天津红桥区红咸里项目投资决策报告46p

工程开展部2021-11-4二、工程根本情况四、市场分析及工程定位五、工程初步设计方案目录一、城市概况七、本钱利润测算三、周边土地成交情况六、工程开发周期八、工程财务分析九、开发建议1、城市简介一、城市概况天津是北方最早对外开放的沿海城市之一，是中国近代工业的发源地，中国北方经济中心、环渤海地区经济中心。天津市域面积11917.3平方公里，海岸线长153公里。天津市地处华北平原东北部，东临渤海，北与首都北京毗邻，距北京120公里。天津是华北地区最重要的交通枢纽，在航运、铁路、公路方面四通兴旺。

天津市2021年底人口总量到达1413万。天津现辖13个区、3个县。包括滨海新区、和平区、河北区、河东区、河西区、南开区、红桥区、东丽区、西青区、津南区、北辰区、武清区、宝坻区、蓟县、静海县、宁河县。

一、城市概况红桥区是天津的发祥地，位于天津城区西北部，是天津市六个中心市区之一。红桥区地理位置独特，北运河、子牙河、南运河流经区内在三岔河口汇入海河，形成“三河五岸〞的地理态势。红桥区总面积21.3平方公里，人口58万人。红桥区辖10个街道：西于庄街道、双环村街道、咸阳北路街道、丁字沽街道、西沽街道、三条石街道、邵公庄街道、芥园街道、铃铛阁街道、大胡同街道。红桥区交通兴旺，道路纵横，中环线贯穿南北，成为天津市赴北京、河北、东三省重要通道之一，天津西站将成为集高速铁路、客运专线、普速铁路、长途、轨道交通、公共交通为一体的中心城区最大的客运交通枢纽，也是连接津浦线和京山线的交通要道。2、红桥区简介2021年-2021年天津市常住人口情况截止到2021年底天津市常住人口1413.15万人，比上年末增加58.57万人；全市户籍人口993.20万人，外来人口392.79万人，增加47.95万人，外来人口仍在保持较快增长。红桥区常住人口约58万人。

2021-2021年天津人均可支配收入和人均消费支出情况天津市人均可支配收入和消费支出呈逐年较快增加，2021年城市居民人均可支配收入29626元，增长10.1%；人均消费支出20024元，增长8.1%，农民人均可支配收入13571元，增长14.1%。3、城市人口及收入情况一、城市概况2021年中国主要城市GDP排名2021年-2021年天津生产总值汇总

支柱产业天津市支柱产业主要为航空航天、石油化工、装备制造、电子信息、生物医药、新能源新材料、轻纺、国防科技八大优势支柱产业。天津市近几年经济增长迅速。通过以上数据可以看出：从2007年开始，天津生产总值逐年增长幅度较大，平均每年增幅在1000亿元以上。2021年到达12885亿元，比2021年翻一倍。4、城市经济一、城市概况天津市规划的城市性质为：是环渤海地区的经济中心，要逐步建设成为国际港口城市、北方经济中心和生态城市。到2021年天津常住人口控制在1350万人，城镇人口1210万人，城镇化水平到达90%。

5、城市规划一、城市概况红桥区

红桥区规划的功能定位是“西站地区综合性城市副中心、重要的交通枢纽、现代商务商贸都市型产业基地、和谐宜居的文化生态城区〞。

从布局上红桥区规划确定为“一极两区三廊〞。“一极〞是西站地区综合性城市副中心增长极，要建设成为辐射京津冀和环渤海地区，集商务金融、高档商业效劳和文化休闲居住于一体，集中展现现代化都市形象的综合性城市副中心。“两区〞是三岔河口商贸经济区和荣耀道都市型产业园区两个产业聚集区。三岔河口商贸经济区要建设成为具有复合型商贸流通商圈、现代化物流集散中心、体验式展示交流中心等多项功能的商贸聚集区。荣耀道都市型产业园区要建设成为集高科技产业、生产性效劳业、创新创业基地、研发结算各种总部于一体的都市型产业聚集区。“三廊〞是指北运河、子牙河、南运河三条生态经济走廊。5、城市规划红桥区二、工程根本情况1、工程位置及四至：红咸里工程位于天津市红桥区西北部，咸阳北路与荣耀道交口西北侧。地块地铁1号线红桥区政府天津西站地块二、工程根本情况1、工程位置及四至：地块北至丁字沽三号路南侧住宅小区，南至荣耀道，东至咸阳北路，西至本溪路。东侧咸阳北路北侧居住区地块西侧本溪路南侧荣耀道二、工程根本情况2、工程现状地块现状地块现状地块现状地块现状

地块现状平整，地上建筑已经拆迁完毕。二、工程根本情况3、周边现状地块周边多为老旧多层住宅小区，大型商场、写字楼等商业工程较少。住宅小区地铁1号线住宅小区住宅小区宝能创业中心沿街底商二、工程根本情况地铁1号线丁字沽三号路咸阳北路公交站本溪路荣耀道4、交通状况地块周边路网完善，交通方便。地块紧邻咸阳路、荣耀道两条主干道，地块北侧有地铁1号线本溪路站。地铁站地块二、工程根本情况5、市政配套

经到市政相关部门落实，该地块给水、排水、电、暖气、天然气、通讯等市政配套齐全，均在地块附近。地块地块二、工程根本情况6、生活配套该地块周边各类生活配套比较完善，3公里范围内有实验小学、幼儿园等学校，还有物美超市、体育场、酒店、社区医院、各类饭店、各大银行等生活配套。沿街饭店地铁站雷锋小学市政公园实验小学星级酒店地铁站地块中国银行社区医院肯德基地铁站酒店实验小学社区医院二、工程根本情况工程处于红桥区老城区位置，周边规划多为住宅小区。地块东侧现状为住宅用地，南侧现状为商业住宅用地，西侧现状为住宅用地，北侧现状为住宅用地。商服用地住宅用地住宅用地7、周边规划住宅用地住宅用地地块面积：净地172.65亩土地性质：商业、住宅用地，商住比例为4:6容积率：2.5保障房要求：无8、规划指标二、工程根本情况二、工程根本情况9、工程SWOT分析优势（Strength）本工程位于红桥区中部，区位较好，紧邻主干道和地铁1号线，周边交通便利。工程地块上建筑物已拆迁完毕，面积适中，属于短平快工程。工程周边为旧居民区，多数居民有改善居住条件的愿望，存在一些改善型需求。天津西站周边将建大型商圈，会带动周边开展，该区域房价未来的升值空间较大。劣势(Weakness)时机(Opportunity)威胁(Threat)地块为凹凸型不规那么形状，不利于楼座规划布置。商业比例较大，不利于快速销售、快速回笼资金。该工程北侧紧邻老旧多层住宅小区，对本工程打造高品质产品产生一定影响。工程周边区域为老旧居住区，距离天津核心城区较远，商业气氛较差。三、周边土地成交情况1、工程周边土地成交价格红桥区为老城区，近几年土地供给量很小，近四年供给4宗住宅土地，1宗商服用地。红咸里工程附近金侨公园壹号工程成交价为1262万元/亩，可参考性较强。三、周边土地成交情况2、周边土地成交价格分布1、787万元/亩5、941万元/亩2、1793万元/亩4、597万元/亩3、1262万元/亩地块一、市场分析：四、市场分析及工程定位2021年-2021年10月红桥区商品住宅供给供给呈波动走势，累计供给面积58.22万㎡；销量呈波动上升走势，累计销售面积54.36万㎡。整体供需比为1.07:1(未考虑2021年以前存量〕，供给量略大于需求。一、市场分析：四、市场分析及工程定位2021年-2021年10月红桥区商品住宅价格整体呈波动上升走势，2021年10月到达17673元/平米，月度平均涨幅为0.7%。红桥区子牙河北侧区域，在售楼盘较少，城市配套薄弱。红咸里地块西沽南地块子牙河北运河楼盘名称物业类型建筑面积（㎡）容积率主力户型（㎡）销售价格（元/㎡）销售情况金筑家园多层643871.36一室：66-75，两室:80，三室：90-9418600开售8栋金桥公园一号23、24、26层高层800002.39两室：80，三室：93、123173002、3号楼售罄，6号楼尾房，7号楼开售单数层宝能青春汇LOFT公寓250005.45两室：45，三室：551450011月9日开售9、10、11层中兴泊仕湾高层住宅214502.85一室：75，两室:80、87、106,三室：12716500尾房，剩余10套127平米三室亿城堂庭高层住宅、LOFT公寓1127842.5两室：88、90、104，三室：107、126、165，四室：208洋房：18500，高层：16500，公寓：14000一期、二期尾房，剩余150、208平米大户型；在售三期19、20号楼住宅社区多为90年代建多层砖房，在售工程少且规模较小，多以面向中端刚需客户的高层住宅为主，在售住宅主力户型以80-90平米两室、93、123及127平米三居为主，售价集中在16500-17300元/平米之间；亿城堂庭有7层电梯洋房在售，折后均价18500元/平米。金筑家园有普通多层在售，均价为18600元/平米。竞争工程——金地朗悦楼盘信息楼盘名称金筑家园建筑产品在售8栋多层面积区间66-94㎡主力户型一室：66-75，两室:80，三室：90-94销售价格均价18600元/平户数854户开盘时间2013年3月销售状况首期开售8东楼，目前成交41套去化率已销售41套开发商天津市金品投资有限公司地块信息获取时间--建筑面积（万㎡）6.44容积率1.36成交价格（万）--成交单价（万/亩）--楼面价（元/㎡）--工程情况金筑家园工程总占地面积6.98万平米，位于天津市红桥区咸阳路与海源道交口处。现房，主要以多层砖楼作为主要销售产品。主要适用人群为刚需首置群体、一次改善群体、婚房刚需群体和蓝印户口申办群体。未售区域在售2室2厅1卫1厨93㎡1室2厅1卫1厨71㎡竞争工程——金地朗悦2室2厅1卫1厨90㎡成交量：金筑家园自2021年3月开盘共成交41套，月均成交5套。成交价格：2021年3月成交价格为16664元/㎡，10月份成交价格为17841元/㎡。竞争工程——金地朗悦数据来源：中指数据库竞争工程——金地朗悦楼盘信息楼盘名称金侨公园壹号建筑产品9栋18-29层高层面积区间80-123㎡主力户型两室：80，三室：93、123销售价格均价17300元/平户数837户开盘时间2013年8月销售状况2、3号楼售罄，6号楼尾房，7号楼开售单数层去化率已销售170套开发商天津金侨置地房地产开发公司地块信息获取时间--建筑面积（万㎡）8容积率2.39成交价格（万）--成交单价（万/亩）--楼面价（元/㎡）--工程情况金侨公园壹号总规划占地面积4.69公顷，总建筑面积约8万平方米，其中住宅建筑用地为74309平方米，公益性配套建筑用地为1591平方米，配套商业建筑用地为4100平方米。绿化率高达40%以上，建筑密度23%，容积率2.39。规划为18-29层低密高层住宅，共9栋，设计风格为纯法式建筑，产品户型面积在60-150平方米之间。未售区域售罄在售区域3室2厅1卫1厨93㎡2室2厅1卫1厨80㎡竞争工程——金地朗悦3室2厅1卫1厨94㎡成交量：金侨公园壹号自2021年10月开盘共成交170套，月均成交57套。成交价格：2021年8月开盘成交价格为16055元/㎡，11月份销售均价到达为17300/㎡。竞争工程——金地朗悦数据来源：中指数据库竞争工程——金地朗悦楼盘信息楼盘名称中兴泊仕湾建筑产品2栋30层高层面积区间75-127㎡主力户型一室：75，两室:80、87、106,三室：127销售价格均价16500元/平户数220户开盘时间2013年8月销售状况尾房，剩余10套127平米三室去化率已销售210套开发商天津中兴嘉禾投资有限公司地块信息获取时间2009年12月建筑面积（万㎡）3.32容积率2.85成交价格（万）9900成交单价（万/亩）597楼面价（元/㎡）2985工程情况工程规划两栋30层住宅和一栋6层商务酒店，建筑采古典简欧式风格，面积区间70-130㎡，一室至三室方正房型。2室2厅1卫1厨87㎡1室2厅1卫1厨75㎡竞争工程——金地朗悦3室2厅1卫1厨127㎡成交量：中兴泊仕湾自2021年3月-2021年10月共成交197套，月均成交10套。成交价格：2021年8月开盘成交价格为16048元/㎡，10月份销售均价到达为16187元/㎡。竞争工程——金地朗悦数据来源：中指数据库楼盘信息楼盘名称亿城堂庭建筑产品高层住宅、LOFT公寓面积区间88-208㎡主力户型两室：88、90、104，三室：107、126、165，四室：208销售价格洋房：18500，高层：16500，公寓：14000户数1500户开盘时间2011年10月销售状况一期、二期尾房，剩余150、208平米大户型；在售三期19、20号楼去化率已销售1115套开发商北京亿城房地产开发有限公司地块信息获取时间2009年10月建筑面积（万㎡）11.28容积率2.5成交价格（万）146000成交单价（万/亩）1046楼面价（元/㎡）5229工程情况总占地面积13.2万平米，工程产品线比较丰富，涵盖高端住宅、洋房、居住式公寓、酒店式公寓及LOFT，同时配套大型商业。一期A地块由10栋高层和3栋7层洋房组成，总建筑面积为15.6万平米。3室2厅1卫1厨107㎡2室2厅1卫1厨88㎡竞争工程——金地朗悦3室2厅2卫1厨126㎡成交量：亿城堂庭自2021年10月-2021年10月共成交1115套，月均成交45套。成交价格：2021年8月开盘成交价格为17164元/㎡，10月份高层销售均价到达为16500元/㎡，洋房均价18500元/㎡。竞争工程——金地朗悦数据来源：中指数据库市场分析小结1、产品供需：2021年-2021年10月红桥区商品住宅供给供给呈波动走势，累计供给面积58.22万㎡；销量呈波动上升走势，累计销售面积54.36万㎡。整体供需比为1.07:1，供给量略大于需求。在售楼盘平均单月去化45-57套/月。2、价格变化：2021年-2021年10月红桥区商品住宅价格整体呈波动上升走势，2021年10月成交均价为17673元/平米，月度平均涨幅为0.7%。3、产品状况：区域在售住宅以刚需、首改型需求为主，高层主力户型以80-90平米两室、93-127平米三居为主，价格集中在16500-17300元/平米；洋房户型以165平米三室、248平米四室为主，销售均价18500元/平米。4、客户情况：客户以红桥区、北辰区地缘性刚需客户为主。目前区域内房屋以90年代砖房为主，客户购房目的以旧房更新换代、婚房需求为主，同时存在少量外地蓝印户口需求购房客户。二、工程定位二、工程定位〔二〕住宅业局部定位建议：根据土地本身情况〔区位、交通、配套、现状〕及周边商品房市场特征，工程地块容积率规定为2.5，建议考虑花园洋房和高层结合的复合型社区，客群主要面向红桥区地缘性刚需及首改型客群，做定位建议如下：1、市场定位：中端刚需和首改型居住社区。2、产品定位建议：24/26F高层+7层电梯洋房，根据强排方案，调整花园洋房产品的比例。高层户型以紧凑型二居、紧凑型三居为主，以舒适型三居户型为辅；洋房户型以舒适性三居为主，紧凑型四居为辅。区域市场户型多以纯阳两居、南北通透三居的板塔结合工程为主，本工程假设考虑建筑布局、日照限制等因素后，尽可能的加强小户型通透设计将极大提高工程价值。面积区间建议：高层洋房面积区间（㎡）70-8090-110120-130140-160户型比例30%30%15%25%二、工程定位〔三〕价格定位：商业局部：底商〔一拖二〕开盘价29000元/平米，全程均价31000元/平米；公寓开盘售价为14000元/平米〔含公共装修〕，全程均价为15000元/平米；集中商业局部考虑自持。

住宅局部：花园洋房开盘均价18500元/平米，全程均价20000元/平米；高层开盘均价17000元/平米，全程均价18000元/平米。车位及车库开盘价18万/个，整体均价18万/个。五、工程初步设计方案六、工程开发周期七、工程初步测算序号成本项目总成本（万元）高层商业商业公寓电梯洋房项目合计

建筑面积122436.4119947.1621730.8640812.14204926.56一土地获得费78997.4948132.7514021.0275324.39216475.65二前期准备费1490.72242.87264.58496.912495.08三主体建安工程费31833.475186.265650.029794.9152464.66四室外管网工程费2333.62380.19