户，平均月销200套。均价10000元/m2，比周边竞争楼盘价格高出15%。关注：为什么卖得快！可借鉴点：怎么样的户型面积是最适宜的？？？思考点：价格高！普通套房的月租金约为1万/月丹枫白露关注：为什么价格高！1、产品：厨房分隔为中、西厨作业区；1客房套间的客厅布置商务空间；双客房均配带衣帽间。2、配套：3、效劳体系：完全酒店主动式效劳商务效劳；私人管家效劳：整理和打包行李、房间用餐、整理家居和24小时礼宾效劳；家政效劳：免费擦鞋、提供每日报纸、送餐效劳、洗衣效劳效劳为工程带来的增值特色经营为品牌赋予的个性

可借鉴点：如何减少投入，利用效劳增值？？？思考点：蛇口泰格公寓价格高！关注：为什么价格高！1、客户群定位准：主要是外企派华人士，较大比例的日本人、韩国人2、产品：注重舒适度；强调商务空间独立性。3、室内配套设备

4、效劳体系国际效劳式住宅管理公司新加坡辉胜公司担纲管理。管理公司为客户提供半主动式酒店效劳，每月收取租金的10%作为管理公司的收入。至水陆联运站、重要商业及购物区的免费穿梭班车效劳每套公寓提供一个停车位前台、宾客效劳以及昼夜保安临时照看婴儿效劳洗衣服与干洗效劳庭院式游泳池与儿童浅水池商务中心、会议室及阅览室咖啡厅健身室烧烤设备及露天阳台儿童室内游戏室和露天运动场每月为住客举办的活动周一至周六客房清理效劳每日免费欧陆式早餐〔周一至周五除公共假期外〕居住的舒适度是酒店效劳性产品的关键效劳为工程带来的增值可借鉴点：如何使面积小的户型保持高度的舒适性？？？如何减少投入，利用效劳增值？？？思考点：香港四季酒店1、背景与定位四季酒店属于香港中环国际金融中心工程的一局部，国际金融中心由新鸿基地产等4家地产财团合作开发。四季酒店是由国际著名的酒店集团FourSeasonsHotelsandResorts管理的5星级酒店公寓，50层共5.3万M2，提供519个套房单位。四季酒店以1个月至一年的租期为主，面向国际高端商务客户，每月呎租50-60元。2、户型功能户型配比：公寓：1房：2房＝26.6％：60％：13.3％空间功能：单元空间比周边市场的住宅空间更大更舒适，以适合国际客户；公寓与一般高档酒店房间无太大差异，增加备餐台功能；套房注重私密性，厅、房、卫功能齐全舒适，但相比普通住宅，厨房与餐厅空间较开放。PART2

典型楼盘分析香港四季酒店注：1平方米=10.7639平方英尺2、室内配套3、公共配套及效劳PART2

典型楼盘分析香港四季酒店如何根据目标消费者的需要制定个性化效劳方案

可借鉴点：城市中心区做什么样的产品最适宜？？？思考点：凯旋国际五州星苑片区真正的高档效劳型公寓几近空白，仅有金中环、喜洋洋、天健时尚新天地等，而且仅仅停留在“方便、环境好的公寓〞，并没有提供人性化贴心效劳，未能从软件上提升物业价值。罗湖南山蛇口福田？？？市场空白一般小户型住家型住宅高档住宅高档服务型公寓一般小户型住家型住宅高档住宅高档服务型公寓供给需求市场供给严重不足市场空白点1一、酒店式公寓甲级大面积写字楼一般写字楼商住楼高档小型写字楼甲级大面积写字楼一般写字楼商住楼高档小型写字楼供给需求市场供给严重不足二、写字楼市场空白点2市场空白点1：高端的酒店式公寓、市场空白点2：高端的小型写字楼市场空白点是否有效？？？中心区目前写字楼总面积近250万平米，预计3年内将超过320万平米，大局部为甲级写字楼，其中有众多外资企业的外派人员、中高级管理层及金领，对效劳型公寓的需求殷切。空白点1：高端的酒店式公寓在地铁大厦的招租过程中，我们发现有很多需求小面积办公场所的公司：客户特征：需求面积为80~300㎡需求办公地点在中心区或临近中心区写字楼在档次、效劳上与甲级写字楼相假设，大厦形象佳，以彰显公司形象对租金敏感度不高，可接受80~100元/㎡的租金空白点2：高端的小型写字楼罗渊“需求法〞：先把当前的购房人群分类，然后根据房屋总价来判断购置人群，通过分析该局部人群需求和对价格的承受力。将购房人群分为“八大系〞第一是神龙系，顶层的一些购房人士第二是远海系，比较远的海外人士，欧美背景的海外人士第三是近海系，比较近的海外人士，与远海相对，第四是本金系，外乡多金的本地人，国企、政府官员为主力第五是少成系，这是年轻的私营企业主第六是白二系，就是二次置业的高级白领第七是白一系，小白领首次置业第八是渡新系，就是新深圳人过渡的通过对区域市场和客户群需求分析研究，我司对本工程的总体定位为：中心区稀缺高端效劳型商务综合体整体规划注：以上面积计算仅为初步匡算，未计算公建等面积写字楼：18000~20000元/㎡

公寓：19000~21000元/㎡

市场比较法市场比准均价最低均价拟定销售均价、挑战均价最大化支撑产品特色的销售检验产品特色、效劳附加值、营销、品牌〔工程快速销售均价〕各方精诚合作的附加值加价〔创造目标利润均价〕预计07~08年片区房价提升10%价格策略依据8%3%最低均价=比准均价*〔1+10%〕≈18157元/平方米拟销售均价=最低均价*〔1+8%〕≈19610元/平方米挑战均价=拟销售均价*〔1+3%〕≈20218元/平方米A、公寓经计算，比准均价为16507元/平米预计公寓局部实现的销售均价为19000~21000元/平方米公寓带2000元/㎡的装修B、写字楼鉴于工程对写字楼的定位，市场中在售或近年销售的工程无大可比性，目前不适合用市场比较法进行测算，我们采用租金反算法及其它地区经验法：租金返算法：预计工程正式使用后正常租金均价为100元/㎡，现时写字楼收益率约为6%100*12/6.5%=18461元/㎡其它地区经验法：按国际经验，一般此类中心区高档甲级写字楼的补充产品价格为前者的70~75%，现时中心区甲级写字楼均价为23000元/㎡24000*70~75%=16800~18000元/㎡

中心区写字楼租金、售价未来仍将走高，预计写字楼局部销售均价为18000~20000元/㎡写字楼毛坯交楼公寓设计要点：在公寓与写字楼两塔楼间每四层设置空中花园，同时在公寓塔楼每三层设置空中花园，提供共享空间。层高2.9~3.0米宽敞明亮的酒店式大堂注重“小空间、巧利用〞，提高实用性环保与智能化的应用预留阅览室、公共活动场地。妙趣横生，不同风格的空中花园设计，既符合绿色办公的潮流，又提供休闲交流空间PART4

规划定位设计要点写字楼设计要点：不设置中央空调，巧妙预留空调外机口及户式中央空调外机口。挑高〔8米以上〕大堂预留会议室、商务会所、法律咨询、税务咨询的空间PART4

规划定位设计要点空间几何造型张扬个性立体纵深的体积感使得公寓富有现代气息采用类公建设计，玻璃幕墙和钢结构的融合赋予建筑商务的形象要求现代商务建筑外立面PART4

规划定位外立面建议：现时中心区的建筑及装修绝大局部为西式现代风格，使得目前市场上，尤其是高端产品，在建筑形态、外立面、装修上雷同。如果在建筑的局部或内部装修上有风格迥异，必定带给中心区震撼，成为城市的热门话题。在内部装修上，充分运用“龙〞及中华文化的元素、符号。同时可充分利用风水的科学设计。在商业及公寓的室内设计里，也可以充分发挥中式风格的精髓。只有民族的才是世界的！符合目标客户的审美要求！中式风格写字楼大堂，为中心区乃至深圳仅见，将成为片区的聚点及考察工程的必到之处。中式风格装修的商业空间，凸显文化气氛，是提高商业档次、营造惬意空间的首选。无论纯粹还是现代的中式风格装修，都可以显示主人的身份与品位。建议局部公寓房采用中式装修。原那么：单价略高，总价略低1、户型配比J1型：单身公寓（32-38M2）：约160套J2型：1房1厅（40-45M2）：约200套J3型：2房2厅（52-55M2）：约100套A栋：龙座（酒店式商务公寓）B栋：龙座国际〔写字楼〕O1型：50-60M2：约50套O2型：80M2：约250套J1型：J2型：J3型约为35%：45%：20%O1型：O2型约为15%：85%建议：写字楼户与户间的墙可以打通，根据客户的需要进行户型自由组合。总体原那么：做到空间功能利用的重叠性、合一性和开放性餐厅与客厅一般按统厅设计，或把厨房与餐厅进行整体设计厨房面积应在整体布局中面积偏小，主要能放置组合橱柜、冰箱、洗衣机即可。尽量设置生活阳台洗手间、卫生间自然采光由于是小户型，顾此必定失彼，因此卧室、客厅应都保证适用的开间注重家庭的居家布局和私密特质的生活气氛。PART5

产品定位及配套设施产品户型定位各空间功能的相对关系

客厅餐厅厨房卧室浴室尺度大小重要性

PART5

产品定位及配套设施产品户型定位户型建议2房：2房2厅52-56平米，约100套至少一间卧室可与客厅之间隔墙可以打通保证卧室、客厅开间，〔客厅3.2m，主卧3.0m，次卧2.7m〕小餐厅，大客厅明厨，可设开放式或半开放式，靠近入户门为宜明卫4件套，卫生间适合公、私两用须有观景阳台，生活阳台尽量满足PART5

产品定位及配套设施产品户型定位创新点：客厅与卧室形成错层，使空间更具灵动性双私人空中花园1房：40-45平米，约200套〔客厅3米，主卧2.8米〕客厅、卧室开间与普通住宅大致客厅、卧室隔墙可打通小餐厅，大客厅开放式或半开放式明厨明卫，可不设浴缸，方便公、私使用须有观景阳台，生活阳台可无PART5

产品定位及配套设施产品户型定位创新点：超大六米挑高空中私家花园赠送单身公寓：32-38平米，约160套开放式或半开放式明厨厨房可以灵活设计成衣柜明卫，可不设浴缸，须有观景阳台PART5

产品定位及配套设施产品户型定位创新点：超大六米挑高空中私家花园赠送PART5

产品定位及配套设施产品户型定位室内装饰套餐建议除了装修交房，可以为客户提供装饰套餐以增加效劳附加值。房间内摆设不能太多，应以简洁、大方、温馨为主弹性运用：可移动组合的家居配套〔折叠桌、椅〕可以适当地释放空间从“居住〞一维的考量扩展到便捷、舒适、完善、专业等多维的层面香港中环338效劳式公寓：简洁居家型风格PART5

产品定位及配套设施产品户型定位配套与效劳系统一般的会所功能：健身、游泳、桑拿、室内球类、阅览室、小区智能体系PART5

产品定位及配套设施配套服务建议免费工程收费工程

提供深圳衣食住行讯息咨询

代订国内外订房及航空机位及交通安排

国内外旅游咨询效劳

会议安排。

邮件代收发、快递、空运安排。

代订书籍、杂志、报纸。

转接及留言效劳

代收代缴水电、燃气、及杂费。

蚊虫消毒。

附属设备维修代办房屋租赁、提供租金参考意见全天礼宾效劳，全天保安收费工程家居清洁效劳。

商务文件打字、、复印。

各项文书处理、代办翻译效劳。

衣物送洗效劳

代办证件、执照年检、年审

特约家政及褓姆托儿效劳

效劳体系引进著名参谋管理公司提供效劳筹划，效劳方式有更多主动居家的效劳，并提供被叫式个性效劳。效劳内容上考虑客户为居住性商务客户，因此应照顾到客户居家、商务需求。PART5

产品定位及配套设施配套服务建议商务公寓PART5

产品定位及配套设施配套服务建议写字楼PART5

产品定位及配套设施配套服务建议建议案名：龙座龙座·国际公寓写字楼案名大气，让人记忆深刻彰显业主的尊贵与开发商名称相照应，有利于公司品牌与工程品牌的互动与公寓案名一脉相承，易于宣传“国际〞与目标入驻企业形象相符工程为龙脉所在，提升入驻企业的地位本工程左有香蜜湖，湖潜龙；右有笔架山，山伏虎；上〔北〕靠莲花山，正是朱雀之势，下〔南〕绕深圳河，恰有玄武之姿。

大势大吉莲花山形如龙椅，正可坐实；市民中心如龙案，正可办公；大中华国际交易广场，恰是世界友邦进贡之礼盒；CBD两侧林立高楼，正是我深圳朝列之文武百官；会展中心，正好做四方朝见者行跪拜之礼的坐垫。

PART6

营销策略案名深南路从门前经过，路为河，车为水，水为财。工程大吉左财神〔新建金融区〕右贵人〔特区报业大厦〕格局，前立交桥呈阻水之势，水自然进入门前。新洲立交呈“玉带环腰〞之势PART6

营销策略案名工程实乃坐龙脉之地，我们是否可从中得到操作工程的启示？营销主题：城市贵胄私享商务空间卖点地段：1、城市中轴，仅此龙座2、执鼎商务第一空间3、至尊中央领域，仅为龙座泰然而立4、中央贵胄商务区压轴尊席产品：鼎足天下高度，统御时代话语权生态环境：胸怀自然，巅峰商务胜地逸统山林，引擎财智至高点效劳：以皇家礼遇，犒赏尊崇人生PART6

营销策略卖点整理工程进度完成根底局部11.03主体结构封顶售楼处完工10.1210.07工程开工11.04为了实现较好的开盘销售效果，迎接五一春交会，建议工程开盘时间定为公寓：2021年3月29日写字楼：2021年4月26日〔或另选邻近的黄道吉日〕营销节点10.0911.06户外形象广告推出、诚意登记2月底第一次洗筹，现场开放日4月26日写字楼开盘2月7日春节销售率75%以上样板房正式开放2021年春交会3月29日公寓开盘2011.06-2012.08持续强销期龙座：100%龙座国际：80%2011.04-2011.05开盘热销期龙座：80%龙座国际：70%2011.9-2012.10尾盘消化期龙座：100%龙座国际：100%75%85%100%整体销售率：销售目标：10亿——香蜜湖西园博园东国际生活圈公司介绍我司依据工程面临的独特的地理位置，将左右为难转化为左右逢源，提出香蜜西、园博东，国际生活圈的推广概念，利用定向加定点营销的方式成功积累了7000名客户。公司介绍工程名称：东方沁园客户名称：深圳市建设集团工程体量：180000m2工程地址：深圳市龙岗中心城提供效劳：全程筹划代理建设第一家庭，追求高质感