新乡物业后续管理办法

新乡物业后续管理办法一、总则（一）目的为了加强新乡市物业管理活动的后续管理，规范物业服务行为，提高物业服务水平，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，营造安全、整洁、舒适、文明的居住和工作环境，根据《物业管理条例》等相关法律法规及行业标准，结合新乡实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于新乡市行政区域内各类物业管理区域的后续管理活动。（三）基本原则1.依法依规原则严格遵守国家和地方有关物业管理的法律法规、规章和政策，确保物业管理活动合法合规。2.业主自治与专业服务相结合原则充分发挥业主大会、业主委员会的自治作用，同时鼓励和支持物业服务企业提供专业化、规范化的服务。3.公平公正公开原则在物业管理活动中，坚持公平对待各方主体，公正处理各类问题，公开相关信息，保障业主和物业服务企业的知情权、参与权和监督权。4.服务与管理并重原则以服务为宗旨，通过优质的物业服务满足业主需求，同时加强对物业管理活动的监督管理，确保物业服务质量和小区秩序。二、物业服务企业管理（一）资质管理1.资质要求物业服务企业在新乡市从事物业管理活动，应依法取得相应等级的资质证书。新设立的物业服务企业，应按照规定申请暂定资质证书，并在规定期限内申请资质等级评定。2.资质动态监管物业管理行政主管部门定期对物业服务企业的资质进行核查，对不符合资质条件的企业，责令限期整改；整改仍不合格的，降低其资质等级或吊销资质证书。（二）人员管理1.人员配备物业服务企业应按照物业服务合同约定，配备相应数量的管理人员、专业技术人员和服务人员。各类人员应具备相应的资格证书和从业经验。2.人员培训物业服务企业应定期组织员工参加培训，提高员工的业务素质和服务水平。培训内容包括物业管理法律法规、服务技能、职业道德等。（三）服务质量监督1.建立服务质量考核机制物业管理行政主管部门制定物业服务质量考核标准，定期对物业服务企业的服务质量进行考核评价。考核结果向社会公布，并作为物业服务企业信用评价的重要依据。2.业主满意度调查物业服务企业应每年开展业主满意度调查，了解业主对物业服务的意见和建议。调查结果应向业主公开，并作为改进服务的重要参考。3.投诉处理物业管理行政主管部门和物业服务企业应建立健全投诉处理机制，及时受理和处理业主的投诉。对投诉处理情况进行跟踪回访，确保业主满意。三、业主大会与业主委员会（一）业主大会的召开1.首次业主大会的筹备符合成立业主大会条件的物业管理区域，由街道办事处、乡镇人民政府负责组织筹备首次业主大会会议。筹备组应在规定时间内完成业主大会成立的各项筹备工作。2.业主大会的定期召开业主大会应按照业主大会议事规则定期召开会议，讨论决定物业管理区域内的重大事项。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。（二）业主委员会的选举与运作1.业主委员会的选举业主委员会由业主大会会议选举产生，委员人数应为单数，具体人数由业主大会议事规则确定。业主委员会委员应具备一定的条件，遵守法律法规和业主大会议事规则，热心公益事业，责任心强。2.业主委员会的职责业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；业主大会赋予的其他职责。3.业主委员会的运作规范业主委员会应按照业主大会议事规则和相关法律法规的规定开展工作，定期召开会议，公开工作情况，接受业主监督。业主委员会作出的决定，应符合法律法规和业主大会议事规则的规定，并及时向业主公布。（三）业主大会与业主委员会的指导与监督1.指导与监督主体街道办事处、乡镇人民政府负责对本辖区内业主大会、业主委员会的成立和运作进行指导和监督。物业管理行政主管部门负责对业主大会、业主委员会的活动进行业务指导和监督。2.指导与监督内容指导和监督业主大会、业主委员会依法开展活动，协调处理业主、业主委员会与物业服务企业之间的矛盾纠纷，对业主大会、业主委员会作出的违反法律法规和业主大会议事规则的决定，责令限期改正或撤销。四、物业服务合同（一）合同签订1.签订主体物业服务合同由业主大会或业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订。2.合同内容物业服务合同应包括以下主要内容：双方当事人的基本情况；物业管理区域的基本情况；物业服务内容与质量标准；物业服务费用的标准、收取方式及计费起始时间；物业服务费用的用途；双方的权利义务；合同期限；违约责任；争议解决方式。（二）合同履行1.物业服务企业的履行义务物业服务企业应按照物业服务合同约定，提供相应的物业服务，履行下列义务：按照国家和地方有关规定及物业服务合同约定，对物业管理区域内的房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序；做好物业管理区域内的安全防范工作；定期公布物业服务费用的收支情况；接受业主、业主委员会的监督，及时处理业主的投诉和建议。2.业主的履行义务业主应按照物业服务合同约定，按时足额交纳物业服务费用，配合物业服务企业的管理服务工作，遵守管理规约和临时管理规约。（三）合同变更与终止1.合同变更物业服务合同履行期间，经双方协商一致，可以对合同内容进行变更。变更后的合同应签订书面协议，并报物业管理行政主管部门备案。2.合同终止物业服务合同期满或出现合同约定的终止情形时，合同终止。合同终止后，物业服务企业应按照规定办理交接手续，将物业管理区域内的相关资料、设施设备等移交给业主委员会或新的物业服务企业。五、物业使用与维护（一）物业使用规范1.业主使用规范业主应按照规划用途使用物业，不得擅自改变房屋用途、结构和外貌，不得占用、损坏物业共用部位、共用设施设备。业主装饰装修房屋应遵守相关规定，事先告知物业服务企业，并签订装饰装修管理服务协议。2.物业使用人使用规范物业使用人在物业管理区域内的行为应遵守法律法规和管理规约的规定，接受业主和物业服务企业的监督。业主应与物业使用人约定双方在物业管理活动中的权利义务。（二）物业维修与养护1.维修养护责任物业服务企业应按照物业服务合同约定，对物业管理区域内的房屋及配套设施设备进行维修、养护。业主专有部分的维修养护由业主负责，业主与物业服务企业另有约定的除外。物业共用部位、共用设施设备的维修养护费用，按照国家和地方有关规定及物业服务合同约定执行。2.维修资金管理业主应按照规定交纳住宅专项维修资金。住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。住宅专项维修资金的管理和使用，应按照国家和地方有关规定执行。（三）物业安全管理1.安全防范措施物业服务企业应制定安全防范制度，落实安全防范措施，保障物业管理区域内的人身和财产安全。物业服务企业应配备必要的安全管理人员，设置安全警示标志，加强对出入人员和车辆的登记管理。2.消防管理物业服务企业应按照消防法律法规的规定，做好物业管理区域内的消防工作。定期组织消防演练，确保消防设施设备完好有效，疏散通道畅通无阻。六、物业收费管理（一）收费标准1.政府指导价普通住宅物业服务收费实行政府指导价，具体标准由市、县（市）价格主管部门会同物业管理行政主管部门根据物业服务等级标准等因素制定，并向社会公布。2.市场调节价非普通住宅和其他物业服务收费实行市场调节价，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。（二）收费方式1.包干制物业服务费用实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。物业服务企业应按照物业服务合同约定的标准收取物业服务费用，自负盈亏。2.酬金制物业服务费用实行酬金制的，物业服务费用包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。物业服务企业应按照物业服务合同约定的标准收取物业服务费用，定期向业主公布物业服务支出情况，接受业主监督。（三）收费管理1.收费公示物业服务企业应在物业管理区域内显著位置公示物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、计费方式等信息，接受业主监督。2.收费投诉处理业主对物业服务收费有异议的，可以向价格主管部门或物业管理行政主管部门投诉。价格主管部门和物业管理行政主管部门应及时受理和处理业主的投诉，维护业主的合法权益。七、法律责任（一）物业服务企业的法律责任1.违法行为处罚物业服务企业违反本办法规定，有下列行为之一的，由物业管理行政主管部门责令限期改正，并处以罚款；情节严重的，降低其资质等级或吊销资质证书：未取得资质证书从事物业管理活动的；超越资质等级承接物业管理业务的；擅自改变物业管理用房用途的；将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；挪用住宅专项维修资金的；不按照规定履行物业服务合同约定的义务，导致物业服务质量下降，严重影响业主正常生活的。2.违约责任物业服务企业违反物业服务合同约定，给业主造成损失的，应依法承担赔偿责任。（二）业主、业主委员会的法律责任1.违法行为处罚业主、业主委员会违反本办法规定，有下列行为之一的，由物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以罚款：未经业主大会同意，擅自选聘物业服务企业的；不按照规定召开业主大会会议的；业主委员会委员资格终止后，不按照规定办理交接手续的；违反管理规约和业主大会议事规则，拒不履行相应义务的。2.违约责任业主、业主委员会违反物业服务合同约定，给物业服务企业造成损失的，应依法承