常州莱茵3商业定位报告(10月)63p

莱茵3商业定位报告2021年10月报告思路本案工程现状劳动路勤业北路商业化工厂莱茵花苑本案环境分析本案商业位处劳动路延伸段北，处于莱茵花苑与莱茵3期的中间部位，人口导入和商铺展示面受限；劳动路延伸段目前还未施工到位，且后续工程成为不稳定因素，人流与车流情况会直接影响本案后期的销售及运营；工程东面临化工厂，目前已停产，但搬迁时间有所拖延，也将是本案未来销售的一个利空点。本层可售总面积：715.9平米；本层商铺现已分割完工，共计8套；面积区间55-115㎡开间：6-8米进深：9-14米层高：4.5米本案产品分析一层商铺平面图每套商铺设有卫生间，通有煤气，满足餐饮配置需求；商铺较为不规那么，利用率不高；二层商铺总面积：1030.2平米三层商铺总面积：926.9平米层高：4.2米二、三层商铺尚未切割，但仅有两部楼梯，难以分割，建议整层出售；另外，内部廊柱较多，影响后续的经营分割，经营业态范围受限。二、三层商铺平面图本案产品分析工程现状小结本案商业所处位置相对较差，目前规划劳动路延伸段为断头路，且处于莱茵花苑与三期中间部位，限制了人流、车流的导入；一层商铺的分割相对较为方正，当由于整体商业形态的影响，犄角较多，利用率相对较低；二层、三层商铺未分割，且仅有两部楼梯，建议整层出售，内部廊柱较多，且整层面积相对较大，对后续经营业态有所限制。区域概况星园路龙江中路本案三堡街N↑长江路怀德中路勤业路莱茵花苑花之园沈家村张墅村景秀茗苑韩家村虞家村周家村运河劳动路化工厂勤业五村勤业六村都市桃源御水华庭龙与城香悦半岛白云新村白云东苑蓝天花园蓝天花园华府家园工程周边现状分析本案周边目前多为老社区工程，居住生活气氛较为浓厚，为商业的成功运营提供人口支撑。目前周边在售工程仅有本案与御水华庭，但御水华庭目前还没有商铺在售，市场竞争较弱。目前周边商业市场气氛较浓，业态分布较为丰富，几无业态市场空白点。勤业欧尚健身会所恒隆大酒店星湖路美容院周边商业集中区金地假日广场勤业北路鸟瞰图工程位置：钟楼勤业路与勤业北路交汇处〔欧尚超市对面〕开发商：常州金地置业总建面积：5.8万平米容积率：3.4金地假日广场位处欧尚超市对面，地理位置优越，工程由两栋31层住宅和住宅下方三层集中商业组成，A座户型为62-113平米，B座户型为102-125平米。1-3层为商业，融合了购物、环球美食、休闲娱乐等功能为一体，打造为一站式购物休闲体验广场。待售工程—金地假日广场备注：10月底售楼处开放目前已招商成功工程：国美电器明年年初开始销售局部商铺，目前预计均价30000元/平米左右。假日广场工程的入市，将进一步拉升区域商业气氛，提升该区域商业升值潜力。区域概况小结本案周边均为成熟社区，为商业的后续成功运营提供有效的人口支撑；周边的商业较为集中，且业态分布较为丰富，但缺乏社区邻里中心商业，这可作为本案商业未来销售的突破口；明年年初紧邻本案的金地假日广场工程商铺开始入市，这将进一步提升本案所处区域的商业气氛，拉升区域的商业升值潜力，利好本案后续销售。我们的商铺后续能经营何种业态形式？主要针对工程周边商业较为集中且运营较为成功的勤业路以及星湖路进行商铺调研，为本案未来销售提供有力支撑和方向。周边运营商业现状所属路段位置面积（平米）主力面积（平米）面宽（米）进深（米）层数层高（米）租价（元/平米·年）水、煤、卫入驻业态星园路星园路（勤德家园）60-2501004.510-1133.6*3.3500均有烟酒店、餐饮、服装星园路（翡翠湾花园）60-1001006.51313.5500均有服装店、超市、家居用品星园路（花之园）40-140704.51513.9700均有超市、洗衣店、餐饮星园路（蓝天花园6*3.2700均有餐饮、烟酒、超市祥云路（花之园）30-60505913.6300均有家居用品、餐饮、杂货店星园路（华府家园）40-150704.51513.5800均有餐饮、服装、超市蓝天花园沿街50-150506823450-600水电生活类、餐饮类长江路长江中路15-60203.5613.5550水服装店、广告、餐饮长江中路25256414.5——均有门窗装饰、汽修店、机电维修、餐饮、食品店勤业路勤业路（勤德家园）60-250120610-1143.6*3.3*2.9*2.9850均有便利店、水果店、餐饮、服装勤业路（长江中路以东）10-40204.5512.91000水餐饮、广告、中介莱茵花苑（勤业路）30-4530-453-55-724.5*3.6600-1400水电均有无煤餐饮、美容美发、足疗、眼镜、化妆品、银行、药店勤业路南侧（长江路-星湖路）30303-46-813.51277-1666均有餐饮、服装、装潢、文具、建材欧尚底层80-10080-1008-125-8153000-3900有电无水无煤餐饮、服装、皮具、化妆品星湖路都市桃源20-20020-804-88243（首层）360-730水电生活消费类、餐饮类、办公类蓝天花园美食街150-300200151023530-900水电餐饮类本案周边勤业路及星湖路商业气氛最为浓厚，人流量最大，入驻业态较为丰富，其中勤业路仅为社区型商业；而星湖南路那么为特色美食街。商铺租金总体以勤业路〔长江路-星湖路〕最贵，尤其临近欧尚超市。50-100㎡小铺主要经营日常生活类店铺；150-300㎡店铺主要经营专业餐饮类等。周边主要沿街商铺根本情况选取原那么：所处区位类似；展示面效果类似；产品类型相似；人行车流量近似。根据我司的市场调研，选取类似于本案的商业进行针对性研究：所属路段位置面积（平米）主力面积（平米）面宽（米）进深（米）层数层高（米）租价（元/平米·年）水、煤、卫入驻业态星园路星园路（翡翠湾花园）60-1001006.51313.5500均有服装店、超市、家居用品星园路（蓝天花园6*3.2700均有餐饮、烟酒、超市星园路（华府家园）40-150704.51513.5800均有餐饮、服装、超市勤业路莱茵花苑（勤业路）30-4530-453-55-724.5*3.6600-1400水电均有无煤餐饮、美容美发、足疗、眼镜、化妆品、银行、药店勤业路南侧（长江路-星湖路）30303-46-813.51277-1666均有餐饮、服装、装潢、文具、建材周边沿街商铺针对性研究位于勤业路北侧，为已建成工程，商铺全部销售完毕；商业局部为2层沿街商铺，沿勤业路分布；商铺总量约60户，社区人口约2000人左右。商铺的经营形态以社区的根本生活配套商业为主。勤业路长江中路红线局部为商业分布情况勤业路-莱茵花苑商铺商铺为沿街商铺，2层楼，商家主要为餐饮、化装品、眼镜店、等生活用品店铺；美容美发、足疗等休闲店铺；银行、药店、移动营业厅等生活配套店铺。周边环境较好，人流量大，商铺门前空间大。勤业路-莱茵花苑商铺开间：3米进深：5米层高：4.5层数：1层租金：4.2万/年用途：餐饮〔锅贴店〕开间：5米

进深：7米层高：5*4.2层数：2层租金：5万/年用途：美妆店开间：16米

进深：7米层高：5米层数：1层用途：美发店开间：4米

进深：7米层高：5*4.2层数：2层租金：3.5万/年用途：营养品店莱茵花苑〔勤业路〕沿街商铺为住宅底层商铺，商家主要为餐饮、化装品、眼镜店、等生活用品店铺；美容美发、足疗等休闲店铺；银行、药店、移动等生活配套店铺。进深大多为7米，美容、美发店开间较大，为16米；美妆店、小型服装店、眼镜店、足疗店开间为4-5米。餐饮店开间大多为3-5米。勤业路-莱茵花苑商铺经营状况：由于面市早，加上莱茵花苑的口碑，区域认知度高，因此经营状况相对较好，转让或转租店铺很少。经营模式：商铺分割销售，商家自主经营，只提供根底物业效劳。租金水平：目前商铺的租金范围在元/平/天之间。勤业路-莱茵花苑商铺位于勤业路南侧，为已建成工程，根本为私宅；商业局部为1层沿街商铺，沿勤业路分布；商铺总量约100户，勤业菜场周边，人流量大。商铺的经营形态以社区的根本生活配套商业为主。勤业路长江中路红线局部为商业分布情况勤业路〔长江路-星湖路〕沿街商铺勤业路〔长江路-星湖路〕沿街商铺开间：3米

进深：8米层高：4层数：1层租金：4万/年用途：鞋屋、文具店开间：4米

进深：1.5米层高：3层数：1层租金：1万/年用途：服装开间：3米

进深：6米层高：4米层数：1层租金：2.3万/年用途：美发店开间：4米进深：7米层高：4.5层数：1层〔内部还有一间卧室〕租金：4.5万/年用途：奶茶店勤业路〔长江路-星湖路〕沿街商铺经营状况：由于勤业为成熟小区，临近勤业菜场，人流量大，区域认知度高，因此经营状况相对较好，根本无转让或转租店铺。20%店铺为自家拥有。经营模式：根本为私宅的底层，不提供物业效劳。租金水平：目前商铺的租金范围在元/平/天之间。勤业路〔长江路-星湖路〕沿街商铺位于星园路与长江中路交口处；工程总建7万方，聚集小高层、高层、商业办公等多种建筑形态；商铺商业1层沿街商铺〔沿星园路〕，总量约4000平米左右。星园路-翡翠湾花园商铺开间：8米

进深：13米层高：3.5层数：1层租金：6万/年用途：超市开间：4.5米

进深：13米层高：3.5米层数：1层租金4.5万/年用途：家具开间：8米

进深：13米层高：3.5米层数：1层租金5.5万/年用途：彩票商铺靠近小区门口位置多为超市及烟酒专卖，面积在100平米左右，租金为600元/平米/年，靠近中间位置多为家居用品专卖，面积在60平米左右，租金为700元/平米/年。星园路-翡翠湾花园商铺经营状况：商家入住率95%左右，经营情况良好，根本无店面转让。主要以经营家居用品、超市、汽修为主。租金水平：目前商铺的租金在500-800元/平米/年〔沿星园路〕，商铺前方有花坛及树木遮挡，展示面相对较差，影响星园路来人导入，导致租金水平有所下调。经营模式：打散销售，自主经营，只提供物业效劳。星园路-翡翠湾花园商铺位于星园路与星湖路交口处；工程总建15.5万方，聚集小高层、高层、商业等多种建筑形态；商铺商业2层沿街商铺〔沿星园路〕，总量约38000平米左右。星园路-蓝天花园商铺开间：6米

进深：11米层高：3.6*3.2层数：2层租金：7.5万/年用途：超市开间：7.5米

进深：11米层高：3.6*3.2米层数：2层租金11万/年用途：餐饮开间：6米

进深：11米层高：3.5米层数：2层租金7万/年用途：保健品沿星园路方向靠近星湖路商铺多为餐饮，面积为150平米左右，租金为700元/平米/年，距星湖路较远商铺多为保健品专卖、橱柜专卖，面积在120平米左右，租金为650元/平米/年。星园路-蓝天花园商铺经营状况：商家入住率95%左右，经营情况良好，根本无店面转让。主要以经营餐饮、超市、商务休闲会所为主。租金水平：目前商铺的租金在450-1000元/平米/年〔沿星园路〕，蓝天花园商铺已形成餐饮、商务规模，但沿星园路方向商铺商业气氛较弱，其租金在同区域内并不高，但转让店面转让费较高，在10W左右。经营模式：打散销售，自主经营，只提供物业效劳。星园路-蓝天花园商铺位于星园路沿线，花之园对面商铺为1层沿街商铺〔沿星园路〕，主要以经营餐饮、超市、服装为主目前商业入住率接近90%，经营状况较好根本无转让目前租金在700-1000元/平米/年〔沿星园路〕。星园路-华府家园商铺开间：8米

进深：13米层高：3.5层数：1层租金：7.5万/年用途：面馆开间：8米

进深：13米层高：3.5米层数：1层租金7万/年用途：超市开间：6米

进深：13米层高：3.5米层数：1层租金5万/年用途：服装靠近小区门口两侧为超市、餐饮，面积在100平米左右，租金为700元/平米/年，其他多为服装，面积为70平米左右，租金为650元/平米/年。星园路-华府家园商铺位于星园路，为已建成工程，商铺全部销售完毕；商业局部为2层沿街商铺，沿星园路分布；商铺总量约7000平米左右。商铺的经营形态有水果店、便利店、五金店、服饰店等多样。星园路-蓝天花园商铺经营状况：多为50-150平米中小型店铺，一般为两层，一层为营业场所，二层储物或居住。经营状况一般。经营模式：打散销售，商家自主经营，只提供根底物业效劳。租金水平：目前商铺的租金范围在元/平/天之间。星园路-蓝天花园商铺蓝天花园商业名称商业体量（平方米）楼层状况分割面积段（平方米）主力层高、面宽、进深（米）租金水平（元/平米·天）内部配置经营业态经营状况美食街70002层（整体出租）50-1503*6*81.2-1.7水电生活类餐饮类一般星园路沿街商铺星湖南路本案商铺近美食街和小区入口，租金1.7元/平米·天左右人流少，租金1.2元/平米·天左右个案举例星园路-蓝天花园商铺个案举例1：近小区入口位置商铺，面积150平方，面宽12米，配有水电和卫生间，无煤气。现空置，租金10万元/年。个案举例2：靠星园路西侧商铺，面积50平方，面宽6米，配有水电，无煤气和卫生间。现经营服装店，租金2.5万。星园路-蓝天花园商铺星园路-蓝天花园商铺周边在运营商业总结周边在运营商业多为社区生活配套，除勤业路段档次稍高外，特别是欧尚附近档次较高，以及蓝天花园专营美食一条街；商铺租金总体以勤业路〔长江路-星湖路〕最贵，尤其临近欧尚超市。50-100㎡一层小铺多为经营日常生活所需的店铺，如：便利店、水果店、五金杂货店等，150-200偏大店铺主要经营餐饮类商业。相较本案55-115平米的一层商铺，业态经营可能性为：小型餐饮、水果店、杂货店、理发店等根本生活配套商业。注：针对本案工程周边在售商业工程，我们选取同样的社区商业且较为临近本案的工程进行比照研究，为本案价格建议寻求支撑。在售工程分析项目名称位置形式开盘时间推量（套）主力面积（平米）开间（米）进深（米）层高（米）销售率配套均价（元/平米）与住宅比购买用途格兰艺堡陈渡路一层沿街商铺2011.0826705.5-7.5115.962%卫生间水电齐全190002.23投资/自营圣巴塞耶规划道路、松涛路、小区内部一层内街商铺、沿路商铺2009.125640-804-810-135.225%卫生间水电齐全11000-150001.57投资为主凯尔枫尚玫瑰路香樟路二层沿街商铺2009.10104100（双层）4121层4.52层3.391%卫生间水电齐全120002投资景瑞曦城玫瑰路、香樟路一层、二层沿街商铺2010.1040105（单层）200-300（双层）512-20一层4.575%卫生间水电齐全单层18000双层11000单层2.7双层1.7小铺以投资为主，大铺投资、自营均有在售商业—根本情况工程位置：钟楼南运河西侧、花园南村南侧占地面积：3万平米总建面积：7万平米容积率：2.2总户数：500户商业面积：1850㎡商铺面积范围：65-92㎡主力户型：70㎡主力进深：11m面宽：层高：5.9m优惠：2万抵10万，一次性98折，商贷99折成交均价：19000元/㎡左右〔住宅在售均价8500元/㎡〕总平图陈渡路沿路底铺商铺属于社区配套商业，主要满足小区内部需求格兰艺堡工程位置：钟楼江苏工业学院西南，怡和花园向西约300米占地面积：9万平米总建面积：22.4万平米容积率：2.5总户数：2000户商业面积：6600㎡商铺面积范围：40-1500㎡主力户型：40-80㎡主力进深：10-13m面宽：4-8m层高：5.2m在售均价：11000-15000元/㎡左右〔住宅在售均价7000元/㎡〕商铺属于社区配套商业，主要满足小区日常需求总平图规划路内街商铺沿路商铺松涛路沿路商铺圣巴塞耶开发商：凯尔置业物业公司：常州江南中鑫物业占地面积:8万平方米

建筑面积:20万平方米

商业面积：约1.5万平方米主力面积：100平方米主力户型规格：开间4米，进深12米，一层为5米，二层为2.8米均价：一期商铺成交均价7000/平米〔已售罄〕；二期成交均价12000元/平米，剩余9套；三期预计年底加推。香樟路星港路玫瑰路茶花路凯尔枫尚一期二期三期凯尔枫尚景瑞曦城工程位置：钟楼星港大道玫瑰路口总建面积：22万平米容积率：2.3总户数：1670户商业面积：2.5万㎡商铺面积范围：50-350㎡主力户型：单层105㎡，双层250-300㎡主力进深：15m面宽：5m层高：4.5m〔首层〕在售均价：18000元/㎡左右〔单层〕11000元/㎡左右〔双层〕〔住宅在售均价6500元/㎡〕商业分布在2#、3#、4#、5#、6#及16#、17#楼。其中2#、3#、4#、5#、6#商业为裙商。16#、17#楼为独立商业，楼层在一层至三层之间。商业主要分布在香樟路，玫瑰路沿街，茶花路和合欢路上也有局部商业存在2#3#4#5#6#16#17#香樟路茶花路玫瑰路合欢路商业分布较分散，且以裙商为主，在商业气氛的营造及人流的集聚方面相对有限。在售商业小结在售工程商业主要以社区配套商业为主，满足自身小区的日常生活需求；售价根据工程的地理位置、物业形态、楼层及面积大小等有所不同，临街的一层售价较高，二楼或内街商铺售价相对较低。单层商铺售价根本在同期毛坯住宅售价的2-2.5倍，双层售价在1.7-2倍之间。针对在售代表性工程，分别从区位和产品方面与本案商业进行比照研究：三堡街龙江高架长江路劳动路勤业路本案勤业北路星湖路人行动线车行动线本工程商业主要位于劳动路延伸路北，处于莱茵3和莱茵花苑之间，目前劳动路还没施工到位。本商业车流和人流导入主要依靠劳动路延伸段和三堡街，两条路均为双向两车道。其他道路导入的人流与车流均比较有限。莱茵花苑本案动线研究项目格兰艺堡圣巴塞耶凯尔枫尚景瑞曦城本项目对比位置主要集中在陈渡路主要集中在规划道路、小区内街及松涛路主要集中在玫瑰路、香樟路主要集中在玫瑰路与香樟路段劳动路延伸段本案位于劳动路端头且位于小区之间对比没有明显优势区位资源占据区域人流次干道小区内部道路及人流主干道占据区域人流主干道占据区域人流主干道小区之间断头路区位比照项目格兰艺堡圣巴塞耶凯尔枫尚景瑞曦城本项目对比主力面积7040-80100105（单层）200-300（双层）一层55-115二、三层1000单层面积符合主流2、3层偏大楼层1121-21层2、3整层出售1层有优势，2、3层整层无优势开间5.5-7.54-84米56-8开间大，有一定优势进深1110-131212-209-14没有明显优势层高5.95.21层4.52层3.31层4.5