设备管理培训手册75

物业管理工程知识培训-根底管理-运行管理-平安管理-维修管理-节能管理-危机管理

物业设备包括许多内容，不同性质的房屋建筑有不同的设备,大致包括以下内容：

见表什么是物业设备什么是物业设备设备管理的概念设备管理的根本意义1、发挥最大效用------全过程、全寿命周期设备管理，始终可靠、平安、经济运行。2、创造最大效益------经济效益和社会效益设备管理的重要性设备管理的目标及根本原那么实现目标的根本手段6、实施合理的经济运行方案7、采用可靠的维修保养手段8、组织有效的备件物资供给9、保证可控的外包供方管理10、进行科学的数据采集分析11、坚持持续的完善提高改进楼宇设备特点

根底管理建章立制标准化管理设备档案资料管理培训、根底教育工作物业设备的根底管理是为实现物业设备及职能效劳提供有关资料信息的依据。根底管理工作主要有四类：根底管理——设备资料档案管理根底管理——标准化管理根底管理——建章立制根底管理——教育与培训物业设备的运行管理是设备在日常运行和使用过程中的各项组织管理工作，它具有日常性，平安性和广泛性的特点和要求。有以下两类：运行管理设备运行的劳动组织设备运行管理制度

定员工作：也就是根据劳动分工特点，设备运行要求和管理的需要，合理确定工作岗位的人数，其主要方法有按设备定员，按岗位定员和按比例定员三种方式。

作业组的组织：如运行组，维修组等。

工作轮班组织：也就是劳动力的时间组织问题。工作轮班组织有单班制和多班制两种，在多班制条件下，必须妥善解决轮班组织问题。运行管理——设备运行的劳动组织设备的平安操作规程。设备的运行调度设备运行巡视检查交接班制度记录与数据统计报告制度效劳标准运行管理——设备运行管理制度运行管理制度是全体员工的工作依据与准那么。物业设备种类繁多，有些具有一定的危险性，在使用操作和维修过程中，稍有疏忽往往会造成机毁人亡的重大事故。同时，设备的合理使用和平安操作也是减少维修损失，延长设备寿命的一个重要环节；包括：平安管理加强平安教育与宣传。设备平安管理措施落实设备合格证制度平安责任制度对操作人员要：培训平安作业训练，平安意识教育和平安作业管理。对业主和使用人员要：宣传设备平安使用知识，提高平安意识。在特殊部位张贴平安宣传标志，平安宣传报栏。定期召开业主和使用人座谈会。平安管理——加强平安教育与宣传对一些特殊或具有危险性的设备需设计和安装必要的平安保护措施定期进行设备的平安检查和性能测试制定设备的平安管理制度平安管理——设备平安管理措施落实国家对平安性能要求高的设备合格证制度，如电梯。要求使用和维修人员持证上岗。平安管理——设备合格证制度主管领导负责平安管理工作，平安巡检。、在岗位责任制中，平安必须作为一项责任内容明确下来。平安管理，人人有责。形成一整套平安责任制度。平安管理——平安责任制度?特种设备平安监察条例?规定：锅炉、电梯、游乐设施等为特种设备，实行政府平安监察制度按规定保养，人员持证上岗配合平安检查，落实合格证制度形成一整套平安责任制度分清政府、管理公司、维修单位、生产厂家责任平安管理——特种设备维修管理1、预防为主，养为根底2、三个层次：日常维护保养巡视检查、清洁定期维护保养按照方案进行性能状态检查、保养〔含检查时间、内容、质量要求、检查方法〕大修维护保养对设备进行全面的调整、检查。委托年检单位实施或自己组织实施。维护保养结束后以书面形成报告。年检检查可以停机进行，也可以间歇停机、备用停机3、设备设施定期检查、巡视必须形成一种制度4、根据维修人员实际情况，实行专业人员维修与使用操作人员维修相结合5、对常年使用运行与季节性使用的设备，合理制定安排维修保养期限和方案，完善设备管理维修保养规程并予以实施、执行6、对不经常使用、运行或非正常情况下使用的设施设备，不能忽略对其保养和检查(发电机,消防设备)7、加强对专业分承包的维护保养工作质量监督物业设备的维修管理是指对设备维修活动所从事的组织，方案与控制。包括：维修管理设备的三级保养。定期检查方案维修方案修理的定额标准物业设备的更新改造和购置与评价日常维护保养：主要包括检查，清洁和润滑及时做好巩固工作以及必要记录等。定期保养：按方案进行的保养工作。主要包括对设备进行局部解体，进行清洗，调整，按照设备磨损规律进行定期保养。大修保养：对设备进行全面清洗，局部解体和局部修理，更换或修复磨损件，使设备能够到达完好状态的保养。维修管理——设备的三级保养设备检查：指根据检测仪表或人的感觉器官对设备的运行情况、工作精度、磨损程度进行检查和校验，是设备维修管理中的一个重要环节。通过检查，及时查明和消除设备隐患针对发现的问题，拟定改进的工作措施，有目的地做好修理前的准备工作，以提高维修质量。维修管理——定期检查维修管理设备维修分方案维修和故障维修两类1、方案维修〔预防性维修〕是自在设备设施没有发生问题之前，对其劣化和缺陷部件进行预先维护和修理；2、故障维修是对设备设施受损设备故障后其失效、损坏部件进行针对性维修。房屋平安检查是物业管理的重要内容。?房屋完损等级评定标准?按结构、装修、设备将房屋分为完好房、根本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房五类。定期评定房屋完损等级(一般1-3年〕，并将检查结果整理归档。维修管理——房屋平安检查维修管理——方案维修方案修理是以设备的磨损理论和故障规律为依据的。研究与把握设备的磨损形成规律和故障发生规律是搞好设备的预防性方案维修工作的根本依据。设备故障曲线图维修管理——方案维修设备磨损曲线图维修管理——方案维修零星维修工程：通常只要修复，更换少量易损零件，调整少局部机构和精度。中修工程：正常定期检修，使设备能正常运转到下一次修理，更换率一般在10%-30%。大修工程：对设备定期的全面检修。维修管理——方案维修维修管理——方案修理的定额标准

修理周期及结构，修理周期指相邻两次大修之间，机器设备的工作时间；修理周期结构是指在一个修理周期内，大修、中修、定期保养的次数及排列顺序；

修理复杂系数，是用来表示不同设备的修理复杂程度，计算修理工作量的假定单位。

劳动量定额，是为完成设备的各种修理工作所规定的劳动量标准，通常以完成一个修理系数所需要的劳动时间表示。

其它定额标准有了这些定额标准，就可以制定设备的修理方案维修管理——物业设备的更新改造和购置评价节能管理根本原那么：☆节能不能以抑制顾客需求为代价〔不牺牲效劳品质〕

☆节能不能以增加投入为前提〔提倡运行中节能为主〕

☆节能不能用绝对数字来计算

☆对已看准了的、已有定论的节能措施，应该大胆采用节能管理四大目标：查明危机原因减少或控制破坏、损失程度迅速、正确的反响制止危机继续存在工程危机管理重点：镇定行事勿轻举妄动，分清责任、权限配合政府部门之行动善用资源知人善任小心媒体之处理控制群众情绪人命之价值远大于其他工程危机管理硬件 软件-设计 –制度-维修 –监察-更改 –经验-突发 –效率(反响)工程危机管理——危机产生的内部原因法规供给突发工程危机管理——外办影响产生的危机--物业管理是方案性的工作〔为物业制订适当之管理模式、人员架构、规章制度〕--每天都有所准备--消除物业设计的危险性--完善物业设备的各种系统的维修工作--严格执行所有规章制度〔监察〕--配合实际情况，适当修改所有规章制度--加强培训，加强效率〔案例讨论，演习〕--经常演习，加强宣传--急需品的准备，备用物件、零件工程危机管理——预防危机发生之措施

确认位置----电梯编号、楼层通知有关员工采取相应行动----乘客人数、照明、通风情况;安抚乘客，注意伤病技工：尽快救人密切监控现场情况管理/保安：注意等待人群〔疏导〕，安排临时指导员尽快救出被困乘客,注意空气畅顺 跟进乘客需要，抱歉,如有病患情况，立即通知急救部门协助追究原因，尽快修复改善详尽报告,本卷须知：考虑设备之价值工程危机管理——危机处理电梯困人应变准备物资〔沙包、防水闸板、抽水泵、防水布、员工装备、应急用品：救伤、饮用水、干粮〕预防措施保护各机房/保护或切断可能被涉及之接电设备保护地下室保护电梯保证去水道畅通自然灾害〔水浸、洪水、暴雨〕工程危机管理——危机处理自然灾害〔水浸、洪水、暴雨〕工程危机管理——危机处理设备损坏——漏水工程危机管理——危机处理设备损坏——停电工程危机管理——危机处理留意政府有关部门通知/指示检查所有设施正常检查所有应急设备(备用) 加固容易被吹走的户外物品收回可移动之户外物品检查下水道畅通关好窗户，并加保护关好防风闸门通知客户当值人员，做好加班准备适时做户外检查

风灾——之前准备工程危机管理——危机处理应急设备：手提水泵、应急灯、急救用品、发电机、电筒、胶条、木板/绳、平安帽、雨衣、水靴、沙包、防水闸、吸水机、地拖物业准备：保存平安出口，通知物业内所有人员或派专人指示安