龙华区小区物业管理制度

龙华区小区物业管理制度一、总则（一）制定目的为加强龙华区小区物业管理，规范物业服务行为，提高物业服务质量，保障小区业主的合法权益，创造安全、整洁、舒适、文明的居住环境，特制定本管理制度。（二）适用范围本制度适用于龙华区管辖范围内的所有住宅小区及其附属设施设备的物业管理活动。（三）基本原则1.依法管理原则：严格遵守国家和地方有关物业管理的法律法规、政策规定，依法履行职责，维护业主和使用人的合法权益。2.业主至上原则：以业主需求为导向，全心全意为业主服务，不断提高业主满意度。3.专业规范原则：建立专业化的管理团队，运用科学规范的管理方法和手段，确保物业管理工作的高效运行。4.公平公正原则：在物业管理活动中，坚持公平、公正、公开的原则，维护全体业主的共同利益。（四）引用法律法规及标准1.《中华人民共和国民法典》2.《物业管理条例》3.《住宅专项维修资金管理办法》4.《物业服务收费管理办法》5.《深圳市物业管理条例》6.其他相关法律法规及行业标准二、管理机构与职责（一）业主大会及业主委员会1.业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。2.业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，负责执行业主大会的决定事项，履行下列职责：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；业主大会赋予的其他职责。（二）物业服务企业1.物业服务企业应具备相应的资质等级，按照物业服务合同的约定，提供专业化的物业服务。2.物业服务企业的职责：制定并组织实施物业管理方案；对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序；按照物业服务合同的约定，向业主收取物业服务费用；协助业主大会和业主委员会开展工作；法律法规规定的其他职责。（三）政府相关部门政府相关部门应按照各自职责，依法对物业管理活动进行监督管理，指导和协调物业管理工作。三、物业承接查验（一）承接查验的定义物业承接查验是指物业服务企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行承接查验的活动。（二）承接查验的内容1.共用部位：包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等。2.共用设施设备：包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道照明、中水系统、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。（三）承接查验的程序1.准备阶段：建设单位向物业服务企业移交相关资料；物业服务企业组建承接查验小组，制定承接查验方案。2.查验阶段：承接查验小组按照承接查验方案，对物业共用部位、共用设施设备进行现场查验；对查验中发现的问题，形成书面记录，双方签字确认。3.整改阶段：建设单位对查验中发现的问题进行整改；整改完成后，物业服务企业进行复验。4.交接阶段：建设单位与物业服务企业办理物业交接手续；交接后，物业服务企业负责物业的管理和维护。（四）承接查验的责任1.建设单位应按照国家和地方有关规定，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。2.物业服务企业应在承接查验后，按照物业服务合同的约定，履行对物业共用部位、共用设施设备的维修、养护、管理责任。四、物业服务内容与标准（一）房屋及共用部位维修养护1.定期对房屋进行巡查，及时发现和处理房屋存在的安全隐患。2.对房屋共用部位进行日常维修、养护，确保其完好无损。3.按照规定对房屋进行装修管理，制止违规装修行为。（二）共用设施设备运行维护1.建立共用设施设备档案，制定设施设备运行维护计划。2.定期对共用设施设备进行巡查、保养、维修，确保其正常运行。3.做好设施设备的安全管理工作，制定应急预案，定期进行演练。（三）环境卫生管理1.制定环境卫生管理制度，明确保洁标准和作业流程。2.定期对小区公共区域进行清扫、消毒，保持环境整洁。3.及时清理垃圾，做到日产日清，垃圾收集容器定期清洗、消毒。（四）绿化养护管理1.制定绿化养护计划，定期对小区绿化进行修剪、浇水、施肥、病虫害防治等工作。2.保护绿化设施，制止破坏绿化的行为。3.合理规划绿化布局，不断优化小区绿化环境。（五）秩序维护管理1.制定秩序维护管理制度，明确岗位职责和工作流程。2.实行24小时值班制度，加强小区出入口管理，对进出人员、车辆进行登记、查验。3.加强小区巡逻，及时发现和处理各类安全隐患和突发事件。4.协助有关部门做好小区的治安防范工作，维护小区的正常秩序。（六）物业服务标准1.按照国家和地方有关规定，结合龙华区小区实际情况，制定物业服务标准。2.物业服务标准应明确服务内容、服务质量、服务期限、服务费用等方面的要求。3.物业服务企业应按照物业服务标准提供服务，接受业主和相关部门的监督检查。五、物业服务费用管理（一）物业服务费用的构成物业服务费用由以下部分构成：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业服务企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其他费用。（二）物业服务费用的收费标准1.物业服务费用的收费标准应根据物业服务等级、服务内容、服务质量等因素，按照合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则确定。2.物业服务费用可以采取包干制或者酬金制等形式。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。（三）物业服务费用的收取与缴纳1.物业服务企业应按照物业服务合同的约定，向业主收取物业服务费用。2.业主应按照物业服务合同的约定，按时足额缴纳物业服务费用。3.业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。4.物业服务企业不得擅自提高物业服务费用标准，不得重复收取性质相同的费用。（四）物业服务费用的使用与监督1.物业服务企业应按照物业服务合同的约定，合理使用物业服务费用，定期公布物业服务费用的收支情况。2.业主委员会有权对物业服务费用的使用情况进行监督，物业服务企业应接受业主委员会的监督检查。3.政府相关部门应加强对物业服务费用的监管，对物业服务企业违规收费等行为进行查处。六、住宅专项维修资金管理（一）住宅专项维修资金的定义住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。（二）住宅专项维修资金的交存1.业主应当按照国家和地方有关规定，交存住宅专项维修资金。2.住宅专项维修资金的交存标准按照当地政府的规定执行。3.建设单位应当按照国家和地方有关规定，在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。（三）住宅专项维修资金的使用1.住宅专项维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。2.住宅专项维修资金的使用范围包括：住宅共用部位的维修、更新和改造；住宅共用设施设备的维修、更新和改造。3.住宅专项维修资金的使用程序：物业服务企业或者相关业主提出使用建议；业主委员会组织实施使用方案；物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；建设（房地产）主管部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。（四）住宅专项维修资金的管理与监督1.住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。2.住宅专项维修资金管理机构应建立健全管理制度，加强对住宅专项维修资金的管理和监督。3.业主委员会应定期公布住宅专项维修资金的使用情况，接受业主的监督。4.政府相关部门应加强对住宅专项维修资金的监管，对违规使用住宅专项维修资金等行为进行查处。七、物业投诉处理（一）投诉受理1.物业服务企业应设立专门的投诉受理渠道，如投诉电话、邮箱、信箱等，方便业主投诉。2.对业主的投诉，物业服务企业应及时受理，并做好记录。（二）投诉处理1.物业服务企业应根据投诉内容，及时安排专人进行调查处理。2.对一般性投诉，应在规定时间内处理完毕，并将处理结果反馈给业主。3.对复杂投诉，应组织相关人员进行分析研究，制定解决方案，并