浦东房产租售管理办法

浦东房产租售管理办法一、总则（一）目的为了加强浦东新区房产租售市场的管理，规范房产租售行为，维护房产租售市场秩序，保障房产租售当事人的合法权益，促进房产市场的健康发展，根据国家相关法律法规及行业标准，结合浦东新区实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于浦东新区行政区域内的房产租赁和销售活动及其相关管理。（三）基本原则1.依法管理原则房产租售活动应当遵守国家法律法规，遵循合法、公平、自愿、诚信的原则。2.保障权益原则充分保障房产租售当事人的合法权益，促进市场交易的公平公正。3.规范有序原则规范房产租售行为，维护市场秩序，确保房产市场的稳定健康发展。二、房产租赁管理（一）租赁合同1.合同签订房产租赁当事人应当签订书面租赁合同。租赁合同应当包括租赁双方当事人的姓名或者名称、住所，房屋的坐落、面积、结构、附属设施，租金及其支付方式，租赁用途，租赁期限，房屋维修责任，物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳，争议解决办法等条款。租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。2.合同备案房产租赁合同签订后三十日内，租赁当事人应当到浦东新区房产管理部门办理合同备案。办理备案时，应当提交租赁合同、租赁双方身份证明等相关材料。房产管理部门应当对备案材料进行审查，符合要求的，予以备案，并出具租赁合同登记备案证明。（二）租金管理1.租金标准房产租金标准由市场供求关系等因素决定。租赁当事人应当按照公平合理的原则确定租金水平，不得恶意抬高或者压低租金。对于政府指导价管理的公有住房等特定类型房产，租金标准按照相关规定执行。2.租金支付租金支付方式、期限应当在租赁合同中明确约定。租赁当事人应当按照合同约定按时足额支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除租赁合同。（三）房屋交付与使用1.交付条件出租人应当按照租赁合同约定的时间和条件将房屋交付承租人。交付的房屋应当符合安全、卫生等标准，具备正常的使用功能。房屋交付时，出租人应当向承租人提供房屋及附属设施设备的清单，并告知承租人房屋的使用注意事项。2.使用限制承租人应当按照租赁合同约定的用途使用房屋，不得擅自改变房屋用途。确需改变的，应当经出租人书面同意，并按照规定办理相关手续。承租人应当合理使用房屋及附属设施设备，不得损坏或者擅自拆除、改造。因承租人使用不当造成房屋及附属设施设备损坏的，承租人应当承担修复或者赔偿责任。（四）房屋维修与养护1.维修责任房屋维修责任应当在租赁合同中明确约定。一般情况下，出租人应当履行房屋的维修义务，但当事人另有约定的除外。承租人在租赁期间发现房屋及附属设施设备损坏的，应当及时通知出租人。出租人应当及时履行维修义务，确保房屋的正常使用。2.紧急维修对于影响房屋安全或者正常使用的紧急情况，承租人可以先行维修，但应当及时通知出租人。维修费用由责任人承担。三、房产销售管理（一）销售主体1.房地产开发企业从事房产销售活动的房地产开发企业，应当依法取得房地产开发资质证书，并在资质等级许可的范围内从事经营活动。房地产开发企业应当按照国家和地方有关规定，取得商品房预售许可证后方可进行商品房预售。2.中介机构房产中介机构从事房产销售代理等活动，应当依法设立并取得营业执照，同时具备相应的房地产经纪专业人员等条件。房产中介机构应当在其经营场所显著位置公示营业执照、房地产经纪机构备案证明等相关信息。（二）销售合同1.合同签订房产销售当事人应当签订书面销售合同。商品房销售合同应当包括当事人名称或者姓名和住所，商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属，面积差异的处理方式，办理产权登记有关事宜，解决争议的方法，违约责任等条款。存量房销售合同应当包括房屋基本情况、价格、付款方式、交房时间、违约责任等主要内容。2.合同网签房产销售实行合同网上签约制度。房地产开发企业、房产中介机构与购房人签订销售合同后，应当通过房产管理部门的网签系统进行合同网上备案。合同网签应当确保合同内容真实、准确、完整，不得擅自修改已签订的合同内容。（三）销售价格管理1.价格公示房地产开发企业应当在销售现场显著位置公示商品房价目表、容积率、绿化率、车位配比等相关信息，并不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。房产中介机构应当如实向购房人提供房产价格等信息，不得隐瞒、欺诈或者恶意抬高价格。2.价格调控政府根据房产市场情况，可采取必要的价格调控措施，引导房产价格合理稳定。对于价格异常波动的区域，可实施临时价格干预等措施。（四）房屋交付与产权登记1.交付条件房地产开发企业交付商品房时，应当向购房人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，并按照合同约定的条件交付房屋。房屋质量应当符合国家和地方有关标准。购房人有权对房屋质量进行查验，发现质量问题的，房地产开发企业应当及时整改。2.产权登记房地产开发企业应当协助购房人办理房屋产权登记手续。购房人应当按照规定缴纳相关税费，并提供必要的证明材料。房产中介机构应当协助存量房买卖双方办理产权过户等相关手续，确保交易安全、顺利进行。四、市场监管（一）资质审核1.对房地产开发企业、房产中介机构的资质进行定期审核，检查其是否符合相应的资质条件，是否存在违法违规经营行为。2.对于不符合资质条件或者存在违法违规行为的企业，责令其限期整改，整改仍不合格的，依法吊销其资质证书或者营业执照。（二）交易行为监管1.加强对房产租售交易过程的监管，检查租赁当事人、销售当事人是否遵守法律法规和本办法的规定，是否存在欺诈、虚假宣传、恶意串通等违法违规行为。2.建立投诉举报机制，畅通投诉举报渠道，及时受理和处理房产租售当事人的投诉举报，维护市场秩序。（三）信用管理1.建立房产租售市场主体信用档案，记录房地产开发企业、房产中介机构及租赁当事人、销售当事人的信用信息。2.对信用良好的市场主体给予表彰和奖励，对存在违法违规行为的市场主体进行信用惩戒，限制其市场准入等。五、法律责任（一）租赁当事人法律责任1.租赁当事人违反本办法规定，未签订书面租赁合同、未办理合同备案等，由房产管理部门责令限期改正；逾期不改正的，可处以罚款。2.承租人擅自改变房屋用途、损坏房屋及附属设施设备等，应当承担修复或者赔偿责任；造成出租人损失的，还应当赔偿损失。构成犯罪的，依法追究刑事责任。（二）销售主体法律责任1.房地产开发企业未取得预售许可证预售商品房、未按规定公示相关信息、擅自修改合同内容等，由房产管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，并可处以罚款。情节严重的，吊销其资质证书。2.房产中介机构隐瞒、欺诈、恶意抬高价格等违法违规行为，由房产管理部门责令改正，没收违法所得，并可处以罚款。情节严重的，吊销其营业执照。（三）其他