贵通建设双楠大道项目发展思路64p

[贵通建设双楠大道工程开展思路][四川中原营运三部]本次报告需要解决的问题Codeofthisreport|2问题一问题二问题三本工程所在区域的区域价值市场主力供给物业及市场需求状况工程物业开展方向及物业组合问题四工程核心竞争力及突破模式Codeofthisreport|3报告结构23区域市场分析1项目区域概况项目地块分析4物业发展方向建议5工程突破模式建议Codeofthisreport|4工程区域概况Part1Codeofthisreport|5Part1.1区域规划分析大成都的南部新城，双流县政府所在地，总面积28平方公里，属于成都市区第二圈层范围。Codeofthisreport|6容纳居住、商业金融、办公行政、文化娱乐为主的多元化城市开展模式;成都市南北开展轴上南部重要的中心城区之一；市区南部开展的重要片区。双流国际新城规划双流国际新城成都的HRD以运动型娱乐产业、健康型驻龄产业、国际商务型产业为支撑的国际化背景，形成健康、生态、宜居的成都南部园林城市。Codeofthisreport|7时代.奥特莱斯艺术公园芙蓉海中央公园普贤村尚凤舞湖川投国际酒店博瑞最世界谢菲联足球公园本案四川国际网球赛事中心以十字绿化带为根底，横向、纵向开展天地线，以中国传统的中轴对称、天圆地方为思路，结合天、地、人的概念，形成三条景观长廊。Codeofthisreport|8人轴〔景观主轴〕—公共活动长廊天轴—人文历史开展长廊地轴—地域特色长廊景观主轴积聚人的活动，采用流线的方式串接各个景观节点从西到东通过历史序列的划分将双流的人文景观设立于此，以凸显双流新区的人文历史气息，展现城市的文化属性景观副轴主要由高密度的植物配置组合而成，将引入地域特色树种、古生树种、特色农业植被，展现城市的地域特色景观长廊说明Codeofthisreport|9Part1.2区域价值分析Codeofthisreport|108500亩亚洲最大城市森林公园；8个娱乐主题公园；9个生态湖泊景观；8个主题世界级生活配套；国际网球赛事中心；时代.奥特莱斯购物中心。配套价值说明区域规划图交通价值——连接成都、双流老城区，与城市主要干道连接。Codeofthisreport|11双楠双流老城区牧马山片区温江双楠大道绕城高速区域交通说明工程交通机能图区域临双流国际空港、绕城高速、川藏公路、新双楠快速通道；距离成都市10余分钟车程；顺利通达温江、牧马山片区。地铁价值——规划中的地铁6号线支线将延伸至双流新城。Codeofthisreport|12区域主要地铁线路为东西方向，连接规划行政中心和机场；东起于6号线琉璃场站，西止于双流航空港，线路全长为15.11公里，设车站8座；地下线长约5.52公里，地上线长约9.59公里；高架车站4座，地下车站4座。区域价值总结Codeofthisreport|13未来区域内生活配套、运动配套、医疗配套等比较完善；“健康、生态、宜居〞的双流国际新城未来环境优良，居住舒适性较高；1区域交通通达性好，区域地铁6号线支线开通后，将进一步提升工程价值。23Codeofthisreport|14区域市场分析Part2本工程竞争区域主要为双流国际新城区域，在售楼盘主要分布在双楠大道沿线、白衣上街、白衣下街沿线。Codeofthisreport|15一、竞争区域划分核心竞争区域本案区域内在售工程以高层为主力供给物业，待售工程向别墅、花园洋房高层多种物业方向开展。Codeofthisreport|16区域内工程沿双楠大道、白衣上街、白衣下街呈带状分布；区域内在售工程多位复合型物业，包括电梯、花园洋房等；区域内竞争工程中高端工程4个，远大.林语城、国奥村、新岸、人居.都市阳光2期。区域在售楼盘分布图二、区域在售楼盘分布区域在售楼盘说明区域内住宅在售住宅供给量约100万方，未来5年供给量预计达150万方以上。Codeofthisreport|17项目名称占地面积（亩）总建筑面积（㎡）物业形态总户数户型区间（㎡）主力户型（㎡）销售均价（元/㎡）剩余体量（㎡）人居都市阳光3303514861期高层电梯，2期别墅2216105-160120㎡套三4300-47001期约60000东立国际花城241800000电梯734650-11880㎡套二4200-4700700000锦绣南郡60150000电梯148182-13082-1104288（尾盘）5000新岸110170000花园洋房、叠拼、高层1042洋房140-220，电梯59-11470——180洋房7000，高层4500165000远大林语城336631710小高层、别墅、洋房————————631710国奥村301410000电梯、洋房、联排1316——————410000博瑞.最世界237——商业综合体、住宅——————————佳兆业项目274——————————————三、区域在售楼盘一览表占地面积约110亩，总建筑面积约170000㎡，总户数1042户，容积率1.76，由多层洋房、小高层电梯、叠拼组成。Codeofthisreport|18四、典型楼盘分析——富豪.新岸12小层高层4层洋房7层多层该工程产品实现差异化形象定位——双流国际新城，首座复式洋房，在营销推广、现场包装上表达其高端品质。Codeofthisreport|19多层洋房面积区间：80-170㎡，叠拼：140-230㎡，小高层59-114㎡；多层洋房、叠拼共550户，电梯492户；洋房均价7000元/㎡左右，高层4500元/㎡；配套：800㎡景观泳池、网球场篮球场等。工程现场实景工程产品说明客户年龄以35——40岁为主，双流客户占55%左右，成都双楠区域客户占20%左右，外地来双流工作客户占20%左右，其他区域客户占5%。Codeofthisreport|20年龄区域来源职业看重因素置业目的收入水平25—30岁占10%双流55%公司职员30%产品40%家庭年收入30万以上30~35岁占35%成都双楠区域20%本地个体工商户40%区域20%自住90%35~40岁占40%外地来双流客户20%公务员10%环境20%投资10%40~55岁占15%其他区域5%其他20%价格20%主要以个体工商户及公司职员为主占70%购置该工程主要以自住需求为主，占90%客户对于该工程产品、区域、环境较为看重，客群年收入在30万以上该工程占地约330亩，总建筑面积30余万方，目前在售1期现房，2期产品规划为别墅。Codeofthisreport|21典型楼盘分析——人居.都市阳光1期11-18层电梯该工程08年11月开盘，总户数约2000户，截止到10年6月共剩余500余套，月均销售约70套。Codeofthisreport|22工程户型区间60-200㎡；主力户型区间105-120㎡套三；09年4月开盘即准现房销售；该工程主要面向市场刚性需求，缺乏社区配套。工程效果图工程产品说明客户年龄以25——40岁为主，双流客户占65%左右，成都双楠区域客户占15%左右，外地来双流工作客户占15%左右，其他区域客户占5%。Codeofthisreport|23年龄区域来源职业看重因素置业目的收入水平25—30岁占25%双流65%公司职员40%产品25%家庭年收入15万以上30~35岁占35%成都双楠区域15%本地个体工商户30%区域20%自住95%35~40岁占25%外地来双流客户15%公务员15%环境15%投资5%40~55岁占15%其他区域5%其他15%价格40%主要以个体工商户及公司职员为主占70%购置该工程主要以自住需求为主，占95%客户对于该工程价格、区域较为看重，客群年收入在15万以上占地面积约336亩，总建筑面积631710㎡，容积率2.37，一期别墅容积率0.8。Codeofthisreport|24典型楼盘分析——远大.林语城工程鸟瞰图强调“定制别墅〞和“密林深处〞的新生活方式；物业形态包括别墅、花园洋房、最高不超过13层的小高层；户型面积区间230—350㎡；工程产品说明总占地301亩，地上规划总建筑面约41万平方米，容积率1.8，共1316户。分为东西两个区，东区占地102亩，西区占地199亩。Codeofthisreport|25典型楼盘分析——国奥村工程鸟瞰图东区由14层的小高层、7+1的花园电梯洋房组成；西区由联排别墅、6+1的花园电梯洋房、生活配套设施组成；规划有10000㎡奥运主题会馆，7000㎡城市绿地公园；引进伊顿品牌幼儿园作为配套。工程产品说明区域市场小结Codeofthisreport|26后期将有巨额放量，市场竞争将加剧；前期面市工程产品多为小高层电梯，后市即将面市工程的物业形态开始呈现向中高端、多样化产品趋势开展；区域内多层电梯洋房的市场接受度高；户型主力面积区间，多层洋房120㎡-160㎡，电梯80㎡-110㎡；洋房均价6500元/㎡左右，电梯4200元/㎡-4800元/㎡之间；目前在售工程的主力客群主要来自双流，占50%以上,双楠大道沿线次之，约占30%。Codeofthisreport|27区域市场对本工程的启示未来区域洋房、别墅产品潜在供给量较大，未来市场竞争剧烈，因此，未来高层物业更容易占领市场，但是多层物业利于工程的品质塑造。Codeofthisreport|28工程地块分析Part3Codeofthisreport|29Part3.1工程地块环境分析工程地块临总部经济园区、远大.林语城别墅工程、时代奥特莱。Codeofthisreport|30工程地块属于双流新城A区，临总部经济园区；临新双楠大道、白衣上街；紧邻双流国际空港、绕城高速公路。一、地块位置锦绣南郡工程地块位置说明工程临新城区白河绿化森林带，周边规划有8500森林公园，居住外部环境优良。Codeofthisreport|31白河绿化森林带：森林带南北长8公里、宽500米，东西长5公里、宽300米，总面积达5.64平方公里；未来规划有8500亩亚洲最大的森林公园。工程周边环境二、地块自然环境工程周边环境说明工程与成都、双流、温江等各个区域交通无缝对接。Codeofthisreport|32三、地块交通工程距离成都市三环路约7公里，距离双流老城区1公里，距离绕城高速约5公里；通过双温路通往双流县城及温江；工程临绕城高速、川藏公路、新双楠大道，通达性较好。工程交通图工程交通说明双流新城未来配套、双流老城现有配套构成地块外部配套资源。Codeofthisreport|33四、地块配套双流县政府核心行政区区域主要地铁线路地块土地平整、形状规那么，有利于建筑布局，但是两个地块独立布局，不利于产品的整体打造及整体定位。Codeofthisreport|34五、地块特征该区域主要根底设施如道路、水、电、气已经初步具备，双流老城区可为工程提供商业和生活配套，开发条件较为成熟；目前双楠大道及两侧绿化带打造效果较好，形成了良好的区域印象。地块特征说明Codeofthisreport|35Part3.2地块经济指标分析工程占地面积110.16亩，目前从区域上看属于中等规模开发工程。物业组合类型主要以高层、小高层为主，辅以少量多层洋房。Codeofthisreport|36本项目经济指标净用地面积：110.16亩目前从区域来看属于中等规模总建筑面积：237271㎡用地性质:住宅

配套配置:无

容积率:3.23物业类型以高层、多层为主建筑密度：≤30%建筑密度变化空间较大建筑高度:——航空限高绝对海拔高程为538米绿化率：≥25工程地块小结Codeofthisreport|37工程周边自然环境优良、未来生活配套完善，居住舒适度较高；工程交通便利，客户群可拓展至成都双楠沿线板块。工程面临的问题Codeofthisreport|38物业形态受体量影响，不具备规模优势1受容积率限制，本工程无法打造别墅、洋房等物业2区域未来市场放量大，市场竞争剧烈3Codeofthisreport|39工程突破模式建议Part4Codeofthisreport|40不具备规模品质不具备品牌不具备社区配套Codeofthisreport|41产品——工程制胜的突破口Codeofthisreport|42产品七大突破模式>>复式多层建筑>>现代简欧外立面>>高端品质会所>>东南亚手工定制园林>>公区五星精装>>六星级效劳标准>>国际智能化配套复式多层——国际新城首例复式洋房，层高4.8米，以此作为工程的核心竞争力。Codeofthisreport|43外立面——现代简欧建筑风格，凸现工程特色。Codeofthisreport|44品质会所——设置咖啡厅、阅览室、台球厅、棋牌室等娱乐设施提升工程品质、增加工程自身配套。Codeofthisreport|45咖啡厅效果阅览室效果公共局部五星精装——增强现场体验感。Codeofthisreport|46电梯厅精装效果接待台精装效果六星效劳——提供星级效劳，打造片区物管效劳之最。Codeofthisreport|47全天候生活效劳：代买生活必需品、待定报刊杂志、留言效劳、擦鞋效劳、鲜花效劳、婚庆祝寿专业效劳、家教效劳、搬家公司效劳、宠物代管效劳等；大堂私人管家效劳：morningcall、定制早餐；房间保洁效劳：全套家庭清洁效劳、家具保养效劳、入户地毯清洁效劳、空调、抽油烟机的清洗效劳、灭菌消杀效劳；全能商务秘书效劳：24小时前台接待、中英双语效劳、代购票务、代投邮件包裹、收发、代洗车、预定出租车、联系旅行社、会所设置无线上网区域、酒后代驾等。东南亚手工定制园林——引入东南亚手工定制园林，增加工程亮点。Codeofthisreport|48东南亚园林说明国际智能化配套——突出工程科技性。Codeofthisreport|49考虑的智能化配套原那么提升居住品质〔健康、品质〕与国际化时尚前沿接轨超前性〔未来主流〕本钱的控制地暖系统中央新风系统直饮水系统智能化配置参考Codeofthisreport|50参考价格：80元/㎡。智能化配置参考——地暖系统Codeofthisreport|51参考价格：2000元/户。智能化配置参考——中央新风系统Codeofthisreport|5252智能化配置参考——直饮水系统参考价格：17元/㎡Codeofthisreport|53高层产品附加值500元/㎡，多层物业附加值3000元/㎡。Codeofthisreport|54物业开展方向建议Part5Codeofthisreport|55工程地块适合开展何种物业？Codeofthisreport|56一、物业组合思考根据工程3.23的容积率计算，按照常规的物业组合方式为小高层，或者多层+二类高层工程〔18层以内〕。物业组合以做足容积率、迅速去化、资金快速回笼为目的。Codeofthisreport|57