落实土地增值税管理制度

落实土地增值税管理制度一、总则1.目的为加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，保障国家税收收入，维护纳税人合法权益，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等相关法律法规，结合本地区实际情况，制定本制度。2.适用范围本制度适用于本地区范围内转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，包括各类企业、事业单位、社会团体、个体工商户以及其他组织和个人。3.基本原则土地增值税征收管理遵循依法、公正、公平、公开的原则，确保税收政策的准确执行，防止税款流失，维护税收秩序。二、土地增值税的征收管理1.纳税申报纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。纳税人在办理纳税申报时，应如实填写《土地增值税纳税申报表》，并提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。2.预缴税款对从事房地产开发的纳税人，在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入（包括预售房收入），应按规定预缴土地增值税。预缴土地增值税的计算公式为：应预缴土地增值税=转让房地产收入×预征率。预征率由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况在规定幅度内确定。3.清算管理符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。土地增值税清算应报送的资料：房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况；项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。三、土地增值税的核定征收1.核定征收的情形房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。2.核定征收的方法税务机关可按照以下方法核定征收土地增值税：参照当地同类房地产的市场交易价格，按下列公式计算征收：土地增值税税额=转让房地产的收入×核定征收率。核定征收率由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况确定。按照《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，实行核定应税所得率征收办法。应税所得率由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况在规定幅度内确定。四、土地增值税的纳税评估1.评估指标收入类评估指标：包括销售收入变动率、销售毛利率、销售利润率等。成本类评估指标：包括单位面积开发成本变动率、开发成本利润率等。税负类评估指标：包括土地增值税税负率、预缴土地增值税率等。2.评估方法对比分析法：将纳税人的申报数据与历史数据、同行业数据进行对比，分析其合理性。逻辑推理法：根据房地产开发的一般规律和财务核算特点，对纳税人的申报数据进行逻辑分析，判断其真实性。实地核查法：对纳税人的房地产开发项目进行实地核查，核实其开发情况、销售情况等。3.评估结果处理对于评估中发现的问题，税务机关应及时与纳税人沟通，要求其作出解释和说明。经评估发现纳税人申报不实的，税务机关应按照规定调整其应纳税额，并依法加收滞纳金。对纳税评估中发现的重大问题，应及时移交税务稽查部门进行查处。五、税收优惠1.普通标准住宅纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。普通标准住宅的认定，须同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在144平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。2.其他优惠因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。六、征收管理部门职责1.税务机关职责负责土地增值税的征收管理工作，包括纳税申报受理、税款征收、清算审核、纳税评估、税务稽查等。加强对纳税人的政策宣传和辅导，提高纳税人的纳税意识和申报质量。建立健全土地增值税征收管理档案，妥善保管纳税人的纳税申报资料、清算资料等。2.相关部门职责国土资源部门应协助税务机关做好土地增值税征收管理工作，提供土地出让、转让等相关信息。房地产管理部门应协助税务机关做好土地增值税征收管理工作，提供房地产交易、产权登记等相关信息。七、监督检查1.内部监督税务机关应建立健全内部监督机制，加强对土地增值税征收管理工作的监督检查，确保税收政策的准确执行。2.外部监督税务机关应接受社会监督，定期公布土地增值税征收管理情况，接受纳税人、社会各界的监督和评价。八、法律责任1.纳税人责任纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的，或者扣缴义务人未按照规定的期限向税务机关报送代扣代缴、代收代缴税款报告表和有关资料的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，可以处二千元以上一万元以下的罚款。纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的