1130-恒盛集团拿地策略分析

恒盛集团拿地策略报告同策房产咨询股份一区市场筹划中心2021年11月谨呈：PARTⅠPART

Ⅱ中观层面：全市土地市场供求梳理PART

Ⅲ微观层面：上海未来重点规划潜力板块PART

Ⅳ拿地策略建议PART

Ⅰ宏观层面：土地市场宏观政策面政府对于保障房供给的不遗余力，将进一步打压商品房市场，未来商品房土地供给的越发稀少，有利于品牌房企的扩张，竞争日益剧烈。趋势一：严控总价和单价地王的产生，对地块溢价率也有控制要求，未来具备稀缺资源的优质地块将受到追捧，而土地市场将迎来较好的抄底时机。趋势二：保障性住房用地仍旧是政府未来的重点供给方向。上海规划和国土资源管理局日前公布2021年上海住房供地方案，方案供地1000公顷，比去年增加200公顷，较去年下跌16.7%。但值得注意的是，尽管供给减少，但保障房占供地总量的60%，而中小套型普通商品房用地那么占到10%，为100公顷，意味着在总体供给基数下降的情况下，纯粹的商业住宅类型土地供给将受到进一步的挤压。上海新一轮土地供给商业住宅供地越发稀少，造成未来拿地竞争越发剧烈的现实，更利于品牌房企的扩张。城市副中心外扩■徐家汇城市副中心主要效劳西南地区，规划功能定位为城市文化、体育、商业中心，规划用地约2.2平方公里，目前已经根本建成四大城市副中心的具体规划与位置：徐家汇五角场真如■江湾—五角场副中心主要效劳东北地区，规划功能定位为以知识创新为特色的城市公共活动中心，规划用地约2.3平方公里，目前已根本建成，并已凸显出副中心的功能■真如城市副中心，位于普陀区真如地区，规划功能定位为效劳长三角的开放性生产力效劳中心和效劳上海西北地区的城市公共活动中心，规划用地约2.4平方公里，目前规划建设正在启动■花木城市副中心主要效劳浦东地区，规划功能定位为浦东新区行政文化中心和市民公共活动中心，规划用地约2.6平方公里，主要凸显出花木高档居住区的品位。花木城市从一个中心向外拓展为多个城市副中心，市中心概念逐渐弱化，城市资源、配套也随之外扩。徐家汇五角场真如花木?■从一开始的市区内城市副中心，逐渐往中外环、外环开拓，说明上海正从从单中心往多中心转变；同时也是为了解决日益突出的城市拥挤，环境质量差等问题。由此带来的开展格局的变迁以及巨大的开展潜力尚有待挖掘。“十二五〞时期上海城市建设的重心将向郊区转移，新城建设对郊区开展具有十分重要的带动作用。临港新城主城区规划图奉贤南桥新城主城区规划图青浦新城主城区规划图松江新城主城区规划图外郊环新城规划嘉定新城主城区规划图罗店新城主城区规划图金山新城主城区规划图立体交通网络建设临港新城松江新城宏观总结上海城市土地供给首先加大了对于保障房和供给，占总供给的60%，中小套型普通商品房用地为100公顷，占总供给的10%总体受限制较小的商品住宅土地供给量减少为总供给的30%同时上海城区外扩，外郊环新城开发建设提速，城市开展多点布局商品房的土地供给将逐步呈现向外郊环规划中新城转移的趋势而政府对商品住宅地块供给的限制，将利于实力型的品牌开发商进一步扩张 近年土地供求分析土地供给两种趋势：1.拥有稀缺资源优势的地王地块；2.外郊环具有开展潜力的政府重点规划地块PART

Ⅱ中观层面：对近年全市土地市场的供求细化梳理全市土地市场供给上半年上海总供地724.74公顷，同比去年下滑35%，并继续以纯住宅和工业用地供给为主。其中，纯住宅用地供给137.36公顷，同比去年下滑接近50%。由于其中大局部都为配套房用地，因此总体商品住宅用地的供给量是较为稀缺的，闵行、浦东、嘉定、宝山为主要供给区域。上半年普通商品住宅用地供给10幅，合计面积仅为55.11公顷，仅占所有供地量的7.6%。上海2021年上半年商品住宅类土地供给量较为稀缺；供给主要集中在外围区域、以嘉定、宝山、闵行、浦东为主。全市土地市场成交整个上半年宅地依然没有占到主角，共成交22幅地块〔其中商品住宅用地只有七幅〕，合计118.94公顷，仅占全市用地的14%，与去年同期相比减少13个百分点，同时出让价格较前期有较大幅度下滑。从成交的区域来看，嘉定区成交量最大，为160.99公顷，占全市19%，其中嘉定区成交经营性用地为9幅，34.72公顷，今年预计嘉定新城将推出51幅度经营性用地，总面积达136.25公顷，嘉定仍然扮演着供地“大户〞的角色。嘉定目前进驻的开发商包括华润、保利、绿地、万科、郞诗、龙湖、新城、合景等一大批地产巨头，区域开展逐渐成熟。2021年外郊环为商品住宅土地成交集中区域，但受供给影响，成交量下滑明显，嘉定区仍旧是全市土地供给和成交大户。本钱测算土地成交溢价走势从2021年1-10月开始每月的住宅地块溢价走势来看，整个上半年年度，根本都是底价成交地块，而随着市场的逐部回暖，下半年市场开始活泼，加之政府推出不少优质地块，导致溢价率开始走高，但相比2021年，仍然较低，因此整个溢价走势根本呈连续下跌态势，溢价率从7月份最高的27%将至10月份的7%。临近年底，去年多幅流标地块再次出让，其始底价有所调低，多数房企保持理性。本钱测算各区土地成交汇总〔统计包涵商住、商住办、及住宅属性地块，并已剔除配套保障房用地〕从2021年至今的土地成交情况来看，嘉定、宝山、奉贤、松江等区域为主要土地成交区域，成交量占比到达全市成交量的60%左右。政府加大对各外郊环新城区域的土地供给，一是弥补外环线内的土地供给较少的现状，二是引入知名房企进驻加速带动这些新城的开展。嘉定、宝山等政府力推的新城板块推量依旧占比较大，未来几年市政开展重心将偏向这些板块，开发商也因由此调整拿地策略。区域板块2012年出让面积（万㎡）杨浦10.69徐汇6.65松江20.31青浦11.99浦东新区26.22南汇4.61闵行14.24金山8.08嘉定53.82奉贤29.78崇明15.53宝山39.512021年成交总价排名注：总价排名地块选取的均是全市成交的带有居住属性的地块。开发商逐渐把目光转向商住及商住办地块，且主要是位于中心城区的优质地块，品牌实力型房企唱主角；而外围区域的地块成交占比增多，城市外扩开展的趋势明显，嘉定、宝山、松江等区域，将是未来新城的开展区域。排名区县

宗地名称

土地用途

出让面积(平米)

容积率

可建面积中标价格（万元）

溢价率（%）

楼板价元/平米

中标单位

（平方米）

1徐汇徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01地块商住办66,530.102.5166,325.3045000042.90%27055上海保利建锦房地产有限公司,信保（天津）股权投资基金管理有限公司2杨浦杨浦区平凉街道22、23街坊商住办公66,762.504267,050.003259400%12205上海盛垣房地产开发有限公司3浦东森兰外高桥南部国际社区A10-1、A10-2、A10-3地块商住750911.612014621240059.58%17678上海保利建锦房地产有限公司上海融创绿城房地产开发有限公司4闵行闵行区虹桥商务区核心区北片区11号地块商住办112,863.501.58178,324.302032020%11395上海沪彤置业有限公司5普陀真如城市副中心A1、A2地块商住办；商办94332A1地块：4.0；A2地块：1.922052231700000%8484上海馨堃投资管理有限公司,领弘有限公司6浦东浦东新区唐镇新市镇A-03-11住宅72,802.901.5109,204.4016440036.90%15054上海绿顺房地产开发有限公司7嘉定嘉定区宝翔路以东、芳林南路以北地块住宅85,588.501.6136,941.6011580330.10%8456上海三湘（集团）有限公司,康毅8嘉定嘉定区顾浦河以东、吴淞江以北地块（03B-12、03B-13）住宅89,126.202.3204,990.3010253331.60%5002绿地地产集团有限公司9松江千新公路二号住宅94,509.60194,509.609650012.20%10211上海世盈投资管理有限公司10宝山顾村镇宝安公路北侧1号地块住宅768071.51152119620019%8350中国铁建房地产集团有限公司主流房企拿地布局策略具有开发潜力的中心城区优质地块和外郊环新城地区地块成为保利、绿地、万科、招商等主流房企的布局目标，一方面外郊环地块适合开发首置或首改类自住型刚需物业，走快速滚动开发流路线，另一方面，中心城区优质地块，其稀缺性价值明显，长期仍然被看好。区县

宗地名称

土地用途

出让面积(平米)

容积率

可建面积（平方米）

中标价格（万元）

溢价率（%）

楼板价元/平米

中标单位

徐汇徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01地块商住办665302.516632545000042.90%27055保利；信保（天津）股权投资基金管理有限公司杨浦杨浦区平凉街道22、23街坊商办、普通商品房6676342670503259400%12205保利浦东森兰外高桥南部国际社区A10-1、A10-2、A10-3地块商住750911.612014621240059.58%17678保利；绿城浦东浦东新区唐镇新市镇A-03-11普通商品房728031.510920416440036.90%15054绿城浦东浦东新区唐镇5街坊180/1丘居住用地602061.272247834000.30%11544绿城；九龙仓松江国际生态商务区14号普通商品房577342.5144334790009.30%5473万科闵行闵行区虹桥商务区核心区北片区11号地块商住办1128641.581783242032020%11395万科奉贤奉贤区南桥新城08单元B-01-03,B-01-06区域商住828071.81490538300011.40%5568绿地嘉定嘉定区顾浦河以东、吴淞江以北地块（03B-12、03B-13）普通商品房891262.320499010253331.60%5002绿地青浦徐泾镇海天花园西侧地块普通商品房482001.5723008860075.10%12254招商宝山潘泾路东侧地块（南块）普通商品房990671.8178321520100%2917旭辉嘉定嘉定区刘家河以东、胜竹路以北地块居住用地376122.386507282520%3266旭辉中观总结中心城区优质地块，主要偏向于商住及商住办的性质，市场热度较高外环线内供地减少将迫使开发商开发重心外移；随着外郊环的热点逐渐出现和升级，越来越多主流大型房企把目光投向这些区域。外郊环区域将是未来土地市场的主流政福对中心城区的优质地块导向以商住或商住办的综合性质为主但由于其稀缺性的价值，长期仍然看好。PART

Ⅲ微观层面：上海未来重点规划潜力板块 潜力板块分析策略通过对嘉定新城、罗店两个新城开展演变分析，来佐证随着规划的落实区域价值的提升对未来潜力新城板块进行分析嘉定新城是继松江新城、临港新城之后作为上海城镇开展体系中的三大新城之一，是上海郊区今后几年重点建设和开展的地区，也是上海郊区城市化建设新的亮点。嘉定新城早期嘉定新城板块以本地客人为主，在地铁11号线开通之后，带来了更多的上班族。以往这边的市区客户以普陀、杨浦、虹口居多，现在闵行、黄浦的客户也开始逐渐涌入，客群结构得到了根本的变化。新颜旧貌嘉定新城是未来嘉定全区的政治、经济、文化中心，是上海郊区城市化开展的主要载体，也是上海效劳和联动长三角城市群的主要载体，是规划理念创新、各类资源集聚、空间布局合理、配套设施完善、适宜人居环境、具有一定辐射功能的上海郊区现代化新城。嘉定新城市是上海郊区城市化开展的主要载体，也是上海效劳和联动长三角城市群的主要载体，是名副其实的西上海中心。嘉定新城嘉定新城规划四个商务圈，组合起来的造型好形似绽放的荷花。根本概括为：一轴，即中央景观轴线“紫气东来〞；一心，即以远香湖为核心的“滨湖天地〞；荷花瓣、露珠、荷叶分别是老城、商业休闲广场、生态公园。嘉定新城规划紫气东来绿化带东云街商业用地远香湖复旦附中国际部瑞金医院妇幼保健医院公交枢纽11号线白银路站11号线嘉定新城站国际学校ShoppingMall幼儿园、9年制学校嘉定新城高起点规划、设施配套全，在区域内独一无二。高起点规划，十分完善的医疗、教育、商业等配套设施嘉定新城众多实力房企强势进驻，板块成熟度日益上升，成交均价一路上行。嘉定新城版块作为近期全市热点板块，吸引众多实力开发商强势进驻。板块内众多工程均围绕地铁11号线沿线站点而建。就区域整体成交量与供给量而言始终保持在全市三甲之列。成交年份板块宗地名称土地用途出让面积(平米)容积率可建面积（平方米）中标价格（万元）溢价率（%）楼板价元/平米中标单位2012.1嘉定嘉定区马陆镇新成路以东、叶城路以南地块（18-1）普通商品房298432.2656543890048.13%5925信义置业（香港）有限公司2012.4嘉定嘉定区百安公路以西、庙泾河以北地块居住用地135904.91135904.9584390%4300上海隽城置业有限公司2012.6嘉定嘉定区宝翔路以东、芳林南路以北地块普通商品房85588.51.6136941.611580330.10%8456上海三湘（集团）有限公司,康毅2012.6嘉定嘉定区刘家河以东、胜竹路以北地块居住用地37611.82.386507.1282520%3266旭辉集团股份有限公司2012.9嘉定嘉定区顾浦河以东、吴淞江以北地块（03B-12、03B-13）普通商品房89126.22.3204990.310253331.60%5002绿地地产集团有限公司2012.9嘉定嘉定区澄浏公路以东、胜竹东路以北地块住宅、商业、餐饮旅馆、办公68870.42137740.8275480%2000上海新湾投资发展有限公司2012.11嘉定嘉定区马陆镇28-01地块普通商品房23307.32.558268.34073055.30%6990上海新湾投资发展有限公司2012.11嘉定嘉定区澄浏中路以东、迎园路以北地块（B10-01、B10-05）文体用地,商住办24889.81.639823.781640%2050上海卓展置业发展有限公司2012.11嘉定嘉定区祁昌路以西、春及路以南地块普通商品房15195.5115195.5580127.20%3818上海嘉定商晟房产经营有限公司2012.11嘉定嘉定区马陆镇复华路以西、叶城路以南地块(17-01)普通商品房279082.2613973910859.24%6370信义置业（香港）有限公司嘉定新城2021年以来成交地块嘉定新城目前已成为全市的土地和供给大户，商品住宅的存量也位居全市第一，区域开展逐渐成熟，且随着各知名开发商的不断入驻，嘉定区的商品住宅市场成交也日益剧烈，导致优质地块会产生较大的溢价，因此风险相对较大。本钱测算罗店板块历史：沪北第一古镇，历史悠久位置：地处宝山，位于郊环以外区域出行：对外交通闭塞，沪太路路况差配套：缺乏相应的生活配套设施北欧风情的异域小镇深陷腹地的沪北古镇原先印象深入印象板块契机板块具备塑造高端的契机转变契机依托稀缺古镇历史资源，结合目前区域内较为成熟的北欧风情小镇建设，往高端低密度方向开展。本钱测算罗店板块美兰湖高尔夫国际会议中心五星级酒店奥特莱斯品牌折扣店北欧风情的一城九镇内部规划的价值挖掘交通规划的价值挖掘轨道交通7号线：北向至罗店的延伸段将于2021年建成沪太路轨道交通7号线周边产业的价值挖掘宝山现代农业园区〔罗店、罗泾、罗南〕宝钢旗下“浦钢〞整体搬迁至罗泾“二带〞工业支撑〔沪太路沿线工业〕其他产业支撑(电子、医药、机械、零配件)板块规划电子、医药、机械等产业，直接导入客流；同时充分挖掘板块内部的景观资源优势，形成旅游会议中心。本钱测算罗店板块罗店本地开发商上海本地开发商天津开发商房地产开发龙头新月浦、金牛西部集团顺驰集团万科、远洋城市轨道交通接入，导入了大量市区客流，吸引了相当局部的开发商入驻罗店板块，直接拉动了板块价值。罗店板块随着轨道7号线的开通，区域内奥特莱斯商厦、北欧风情镇等配套的落实，引入大量人流，从而吸引大型房企进入该板块。从目前板块内供求来看，近期有供不应求的情况出现，随着万科，远洋等大型房企的入住，未来竞争将不仅仅只是价格的竞争，同时也将引发品质上的比较。成交年份板块宗地名称土地用途出让面积(平米)容积率可建面积（平方米）中标价格（万元）溢价率（%）楼板价元/平米中标单位2012.11宝山罗店罗店新镇E4-1地块普通商品房34557.71.0134903.3279250%8001福建阳光房地产开发有限公司,福州市马尾区乐鹏商贸有限公司2012.11宝山罗店罗店新镇F1-3地块普通商品房538381.01543765330023%9802WinzenInvestmentPte.Ltd宝山罗店2021年以来成交地块罗店板块2021年成交两幅地块，楼板价均超过8000元/平米，地块容积率那么都同为1.01,因此未来区域内主要走的是品质性产品的路线，适合改善性客户居住。随着嘉定新城大型房企纷纷布局，规划中的嘉定新城已经初具规模罗店新城板块也根本成型，开发也已进入中后期我们不禁要去探求，在上海这片土地上还有没有类似的板块可以复制上述两个新城的开展历程而我们在聚焦外郊新城的同时，也不能忽略市中心地带的开展潜力区域。奉贤南桥新城主城区规划图青浦新城主城区规划图松江新城主城区规划图上海潜力区域奉贤南桥、青浦新城、以及松江新城都有开展成为下一个嘉定的可能，而徐汇滨江总价地王的产生，再一次把目光聚焦市中心的可开展区域。市中心重点区域规划松江新城松江新城总体规划结构由城市中心区、副中心区、交通枢纽区和居住区组成。高密度的城市中心区包括商业金融、文化会展、旅游、办公及交通中转等设施。以上海轨道交通9号线线路的松江站为核心形成的交通枢纽区，形成松江近期开展的一个多功能区域。松江新城于10年前启动建设，是上海率先试点并根本建成的新城。在建设过程中，松江新城的开展遇到了三次重大机遇：第一次是沪杭高速公路的建成启用；第二次是市郊第一条轨道交通线9号线的开通，新城与市中心连成一个整体；第三次机遇那么是去年下半年沪杭高铁建成通车，长三角一体化的加速趋势给新城带来前所未有的机遇和挑战面积

60平方公里人口60万160万平方公里110万松江经历了三次开展机遇，在轨道9号线接入后，将新城与市中心联系成一个整体，同时也迎来了一次巨大的开展机遇。松江新城板块整体新规划新一轮规划中、松江新城一直延伸到了黄埔江畔的生态修养林附近总面积比原来的增加一倍多。新城市北起卖新公路、化辰公路，南抵申嘉湖高速公路，西至郊区环线〔原A30〕，东接闵行。由新城南片区、新城北片区、工业园区和科技园区4个片区组成。目前板块划分居住区生活区低密度休闲度假大学城核心区松江华庭松江新城从供求走势上看，板块内供给量逐年递减，但同时呈现出供不应求的局面。可见板块内的需求量有待进一步释放。成交均价方面，伴随着新城建设的步伐均价稳步上升，但与同期其他版块的涨幅相比较，其均价成长仍然有待释放，2021年受宏观调控影响，均有所下跌，现保持在16000元/平米左右的水平。松江开发10年，作为上海相对较早开发的区域，前期开发重心主要集中于松江九亭以及佘山两大板块〔前者以刚需为主而后者为低密度居住区〕，致使松江新城板块开发相对较弱，除龙湖、绿地等房企外根本以本地开放商为主以期在更多大型房企进驻钱抢占更多市场份额。板块内逐年递减的供给量，以及供大于求的局面势必将吸引更多房企进驻。板块内知名房企较多，以本地开放商为主，市场根本呈现供不应求的局面，价格成长空间较大。成交年月份板块宗地名称土地用途出让面积(平米)容积率可建面积（平方米）中标价格（万元）溢价率（%）楼板价元/平米中标单位2012.8松江新城国际生态商务区14号住宅57733.62.5144334790009.3%5473上海万科房地产开发有限公司2012.7松江新城国际生态商务区15-2号住宅50870.72.5127176.88930040%7022上海信达银泰置业有限公司,上海信达立人投资管理有限公司2012.2松江新城国际生态商务区9号地块商办92683.22.523170862100——2680万达地产松江新城2021年以来出让地块松江新城2021年至11月成交2幅住宅地块，均是在规划中的国际生态商务区内，万科的入驻进一步提升了板块的知名度，同时利好优势更为明显的是万达广场入户松江新城，将为板块升级和人口导入带来巨大的上升空间。板块内供需缺口扩大对市场后续的价格走势将会是有力的支撑青浦新城西翼：是环淀山湖经济区，区域内拥有包括淀山湖在内的21个天然淡水湖泊，规划利用上海国际大都市独一无二的自然水资源优势，将大手笔、大踏步开展湖区经济。重点开发度假休闲旅游、会务会展、创意研发、康体疗养和生态居住，力争把这一地区打造成世界著名的湖区之一。东翼：是指青浦徐泾镇、华新镇、赵巷镇等青浦东片地区，其中重点是19平方公里的西虹桥地区，其位于虹桥综合交通枢纽86平方公里规划范围内，受大虹桥辐射带动整个地区。一城：是指青浦新城区,规划总面积为119平方公里，建设用地约为85平方公里，人口规模约70万，它已被确认为上海郊区新一轮开展的重点新城之一。按照今年年初上海市规划工作会议讨论通过的郊区新城总体调整方案，未来青浦新城区将在接受大虹桥地区的辐射，重点突出“产城一体、水城融合〞理念，提升城市功能和能级，建设成为效劳长三角的上海西部综合性生态宜居新城。“一城两翼〞开展战略开始全面启动建设。西翼东翼一城青浦新城战略开展总体布局形成“三轴、六片、四心〞的开展结构三轴：淀山湖大道开展轴、公园路开展轴和老西大盈港开展轴。六片：【东片】同三国道以东，油墩港以西局部。是以居住为主的区域，构建配套设施完善的以多层高密度为主的居住区。【北片】上达河以北，外青松公路以西局部，实现产业转型，提升产业能级，形成以生产性效劳业为主导的高科技创意研发产业园区。【工业区片】上达河以北，油墩港以东局部，现状工业予以保存，规划进行环境改造和设施完善。【中片】西大盈港与同三国道之间局部。中片是青浦区区政府所在地，主要由多层高密度为主的居住区以及行政、文化、商业等公共效劳功能集聚区构成。【西片】西大盈港与西九路之间地区，连接朱家角镇和中片。是高端效劳功能集聚区，包括会议、会展、商务、商贸等功能。结合设置低密度居住区。强调生态型和特色型的开发，积极营造“滨水城市〞的特征，构建良好的环境。【滨湖片】西九路以西至淀山湖沿岸局部，以旅游效劳和特色居住为主导功能。强调生态环境和历史人文环境保护，兼以旅游开发，营造传统水乡古镇风貌特色和滨湖景观特色。创意研发中心朱家角休闲旅游中心老城商业中心公共服务中心青浦新城板块内由于轨道交通的规划相对滞后，导致该区域一度成为价值低洼。但由于近年来轨道交通20号线的规划以及政府〞一城两翼“工程的正式启动，已吸引诸如仁恒、旭辉等大型实力房企的进驻，相信不久之后该板块将站上新的价值高点。成交年份板块宗地名称土地用途出让面积(平米)容积率可建面积（平方米）中标价格（万元）溢价率（%）楼板价元/平米中标单位2012.9青浦新城徐泾镇海天花园西侧地块住宅482001.572300

8860075%12254上海招商置业有限公司2012.2青浦新城金泽镇练西路南侧地块住宅71742.5171742.5215230%3000上海青晨房地产开发有限公司青浦新城2021年以来出让地块本钱测算奉贤南桥新城10年前，奉贤只是上海郊区的一个农业县；如今，奉贤已经成为一个现代制造业、现代农业与效劳业齐头并进的新型城区。未来，奉贤将自身定位为：上海效劳长三角南翼以及大浦东开发的重要门户枢纽、杭州湾北岸地区的综合性效劳型核心新城。2001年8月，上海市撤销奉贤县建立奉贤区。10年中，逐步形成了以南桥新城为中心，由其他七个中心城镇组成的奉贤城市圈。南桥新城未来将被两条轨交先后贯穿，目前5号线已经开建，另一条轨交规划方案也将于不久尘埃落定。到2021年底，南桥新城至上海市区的平均公交通行时间将缩短至45分钟。南桥新城紧跟奉贤开展开放的契机，从十年前的农业集中地逐步开展成了以南桥新城为中心，由其他七个中心城镇组成的奉贤城市圈。本钱测算奉贤南桥新城上海工业综合开发区：规划面积33.38km2，区内除工业区外还设有面积3km2的国家级出口加工区，是上海市唯一同时拥有工业区和出口加工区的大型园区。截止2009年底，落户开发区的企业393家，其中外资企业257家，现有从业人员30000人左右。上海奉贤经济开发区（前身为现代农业园区）：占地20km2，分为生产型服务业功能区和生物医药产业功能区两大板块.目前落户了上海莱士、上海铭源数康生物芯片、上海海利生物医药、上海本庄生物科技、赛可赛斯药业等生物医药企业产业支撑规划范围：规划范围东至浦星公路、南至绕城高速公路〔G1501〕、西至金汇港、北至大叶公路，总用地面积12.62平方公里。用地规模：规划总用地面积1262.17公顷，其中城市建设用地面积1150.1公顷；建筑规模：规划总建筑量〔不含市政设施〕约1147万平米，住宅建筑量约807万平米〔新增住宅建筑量约781万平米〕，其中新增农民动迁房147万平米，保障性住房349万平米，普通商品房285万平米；公共效劳设施及社区配套设施总建筑量约248万平米人口规模：地区居住人口约23万人。优先开展以轨道交通为主的公共交通，引入市区优质的医疗和教育资源。依托自身地位优势打造上海唯一同时拥有工业园区以及出口加工区的大型园区。本钱测算奉贤南桥新城从供求走势上看，南桥板块的供求一直相对稳定，近两年随着供给量的减少，成交量受其影响也有所降低。成交均价方面，区域规划的落实，以及大型工业园区的建成投入使用，其成交均价提升明显，现已到达15000元/平米左右的水平。目前进驻南桥板块的大型房地产商相对较少，局部主流房企开发的是商办类工程，纯商品住宅工程还是以当地小型开发商为多；随着区域配套的成熟，也将有更多开发商的目光聚集于此，未来区域热度将会再次提升。随着区域配套逐渐成熟，地铁，城市公交等交通配套的接入，板块价值稳步提升。且目前仅处于开展初期，仍有较大的上升潜力。奉贤新城2021年以来出让地块奉贤新城自2021年共有3幅宅地成交，除绿地地块体量到达15万方之外，其余两块均不超过3万方。目前奉贤板块的均价相对较低，相对其他版块处于价格低洼地带，绿地地块楼板价到达5568元/平米，可以预计未来的销售均价也将超过15000元/平米。板块随着进一步开发，未来土地将迎来供给放量。成交年份板块宗地名称土地用途出让面积(平米)容积率可建面积（平方米）中标价格（万元）溢价率（%）楼板价元/平米中标单位2012.9奉贤南桥奉贤区南桥新城08单元B-01-03,B-01-06区域商住82807.301.8149053.108300011.40%5568绿地地产集团有限公司2012.6奉贤南桥奉贤区南桥新城04单元11-02（2）区域住宅13349.001.621358.40890015.70%4167上海恒大投资有限公司2012.9奉贤南桥奉贤区南桥镇A06-02区域住宅9276.901.412987.7038970%3001上海奉通置业有限公司开展根底中心城区重点开展区域未来上海中心城区将形成“十字轴〞开展态势，横轴是虹桥机场至浦东国际机场；纵轴是黄浦江沿线区域，包括黄埔、虹口、杨浦、徐汇等地区。上海传统中心城区——上海中心城区包括：静安区、黄埔区〔由老黄浦、南市区与卢湾区合并而成〕、徐汇区、长宁区、虹口区、杨浦区、普陀区、闸北区以及浦东新区的原南市区、黄浦区和杨浦区的浦东局部〔大致为黄浦江至罗山路、龙阳路以内即浦东内环线以内区域〕。浦西八区为传统中心城区。中心城区未来开展趋势——未来上海将重点开展中心城区的“十字轴〞和沿江、沿海产业带，并将郊区新城作为建设重点。上海市中心空间远未饱和，世博板块的开发以及浦东东部地区的开发为中心城区开发提供了空间。上海“十二五〞规划一个目前已初步确定的方向是，中心城区将形成“十字轴〞开展态势。其中一轴〔也即横轴〕是从浦西的虹桥机场到浦东的国际机场城市开展主轴，另外一轴〔也即纵轴〕是沿黄浦江一轴，包括黄浦区、虹口区、杨浦、徐汇等区，以及最为重要的世博板块。中心城区重点开展区域横轴主要聚集虹桥商务区、陆家嘴金融中心、迪斯尼等区域开展效劳型产业，纵轴那么是沿滨江一带，集中表达的是城市高端效劳功能。中心城区2021年以来出让地块中心城区2021成交三幅带有居住性质的地块，均是商住办的性质，其中两幅地块根本以底价成交。成交区域以政府重点规划开展的潜力区域为主，例如真如副中心、徐汇滨江板块等。未来随着产业的升级规划，，政府对纯住宅地块的调控，商办类物业将会较大开展机遇，因此，商住办地块将会更多获的市场的青睐。 成交年份板块宗地名称土地用途出让面积(平米)容积率可建面积（平方米）中标价格（万元）溢价率（%）楼板价元/平米中标单位2012.2普陀真如城市副中心A1、A2地块商住办；商办94332A1地块：4.0；A2地块：1.922052231700000%8484上海馨堃投资管理有限公司,领弘有限公司2012.10徐汇徐汇区滨江XH129B-02、XH129D-01地块商住办665302.516632545000042.86%27055上海保利建锦房地产有限公司,信保（天津）股权投资基金管理有限公司2012.10杨浦杨浦区平凉街道22、23街坊商办；普通商品房711602~42002883259400.03%16274上海盛垣房地产开发有限公司起拍年份板块宗地名称土地用途出让面积容积率可建面积起拍价起拍楼板价(平米)（平方米）（万元）（元/平方米）2012.11黄浦黄浦江沿岸E18单元（7-7）地块居住用地36152.5903721607239092012.11徐汇徐汇区漕河泾社区278a-05、278b-02、278b-04南站商务区地块商办1493563.8~4.8469392543100115702012.12虹口海门路55号地块商办405776243464469