闸北联合汽车广场项目营销策划报告88p

闸北联合汽车广场工程营销筹划报告®2021/10主要解决的问题？区域市场总体供给去化情况，解决工程运作模式远期规划与工程市场定位是否共融区域市场环境工程定位工程快速去化，效益最大化的营销方式工程营销建议第一章：市场篇第二章：工程定位篇工程价值分析策略思考，确立核心竞争力工程定位、产品定位、客户定位聚焦竞争市场寻求差异化市场目录第四章：经济测算篇价格初探总销拟定第三章：营销方案篇营销策略推广策略第一章市场篇区域市场总体供给去化情况，解决工程运作模式写字楼商铺运作模式？1

写字楼市场情况闸北是2021年销售型写字楼成交活泼的区域之一，平均售价约为23106元/平方米，价格已超过虹口、杨浦及普陀，处于上海北部最高水平市场动态/销售型写字楼/成交均价分析东方环球2007年6月均价14835元/平方米宝华现代城2006年8月均价17677元/平方米本案区域销售型写字楼分布在共和新路南北高架沿线及内环沿线，销售均价在15000-30000元/平方米左右。中铁中环时代广场即将开盘预计报价25000元/平方米祥腾财富广场2021/11均价25253元/平方米中一国际商务大厦2021年6月均价24496元/平方米飞洲时代大厦2021年8月均价19036元/平方米和源中环企业广场2021年9月均价30115元/平方米中环线内环线南北高架在售楼盘预推楼盘市场动态/销售型写字楼/周边构成分布和源中环企业广场2021年9月均价30115元/平方米祥腾财富广场2021/11均价25253元/平方米和源中环企业广场2021年9月均价30115元/平方米东方环球2007年6月均价14835元/平方米祥腾财富广场2021/11均价25253元/平方米和源中环企业广场2021年9月均价30115元/平方米宝华现代城2006年8月均价17677元/平方米东方环球2007年6月均价14835元/平方米祥腾财富广场2021/11均价25253元/平方米和源中环企业广场2021年9月均价30115元/平方米飞洲时代大厦2021年8月均价19036元/平方米宝华现代城2006年8月均价17677元/平方米东方环球2007年6月均价14835元/平方米祥腾财富广场2021/11均价25253元/平方米和源中环企业广场2021年9月均价30115元/平方米中一国际商务大厦2021年6月均价24496元/平方米飞洲时代大厦2021年8月均价19036元/平方米宝华现代城2006年8月均价17677元/平方米东方环球2007年6月均价14835元/平方米祥腾财富广场2021/11均价25253元/平方米和源中环企业广场2021年9月均价30115元/平方米项目板块开盘日期户型分割（平方米）去化率月均去化套数累计销售均价（元/平方米）共和国际共和新路沿线2007年12月40-15087.4%1515884祥腾财富广场（LOFT）2009年11月110-32099%2125253东方环球2007年6月250-150098%914835和源中环企业广场（LOFT）2010年9月74-4535.2%1330115中铁中环时代广场2010年11月(预计)平层:50-70LOFT：100-150//平层：20000LOFT：25000飞洲时代大厦中山北路沿线2008年8月80-12085.9%819036中一国际商务大厦2009年6月180-30080.2%624496资料来源：上海房地产交易中心及与各工程销售人员访谈共和新路沿线工程月均去化在15套左右，目前区域标准办公产品价格在16000-24000元/㎡左右，而LOFT产品市场价格在25000~30000元/㎡左右

市场动态/销售型写字楼/去化量及均价地址：汶水路215号发展商：上海中冶祥腾投资有限公司总面积：40000平方米面积分割：110-320平方米层数：11层楼层层高：5.4米成交均价：25253元/㎡电梯系统：蒂森克虏伯车位：457个工程平面图市场动态/销售型写字楼/代表工程祥腾财富广场中一国际地址：光新路88号发展商：上海中一投资有限公司总面积：39144平方米面积分割：180-300平方米层数：25层楼层层高：3.5米成交均价：24496元/㎡电梯系统：Schindler车位：200户型图外墙：LOW-E双银中空夹市场动态/销售型写字楼/代表工程市场存量约7.8万㎡，未来将有41.9万㎡的办公集中上市，其中位于工程北部的“中铁中环广场〞将于11年开始启动，届时将对工程形成直接竞争项目名称办公存量销售率共和国际0.387.4%

和源中环企业2.75.2%

飞洲时代大厦0.6

85.9%

中一国际商务大厦0.680.2%

长城大厦3.6

16.7%

合计7.8/市场存量名称编号用途建筑面积容积率楼板价开发商办公面积（万㎡）(万㎡)中铁中环广场

商办21.02.80

上海中铁市北投资发展有限公司13.0广中西路万荣地块闸北区313街坊（电器成套厂）商办9.72.5010308上海大宁资产经营有限公司7.3场中路南部地块上海市闸北区338街坊北上海物流3—1地块商办9.62.505722.北京佳程房地产开发有限公司7.2江场支路万荣路上海市闸北区327街坊市北5号地块经营性办公用地14.52.804625上海中铁市北投资发展有限公司10.9广中西路广中加气站地块闸北区313街坊73宗地综合商业、办公、宾馆7.13.508414.YORKSUREPTE.LTD.3.6合计41.9未来供给

市场动态/销售型写字楼/存量与未来供给酒店式公寓LOFT办公酒店5A甲级办公“中铁.中环时代广场〞位于上海市闸北区市北高新园区核心位置江场西路、万荣路，总建面约21万平方米。预计将于11年推出LOFT和酒店公寓产品，13年推出甲级办公产品。产品面积分割（㎡）预计价格（元/㎡）体量（万㎡）层高5A甲级自由分割/约6万3.7M2021年上市产品2021年上市产品产品面积分割（㎡）预计价格（元/㎡）体量（万㎡）层高LOFT办公100-1502500035.4M酒店式公寓50-702000043M市场动态/销售型写字楼/未来主要竞争工程共和新路沿线中山北路沿线购置原因购置客户分析交通便利、周边商务配套成熟目前区域的整体客户的构成如下：市场动态/销售型写字楼/客户构成办公市场小结市场情况分析未来竞争分析量价走势完美，市场普遍看好客观角度的分析应对策略1、近期区域办公市场利好，成交量处上升趋势2、闸北办公价格已处于北部最高位，突破23000元大关1、近期：周边区域办公存量达7.8万㎡2、远期：潜在供给42万㎡尽早上市，防止供给顶峰趁价格高位之际尽快入市，躲避竞争风险市场动态/销售型写字楼/市场小结2

商业市场情况工程核心竞争商圈内主要商业为大华、甘泉的社区配套商业，档次较低；市北工业园区未来将导入大量商务人群，而其自身商务配套相对缺乏，成为工程重要的支撑点；大宁国际为闸北北部的区级商业中心，从商业能级和规模来看与本案的竞争度较小。区域体量（万㎡）分布方式类型客户类型1大华社区4沿街社区配套社区居民2甘泉社区2沿街社区配套社区居民3市北工业园区2.6底商商务配套专业市场商务人群4大宁国际25集中大型综合商业社区居民灵石路大宁国际市北工业园区沪太路甘泉社区大华社区工程周边核心圈层商业多为社区配套类商业，档次较低；未来3-5年市北将导入大量商务人群，将有效带动区域商业能级的提高市场动态/商业市场/商业构成区域周边商圈依托大华、甘泉社区居民，主要开展社区底商效劳于周边居民，同时由于区域交通优势和租金优势，也存在一定数量的汽配、汽修和五金店；华灵路沪太路灵石路新村路甘泉路整体分布依托周边社区，集中在沪太路、灵石路，新村路，甘泉路沿线单位面积50-100㎡总体量约6万㎡租金价格2.0-2.8元/平米/天入住率97%

市场动态/商业市场/区域表现整体来看该区域业态呈现档次低，租金价值不高，入住率高的特点。嘉利商业广场2021年11月均价48939元/平方米新梅共和城2021年5月均价36713元/平方米本案区域周边可售个案仅两个，竞争压力相对较小；一层商业价格在40000-50000元/㎡。项目类型开盘日期户型分割（平方米）去化率月均去化套数累计销售均价（元/㎡）分层价格（元/平方米）新梅共和城3-5号房社区商业2010年5月50-6053.2%10367131F:400232F:23120嘉利商业广场办公裙房2009年11月70-15050%(剩余一半只租不售)4489391F:527991_2F:39221

市场动态/商业市场/新建商业商业市场小结市场情况分析租赁市场商务配套可作为未来开展方向客观角度的分析应对策略1、周边以社区商业为主，商业能级较低2、市北未来将导入大量商务人群，带动区域商业提升1、区域业态呈现档次低，租金不高，入住率高的特点2、租金在2-2.8元/㎡/天短期内难以提升租金较低，假设无重大利好，短期内难以提升区域商业回报率低，销售为主要运作方向销售市场新建商业售价较高，目前一层售价在4-5万元/㎡1、目前可售商业仅2例，市场存在真空期2、新建商业售价在4-5万元/㎡〔1F〕左右市场动态/商业市场/商业市场小结第二章定位篇远期规划与市场定位是否共融1工程资源价值本案商业灵石路工程定位/现有资源价值/根本参数总建筑面积：68,884㎡地上面积：44,891㎡办公面积：31,351㎡商业面积：13,540㎡办公：12、16F商业：2F西至龙潭小区北至4层办公楼东至汉庭酒店项目四至情况南至冠龙中学工程定位/现有资源价值/四至情况工程周边目前以居住为主，未来将结合汽车大道规划、市北工业园区，形成一个涵盖商务、商业和居住的多元化，综合性的区域汽车大道本案市北工业园区本案大华社区甘泉社区工程定位/现有资源价值/区域属性界定正在实现传统住宿区域向综合商贸区的跨越工程地块位于汽车大道规划范围内，是第一个启动的商办工程。现代汽车大道规划位于沪太路沿线，占地约26公顷。主要开展以汽车贸易为主的综合性汽车消费区域。工程位于中外环间，属于未来汽车大道区域内。工程南北及东西公交交通便利工程处于闸北区中部人口居住高密度区域，周边拥有广泛的人口根底。工程周边成熟居民社区为本工程开展提供根底人口支撑。本案本工程受到南北高架、中环线、中外环商业开展带等利好因素促进，区位优势较强，利于工程开发。工程定位/现有资源价值/区位分析道路交通条件沪太路向北1.5公里至中环路经灵石路向东2公里至共和新路南北高架轨道交通本工程分别距轨道交通7号线大华三路站1km，1号线马戏城站2KM，可达性一般公共交通条件本工程周边拥有951、234、737等20多条公交线路；连接工程北部居住区域及周边区域，通达性良好本工程临近两条轨交线〔1、7〕，通过沪太路与灵石路两条道路连通南北高架、中环线，周边公交线路众多。本案1KM大华三路站马戏城站2KM中环高架南北高架工程定位/现有资源价值/交通通达性小结展示面佳可达性高客观角度的分析两条大马路交界处，展示面佳南北高架、中环、中外环商务带带的开展利好，交通资源丰富工程交通条件好，展示面佳，可塑性强区域属性区域属性有常规住宅区向综合商贸区开展工程定位/现有资源价值/现有价值研判2

未来价值挖掘综合分析工程所处区域现有资源及未来开展，我们认为目前上海办公楼的开展导向，闸北“十一五〞开展核心、汽车大道远景规划将是可以挖掘的三个方向，同时也是支撑工程立足市场的三股力量上海办公楼开展趋势“十一五〞规划核心汽车大道远景规划机遇工程定位/未来价值挖掘/支撑力量工程定位/定位梳理/定位依据上海办公市场外向型开展，可作为本案开展的长期利好上海规模型企事业单位办公市场需求正在产生变化上海进几年的快速开展、城际快车的规划实施、外围区域办公楼品质的不断提高，办公产品对办公环境塑造等方面的提升，不少企业为节俭商务本钱，均已将企业总部设立在上海外围，形成由中心向四周扩散的趋势；陆家嘴板块淮海路板块南京西路板块虹桥板块人民广场板块徐家汇、肇嘉浜路板块中山公园五角场长寿路、不夜城板块现代效劳业依托区域交通根底优势，形成具有高附加值为特征的现代交通效劳业产业群为核心，以商贸商务、科技创新、流通效劳等高效运转的产业辅助系统为支撑，相互协调、相互制约的高度开放的现代效劳业产业体系。“十一五“规划主导方向核心产业——现代交通效劳业，大力开展现代物流、汽车效劳，继续提升改造传统交通运输效劳业，积极拓展与交通相关联的电子票务、轨道交通站点商业、现代递送效劳等，形成现代交通效劳业主体产业群。支撑产业——商贸商务效劳业、都市旅游业和房地产业。以现代交通效劳业为基点，以各类载体建设为手段，开展与交通依存度高，支撑核心产业开展，具有辅助性的商业零售、商务会展、都市旅游、商务办公和房地产等现代效劳业。衍生产业——生产性效劳业和教育、体育效劳性产业。开展与现代交通、商贸商务互相协调、互相促进的现代效劳业，主要包括广告创意、工业设计、信息咨询、科技研发、教育培训、体育健身等。工程定位/未来价值挖掘/“十一五〞规划周边典型个案定位1、市北工业园区重点发展电子通信、生物医药、信息传媒等现代生产性服务业2、东方环球企业中心总部型都市园区3、上海多媒体谷上海多媒体产业聚集区4、大宁生态服务集聚区商业商务中心5、北郊物流中心货运代理交易中心、国内公铁联运示范中心和上海市城市配送服务中心闸北区四大重点产业交通商业服务业商贸业生产性服务业物流业共和新路沿线12345汽车大道除工程所在的区域汽车产业布局外，周边涵盖了商贸业、现代效劳业和物流业等多元化，综合性的产业布局本案工程定位/未来价值挖掘/〞十一五“规划产业导向本案形成集汽车交易、效劳、信息、文化等多种功能于一体。东起共和新路、西至沪太路、南临洛川中路，开发地呈倒“L〞字型，并覆盖其周边相关区域。汽车大道的战略定位、开展规划和战略模式，其中战略模式分为短、长期战略两个阶段：短期战略——以效劳为重点，面向上海地区的目标集聚战略。长期战略——以品牌为特点，开展全方位汽车效劳贸易的差异化战略。出整车销售、汽车零部件销售、二手车销售、汽车维修美容、汽车租赁、汽车置换、汽车金融效劳、汽车俱乐部综合功能健全、行业品牌集中的汽车大道。从2001年实施规划，从目前规划实施速率来看，动作较为缓慢；工程定位/未来价值挖掘/汽车大道对就业及人均GDP的贡献对国民经济发展政府税收的贡献对商务功能发展及区域商业的带动据估算，在德国，每4～6名职工中就有一名职工的工作与汽车相关；在加拿大，就业于汽车相关行业的人员占了全国人口的10%。因此作为汽车产业基地的假定（安亭），在全面发展汽车配属产业，加大汽车后市场产业群发展力度的同时，将为区内乃至上海市区域提供光大的就业空间，同时提高既有的GDP水平。如今汽车已经是公认的除能源、电信以外的全球第三大支柱产业。无论中外，皆是一般。例如，据数据统计表明，汽车已经是美、日、德、法、意各国最大的产业，对各国GNP贡献率最大的产业，如日本汽车工业产值占日本GNP的9～10％，美国占5～6％。世界500强中汽车行业的年营业收入超过1万亿美元，约占世界500强营业收入额的10％。且必须注意的是，上述的还仅仅是汽车前产业，而相对来说，汽车前产业的利润只占整个汽车相关产业利润的25%，而汽车后市场将占到75%之多，因此，大力发展汽车后市场产业集群，其对地方经济及税收的贡献将无可置疑。产业带动人口导入，这是毋庸置疑的，现代化的产业集聚区，需要有同样跟上的现代化产业服务配套区，现在围绕着汽车产业的蓬勃发展，人口导入速度也在不断增加。提升整个区域内的商务运作要求，势必带动区域内的商务办公市场的发展；区域商业随之发生变化，在生活型商业外的专属市场的发展；“汽车大道“定位对区域的推动作用提升区域GDP增长，税收奉献、商务功能提升及区域商业消费的带动；工程定位/未来价值挖掘/汽车大道/主要功能上海写字楼入住导向闸北“十一五〞规划客观角度的分析企事业办公由市中心向边缘扩散；企业外向型需求，长期利好；核心产业规划明确；产业集群规划，呈现多元化开展，综合开展；汽车大道规划政府关注工程，目前仍处于规划实施初期，本案的区位和市场机遇都非常良好利用整体规划，工程定位充分挖掘产业集聚所能带来的市场效应3

定位梳理SWOT优势-----Strength劣势-----Weak规模及规划优势项目地块在城市拥有一定规模，借助城市中心新的规划实施，对项目的整体发展有一定的推动作用。区位优势交通通达性强，中环内，品牌优势开发商背景实力雄厚，强强联手，人脉网络强大，为项目的顺利开发提供了得天独厚的优势。商贸氛围非闸北传统型商贸区域，目前商务气氛欠佳；目前商务办公较为分散，对市场的冲击力不够。机会-----Opportunity威胁-----Threaten区域发展机遇产业发展核心导向；汽车大道规划实施速率，率先入市，有利于垫定“龙头”的市场机遇；租售状况目前市场租售情况尚佳，商铺对市场有较大吸引力。行业规划实施缓慢，可借势之力度有限；办公市场远期的未来放量；工程定位/定位梳理/SWOT分析定位策略：强化优势，利用机遇，弥补劣势，躲避威胁充分挖掘项目优势深度挖掘项目潜力区域商务倾向达成政府协调、依托政策调整策略、转化不利因素放大、挖掘交通条件好通达性强区域规划导向主题产业发展弱化、弥补规划实施运行缓速远期放量及竞争优势与机会劣势与威胁借势进一步争取政府资源，扩大工程影响力，争取更多资源；进行产业资源梳理，增加工程的资源内整合平台造势塑造鲜明工程形象、打造核心竞争力，制造市场效应，加大市场关注程度；尽快入市，避开市场的剧烈竞争期，在开盘阶段就抢占市场工程定位/定位梳理/SO战略[工程总体定位]整体定位：领袖AAMTheLeadersofAutomotiveAfterMarket领袖：领衔—汽车规划中的第一个标志性工程；AAM：AAM—AutomotiveAfterMarket〔汽车后市场英文字母首写〕双A—预示着中野与联合汽车的强强联手同时揭示工程品质为双A级定位诠释：工程定位/定位梳理/工程总体定位结合目前本案周边商业构成、消费导向，以及未来区域商业开展，本案商业的主要有两个开展方向区域型生活配套商业区域商务配套商业本案商业定位工程定位/定位梳理/商铺定位生活配套商业区域属性正在发展改变，常规生活区域向综合商贸区的转型，区域生活消费目前主要集中在本案西北侧，并已满足周边生活群消费需求同质定位将形成极大市场竞争,商务配套商业未来导入的商务消费人口生活型商业目前竞争，市场空白不明显竞争力OKOKOK商务配套商业更符合区域未来开展的需求商业：为工程自身及周边企业、政府等打造高端商务宴请及休闲娱乐场所[本案商业市场定位]根据市场结论，目前区域内生活型商业较为密集，工程西北侧已出现集中性商业，商业市场已趋向于饱和；

从区域未来开展来看，假设干年后周边将形成一个新兴的商务密集区，产业规划将导入高端商务人群，单向的生活型商业将不能满足未来消费需求；工程定位/定位梳理/商铺定位商业业态展示1,银行、便利店、咖啡简餐、休闲娱乐2,精品车饰工程定位/定位梳理/商业业态定位4

客户定位按照区域开展和规划优势作出工程定位后我们的主要客源是自用客户产业类别70%IT/信息技术商务贸易物流金融保险高科技产业其他行业工程定位/工程客户定位/市场客源工程定位/工程客户定位/本案标准客户定位按照目前市场的产业客户比重，本案各产业客户的比重预计为；行业客户资源策源工程对接：钢领产业主体：钢贸/物流产业2021年完成工程销售，销售率100%，并积累产业客户1200组次。行业客户资源策源工程对接：产业主体：创意产业/金融贸易业2021年完成工程销售，销售率100%，并积累产业客户1200组次。工程定位/工程客户定位/策源客户资源行业客户资源策源工程对接：产业主体：物流/商贸2021年完成工程销售，销售率100%，并积累产业客户1000组次。行业客户资源策源工程对接：产业主体：IT/高科技产业一期5万平方米写字楼，已积累产业客户1400组次。工程定位/工程客户定位/策源客户资源根据政府要求，主体客户必要存在30%-40%汽车产业客户，本案预设的产业客群比例将发生变化；35%汽车产业客户①在本案注册②公司购置③并入住办公35%汽车产业客群中心区外溢客户地缘客户已在市中心设立公司或办事处，需要降低的办公成本和更大的展示空间的企业；周边园区或办公楼的溢出产业客户；策源产业客户群体；汽车产业链汽车产业所属客户群体；核心客户重要客户偶得客户汽车后市场修理改装车载电子美容保养文化交流相关交易汽车改装汽车轮胎服务专业维修汽车电子汽车娱乐影音系统车载办公汽车美容汽车保养汽车饰品类汽车装饰汽车文化车主俱乐部汽车租赁二手车业务汽车融资汽车广告汽车资讯教育培训汽车后市场是产业链中最稳定的利润来源，占总利润60-70%；预计2021年汽车用品行业产值达1900亿元；目前国内正式注册的汽车美容装饰维修厂家30余万家，经营汽车美容9000多家(不包括路边店)。并且汽车销售市场每年以30%速度递增；加上私家车主的整体汽车售后保养效劳意识增强，因此中国的汽车后市场面临一个历史的开展机遇。经过分析，策源认为汽车后市场各个产业环节将会是我们主要的客群开展方向工程定位/工程客户定位/核心客户分析复地汽车梦工厂产业主体：汽车产业一期2021年初将开业，目前招商累计客户1200组次以汽车主题为题材设计，与国际概念接轨的复地-威虎汽车梦工场地点位于上海市宝山区“汽车梦工场〞商业工程是由复地集团和威虎赛车这两个房地产和汽车行业业内领头公司联合运营工程。工程定位/工程客户定位/核心客户分析/策源资源汽车产业客群如何导入第三章：营销方案1

销售模式前置条件达成快速去化达成利润最大化达成汽车行业客户占总比例30%-40%营销模式带租约销售返租销售直接销售vs在达成工程开发中各项前置条件，我们来确定本案的营销模式？营销方案/营销模式/前置条件分析带租约销售销售周期拉长，区域未来放量较大租金决定价格区域商铺租金提升空间有限达成快速去化达成利润最大化达成汽车行业客户占总比例30%-40%产业客户比例可控OK营销方案/营销模式/模式推导返租销售达成快速去化达成利润最大化达成汽车行业客户占总比例30%-40%产业客户比例可控OK营销方案/营销模式/模式推导直接销售销售周期可控；迅速回笼资金；可满足利润最大化达成快速去化达成利润最大化达成汽车行业客户占总比例30%-40%行业比例较难控制OKOK营销方案/营销模式/模式推导工程前置条件营销方式结论矛盾对立策源建议选用直接销售方式防止市场密集竞争期，并通过优化方案和策略，来达成汽车客户比例的核心目标；2

销售策略“鱼〞！“熊掌〞！如何兼得直销模式如何优化方可满足三项前置条件营销方案/销售策略！！汽车产业客户让利、折价其他产业客户售价不变策略点①深入产业链，对汽车产业客户给予售价优惠，价格让利营销方案/销售策略策略点②！！策源客户资源汽车行业协会营销方案/销售策略！策略点③政府优惠政策导入，汽车行业进驻本案税费减免，年后反税等优惠政策！策略①、②完美结合的产物营销方案/销售策略3

推广策略推广策略品牌+圈层+渠道+体验的全方位立体营销品牌圈层渠道工程品牌与企业品牌的双重提升信心保障价格支撑主要客户小众营销模式的精准锁定有效传达客户渠道的有效联动与挖掘立方效应本钱控制体验营造气氛，感受产业主题，提高市场认知程度细节至上体验决胜政府品牌〔“汽车大道〞规划)

开发商品牌〔中野、联合汽车〕

三大品牌效应叠加

媒体追踪、跟踪报道

政府领导、行业协会、媒体记者、大客户、前期积累诚意企业客户

营销方案/推广策略/品牌营销

汽车产业链安亭、临港等产业园区的定向客户引导行业推荐会政府引导汽车行业相关产业链企业推荐营销方案/推广策略/圈层营销渠道①与策源专用相关产业客户的直接对接渠道②政府资源对外嫁接，主动配合政府工作渠道③周边渠道〔中介等渠道〕营销方案/推广策略/渠道营销中介推介会体验①售楼处与工程主体的融合售楼处风格贴近或融合与汽车元素，例如座椅、沙发、签约带、走道等；体验②户外媒体直接出发的视觉冲击营销方案/推广策略/体验营销4

媒体通路媒体通路电视广告报纸广告策源优势资源专属媒体通道传统通路的选择策源建议复地会、明源数据库策源优势资源媒体通路浙商协会策源优势资源媒体通路资源升级，战果加倍策源优势资源媒体通路全球最大的中、小型企业的B2B交易平台——阿里巴巴，许多产业链都有上万个企业，通过阿里巴巴提供的企业名录，可以马上找到工程的目标客群，而通过完善搭建的工程网络平台，可以让目标客群迅速的对工程产生记忆，而这局部企业在线上交易的同时，也需要一个良好的现实展示平台，从而实现线上线下的互动，从而防止“大海捞针〞式的传统营销方式，迅速的翻开市场，本钱低且效率高。而通过团购诚信通，可以迅速的形成园区核心产业链，提供工程的核心竞争力。复地集团规划设计（规划、园林景观等）建筑材料（水泥、玻璃、机械等）第三方（广告、活动公关等）五金配件（门窗、水管等）新技术（弱电、环保节能等）媒体（户外、短信、报纸等）建筑公司（建筑施工等）装修设计（室内装潢等）资源升级，战果加倍策源优势资源媒体通路5

推案周期营销方案/推案周期2021年2021年4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月销售周期预计为18个月；鉴于市场结论，目前至2021年初的市场空白，以及未来的较大放量；策源建议把握市场空间，建议工程在2021年4月开盘销售，2021年争取开两波；从目前工程的工程条件，及销售硬件条件来看无法在明年上半年完成售楼处的装修一期目标，年底完成写字楼面积的50%二期目标，年底完成写字楼面积的90%本案商铺与2021年整体办公楼面积去化达60%-70%开始销售在无售楼处，无任何广告支持下，实现单日销售79套，总销金额5800万的佳绩，2021年第一季度总销高达1.24亿元；第四章：经济测算本案价格推算：本案均价=24496×0.921×0.6+25235×0.88×0.4

=22419元/㎡

办公楼定价项目名称均价（元/平米）中一国际24496祥腾财富广场25235推导本工程办公产品明年销售的价格：22419元/㎡×〔1+0.1〕=24661元/㎡(以下所涉及的价格仅供参考，最终定价以销售合同约定为准)中一国际商务大厦均价每年以12%的速率递增，保守估计，2021年增幅取10%〔注：中一国际权重取60%，祥腾财富广场权重取40%〕比较内容权重中一国际祥腾财富广场拟合程度比较系数拟合程度比较系数区域位置20%0.80.160.80.16规模15%10.150.80.12交通配套15%0.90.1350.920.138商务配套10%0.920.09210.1周边商务氛围10%0.850.0850.90.09升值潜力10%0.950.0950.920.092产品品质20%1.020.2040.90.18合计100%

0.921

0.88经济测算/价格初探/办公楼定价