沙县莲花安置房南侧地块初步产品定位建议53P

沙县莲花安置房南侧地块初步产品定位建议厦门筑巢仕●台湾锐森特●台湾大业2021年11月21日台湾大业前言台湾大业一个工程的成功是有多个因素所决定的，但是必须拥有以上三点才能奠定工程成功的根底，事半功倍，那本工程是否具备成功的先天根底呢？天时、地利、人和台湾大业壹、工程资源分析——地利？地产巨鳄李嘉诚曾提到做房地产的关键因素“地段、地段，还是地段〞。

那本工程地段又具备什么特征？有何优势？台湾大业一、工程根本指标位置莲花安置房南侧地块面积（㎡）土地总面积28617㎡总建筑面积62957㎡其中：商业面积≤4500㎡地下建筑面积≥9000㎡规划要求建筑密度≤26%容积率≤2.2绿地率≥35%建筑限高不超过35米台湾大业二、工程SWOT分析工程优势〔S〕●城区少有的纯居住区，地块的区域认同度较高●周边的社区相对成熟●生活配套齐全●沙县未来商住开展的重点区域工程劣势〔W〕●地价本钱高●地块不规那么，不利于整体布局●同期开发的市场量体大●地块隐蔽，无自然景观●规划限高35米，无法打造高层产品时机点〔O〕●小吃城的持续开发及周边地块的陆续开发将使该区域的居住条件进一步提高和完善●市场上尚未有高价值产品以满足高层客户群的需要●沙县尚未有生态建筑概念，具有市场空白点台湾大业地利总结工程地价本钱高，周边无自然景观，但地块区域的认同度较高，生活配套齐全，周边社区相对成熟，是城区少有的纯静住宅区，地块隐蔽，“离尘不离城〞，具有打造高档住宅小区的特质。台湾大业贰、工程资源分析——人和？优越的地理条件还需要人去创造，再好的工程只有通过优秀的合作团队才可能将最美的一面展现给客户。

那工程开发商是否具备优秀的团队与开发真正的高品质住宅实力呢？台湾大业工程开发商资源分析●恒大地产是外乡开发商，具有较广泛的外乡资源。●已开发罗布家园工程，占地规模86亩，小区的整体品质在市场上具有较好的口碑，市场认同度高。●恒大地产本身就是建筑企业，有着几十年的专业建筑经验，有足够的能力打造高品质住宅。台湾大业人和总结

恒大地产本身就是经验丰富的房地产开发专业团队，又有规模的成功开发经验，具备打造高档品质住宅的实力。台湾大业地利、人和、天时？优越的资源环境与优秀的合作团队为工程打造高品质住宅典范奠定了坚实的根底，但是一个工程的成败往往是由市场所决定。那沙县市场是否具备高品质住宅的消费根底？面临哪些竞争？能否实现销售？台湾大业叁、市场支撑点分析一、沙县大环境是否支持城市开展潜力分析沙县地产现状与趋势沙县消费水平分析

二、区域板块是否支持板块特征与开展潜质

三、市场中存在的竞争板块竞争分析现有工程及潜在工程竞争客户来源分析台湾大业一、沙县大环境是否支持？台湾大业1、城市开展潜力分析●交通枢纽：是国家交通部新一轮规划的全国100个、福建省4个交通枢纽通之一。鹰厦铁路、205国道、沙溪航运和福银高速公路横贯全境，三明机场、泉三高速、向莆快速铁路、杭深铁路、厦沙高速等正在建设及规划中。●闽中明珠──沙县位于南平和三明市之间，建县已有1600多年，自古是商贾云集之地，素有“金沙县〞之称。政府方面把沙县规划建设成为一个闽中腹地新兴的产业集中地、福建山海通道重要的物流集散地和闽西北最正确的人口居住地，建成以“三明沙县〞市县一体化城市联盟体的绿色工贸城市。台湾大业台湾大业小结随着沙县交通枢纽的不断完善以及经济综合实力持续提高，沙县在三明市将全面提升，突显沙县成为“闽中明珠〞中心开展目标，良好的城市开展潜力为本工程营造了优质的成长空间。台湾大业2、沙县地产现状与趋势台湾大业台湾大业小结台湾大业3、沙县的消费水平分析08年经济分析台湾大业09年前三季度经济分析台湾大业小结台湾大业二、区域板块是否支持？台湾大业板块特征与开展潜力特征：工程所处的地段是当地居民公认的人居住宅区，主要表达在：●当地居民对板块区域的居住条件认同度高。●早期鸿图花园的规模及月亮湾的开发，为该板块注入了较好的人气。●莲花园的自建房为当地人目前公认的富人区域。●靠近城市中心区，交通便利，生活配套齐全。●是城区少有的纯居住板块。台湾大业板块特征与开展潜力开展潜力：社区结集，可以说是目前该板块的特征，已开发的鸿图花园、月亮湾小区，正在开发的小吃城、世纪花园，邻近的金陵路地块，未来随着小吃城的后续开发，以及高速公路入口的改道该区域必然开展为最为集中的大居住区。未来商住开展潜力很大，主要表达在以下几个方面：●地势比较平坦，适合开展。●该板块具有较高的地段认同度。●远离工业区，靠近文化小吃城，往西邻近淘金山风景区，地势相对平坦，适合开展居住区。●主干道的贯穿完善，将进一步提高板块居住条件。台湾大业小结该板块便利的交通条件，适合开展居住区的自然条件，政府的远景规划，在老城区与工业区板块之间的强劲互动力，为本案打造高品质生态住宅社区带来了原动力。台湾大业三、市场中存在的竞争台湾大业1、板块竞争分析?向左走，向右走?，这不只是发生在电影里的故事，城市目前也面临着方向之惑。最近几年，沙县城区在不断扩大，房地产市场也在发生着翻天覆地的变化，楼市逐渐由地段竞争转换为工程竞争，将开始由工程竞争到板块竞争的阶段，通过板块竞争提升工程的竞争局面。哪些板块又将给本工程所在区域带来冲击呢？台湾大业台湾大业综合分析：●工业园区具有“省级金沙园〞之称，随着根底设施及工业的不断入驻，该板块未来的居住和商业将不断集中。●人工湖——龙湖，周边有高档酒店设施，未来的居住环境也相当不错。●已开发工程长富家园、龙湖天城和长泰公寓为该区域带来一定的人气，正在开发的康城国际以及即将开发的中央美苑、爱乐园，将进一步几句该板块的人气。小结：虽然该板块在未来的几年里人气、居住条件和交通条件将大大提高，但毕竟是工业区，缺乏人文价值，离老城区又较远，不具备打造高尚住宅区的条件。〔1〕金沙园工业区板块台湾大业综合分析：●城东板块东面二十八曲风景区，南临七峰叠翠、十里平流，区位文化价值条件优越，具有较高的开发价值。●二环路的贯穿将完善成城东板块的交通条件。●仙舟半岛的开发集酒店、别墅、花园洋房等为一体，将加快城东板块的开展。●片区内多数自建房及成片的木质结构老房子，拆迁具有一定的难度。小结：虽然高板块具有较好的文化价值，但是地势不平坦，且拆迁具有难度，开发前景不确定。〔2〕城东板块台湾大业台湾大业小结三大板块的开展均有政府的扶持，并且各个板块的竞争优势各不同，但各板块现有的楼盘品质均达不到具备高端住宅的要求。所以我们认为：本区域处于从认同到首选的阶段。台湾大业2、现有工程及潜在工程竞争尚景·桂院仙舟半岛中央美苑爱乐园世纪花园金陵路东侧地块本案台湾大业〔1〕金陵路东侧地块台湾大业开发商天一地产区位金陵路东侧地块建筑规划一栋高层住宅，一栋高层酒店式公寓，店连宅基本资料占地面积12127㎡，总建36102㎡，住宅约95套，酒店式公寓约130套，店连宅约9套。配套1-3层商业景观-户型未公开工地进展平整土地阶段1、与本案根本同期取得土地，土地本钱相当。2、规模小，不利于整体景观规划。3、地段好，交通便利，但也存在噪音、灰尘污染较大的威胁，不利于高端住宅的打造。4、整体规划以商业为主，两栋高层，其中一栋为酒店式公寓。小结：该工程与本案在工程定位上又较大差异，对本案不会构成主要的影响。台湾大业〔2〕世纪花园台湾大业开发商华龙地产区位高速路口加油站北侧建筑规划9栋18层高层住宅基本资料占地面积34206㎡，总建7.3万㎡，住宅总数约600套配套双语幼儿园、会所景观2400㎡的中庭景观户型单身公寓、两房、三房、四房等，每户均有偷容积工地进展1#、2#已售罄，3#、4#12月6日开盘1、沙县首个新古典主义外立面风格，有特色。2、市场对该工程的地段认同度较高。3、板式结构，南北朝向，户型均做偷容积产品。小结：该工程紧邻本案，二期售完后，尚有五分三的量体，本案推广期将受到该案价格的较大影响。台湾大业〔3〕爱乐园商务区1、该工程为早期政府招商引资工程，地价本钱低。2、规划酒店、别墅等，位于龙湖边上，景观上具有优势。3、离城区较远，工业区的抗性也较大。小结：该工程与本案的同期开发，由于地价本钱上的绝对优势，将对本案产生较大影响。台湾大业开发商一信地产区位长泰路西侧，农校对面建筑规划8栋高层，全部做挑高产品，2栋11层，6栋18层基本资料住宅总数约420套配套-景观-户型全部做5.9米挑空产品，增加30-40㎡的使用面积，主力户型面积113-115㎡，改造后使用面积148㎡。工地进展工地处于土地平整阶段1、沙县首个户型挑高设计，偷容积做到极致，市场反响较好。2、地段属工业园区，离老城区较远，生活配套不齐全。3、靠近未来的高速出口，交通便利。4、地价本钱低，价格优势明显。小结：该工程户型挑高设计，偷容积做到极致，又有低地价本钱，应成为本案的关注工程。〔4〕中央美苑台湾大业〔5〕仙舟半岛1、该工程为早期政府招商引资工程，地价本钱低。2、占地200多亩，位于半岛上，具有绝佳的江景优势，周边有多处人文景观，适合打造高档住宅区域。3、规划准四星级酒店〔即将开业〕、别墅、花园洋房等。4、滨河路延伸到仙舟半岛的路段已在修建、东大路片区的改造将大大提升该工程的价值。小结：该工程同样作为招商引资的工程，在地价本钱上具有绝对的优势；同时又具有绝佳的江景优势以及浓厚的人文景观，是本案开发的主要竞争对手之一。台湾大业〔6〕尚景·桂院台湾大业开发商汇众地产区位国道205边，翠绿山庄南侧建筑规划9栋8-9层带电梯小高层基本资料用地17680㎡，总建33418㎡，容积率1.8，住宅总数约255套配套-景观中庭广场，1500㎡的架空花园户型主力户型113-127㎡三房，搭配少量52㎡单身公寓、82-87㎡两房及137㎡四房工地进展平整土地1、地形狭长，不利于整体景观规划。2、水南区块，不利于打造高尚住宅，适合中端客群。小结：该工程的地价本钱相对较低，未来价位对本案会造成一定的影响，但客户群与本案不同，影响力有限。台湾大业小结针对以上几个竞争个案，我们做了以下几点小结：1、在所有个案中，本案的主要竞争对手是爱乐园和仙舟半岛的工程，特别是仙舟半岛具有绝佳的江景及低廉的地价成本，对本案的冲击将较大。2、其它工程的竞争中，由于本案的“地王本钱〞，必然受到价格的冲击，这就要求我们在工程的定位及产品定位上跳开市场竞争局面，具有质的差异性。3、本案的开发核心是城区少有的纯静居住区，如何把核心价值最大化，是我们最值得思考的问题。台湾大业3、客户来源分析随着沙县经济的持续开展，以及县市一体化的趋势，沙县“闽中明珠〞的中心地位越来越明显，城市的的扩张必然有品质居住空间的需求。客源主要来自于：1、沙县外乡的私营企业主、企业高管2、追求高品质居住的刚性群体3、需要提升个人身份象征的高收入阶层4、周边乡镇的高收入群体台湾大业客群消费特征：●注重面子，需要提升身份地位的附属物●对居住品质要求高，对平安和私密性要求高●追求新兴建筑产品●三代同堂的观念较强，喜欢大户型●追求高品质效劳●喜欢哄抢公认好的产品台湾大业总结良好的城市开展空间优越的板块居住环境沙县高收入水平、高消费能力与超前的消费意识以及消费者对品质地产的追求所以我们认为：本地块给工程打造高品质生态住宅孕育了一个优质的成长环境。台湾大业肆、产品定位定位思考：我们要站在城市的高度，跳开市场，从参与市场竞争转而打造市场！沙县市场的领导者做市场的领导者，开启沙县住宅历史新篇章！台湾大业东南亚风情立体花园生态住宅！1、建筑风格定位1、纯东南亚建筑风格。2、在设计上充分融入高科技和环保设计的元素，采用如水暖、太阳能、地板隔音材料、中空玻璃、外墙隔热材料、指纹加密码锁、智能电梯、燃气泄露自报警等，设计“会呼吸的住宅〞，打造“开宝马，坐奔驰，住东南亚豪华小区〞的概念！3、根据规划条件，打造低层亲地生态住宅，建议设置无边界游泳池，一层全部架空，规划立体花园，增加小区的景观空间感，打造“回家即