常州房地产市场年报

2021年常州房地产市场年报

2013年年度汉语第一热字房年初国五重三限，中央调控决心显。地方国五紧相随，各有侧重效果浅。调控政策再升级，七折利率再难现。年末三中全会后，房产政策方向变。房叔广厦千万间百姓一房已开颜以房养老报告脉络一、宏观篇二、土地市场篇三、商品房市场篇四、营销推广篇五、预测篇一、宏观篇“国五条〞空转，年底调控升级、信贷收紧

十八届三中全会市场化财税改革土地改革推进城乡一体化建立城乡统一建设用地市场一揽子财税改革工程城镇化楼市调控逐步去行政去行政化为必然趋势，但短期内行政化措施难全面放宽房地产财税改革任重而道远目前房产税成效甚微，试点扩围提上日程，但将主要集中在一二线城市，短期来看，对市场影响有限。土地制度改革试点大规模开启将为新型城镇化奠定根底；而推进户籍改革及各类资源的均衡才能实现真正的城镇化。十八届三中全会房地产市场化，制度调控长效化是方向2021年常州城建大事记1、常州轨道交通建设规划获批，未来将形成“地上地下〞互补交通网2、八届中国花卉博览会成功举办，带动西太湖花博会展区及周边区域成交建设与开展3、常州龙城大道隧道通车，快速路闭合成环形4、花园街将与晋陵路对接，为武进到市中心的第3条主干道，成为推进“常武一体化〞的关键走廊。……地铁，高架，市政道路，立体化交通助推跨区购房城市建设二、土地市场篇万㎡万元/亩常州土地市场供需两不旺，市场偏冷供需分析价格分析与一线城市表现相左，土地出让金连续三年下滑，今年仅156亿元，创历史新低近年来，随着城市化进程的加快，商业配套需求急剧升温，在此背景下，常州商业地块出让明显增多，商业地产如雨后春笋般迅速崛起，据不完全统计，常州共有42个shoppingmall，其中已开业22个；在严厉的楼市调控背景下，绿地、万科、远洋、龙湖以及外乡新城等以住宅开发为主的房地产巨头，都成立了商业地产运营中心，大举进军商业地产领域，对其而言，通过商业地产开发，迎合地方政府需要，参加城市建设和商圈开发，也可以收到曲线拿地的效果。商业超前性大幅度供给，开展前景堪忧结构分析存量分析区域宗数占地面积（万㎡）最大总建面积（万㎡）城东846.18121.26城南818.9952.27城西22128.69388.29城北416.9440.35城中000新北区34150.37379.68武进西太湖21147.18341.35武进中心区1659.53169.33武进乡镇1789.50218.63总计130657.381711.16截止，市区待入市居住类用地情况一览表武进41%中心城区32%新北区27%存量高企，市区尚有657万㎡土地待入市，总建面超1700万㎡，去化压力巨大去库存是现今常州房地产市场的首要任务，因此，2021年政府有意减少土地供给，据悉，市区方案供地3000亩〔新北区800亩，武进区1200亩，中心城区1000亩〕；由于目前存量高企，土地供给的减少、地价的攀升，短期内不会推动房价的大幅上涨。2021年，万科来了，中海再拿两地，7家千亿房企仅碧桂园尚未布局常州新城龙江路西侧龙城大道北侧地块（13.11）51966/251/1257/商住地块名称/出让年月/占地面积（㎡）/每亩均价（万元/亩）/楼面价（元/㎡）新城储运公司地块（13.1）45420/655/2455/商住中海大容纺织地块（13.2）158300/405/2026/商住嘉宏怀德中路南侧、车厂路西侧地块（13.3）39700/443/2217/商住路劲西林职中地块（13.5）94510/251/1507/商住路劲清潭西路北侧、车厂路西侧地块（13.12）88550/410/2462/商住万科湖塘镇滆湖中路南侧长沟河西侧地块（13.6）93847/360/2160/商住中海三井街道泰山路东侧龙城大道北侧地块（13.8）81365/526/3119/商住黑牡丹三井街道兴业路北侧、泰山路东侧地块（13.8）51943/390/2341/商住菲律宾SM集团辽河路北侧、藻江河东侧地块（13.10）191612/134/670/商住重点地块区位图已入市公司土地储备量（万㎡）2013年新增土地储备量（万㎡）已入市地块未入市地块合计1星河300030002新城（本土）19559254343路劲9646142464绿地115011505华润112011206融创绿城9709707常发（本土）9509508中海65.620.686.2289九龙仓622486010世茂82082011龙湖70070012雅居乐62062013招商局51051014荣盛43.6043.6015金地36036016万科023232317保利20.6020.6018景瑞18.4018.4019万达14.3014.3020和记黄埔11.6011.6021深业10.8010.8022恒大11010.5023佳兆业8080合计——1576.9172.61749171土地储藏星河第一，新城次之，路劲142万㎡位居第三品企土地储藏土地市场小结三、商品房市场篇类别新增量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）20132012同比20132012同比20132012同比商品房1024.56869.02+17.90%690.77649.85+6.30%71907084+1.50%商品住宅792.42678.79+16.74%594.45554.59+7.19%70656771+4.34%毛坯住宅703.49569.17+23.60%519.79499.03+4.16%64676215+4.05%精装公寓49.3342.4+16.34%51.9232.16+61.44%1029210646-3.33%别墅39.667.22-41.09%22.7423.4-2.82%1335613303+0.40%办公46.758.73-20.48%22.7922.71+0.35%73657068+4.20%商业96.6677.98+23.95%44.5249.09-9.31%1166212564-7.18%备注：商品房=商品住宅+商业+办公+其他〔未列出〕；商品住宅=毛坯住宅+精装公寓+别墅数据表现2021年总体成交“量价齐升〞，别墅、商业表现不佳排名项目名称区域产品成交金额

（万元）市场占有率套数成交面积

（㎡）成交均价

（元/㎡）热销原因分析1世茂香槟湖新北毛坯住宅843703%875119766.47045高层降价，别墅凭借产品优势吸引原山退房客户购买别墅429566627088.16158582新城香溢澜桥武进毛坯住宅693012.6%1102111944.76191低价洋房3238532740489.237998别墅8172237123.43114733龙湖香醍漫步城北毛坯住宅835882.2%903119070.47020二期低价，三期新品性价比高别墅10383297638.4135934御城武进毛坯住宅785652.1%812114958.96834高层降价、别墅现房别墅10738258772.89122405华润国际社区城南毛坯住宅817432%1101124535.96564电商、低价精装住宅2674343472.1977006星河国际花园武进毛坯住宅650191.9%59679043.218226电商、推广、首付分期，精装公寓毛坯价精装住宅1115721913005.658579别墅380052591.68146627绿城玉兰广场武进毛坯住宅767941.8%838105824.67257电商、降价8新城香悦半岛城西精装住宅639891.8%68480817.317918低价别墅12447115395.11230719九龙仓国宾花园新北毛坯住宅514881.78%59672920.667061高层低价洋房降价洋房2365210825196.97938710新城香溢紫郡城东毛坯住宅555361.68%96493759.965923降价精装住宅1519120720938.447255销售排名——住宅前十价格、品质缺一不可，前十工程均为品企、大盘备注：住宅实际销售金额口径，下同排名项目名称区域成交金额

（万元）市场占有率套数成交面积

（㎡）成交均价

（元/㎡）热销原因1新城香溢澜桥武进1016863.03%1429152433.946671低价2世茂香槟湖新北843702.51%875119766.427045降价3龙湖香醍漫步城北835882.49%903119070.437020二期低价4华润国际社区城南817432.43%1101124535.96564电商、低价5御城武进785652.34%812114958.926834降价6绿城玉兰广场武进767942.28%838105824.577257电商，降价7九龙仓国宾花园新北751402.24%70498117.637658高层低价，洋房降价8星河国际花园武进650191.93%59679043.218226电商、推广、首付分期9阳光龙庭城北588111.75%78784566.56954学区优势，三期低价10新城香溢紫郡城东555361.65%96493759.965923低价销售排名——毛坯高层前十以价换量、电商助力工程销售排名项目名称区域成交金额

（万元）市场占有率套数成交面积

（㎡）成交均价

（元/㎡）热销原因1新城香悦半岛城西6360111.9%68580982.397854以价换量2朗诗新北绿郡新北470568.81%31942921.7510963科技住宅，平价销售3恒大翡翠华庭武进441738.27%52256676.377794低价4新城帝景武进362706.79%19229332.6612365高端定位、平价销售5新城金郡城南334056.25%15023216.7314388优惠促销清盘6九洲缇香郡新北324026.06%42549337.526567低价7景瑞望府城北312725.85%241316469882渠道拓展8新城首府城北273415.12%15420559.0613299酒店公寓总投资回报率由76%提升至84%9凯悦中心城西249834.68%17522444.7711131房源交付，清盘促销10朗诗競园城南157932.96%10413382.9811801平价开盘销售排名——精装前十品质做保证，价格是王道排名项目名称区域成交金额

（万元）市场占有率成交套数（套）成交面积

（万㎡）成交均价

（元/㎡）热销原因1世茂香槟湖新北4325614.24%6727528.4315713品质高2金桥美林湖新北4184713.78%7832707.0612795降价3新城帝景武进221027.28%207161.130865稀有类独栋4星河丹堤武进188976.22%3316029.7211788西太湖资源5龙湖原山新北158665.22%229038.4417554Call客，现房6新城香悦半岛城西131124.32%125829.2722494双拼、类独栋产品稀缺7龙湖香醍漫步城北112563.71%318313.7213539Call客，清盘8九龙仓凤凰湖墅新北108623.58%269561.211360性价比高9御城城中107383.54%258772.8912240现房销售，降价10常发御龙山武进93783.09%258120.5811548降价销售排名——别墅前十别墅整体表现不佳，龙湖2021年的辉煌不再排名项目名称区域类别成交金额

（万元）成交均价

（元/㎡）成交面积

（㎡）套数热销原因1迪诺水镇新北综合体商业456611687527058.94386环球恐龙城旅游资源公寓带投资回报2富邦广场城南综合体商业259021876513803.07598单、总价低，带投资回报3亚泰财富中心武进办公裙房商业17059937718192.8175办公交付带动裙房商业去化4常州四季青服装城武进综合体商业15729209837496.31256低单、总价，带投资回报5星河国际武进社区底商13832249055553.7362住宅交付带动商业成交6武进万达广场武进综合体商业11873263604504.2949品牌影响力，自持大体量商业带动金街销售7龙湖香醍漫步城北社区底商10743151277101.6149住宅交付带动商业成交8万都国际陶瓷城城东专业市场10189130677797.33186专业市场自身投资价值9中天凤凰电器城城西专业市场959198649723.5759专业市场自身投资价值10凌家塘农副产品批发市场城西专业市场9074715812676.8464专业市场自身投资价值销售排名——商业前十排名项目名称区域类别成交金额

（万元）成交均价

（元/㎡）成交面积

（㎡）套数热销原因1星河澜月湾武进精装酒店公寓191631341514284.89254西太湖资源三年后可以总价120%回购，投资前景好2丰臣国际广场新北纯办公143901051413686.44101地段好，现房3传媒中心新北纯办公129371119811552.4253地段好、降价4常州创意园新北产业办公12677679418659.7883产业办公，政策扶持，现房销售5武进万达广场武进SOHO公寓8258770810713.88209低总价，投资价值高6世茂广场新北SOHO公寓LOFT公寓7757662211713.64266低总价，投资价值高7武进吾悦广场武进SOHO公寓714878969052.3792低总价，投资价值高8富邦广场城南SOHO办公621272808532.92163低总价，投资价值高9宝龙城市广场城西SOHO公寓5531540410235.02244低价快销10莱蒙城城西SOHO办公523467697732.22159低价快销销售排名——办公前十纯办公及产业办公领衔，低总价SOHO公寓仍为主导销售排名——企业前十外来品企瓜分常州市场，世茂、华润、绿城凭借单工程冲入前十排名企业名称销售金额

（亿元）市场占有率销售面积（万㎡）热销项目1新城55.611.2%67.5新城香溢澜桥、新城香溢紫郡、新城香悦半岛、新城帝景、新城春天里2龙湖20.14.0%25.5龙湖香醍漫步、龙誉城3星河173.4%19.3星河国际、星河丹堤、星河澜月湾4世茂14.62.9%16.4世茂香槟湖、世茂广场5绿地11.22.2%18.4绿地世纪城、绿地香颂6路劲10.82.2%15.2御城、路劲城7九龙仓102.0%13.4国宾花园、凤凰湖花园8华润8.41.7%12.8华润国际社区9常发8.11.6%12.6常发香堤半岛、常发豪郡、常发御龙山10绿城7.71.5%10.6绿城玉兰广场万㎡元/㎡市区商品房供销分析2021年常州楼市：供、销、存均创新高央视说，常州是继鄂尔多斯后的又一个“鬼城〞；常州房管部门说，常州供销两旺；2021年的常州楼市数据说，你们都没错；前两年成交的土地在2021年集中入市，导致市区商品房供给量井喷，全年新增1024.56万㎡，同比增加17.90%，在其带动下，成交量上升，达690.77万㎡，同比增加6.30%；2021年市区商品房成交均价7190元/㎡，同比上升1.50%；供过于求，存量再度增加，去化周期长达29个月，预计后市跑量仍将继续。存量去化周期29个月万㎡元/㎡万㎡月物业特征实体经济疲软，商业、办公去化不佳，存量去化周期惊人市区住宅供销分析常州房子“越卖越多〞，存量惊人，房价难上行万㎡元/㎡自2021年以来，受制于实体经济及宏观调控的影响，房地产市场波动较大，以价换量表现较为明显；2021年，常州商品住宅供给、成交、存量均达历史峰值；常州房价不高，价格涨幅4.3%，低于全省6%的平均水平，存量虽高，但面临崩盘的可能性较小。存量去化周期18个月市区住宅区域特征武进区以价换量明显，新北区开发节奏相对较缓慢万㎡元/㎡万㎡月新北区受制于供货量缺乏，楼盘打折促销力度及广度有限，成交较少，占2成；武进区价格战最剧烈，受乡镇工程大量成交以及局部工程打折促销影响，价格低于整体均价340元/㎡。武进区、中心城区存量去化周期相当，新北区存量虽少，但因打折促销力度及广度较小，成交量相对较少，因此存量去化周期最长，达23个月。供给促进成交，只买新的，不买剩的，存量房去化堪忧，降价甩卖成可能毛坯住宅供需分析万㎡元/㎡存量去化周期17个月2021年底至今，新增供给房源成交约300万㎡，占58%40-7070-9090-120120-144144-160160-180＞180市场急需“整型〞成交结构无明显变化，刚需、首改主导，70-144㎡是主流，180㎡以上大平层去化愈发艰难毛坯住宅成交结构分析＜5000元/㎡5000-60006000-70007000-80008000-10000＞10000元/㎡＜40万元40-6060-8080-100100-120＞120万元＜5000元/㎡5000-60006000-70007000-80008000-10000＞10000元/㎡＜40万元40-6060-8080-100100-120＞120万元单价7000元/㎡，总价80万是道砍，但2021年总体表现有所好转毛坯住宅成交价格分析毛坯住宅成交价格分析单价超过8000元/㎡，面积段在144㎡以上大户型的去化呈现明显上升趋势，而80-144㎡的成交占比明显下滑40-7070-9090-120120-144144-160160-180＞180精装市场越发成熟，产品及结构更优化，市场表现相对稳定，去化压力不大精装住宅供需分析存量去化周期16个月项目个数6172126占市区住宅成交比例4%9%6%9%万㎡元/㎡

面积（㎡）

总价段（万元）40㎡以下40-7070-9090-120120-144144-160160-180180-200200-250250㎡以上合计40以下911040-6022516131460-803642259864112080-100741233253534100-12015917025528513120-1501137167395886416150-200110319170323079641200-25056713611516294250-3001132451374300以上94156250合计23045861148111431912915524016941662013年年底存量56758956123710391932254224841865556精装修成交结构分析精装不须大，90－144㎡占68%，平安总价150万以内单位：套2013年市区精装单价段成交情况单价段（元/㎡）成交套数成交占比主力成交项目6000以下60.14%——6000-700046111.07%九洲缇香郡、新城香溢紫郡7000-8000113027.12%恒大翡翠华庭、新城香悦半岛8000-900068416.42%新城香悦半岛、星河国际9000-100001984.75%景瑞望府10000-1200080319.28%朗诗竸园、朗诗绿郡、新城帝景12000-1500057013.68%新城首府、泰和之春、新城金郡15000-200002947.06%巨凝金水岸、新城金郡20000以上200.48%巨凝金水岸合计4166100.00%——精装修成交价格分析品质再高，也要低价别墅供需分析存量去化周期56个月万㎡元/㎡占市区住宅成交比例5%9%4%4%一度辉煌，现在遇冷，不能再开发了

面积（㎡）

总价段（万元）200㎡以下200-250250-300300-350350-400400-500500㎡以上合计200万元以下481563200-300424333872300-40034124305103400-5002173817175500-80010117446814154800-10002568211000万元以上61381744合计52527769138104405322013年年底存量3442805112906613942232703别墅成交结构分析别墅各面积段竞争均较为剧烈，其中350-500㎡，总价500-900万元是主力单位：套新北万达商圈湖塘中心区商圈未来钟楼开发区商圈未来恐龙园板块商圈城东九龙商圈勤业商圈中心城区：商业资源稀缺，外围化开展成为必然，呈现南北开展、东西跟进格局。城市副中心：新北、武进南北开展，万达、湖塘中心商圈已然形成，城市副中心格局初现。区域性商业中心：钟楼、城南、恐龙园板块住宅入住人群逐步增多，未来人气将推动区域性商业的进一步开展。城乡结合部：乡镇开展加快，乡镇商业及城乡结合部商业也像雨后春笋般逐步崛起。市中心南大街商圈未来武宜路沿线商圈未来中吴大道沿线商圈本案常州商业格局南大街主商圈，新北武进两大次级商圈已经形成，城市东西两侧的区域型商圈已现雏形本案商业总体量：92万㎡常住人口：60万人人均商业面积：1.53㎡/人风险指数：商业总体量：49.28万㎡辐射人口：50万人人均商业面积：0.99㎡/人风险指数：商业总体量：94.3万㎡辐射人口：160万人人均商业面积：0.59㎡/人风险指数：区域目前无大型商业综合体或商业步行街目前各区域零售类商业饱和度本案商业总体量：165.6万㎡常住人口：100万人人均商业面积：1.66㎡/人风险指数：商业总体量：190.88万㎡常住人口：90万人人均商业面积：2.12㎡/人风险指数：商业总体量：106.3万㎡辐射人口：140万人均商业面积：0.76风险指数：商业总体量：25万㎡常住人口：15万人人均商业面积：1.67㎡/人风险指数：商业总体量：152.5万㎡常住人口：40万人人均商业面积：3.81㎡/人风险指数：未来各区域零售类商业饱和度区域目前无大型商业综合体或商业步行街常州饱和度据不完全统计，常州市区共有46个商业综合体及商业步行街，其中已开业24个，主要集中在市区、武进区、新北区三个区域，城西及恐龙园板块未来商业分布较多，未来常州各区域商业均将面临过饱和状态，商业市场竞争剧烈商业供需分析商业市场饱和，销售量逐年递减，2021年月均销售缺乏4万㎡万㎡元/㎡万㎡元/㎡办公供需分析商品房市场小结四、营销推广篇营销大事件——来自广东的“土豪〞营销分析