夫夷新城整体定位及产品建议提报88p

谨呈：湖南祥达置业夫夷新城整体定位及产品建议提报邵阳县东进，新城在崛起。湖南祥达，为造城而来，打造县域新人居典范！CONTENTS目录工程定位工程认识和理解酒店建议商业建议住宅建议ProjectpositionProjectunderstandingCommercialproposalHotelrecommendationHousingadviceProjectunderstandingandtheunderstanding工程认识和理解工程认识和理解工程区位工程交通工程指标工程物业组成工程SWOT分析工程SWOT策略工程总结工程区位:邵阳县向东开展，工程离邵阳县城区仅6公里，属县城中心区的延伸区；工程位置：工程一期位于振羽大道与开元大道交汇处；工程四至：东至开元大道南至振羽大道西至富康路北至正德路夫夷新城工程交通:紧邻开元大道与振羽大道，路网兴旺，交通便捷；工程一期振羽大道开元大道工程物业组成:由商业街、酒店、住宅等物业组成，可视作综合体；商业街酒店工程SWOT分析优势(S)：1、工程规模巨大，具备造城规模；2、工程地块周正，易于规划及设计；3、地理位置优越，位于邵阳县通往外地的门户；4、毗邻多个生态公园，生态环境优越；5、紧邻开元、振羽等主干道，工程昭示性强；6、交通便捷，二广、上瑞、沪昆等高速公路经过，升值潜力大。劣势〔W〕：1、工程多为山地，开发本钱高；2、工程所处地目前尚处于开发初期，各种配套均不完善；3、县城人口数量少，工程开发量大，为工程销售带来巨大的压力；时机〔O〕：1、邵阳县城向东开展，这一规划给本案带来机遇；2、政府四大院及政府各局级单位搬迁至此，给工程销售带来大量的客流；3、工程旁边的时代大道与邵阳大道连通，这使邵阳县与邵阳市的距离缩短三分之一，也必将引来大量的客流；4、产品自身从规划设计、户型面积设定上符合当前市场需求，也必将给工程成功开发带来时机。工程SWOT策略SWOT策略可以分为SO〔利用时机张扬优势〕、WT〔弱化劣势防止威胁〕、ST〔张扬优势防止威胁〕、WO〔利用时机弱化劣势〕等四大策略，一般而言在工程处于较为乐观的情况下采取SO的策略，一般工程的情况下可采取ST、WO的策略，对于工程处于比较悲观的情况那么采取WT策略。本工程优势明显，时机突出，我司认为工程宜采用SO策略〔利用时机张扬优势〕；工程SWOT总体策略SO策略〔利用时机张扬优势〕1、利用不可复制的大盘形象，造城之势，树立县域新人居典范；2、工程周边多条高速公路通过，作为邵阳县城对外门户，誓将工程打造成邵阳县城的门户新城；3、邵阳县城向东开展，政府四大院及政府各级单位搬迁至此，这致使工程能更好地提升领导地位及形象；工程总结 工程是一个县城中心延伸区的有酒店、住宅、商业街等多种物业并存的综合体！工程定位客群分析定位前的思考市场定位关于本案客源的思考：工程所在的邵阳县区域处于新县城板块，本案又是区域内率先启动的个案，并没有成功的案例去参考，那么我们的客源又该从何而来？客群分析第一层次：公务员类客源来源：邵阳县县局机关单位、事业单位、银行等职业背景：公务员、医生、老师等精神属性：经济实力和购置力较强，渴望居住高品质的社区，并希望到邵阳市但又受工作地点的牵制。本案吸引点：地缘优势，产品品质，升值潜力本案主力客源第二层次：私营业主类客源来源：邵阳县城区职业背景：本地的私营业主和外出工作客户精神属性：普遍有闲钱，不缺房住，但是邵阳县区内没有真正高品质的物业值得其出手，但希望能将手头上的现金变为固定资产以抗击通货膨胀本案吸引点：产品品质，升值潜力第三层次：乡镇客户类客源来源：邵阳县下属乡镇(白仓,下花桥,金称市,黄亭市,塘田市,五丰铺,九公桥等)职业背景：当地先富起来的一批人精神属性：经济实力和购置力较强，渴望居住高品质的社区，并希望进入邵阳县城。本案吸引点：地缘优势，产品品质，升值潜力目标客户群的购房行为习惯他们多为邵阳县的公务员或者经商成功的人士，了解或者体验过大城市现代化的生活。已经对居住品质与居住环境有了一定的要求；他们多为家族居住，家族观念强，对老人和孩子的居住要求也会比较高；他们是邵阳县的中高端人士，他们也希望自己的邻居是和自己一个圈层的人士，这样才有归属感注重工程本身的地段及价格。作为邵阳县精英一族，他们的置业观念依旧需要能炫耀自己实力并展现家族地位；关注楼盘功能及配套设置。除了庭院环境及休闲设施外，更关心绿化、配套，会所等生活配置；注重楼盘本身的文化品位，能够表达业主中上流社会的身份特点，满足业主精神上的需求；注重物业管理。目标客户群的消费心理目标客户群的购置动机客源构成特征定位前思考1、工程是一个县城中心延伸区的有酒店、住宅、商业街等多种物业并存的综合体；2、突出工程大盘气势；3、表达工程区位优越与升值，强调新城气势；4、针对竞争对手，突出区域内唯一多种物业并存的工程优势；5、针对客户，引导客户消费，把区域的前瞻性灌输给客户，大力宣传区域的开展潜力及政府的支持力度。工程整体定位：县域新人居典范县域城市样板工程一期产品定位：邵阳县唯一城市综合体商业建议商业体量建议各商业分布建议商业建筑风格建议商业业态建议商业街建议商业街交通组织建议商业体量建议：工程一期合计商业规划体量为13万多方；根据我司以往操盘经验，一个县城的年商业去化量应为8多万方，据不完全统计，邵阳县城目前的市场存量为4万多方；因此我司建议：工程一期体量8万多方为宜；各商业分布建议：图中所示1、3、8、10处均设置为两层底商；图中所示4处设置成两层商业，局部主力店为三层商业；2、5、9处设置成三层商业；6、7处设置层可做夹层的一层商业；12435678910商业建筑风格建议：为保持整个工程的统一性及本钱，我司建议商业建筑风格为现代简约风格；为保持整个工程的统一性及本钱，我司建议商业街建筑风格也为现代简约风格；商业街二层连通，玻璃橱窗定制式销售；现代简约风格商业街业态建议：图中所示1处临近人民医院，我司建议业态主要为医疗配套商业，2处业态为主力店招商，建议引进大型电器城，如通程电器；43567891012图中3处主要为餐饮美食类，图中4处一层业态为服装、精品及休闲清吧间隔，二层靠西边业态以美食餐饮为主，二层玻璃橱窗设计，定制式招商或销售，业态为服装、精品、饰品等，三层商业主要考虑为主力店招商，靠东南面二三层主要以婚纱摄影、游戏厅、动漫城；43567891012商业街业态建议：图中5处为电影院招商，图中6处业态为书店、文具、健身器材等；43567891012商业街业态建议：地方特色美食服装精品休闲清吧游戏厅动漫城电影院书店文具店商业街业态建议：图中所示7处业态主要为建材、家具等，8处业态为通讯、银行等；图中9处业态招商主要是大型生活生活超市；图中10处业态为大型休闲运动中心，招商、其余为会所、银行、通讯等；43567891012建材店家具店社区医院大型生活超市通讯店商业街建议：商业街的宽度设置为30米，太宽，根据以往操盘经验，县城商业街一般为18米-22米；街道中间布置盆栽、绿植、休闲座椅及雕塑小品等，供消费者游玩、休闲，增加消费者在商业街停留的时间；商业街建议定位为一站式体验式风情步行街；商业街有独立的组团命名；在图中蓝色处修建具有商业街代表性的入口；休闲桌椅盆栽、绿植雕塑小品商业街入口商业街交通组织建议：商业街一层中间设置2米左右的内走廊；商业街二层周围设置回廊，增强二层的流通性及可逛性，回廊上间隔地布置休闲桌椅及绿植；商业街二层间设置连廊连起来，让二层成为一个商业整体，利于招商及流通性；商业街内走廊商业街回廊商业街连廊住宅建议建筑类型建议建筑风格建议户型建议户型配比建议建筑类型建议：安置区A区图中所示A区离安置区较近，生活环境不太好；因此我司建议：此区域建筑类型应为两梯四户的蝶状建筑B区建筑类型也为一厅两户多层板式步梯建筑图中所示C区为降低工程的开发本钱，我司建议此区域建筑类型也应为两梯四户的蝶状建筑C区B区建筑类型建议：安置区图中所示D区享受中央景观及广场，可设为拉大价差的楼王；因此我司建议：此区域建筑类型应为面积较大的一梯两户的板式楼；同理，图中所示E、F区我司建议此区域建筑类型也应为一梯两户的板式楼；D区E区F区建筑类型建议：安置区H区图中所示G区根据走访，邵阳县城人们消费很理性，消费观念不强，根据本钱为上原那么；因此我司建议：此区域建筑类型应为两梯三户的品状建筑同理，图中所示H、I区为降低工程的开发本钱，我司建议此区域建筑类型也应为两梯三户的品状建筑G区I区建筑风格建议：根据片区规划可知：工程的北部规划为政府行政中心所在地；工程的西部为邵阳县人民医院；为与周边的建筑风格保持一致，我司建议本工程的建筑风格为现代简约风格；户型建议：图中A区所示：工程的北面为面积为80-90平米的两室一厅；工程的南面为面积为120-140平米的三室一厅；A区为两栋蝶状建筑；北面的两室一厅数量为：15层*4户/层=60户南面的三室一厅数量为：15层*4户/层=60户A区户型建议：图中B区所示：工程的北面为面积为100多平米的两室两厅；工程的南面为面积为130多平米的三室两厅；B区为5栋板式建筑；北面的两室两厅数量为：5层*12户/层=60户南面的三室两厅数量为：5层*12户/层=60户B区户型建议：图中C区所示：工程的北面为面积为140多平米的三+一室两厅；工程的南面为面积为110多平米的二+一室两厅；C区为两栋蝶状建筑；北面的三+一室两厅数量为：17层*6户/层=102户南面的二+一室两厅数量为：17层*6户/层=102户C区户型建议：图中D区所示：工程的东面为面积为180多平米的四+一室两厅；工程的西面为面积为160多平米的三+一室两厅；D区为两栋板式建筑；东面的四+一室两厅数量为：18层*2户/层*2栋=72户西面的三+一室两厅数量为：18层*2户/层*2栋=72户D区户型建议：图中E区所示：工程的东面为面积为160多平米的三+一室两厅；工程的南面为面积为140多平米的二+一室两厅；E区为两栋板式建筑；东面的三+一室一厅数量为：18层*2户/层=36户西面的二+一室一厅数量为：18层*2户/层=36户E区户型建议：图中F区所示：工程的东面为面积为160多平米的三+一室两厅；工程的南面为面积为140多平米的二+一室两厅；F区为两栋蝶状建筑；东面的三+一室两厅数量为：18层*2户/层=36户西面的二+一室两厅数量为：18层*2户/层=36户F区户型建议：图中G区所示：工程的南面为面积为140多平米的三+一室两厅；工程的北面为面积为110多平米的二+一室两厅；G区为三栋两单元品型建筑；北面的三+一室两厅数量为：17层*12户/层=204户南面的二+一室两厅数量为：17层*6户/层=102户G区户型建议：图中H区所示：工程的南面为面积为140多平米的三+一室两厅；工程的北面为面积为110多平米的二+一室两厅；H区为三栋两单元品型建筑；南面的三+一室两厅数量为：16层*4户/层=64户北面的二+一室两厅数量为：16层*2户/层=32户H区户型建议：图中I区所示：工程的南面为面积为140多平米的三+一室两厅；工程的北面为面积为110多平米的二+一室两厅；I区为三栋两单元品型建筑；南面的三+一室两厅数量为：16层*8户/层=128户北面的二+一室两厅数量为：16层*4户/层=64户I区户型配比建议：酒店建议酒店位置建议引进酒店建议酒店位置建议：图中所示开元大道是通往崀山风景区的捷径，也是将来连通崀山风景区的必经之路；图中所示振羽大道是通往邵阳县城的主要干道，也是通往外界及高速公路的必经之路；因此，我司建议酒店位置设在图中红色框所示更为适宜；振羽大道开元大道引进酒店建议：

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