通亚集团 聊城市房地产市场调查

目录01当今地产市场形势02聊城市房地产市场环境03本项目运作背景04总体策划设想前言本方案将综合当今地产市场形势、聊城市房地产市场概况及本工程的特殊背景3个方面，对同住宅工程予以分析。只有透彻、全维度分析工程的背景，才能为工程后期筹划、销售方案提供充分的依据。1.当今地产市场形势形势表状市场现状入市机遇形势研判1.1地产市场现状限贷——对贷款购置第二套住房的家庭，提高首付比例和贷款利率限购——限制家庭购置第三套住房保障房——加大保证性住房土地供给和建设力度地方政府问责制——地方政府制定新建住房价格控制目标本轮调控采用行政限制需求的手段1.1地产市场现状成交量同比增速放缓价格连续下降，从一线城市向二三线城市蔓延市场供给量保持增长市场表现形式1.2地产市场研判房市盈利有空间历史上屡次的房地产调控并未改变价格上升曲线1.2地产市场研判房市盈利有空间从经济开展的角度而言，保增长必须借助房地产行业的奉献。房地产行业关联度高，带动系数大地方财政对房地产的依赖尚未解除2021年12月9日，中央政治局会议提出“扩内需、保增长、调结构〞的目标。未来中国经济的持续增长离不开房地产行业的开展。房地产业电力钢材水泥木材加工玻璃塑料制品建材建筑机械装饰装修家具家电厨房卫生第三产业汽车交通运输公用设施批发零售文化教育旅游房地产带动的相关产业有50多个产业部门、几百种产品和效劳房地产业对上游产业的拉动比率大约是1：2房地产业对下游产业的拉动比率为1：1.4房地产行业的巨大带动作用带来了大量的就业时机带动上游产业带动下游产业横向带动产业中国人均GDP决定房地产开展态势上表为联合国根据对70多个国家住宅开展过程的统计分析，总结出人均GDP水平和住宅产业开展情况之间的密切联系。2021年我国为4382美元，处于稳定高速开展时期。人均GDP200-300美元600-800美元1300美元以上8000-10000美元住宅产业发展情况刚起步快速发展稳定高速发展平稳发展1.2地产市场研判房市盈利有空间从市场需求看，房地产市场的刚性需求仍然非常大。目前，我国城市户均有住房套数0.74套，距离户均一套仍有差距；我国城镇居民人均居住面积约23.7平方米，预计2021年到达30平方米。2021年，我国城市化率接近50%，住房和城乡建设部预计2030年到达65%。届时，城市人口将达8.5亿，人均住宅面积按30平方米算的话，需要增加100亿平方米住房。人口因素家庭规模逐渐减小每年有庞大的结婚人群1.2地产市场研判小结关于降价房子盖得越多土地越稀缺，只要需求存在，城市越大，核心区就会越贵。楼市调控没打算让所有开发商都活下去，优胜劣汰势在必行降价取决于本钱利润率，而不是资金利润率。房地产本钱利润率低，降价空间有限关于供给量关于房产税关于开发商房价不是只降不涨，而是回归合理水平房地产行业不是打压，而是持续健康开展1.3地产市场入市机遇综上所述，房地产市场虽然遭遇开展瓶颈，但未来仍有盈利空间。纵观整个市场，由于去年下半年波动情况，土地成交减少。这意味着此时入市，待市场兴起后本工程更容易占据行业整合的优势。土地本钱低，更容易获得高收利。2.聊城市房地产市场环境环境分类客户市场楼盘市场围绕“江北水城〞这一城市特色，形成“一湖、两河、一环、十五点〞的水系网络结构，实现“河湖相连、水水相通、城在水中、水在城中〞的城市水系景观，保障城市科学有序开展。根据城市规划布局，城市建设用地以东扩、南展为主，西、北适当完善，形成“一城五区〞的布局。一城：即整个聊城市城区。

五区：中心区、开发区、嘉明工贸区、文化行政新区、西部能源仓储区。到2021年，城区用地面积将到达80平方公里、城市人口75万人，城镇化水平55%。聊城未来城市开展以“一城五区〞的空间结构和“十五纵十五横一环〞为主干的城区道路网络体系，优化城市生态环境和人居环境，启动南部城市行政新中心的建设，实现城区“东扩南展〞开展方向，拉开城市框架、优化城市格局、拓展城市空间、促进城市经济腾飞的战略。市场窥探——聊城根底概况市场窥探——聊城根底概况“一河两城〞规划布局及“南拓东扩〞的城市总体规划开展方向促使城市未来置业重心的转变，而中心区改造〔古城区、城中村拆迁〕带来大量的刚性需求置业家庭；城区向东开展以及经济开发区的逐渐成熟，将为工程周边带来大量的消费人群，对繁荣工程周边经济以及工程的良好运营提供有利支撑。CBD北区东扩南展未来的开展趋势：根据政府规划，工程所在的城市东向将是未来城市开展的主导方向之一。“东扩、南展〞的城市空间开展战略。工程所处区域因积聚了更多的工业人口，住房刚性需求更大。开展潜力巨大！2.1客户市场客户分类年收入万元/户年龄置业次数置业目的从事职业需求物业类型需求房型面积投资自住投资自住顶端70以上45-55多次投资大企业业主、高官多高别高100-300300以上高端30—7040-45多次投资大企业业主、高官事业单位负责人多高别高80-300200以上中高端8—3065-40两次投资自住小企业业主、个体老板大中企业金领、官员多、高别、高80-140110-130中端5—830-50两次投资自住小私企、个体老板白领、官员多、高多、高80-100100-120中低端2—525-30首次自住公司职员、个体户事业行政职员高高90-100低端2以下25以下55以上首次自住公司小职员、蓝领待业、无收入老人多、高90以下客户层次分析客户年龄层在26-50岁之间，36-40岁比较多，属于城市的中坚阶层，三口之家，高中以上学历，工作较为稳定。家庭月收入3000-5000的比例较高，并有隐性收入，可按揭购置本工程。这种收入水平也说明本工程仍有升值空间。客户市场——客户调研客户市场——客户调研购置动机客户市场——客户调研2.2楼盘市场——总括纵观整个聊城地产市场，成交量有所下降，但价格仍然坚挺，且二手楼市没有下滑，租房价格上涨20%，这说明聊城楼市小阳春极有可能出现。纵观整个市场，由于去年下半年波动情况，土地成交减少。这意味着此时入市尤其是低本钱入市，待市场兴起后本工程更容易占据行业整合的优势。土地本钱低，更容易获得高收利。楼盘市场——莲湖花园项目地址柳园路以西，市财校对过

开发商宏运房地产开发有限公司

项目规模总占地面积196.65亩，总建筑面积约计23.65万平方米

价位团购3900元/㎡，现小高层均价约4100元/㎡左右广告语/主题水城北部首席湖畔生活市北唯一的大型水景生态园林景观综合居住社区户型及主打85-135㎡，主打100㎡左右销售分期/特色高层团购已结束，现预售小高层部分，意向金10万元评价离项目最近的住宅项目，有一定可比性，且其定价有直接参考意义销售电话063529329998325311楼盘市场——当代·国际广场项目地址聊城市东昌路与中华路交叉口东北角

开发商聊城当代集团有限公司项目规模总占地23.53公顷，建筑面积66万㎡价位板式4800元/㎡，复式6400元/㎡广告语/主题名士名宅，生活主场主打户型小复式49-81㎡，板式82-126㎡销售分期/特色一期已于11年9月开盘，销售率达90%评价此项目的复式住宅销售很好，对我项目的户型方面有参考价值销售电话063521233882123399楼盘市场——翡翠城项目地址聊城市南环路南侧（原钢管城）开发商聊城鑫源泰房地产开发有限责任公司项目规模占地19万余平米，建筑面积26万㎡价位3700元/㎡，12年开年优惠措施多，包括送装修基金等广告语/主题唯一西班牙原生墅区，目前在售有别墅、洋房、高层主打户型88-156㎡销售分期/特色三期小高层在售，11年11月份开盘评价本项目在宣传推广方面力度较大，三期开盘时曾邀请付笛生夫妇来聊宣传，吸引了大批市民谈论，构成社会话题销售电话063521233882123399楼盘市场——金柱月亮湾项目地址向阳路与振兴路交叉口开发商聊建金柱建设集团有限公司项目规模总建筑面积43.88万㎡，居住户数4156户价位5500元/㎡，全款98折优惠广告语/主题水景地产,宜居生态地产主打户型84-120㎡销售分期/特色沿街商铺已推出评价与新东方龙湾同属聊城大盘，宣传力度大，渠道多样，户外、车体、道旗等全面，全方位媒体轰炸销售电话0635508123450834563.本工程运作背景背景总括公司背景商业背景区域背景3.1公司背景3.1公司背景3.2商业背景与普通住宅工程相比，通亚房产工程有更加深厚的商业背景，工程依靠政府、集团通力重造的聊城农产品物流交易中心，这一背景不仅可以为工程提供丰富的客源根底，且工程兴起后将形成市北新城，区位价值不可小觑。合理、有效利用商业背景，是我工程营销筹划中的重要着力点。房产营销中的“借力打力〞3.2商业背景聊城农产品物流交易中心建设工程是2021年山东省重点建设工程，是聊城市委、市政府十二五规划对"三农"工作转方式、调结构的重点工程。工程整体建成后，将充分表达出现代化农产品物流交易中心规模大、规格高、配套全、效益好的可持续开展愿景。3.2商业背景工程目前建设进度及规划远景3.3区域背景聊城农产品物流交易中心工程选址在聊城开发区内，规划总用地面积4800亩。2021年，聊城经济开发区确定了“一区七园、三大市场、一生态休闲观光走廊〞的产业布局特点，着力打造聊城的工业新城、生态新区。其中，三大市场即指：金属材料大市场〔汇通〕、澳门名嘉购物广场以及农产品大市场〔本工程〕。3.3区域背景3.3区域背景图中自上而下分别是：当代·国际广场、星光·城市广场、汇通国际金属物流园及莲湖花园的效果图。4.总体筹划设想环境分类市场汇总策划脉络4.1信息汇总全维度分析目前的市场动态，可以得出以下结论：地产市场形势不甚乐观，但聊城市尚未出现很大波动，结合本钱而言，本工程有较大盈利空间；市场竞争较为剧烈，目前运作成功的大盘较多，且客户有所观望。但旁观成功工程，明确的定位+优质的产品+成功的销售，在本市打造另一个冠军盘可行度仍然很高；4.1信息汇总本工程筹划中，除却根本的住宅卖点，合理、有效利用工程的商业背景，可以使本工程如虎添翼，无往不胜。聊城大盘启示录新东方龙湾当代国际广场翡翠城金柱月亮湾莲湖花园融合多方资源打造多维工程震撼力、影响力、创新力4.2筹划脉络针对本工程的实际情况，我公司为本工程所做的下一步营销脉络主要包括以下方面：一、产品。结合最新的市场动态以及最详实的客户调查，做最能为客户接受、最大化得到回款的产品。包括产品户型方案、销售定价方案、景观绿化方案、小区配套方案、建筑组团方案等。4.2筹划脉络有了好产品，就成功了一半4.2筹划脉络二、客户。结合产品类型，及客户市场调查，准确分析潜在客户类型，并在后期一些列宣传推广中瞄准客户群体，争取最大化的客户认筹率，到达高于产品200%的蓄客量，实现高签约。4.2筹划脉络客户，是楼盘销售的第一生产力。4.2筹划脉络三、工程商业背景。本工程的商业背景是区