天津得城市东达国际广场项目招商定位策略77p

东达国际广场工程招商定位策略制作：张楠二零一一年十一月叁肆定位策略选择壹目录贰伍前言区域环境分析宏观市场环境陆初步营销设想直沽风景文化柒周边工程分析前言

得城市商业综合体，得城市商业未来天津市东达房地产开发东达国际广场海河东岸CBD都心区目录叁肆定位策略选择壹贰伍宏观市场环境区域环境分析前言陆初步营销设想直沽风景文化柒周边工程分析宏观经济方面宏观市场环境宏观市场环境宏观市场环境宏观市场环境目录叁肆定位策略选择壹贰伍区域环境分析前言宏观市场环境陆初步营销设想直沽风景文化柒周边工程分析作为历史悠久的城市成熟核心区，本区域呈现高度的复合性，这在某种角度上表现为区域属性不明，同时更为工程的开展提供了大量的可能性。区域开展特征区域环境分析东达国际广场—都心区位商业的区域优势—工程位于河东大直沽中路与八纬路交口处。—大直沽中路未来会改成步行街形式，大大带动了周围的商业气氛—工程所处海河，庙宇文化商业版块，是天津市重点打造的城市副中心之一区域环境分析

区域环境分析

红星国际商业综合体〔在建中〕河东万达国际广场东达国际广场〔本案〕同行业聚集的价值在于“扎堆效应〞，也就是“最小消费半径内的最大可选择性〞，所以越是同行就越要扎堆，原因是可以引来大局部有相同消费需求的人群，人们可以在很小的消费半径内通过“比较购物〞进行消费，河东万达广场和正在建设中的红星国际商业综合体工程与本案同属同一区域2公里消费半径内。东达国际广场借助于同区域“扎堆效应〞的商机，用与万达广场和红星国际错位经营的开展目标，来吸引不同层次的消费人群，共同打造河东新城市商业中心。“官气〞、“商气〞与“人气〞的复合体本区域各大部委、政府机关云集，商务、商业气氛较为成熟，同时存在大量原住民，生活气息浓厚，本案恰处于三者交汇的边界。区域环境分析市政配套条件交通便利配套齐全距津塘公路260米、快速路540米，周边有多条公交车线路，距地铁站850米，交通便利，通达性较强。作为城市核心区，周边配套设施齐全，生活便利。高档商务、休闲、娱乐、购物场所密集。区域环境分析坐拥海河东岸中心的便利交通距离：到东站驱车只需2分钟。距离滨海新区的重要交通主干线—津塘公路仅需2分钟的车程。地铁：轻轨1号线，未来的地铁3号线，轻轨9号线公路：距离奉化快速路500米，距中环线仅需800米。公共交通：665,668,678等10条公交线路。区域环境分析坐拥天津河东中心的多元化商业综合体

【交通线路】工程周边交通便利，津塘公路，八纬路，七纬路，六纬路，大直沽中路，中环线，解放南路，津滨轻轨，公交方面有673,668,656,665,847,856,643等十余条公交线路。【餐饮配套】北洋海鲜酒楼，鸿起顺，正阳春酒楼，津轩阁酒楼【学校教育】音乐学院，54中学，82中学，大桥道小学【周边医院】三中心医院【邻近银行】中国银行，交通银行，工商银行，农业银行等等区域环境分析本体属性界定区位属性：工程属性：叁肆定位策略选择壹贰伍周边工程分析区域环境分析宏观市场环境陆初步营销设想直沽风景文化柒前言目录周边工程分析距本案最近的商业工程即为天津湾嘉茂购物中心，其体量与本案也最为相近。其中业态分布范围涉及餐饮、娱乐、购物等多重，劣势为布局较乱，不够合理。距本工程最近的最大的商业中心为河东万达商业广场，其与对面的红星国际招相照应。但由于其体量较大，而红星国际的商业局部还未正式销售。与工程同属区域的同类产品还有天津嘉华商业中心。距工程最近的大型购物区为淘宝街人人乐大型超市区域。中山门区域的天润购物中心也属本案的竞品工程。周边工程分析区域商业分布情况周边工程分析竞争楼盘分析竞争楼盘界定原那么

区域在售商业楼盘、临街商铺、市场辐射3公里范围内竞争楼盘选择天津嘉茂购物中心、天津嘉华中心、河东万达广场周边工程分析天津河东万达广场全体商业共三层主体店有国美电器、华润万家、万千百货、万达影城、大歌星KTV、大玩家超乐场

其中

万千百货、大玩家、大歌星、万达电影等都属万达集团所有整体业态布局及分布

共4层L4美食荟萃L3运动休闲L2摩登淑女L1时尚新贵B1地下车库周边工程分析天津湾嘉茂购物广场周边工程分析L2摩登淑女：淑女装、化装品、易买得超市、主题餐厅、美甲〔桂玲、芒果丁、巴拿米、澳西奴、HOTWIND、MrPizza、DHC、谭木匠、KFC、mege、呷哺呷哺、丽湖蒸菜、EVE’S〕〔BAA、麦考林、搜衣莲、蒙曼特、万文化店、电视购物、摩堤工坊、抵羊1932、carwell、CacheCache、天津市芭比指尖造型设计〕L1时尚新贵时尚女装、珠宝配饰、表精品鞋包、主题餐厅〔得啊特、米莲诺、西铁城、牧马人、好人缘、梦特娇、流行美、百思图、碧姬、大唐、江南布衣、纯粹、森达、香港老银匠、贝儿多爸爸、戴梦得古珀行、欧丝迪娜美容院〕〔ME&CITY、SELECTED、TEEMIX、VEROMODA、Columbia、Cabbeen、LAChepelle、Sunnywell、Wanko、Bata、ebase、Jack&Jones、Tata、MrPizza、麦当劳、季候风、豪享来、屈臣氏、亦谷〕周边工程分析L3运动休闲：易买得超市、休闲装、运动装、童装家具、美容美发、主题餐厅、儿童摄影〔安踏、时尚殿堂、土大力、opin、天福名茶、、左妆、IRISLife、隆顺榕、私房小厨、好想你百枣汇、优的良品〕〔大眼蛙、佐丹奴、欧味多、盈之彩、九张机、甲虫屋、pureland、南海风情、互动地带、空中天使、阿迪耐克折扣店、康普莱儿童服饰品牌折扣连锁〕周边工程分析天津嘉华购物中心共4层F4A.B区NO.1触觉电玩世界/新洋网吧广场C区agogo自助KTV/英嘉台

球俱乐部/沸腾鱼乡/宽巷子窄巷子F3A.B区御尊大酒楼C区沃尔玛购物广场F2A.B区御尊大酒楼C区沃尔玛购物广场F1A.B区御尊大酒楼C区国美/肯德基F-1地下停车场(免费)周边工程分析普遍性业态：超市、影院、电玩城餐饮业态：范围比较广，必备餐饮业态为水吧生活购物类：中端商场：满足日常需求，大型的品牌齐全〔如万达〕银行：农业银行、建设银行、邮政储蓄、农村信用社通讯：移动、联通、电信均有其他：中小型餐馆，小型便利超市定论：周边业态比较丰富全面。机遇：1、市场需求：可定位为效劳于周边民众为主。2、本案优势：以中国北方民族文化集散地为特色，可与旅游结合。目录叁肆定位策略选择壹贰伍直沽风景文化区域环境分析宏观市场环境陆初步营销设想前言柒周边工程分析直沽风情“先有大直沽，后有天津卫〞直沽风景文化大直沽历史文化浓厚，城市配套相对成熟。自我国元代天津出现“直沽寨〞至今，河东区大直沽地区迄今已有800多年历史。它是天津的发祥地之一，故有“先有大直沽、后有天津卫〞之说。直沽风景文化直沽风景文化

中国近代第一所陆军军官学校———天津武备学堂。冀满红清光绪十一年正月〔１８８５年２月〕，直隶总督兼北洋通商大臣李鸿章根据淮军将领周盛波和周盛传的建议，在天津创办了一所武备学堂，这就是中国近代第一所陆军军官学校———天津武备学堂。直沽风景文化天津武备学堂洋务溯源.两堂一局曹锟段祺瑞冯国璋直沽风景文化〔1865-1936〕皖第军阀首领。1885年考入天津武备学堂，毕业后被选送德国学习军事回国后成为袁世凯扩编北洋军的重要帮手，与冯国璋、王士珍被并称为“北洋三杰〞。历任国务总理兼陆军总长。大直沽“大学堂〞大直沽“大学堂〞是天津民立第六两等小学堂的俗称，创办于1904年，校址在河东大直沽，由一座姑子庙改建而成。创办人为李雅香、李子和。李雅香〔耀曾〕乃清末举人，直隶省议员。李子和〔学曾〕乃清末秀才，著名书法家，与华世奎齐名。解放后，更名为河东区大直沽中街小学。著名校友有：书法家宁书纶、医学博士孙壁如、企业家孙冰如等。

直沽风景文化大直沽荐福庵观音寺直沽风景文化

直沽风景文化直沽风景文化直沽风景文化直沽风物酒香飘溢“先有大直沽，后有天津卫〞已为世人所共识。而多少年来有传承着“大直沽三宗宝——古庙、烧酒、台子高〞之说。可见，大直沽酿酒业的开展，也是大直沽历史文化中不可磨灭的一局部。大直沽酿酒业旧称烧锅，元代兴起的漕运为直沽造酒带来了无限生机。清冽甘醇的白河〔即海河〕之水孕育了大直沽的酿酒业，一切得天独厚的条件使直沽烧锅从无到有，从弱到强。经过数百年的开展，酿酒成为大直沽人的主要产业。大直沽史记载，从1900年帝国主义八国联军入侵前，大直沽已是“村居民千余户，铺统烧锅十余家，前曾有典当一处，林林总总，实繁有徒，城东数十村，大直沽那么首屈一指也〞。直沽风景文化目录叁肆前言壹贰伍定位策略选择区域环境分析宏观市场环境陆初步营销设想直沽风景文化柒周边工程分析写字楼大型娱乐配套特色主题婚庆机构定位方向酒店式公寓集中商业定位策略选择规划解构：ABCD后楼商业街E工程位于大直沽中心区域，利于打造新的城市中心东达国际广场—客群定位追求生活品质，崇尚时尚的人群~~~~工程要瞄准时尚白领的消费群体，她们之间的年龄多在18-40岁之间，他们有着属于自己的工作，有十分注重生活品质的提高，她们具有知性需求，而此同时也追求时尚潮流。工程除了河东地区的消费人群外，例如和平区，滨江道，小白楼cbd，南楼cbd的消费人群也不占少数，工程未来要规划3条地铁线路，从工程出发，乘地铁5-10分种就可到达市区中心，交通十分便捷本案商业类型、商业定位、整体业态分析及建议本案商业环境SWOT分析地理位置优越位于城市繁华地段、交通便利周边商业气氛较为浓厚区域内商业气氛较好，已形成较为成熟的商业圈本工程面临的市场工程众多，同质产品竞争剧烈；SWOT优势劣势时机威胁本工程面临的市场挑战与时机本案自身体量较小，无法形成较大规模的商业圈商业类型建议商业类型可考虑方向从低风险、利润最大化原那么出发商业城市功能定位：辐射周边+集散商场商业类型选择：专业市场方向商业辐射范围：工程周边客户+边缘消费群体商业类型选择本案商业定位建议商业定位通过商业环境分析及市场环境分析，结合工程自身条件本案符合这样的商业定位区域商业+餐饮+时尚生活+品质生活区域商业——满足工程周边人群消费，提升工程品质。餐饮一条街——外向型商业，占据市场空白，吸引边缘消费群体。两局部商业之间的配比：以区域商业为主，餐饮为辅。本案商业业态定位建议街区业态规划布局建议业态定位一层二层三层四层五层六层一层为品牌主力店〔例：肯德基、知名服饰品牌店等〕二层为休闲服饰品牌店等三层为进口食品超市、时尚生活类、雪茄吧、红酒坊四层为特色品牌餐饮

五层为量贩式ktv六层为娱乐〔例：台球城、电玩城，健身会馆等〕东达国际广场—1F〔如以下图〕：一层全部以品牌主力店的形式呈现。如品牌珠宝店，品牌服饰，品牌化装品，星巴克，kfc,品牌蛋糕房，和一家交通银行。银行KFC屈臣氏星巴克一家珠宝店〔周大福〕、化装品

精品服饰面包房公共走廊观景平台东达国际广场—2F〔如以下图〕：本层主要经营精品服饰，苹果iphone体验店，精品腕表系列，旅游文化商品等等。银行kfc旅游文化商品腕表苹果体验店精品服饰精品服饰公共走廊水吧东达国际广场—3F〔如以下图〕：商场左半区做一家大型的进口超市，小面积商铺可做一家雪茄吧，一家红酒坊，和一家滚石音像店，超市旁边经营一家高端体育用品店。因为该工程定位在旅游文化观光地，所有走廊局部全部做旅游文化商品店。公寓局部做为银行的办公区。银行〔待定〕旅游文化商品水吧雪茄吧红酒坊滚石音像店进口超市进口超市高端体育用品东达国际广场—4F〔如以下图):本层主要以餐饮为主，商场和连廊局部经营特色餐饮店，公寓局部经营老舍书场，京剧票友馆，和主题茶馆。特色餐饮店老舍书场，京剧票友馆，主题茶馆东达国际广场—5F(如以下图〕：经营一家大型量贩式KTV量贩式KTV东达国际广场—6F〔如以下图〕：商场局部做大型娱乐配套如〔电玩城，台球城等〕。连廊和公寓局部做一家大型会员制健身会馆。大型娱乐配套〔电玩城，台球城，〕大型会员制健身会馆酒店式公寓公寓介绍：共24层，其中1到5层是商业局部，6-24层全部为酒店式公寓，写字楼。总建筑面积2万1平方米。采用每层4梯9户和4梯11户2种形式，每套面积在40-110平米不等酒店式公寓公寓定位河东区大直沽生活区，现拥有96万人以上居住人口，辐射周边经济圈，总体消费能力极强。随着大直沽区域的高尚住宅区陆续建成，未来三年会有大量人口入住大直沽将成为必然趋势，崭新的居住理念，势必让都市精英、社会名流选择在此栖息。 大直沽具有得天独厚的交通网络，集中有序的科教文卫，目前数十条公交线路便捷有序，随着城市交通网络的扩张、道路的全线贯穿，轻轨线路的建成，地段价值日益凸显，必然会跻身成为天津城市次中心。在这样一个各项都兴旺的地段，无疑是各个公司办公区的首选位置，而对于现在的河东区写字楼这样的资源还是相当稀缺的。〔目前只有万达到达甲级写字楼水准〕建议公寓6-12层以写字楼的形式出售，13-24层以公寓的形式出售目录叁肆定位策略选择壹贰伍初步营销设想区域环境分析宏观市场环境陆前言直沽风景文化柒周边工程分析营销策略创造与目标客群深层沟通的根底，满足特殊阶层对于的生活、建筑、智慧、财富的专属考量。整合工程形象，达成高端人群的偏好和价值认同的序幕，进而关注工程、实现购置。营销初步设想营销初步设想

东达国际广场打造都心商业区的奇迹，24小时随享7大顶级业态，从此比肩国际品质的生活，尽享一站式都心繁华，创津城生活典范；东达独有的空中连廊系统，将世界顶级都心酒店式公