莱蒙鹏源集团富阳市场报告

莱蒙鹏源集团富阳工程市场报告莱蒙置业(富阳)2021年3月目录第一局部大杭州房地产市场格局演变第二局部杭州豪宅幅员扩张进程第三局部近期土地市场成交分析第四局部大之江板块格局形成及开展第五局部富阳东洲板块资源及优势第六局部富阳工程运作节点说明大杭州房地产市场格局演变杭州为中国七大古都之一，已有2200多年历史。作为华夏文明的发祥地之一，先后出现过极具特色的良渚文化、吴越文化、南宋及明清文化，构成了“文化之邦〞和历史名城的品位。杭州是中国著名的风景旅游城市，素有“人间天堂〞之称。自然赋予的独特环境和几千年的人类文化积淀，造就著名中外的自然景观和人文景观，是著名的旅游胜地。全市有两个国家级风景名胜区：一是西湖风景名胜区，二是富春江－新安江－千岛湖国家风景名胜区。

2001年杭州荣获“联合国人居奖〞、“中国人居环境奖〞，是中国最具开展潜力和最平安的城市之一。杭州优秀的人居环境吸引了大量的国内外知名开发商。杭州商品房市场从1994年开始启动，一直为外乡民营房地产开发企业所垄断。2005年国家宏观调控后，在2006、2007年集中涌入大量的全国品牌开发商。2021年之后的杭州房地产市场已经聚集了几乎所有的全国各大房产大鳄。从进驻的区域来看，各大开发商根本都以外围板块作为他们进驻杭州的跳板，以及作为后期开发的主战场〔05-06年申花、三墩、城北等区域均处于启动开展期，是当时杭州市场的外围板块〕。

进驻时间开发商首次进驻区域其他进驻区域开发项目目前项目状态2007.12卓越滨江/待开发2005.10嘉里华丰市中心桦枫居、嘉里中心桦枫居在售、嘉里中心待开发2008初中粮萧山闻堰/易筑在售2007.2世茂下沙滨江世茂滨江花园、杭政储出[2007]75号地块在售2007.2朗诗下沙朗诗世茂国际街区售罄2006.12中海滨江三墩、之江钱塘山水、金溪园、篁外钱塘山水和金溪园售罄，篁外在售2007.7中天三墩/自在城金地开发2007.7金地三墩/自在城在售2006.10复地乔司连城国际在售2007.10远洋城北/大运河商务中心待售2006.5凯德城北钱江新城视界、来福士广场视界二期在售来福士待开发高德钱江新城/高德置地广场待售2009.12龙湖下沙/杭政储出[2009]85-87地块待开发2005.8新鸿基钱江新城/万象城.悦府在售2005.8华润钱江新城/万象城.悦府在售2007.8九龙仓之江钱江新城高尔夫艺墅待售2006.5万科九堡城西、良渚、富阳魅力之城、西溪蝶园、良渚文化村、公望、金色家园魅力之城交付、西溪蝶园二期在售，良渚文化村在售2007.5金隅下沙/金隅.观澜时代在售2007.7保利下沙申花东湾、杭政储出[2009]48地块杭政储出[2009]56地块东湾在售地块待开发2007.7雅戈尔市中心和留下之江隐寓、西溪晴雪、篁外未开盘杭州外来开发商信息下沙板块：金隅、世茂、保利、朗诗、龙湖华丰板块：嘉里闻堰板块：中粮滨江板块：中海、卓越、世茂三墩板块：中天、金地乔司板块：复地城北板块：远洋、凯德钱江新城板块：高德、新鸿基、华润之江板块：九龙仓、雅戈尔、华润九堡板块：万科市中心板块：雅戈尔留下板块：雅戈尔申花板块：保利良渚板块：万科富阳板块：万科、复地杭州外来开发商分布东洲板块：万科结论国内及境外一流开发商进驻对杭州各区域的房地产市场均产生了明显的价格拉升作用。经历了2021年的市场回暖，杭州在中国房地产市场中，已经和北京、上海、深圳一起被列为“金砖四城〞。在各大公司的战略中，杭州均已列为长期多工程开发的重点市场。杭州豪宅幅员扩张进程杭州豪宅版图市场外扩东洲板块根据杭州城市以及度假板块发展，主要表现为以下六个板块，第一轮外扩：沿城西南扩展之江板块：属西湖区，城市别墅群落，2000年开发；代表项目：绿城玫瑰园第二轮外扩：呈发散状外扩银湖板块：属富阳市，距西湖18公里，2001年开发；代表项目：金都富春山居闲林板块：属余杭区，距西湖15公里，2001年开发；代表项目：绿城桃花源小和山板块：属西湖区，距西湖13公里，2003年开发；代表项目：浪漫河山湘湖板块：属杭州市萧山区，距西湖20公里，2002年开发；代表项目：宋城地中海别墅绿城九溪玫瑰园杭州第一代别墅代表产品2001开工开发的金都富春山居富阳银湖板块的代表别墅大盘小和山板块的代表别墅工程——浪漫和山绿城桃花源闲林板块最高端的别墅工程第三轮外扩：继续向西延伸青山湖板块：属临安市青山镇，距西湖32公里，2004年开发；代表工程：锦绣钱塘、绿城青山湖玫瑰园千岛湖板块：属淳安县，距西湖129公里，2004年开发，代表工程：绿城千岛湖度假公寓、顺发随园第四轮外扩：继续向西南、向北延伸东洲板块：属富阳市，距西湖19公里，2006年开发；代表工程：万科公望莫干山板块：属德清市，距西湖40公里，2021年开发。代表工程：金都莫干山阳光田园结论：随着市区周边近郊的开发逐渐饱和，杭州低密度豪宅板块不断外扩，带动客源逐步外移。目前，东洲板块已经成为交通便利和山水资源丰富的近郊豪宅新兴板块。近期土地市场成交分析1995-2021年杭州市供地根本情况〔单位：亩〕年份商品房用地住宅用地公建用地合计1995-199713462253359919981462180164219994926355520001819242206120011868542241020022359474283320033567127548422004256115144075200516391586322520062703972367520074197164758442008145793423912009422411425366合计274911185039341杭州率先在全国于1999年实施了经营性土地全面挂招拍制度。经营性土地挂招拍制度增强了土地市场竞争性和透明度，最终是显化了土地价值，进而在房地产热的背景下，挂招拍地价不断上升，又强化房价上涨的预期，推动房价的上涨。杭州地价也同步带动了周边近郊其他县市的土地升值。

近期杭州土地市场成交分析2021年四季度及2021年一季度宗地名称宗地位置出让面积容积率楼面地价总成交价竞得人成交日期（M2）元/m2万元杭政储出[2009]59号59号之江转塘R21-01、02、03地块90640215281277005华润置地2009/10/27杭政储出[2009]81号拱墅区(田园R21-15地块)240601.61111842800绿城房地产集团有限公司2009/12/1杭政储出[2009]91号滨江区(月明路北(1)地块)475482.515318182088绿城房地产集团有限公司2009-12-8杭政储出[2009]92号滨江区(月明路北(2)地块)501632.515397193088绿城房地产集团有限公司2009-12-8杭政储出[2010]8号江干区(天城单元C2/R21-04地块)1151031071537000江苏华广置业有限公司2010-3-9杭政储出[2010]9号拱墅区(祥符单元R21-01地块,原迪美化纤地块)1011462.610210268500浙江省建筑房地产开发公司、浙江发展房地产开发有限公司2010-3-11公望逸城八墅本案１８号地块１８号地块指标占地：１２万平米容积率：１.０楼面价：８６００元／㎡本案指标占地：２８.７万平米容积率：１.２楼面价：５６６４元／㎡近期富阳土地市场成交分析2021年12月25日，富政储出〔2021〕18号地块出让，位于东洲板块，在丹枫华墅工程北侧，占地12万平方米，180亩。成交楼面地价8600元/平方米，容积率1.0，由浙江奔腾房地产开发取得。相比离杭州市中心同距离区域及东洲区域内成交的土地，本地块有明显的土地价格优势。2021年杭州新拍土地楼面价格分布图9500-110006000-720080087000-820074585700-590013000-15000993320963242952064915300152819966本案：56648600杭州新中心钱江新城杭州传统中心西湖华润置地2021年10月27日奔腾房产2021年12月25日大之江板块格局形成及开展转塘东洲银湖富阳市灵山风景区中国美院杭州市委党校黄公望国家森林公园浙江工业大学钱江新城滨江区午潮山国家森林公园富春山居高尔夫球场产品类型板块项目名称物业类型销售价格别墅转塘国都阳明谷独栋别墅6-8万/平方米东洲万科公望独栋别墅4-5万/平方米转塘绿城未来世界项目法式精装联排5-7万/平方米转塘雅戈尔篁外排屋2.3-3万/平方米银湖金都富春山居二手独立别墅2.6-3万/平方米公寓转塘金都高尔夫艺墅精装修高层公寓3万/平方米转塘图元公寓精装修高层公寓2.2万/平方米转塘公元沐桥精装修平层大宅3万/平方米转塘新帝郎郡毛坯高层公寓1.7-2万/平方米大之江板块竞争项目售价阴影局部价格为未开盘物业市场报价国都阳明谷

雅戈尔篁外图元公寓万科公望公元沐桥豪华精装修平层大宅金都九龙仓合作工程高尔夫艺墅全精装修高层公寓国都阳明谷万科公望绿城未来世界工程金都富春山居雅戈尔篁外高尔夫艺墅图元公寓公元沐桥新帝郎郡本案结论：杭州的转塘、富阳的东洲、银湖以三足鼎立的态势构成了一个杭州最集中的豪宅板块。其中别墅单价在2—8万区间。该板块拥有与市区便捷的交通、杭州最丰富的山水资源、房产开发的高端历史地位，加之从2021年到2021年的全国一线品牌房企高端产品的陆续面世，已经成为大杭州市场上，别墅和高端公寓齐头并进的大之江豪宅板块。未来市场前景十分乐观。富阳东洲工程资源分析工程优势莱蒙创造的豪宅经验保证1、丰富的豪宅开发经验2、独特的产品创新能力3、丰富的市场规划能力4、优秀的住宅开发质量5、优质的战略联盟资源6、高溢价的土地价格7、所在区域背山面水，坐北朝南8、拥有江景、湿地、山景多层次景观工程时机1、富阳融杭大力推进2、富阳东洲及沿江高端配套启动3、西湖时代迈向钱江时代，钱江新城、滨江区成为杭州新中心4、国家严格控制别墅用地审批，低密度产品供给缺乏5、万科、绿城等众多实力开发商共聚东洲、板块强强打造6、丰富的交通配套快速启动双轴辐射富阳融入大杭州城市开展富阳的经济结构以第二产业为主，主营造纸及纸制品业、通信设备制造及加工业以及有色金属采选、冶炼及压延加工业等；100多个纸类品种、300多家通讯企业及传统纺织服装业等，民营经济走在全国前列；富阳市2021年人均GDP达5万以上，同一年，临安市和桐庐县的人均GDP均为4万。富阳市拥有丰富且雄厚的民营产业，有较强的经济实力。板块背景－－产业、经济优势富阳东洲板块有较强的文化底蕴、优美的自然景观、世界一流的度假酒店，如：富春山居度假村、富春高尔夫、郁达夫故里、黄公望森林国家公园等。东洲板块拥有多重景观，区域环境优美，高档属性确立。板块背景－－自然景观优势富春山居的设计特色，也呈现在它的高尔夫俱乐部上。高尔夫球场由曾任南非GaryPlayer球场首席设计师的DanielJ.Obermeyer所设计，由18洞、79个沙坑、12道水障碍组成，是中国华东地区唯一以茶园为主题的丘陵地形国际标准高尔夫球场。富春山居中国首家入选顶级设计酒店的奢华酒店该度假中心距本地块两公里，车程5分钟板块背景－－融入杭州的规划开展城市开展方向：从以旧城为核心的团块状布局，转变为以钱塘江为轴线的跨江、沿江开展；实现城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江的城市空间开展战略；“一主三副、六大组团〞开放式空间结构模式。沿江城市开展轴：下沙新城、钱江新城〔CBD〕、江南新城、东洲运动休闲新城〔富阳〕；城市生态开展轴：形成西湖度假区、之江度假区、西溪湿地、杭州西郊公园、野生动物园〔富阳〕杭州城市特性决定城市西、南为开展方向，而富阳处于生态开展和沿江城市开展的双轴辐射，融入大杭州城市开展下沙新城城市新CBD西湖西溪湿地之江西郊公园富阳江南新城本案杭州主城生态发展轴沿江发展轴小客厅、大阳台富阳高端的规划配套，提升板块价值板块背景－－小客厅工程区域引入大型产业，推动区域内居住人气，结合自身优秀的自然景观打造以运动休闲为主题的生态型人居新城。东洲街道着力打造运动休闲新城，培育运动休闲经济产业链，作为富阳市接轨杭州市的桥头堡，融入杭州生活品质建设；北支江整治和黄公望森林公园开发为一体，以东洲综合码头开发为主，形成南部聚居区；绿城与富阳政府已签订协议，开发东洲岛。拟建造一个集水上运动码头、水上运动效劳中心、体育广场、城市江滨公园、会议会展中心、商务酒店等于一体，与富阳主城区、城市“小客厅〞功能互补、相映生辉的城市“大阳台〞。东洲岛富春江黄公望、衡山等本案富春江内江杭富高速公路G320杭新景高速钱塘江富阳城市“小客厅”运动休闲带城市“大阳台”高尔夫用地黄公望森林公园游艇码头特色商业街商业娱乐和办公区域城市绿心板块背景－－大阳台工程一桥、两路、两隧道交通改善吸引杭州钱江新中心客群杭州是中国最兴旺的长江三角洲中仅次于上海的区域性大都市，也是浙江省省会，离上海、宁波仅180多公里。杭州是华东地区的交通枢纽，沪杭、杭赣、宣杭、杭甬、杭金衢高速公路，萧山国际机场、京杭大运河和钱塘江等交通设施使杭州可直接辐射至国内外大城市。

东洲板块是富阳连接杭州的门户位置。直接连接杭新景高速。

随着国道、高速等公路的投入使用，加强了富阳市东洲板块与杭州的交通便捷度。规划中的杭州都市经济圈高速公路环线〔杭州“二绕〞〕圈进了富阳主城区，拉近了杭州和富阳的距离。东洲岛富春江黄公望、衡山等本案富春江内江杭富沿江公路G320杭新景高速钱塘江富阳板块背景－－交通便捷优势杭富沿江公路西起富春江第一大桥北岸引道，经东洲进入杭州西湖区，全长18余公里，双向6车道拓宽工程即将完工.钱江7桥正筹建中,是实现富阳与杭州无缝对接、加快从郊县向郊区转变的重点根底设施交通建设道路目前车程未来车程杭富双向六车道拓宽2010年10月本案——钱江新城26公里40分钟30分钟钱江七桥2011年完工本案——滨江区16公里40分钟15分钟黄公望隧道贯通规划中本案——银湖区9公里20分钟10分钟银湖-小和山隧道贯通2012年竣工本案——小和山高教园区25公里40分钟25分钟沿江大道拓宽2010年10月本案——富阳市区8公里20分钟10分钟板块背景－－未来交通优势杭州的购置习惯中有很强的区域认同感，即城西客户认可城西、城东客户认可城东。本工程地处杭州西南，与杭州新城市中心钱江新城一脉沿江。而钱江新城、滨江区大量积聚市政府公务机构、文教产业、世界500强企业、高新产业的优秀人群。未来交通的利好会大量就近吸引钱江新城和滨江的高端客户。

钱江新城进驻机构

杭州市政府

杭州大剧院

杭州文广集团

高德置地广场—七星级酒店

万象城

滨江区进驻知名企业

阿里巴巴总部

网易总部

诺基亚

摩托罗拉

阿尔卡特

博世、松下、三菱

大宇、宜家、麦德隆等

建设中的钱江七桥钱江新城本案六和塔银湖—东洲隧道银湖—小和山隧道对于以钱江新城和滨江为工作圆心的高端人士，在低密度别墅板块的选择上，东洲以其快速开展的便捷交通成为他们购置的主要选择区域。

青山湖板块闲林板块德清板块小和山转塘钱江新城本案机会Opportunity区域1.紧邻杭州西湖区，未来大杭州规划利好于富阳，对杭州客户的吸引增大2、周边高尔夫、度假村等再杭州拥有较响口碑市场1、随着政府的导向性规划，区域内将有大规模的供应量，提升区域品牌2、区域内将建设有一定体量的独栋等高端产品，提升区域品质感产品1、项目多重景观支撑，打造区域豪宅典范客源1、紧邻杭州西湖区，有吸引杭州客户的机会2、钱江七桥等规划后将会吸引到来自钱江新城、滨江等区域的客户从工程战