佳元实业集团咸阳市彩虹厂项目前期市场调研与项目定位报告65p

HDO恒道佳元实业集团彩虹厂工程前期市场调研与工程定位报告前言西咸新区正式成立国家发改委和陕西省政府与2021年6月13日发布“西咸新区总体规划〞。西咸新区成为继上海浦东、天津滨海新区、成渝经济区之后又一个“国家级城市新区〞。按照规划，陕西将在西安、咸阳两市之间的核心接壤地带建设西咸新区，涉及7个县区23个乡镇，89.3万人口，将建设文化旅游、田园风情、关中民俗等18处生态田园小镇，重点培育战略性新兴产业，开展节能环保产业、高端制造业和现代效劳业，与西安、咸阳错位开展，构建一个特色鲜明的现代产业体系。新区按照布局由泾河新城、空港新城、秦汉新城、沣西新城和沣东新城五个新城组成，打破过往由行政区划所致“西安沣渭新区、咸阳泾渭新区〞格局。第四个"国家级新区"

森林公园站西安市中心西安地铁一号线2021年连接西咸地铁一号线咸阳起点站位于森林公园。开通后将拉近西咸距离，使西安咸阳客流实现短时对接，届时咸阳将迎来人口流动顶峰。西咸新区对咸阳经济开展和城市规划的重要影响影响一咸阳正式纳入西安国际化大都市规划范畴。将具有前所未有的影响力，使咸阳赢得话语权。影响二以西咸为主轴的关中城市群开发力度将逐步显现。咸阳主城区将借助新区得以迅速发展。影响三西咸新区将形成经济、文化的巨大聚焦效应，吸引全省乃至全国各地的资金、人才注入咸阳。西安限购令细那么咸阳限购令北京41.8%上海40.9%深圳33.3%广州23.7%…太原60.42%;海口53.6%南京45%;合肥38.8%长沙35.7%;济南35.7%扬州31%;大连35.7%西安28.1%;洛阳25.2%兰州24.9%;郑州22.9%包头16.9%;青岛13.9%…50%0%-50%2021年商品住宅成交均价同比变化一线城市局部二、三线城市价格水平迅猛攀高2021年以来，一系列限购措施均未起到根治作用09年10年1月国十一条取消优惠新“国十条〞差异信贷9.29新政限购、差异信贷10年4月10年9月11.1国八条限购、保障房11年1月限购令走向长期来看，房产税、保障性住房是调控的最终方向。总体来看，咸阳市场未来市场容量将增大。市场趋势限购令走向总体来看，咸阳市场未来市场容量将增大。咸阳限购令对咸阳市场的影响限购前咸阳公布限购令前，咸阳市场获得西安市场的“挤出效应〞，在西安受限客户可在咸阳购房，咸阳充分获得丰富的西安市场客源。限购后咸阳市场无法消化西安及周边城市消费，而邻近地级市也采取相似限购行为，从侧面激活咸阳辖区市场。未来有望增加咸阳周边市县的客户大量流入。周边市场竞品分析周边工程分布南洋维也纳花园华森大厦中南海城彩虹华府国奥金帝都市领航旭光光明城自留暂不销售工程进度：体量：均价：户型面积：去化率：商业：准现房，2021年10月交房4万平米5200元85—139平米90%彩虹华府彩虹华府1、准现房，可直接看到产品，可信度高。2、地理位置相对优越，辐射彩虹厂附近区域。3、与彩虹学校签订业主入学协议，业主可花很少的费用将子女转至彩虹学校，成为其准教育地产。4、尾盘工程，已根本无房源。工程分析彩虹华府国奥金帝自留暂不销售车位数：6月底正式开盘7.8万平米5400元57—140平米45%872个项目进度：体量：均价：户型面积：去化率：商业：国奥金帝工程分析国奥金帝自留暂不销售准现房，2021年3月交房8万平米4600元97—130平米70%后期动向：路北二期正前期规划，建面约20万平米工程进度：体量：均价：户型面积：去化率：商业：工程分析1、房价在同区域中最低，价格优势明显2、地理位置优越，尤其是210所附近学校、医疗配套丰富，生活便利。3、准现房产品，可信度较高。都市领航一层24000元，二层17000元现房4万平米5200元77—120平米95%项目进度：体量：均价：户型面积：去化率：商业：都市领航工程分析1、现房，即买即住2、底商商业价值较大3、尾盘工程，已根本无房源都市领航南洋维也纳花园未销售前期登记期，预计7月排号22万平米暂无，预计5800左右85—130平米0项目进度：体量：均价：户型面积：去化率：商业：南洋维也纳花园工程分析1、周边体量规模最大的工程，营造良好的社区感2、工程地处咸通路，周边生活环境较好。3、工程定位独特〔音乐主题社区〕，对外营销包装的品质感出众，售楼部装修豪华，广宣品制作精良。4、社区内环境优秀，绿化率高，背景音乐系统成为其亮点。5、未来价位可能颇高南洋维也纳花园旭光光明城未进入销售进度前期登记期，预计8月开盘约20万平米暂无90—120平米0项目进度：体量：均价：户型面积：去化率：商业：旭光光明城工程分析1、周边体量规模最大的工程，营造良好的社区感2、工程地处玉泉西路，周边生活环境较好。3、工程整体定位高端，对外营销包装的品质感出众，广宣品制作精良。4、工程在前期规划设计上比较考究，媒体形象高调，曾专门举办过规划评审会，邀请西安多家设计院和媒体参加。5、未来价位可能颇高。旭光光明城市场竞争综述未来可能产生的直接竞品有未来面临的竞争态势竞品体量均较大，区域市场放量巨大，市场短期有过饱和可能。维也纳花园和光明城在市场中树立高品质高价位竞争形象，可迅速提升该区域客户对品质和推广形象的期望值。使得整个市场的阶梯化趋势明显，形成高端大盘、中低端小盘的两极形式。本案的竞争优势地处彩虹厂老社区内部，绿化率和生活环境极好，为大规模高品质社区创造了外围环境。可开发量巨大，整体开发周期较长，易形成长期稳定的工程认知和开发商的正面形象。一期采用回购销售策略，价位较低，容易形成低价良好形象，为吸引客源创造条件。依附彩虹学校，是周边最贴近名校的工程，为教育地产定位打下根底。本案的竞争劣势一期工程体量较小，且采取内部回购策略，无法形成市场知名度，真正的市场推广手段较难奏效。工程深处厂区内，前期开发组团不临街，为宣传推广和售楼部选址带来困难。二期工程目前开发节奏尚不确定，竞争者很可能抢占先机。客群分析咸阳市场及本案区域客户分布的主要动因咸阳市区作为咸阳地区的中心城市，有吸纳各区县和县级市客户的能力，近年来周边区县客户到咸阳市内买房群体上升幅度较大，说明咸阳城市的辐射力加强。西咸新区的区域规划加大了咸阳城市的未来利好。将会带动咸阳的人口流入。未来购房客群很可能扩大化。该区域具有很强的地域性，周边工程客户群多集中在附近。本案由于临近彩虹学校，因此客群范围有可能大于区域其他工程。客户综合研判职业：企管人员及政府公职；来源：附近及咸阳市各区域各类企管人员和政府人员年龄：25－35岁；收入：个人月收入主要在5000元以上；置业特征：多为首次置业，注重性价比与工程配套。重要客户核心客户自住客户界定：首置、或改善性客户；基于对市场分析的提炼以及对本工程开发策略的取向，客户定位如下：省内客户区域客户客户综合研判核心客户重要客户游离客户偶得客户有投资实力的商人、项目周边原居民咸阳周边县城高价值客户来源：咸阳资源区（彬县、长武、旬邑）和GDP较高区域（兴平、乾县、礼泉）

置业目的：移民，教育、投资购房关注点：周边配套、教育、增值性置业特征：考虑全面，资金力强。重要客户群周边区域客户及市内其他区域客户来源：各类企业职工、政府公务员、置业目的：自住改善型兼投资购房关注点：性价比、实用性、教育、交通便利性、发展潜力置业特征：较有经济实力，容易被发展性和未来升值空间所打动。核心客户群全国性投资客和陕北客户工程定位工程整体定位咸阳首席教育生态大盘梧桐林下，首席名校，书香树人，静雅生活咸阳绝无仅有的优势资源奠定以教育地产和生态地产相结合的独特销售主张市场区隔定位区域市场的高端产品同时具有全市辐射能力高端中高端中端中低端和低端本工程不具备稀缺资源;工程周边环境制约了做成高端产品的可能性×与开发商目标不符合无法与周边工程形成差异化进行区域价值突破,实现工程目标××符合开发商目标易于树立品牌√产品品质品牌形象教育附加值生态绿化价格交通本案中南海城维也纳花园光明城市场定位差异化描述案名参考梧桐书苑康桥林苑学林翠景书香御宅广告语参考书声、林声、悦人生名校旁，静享林居生活奠基一生荣耀一期商铺销售策略一期商铺定位以底商型铺面为主最终客群为社区常驻人口彩虹社区内部的商铺规划单铺面积小型化产品层面商环层面属于区域性商业配套社区配套型底商，主要辐射社区内居民日常消费商铺理念传达BLOCK街区BLOCK街区设计理念是目前国际上较先进的一种楼盘开发理念。BLOCK：就是居住和商业的集中融合。街区既要提供居住，又要有丰富的商业配套和休闲配套。将街区与国际化、居住．休闲、娱乐、商务等组合在一起，规划创造了一种全新的居住和生活模式。BLOCK街区表达的是新型居住模式，它本身向城市空间开放，具备一定的规模，能聚集一定数量的人口，又有亲切和谐的邻里关系。它既是具备商业特征的商居城，又是配套设施应有尽有的生活城。最大限度地使住宅居住功能便捷化。Kind(亲和)Business(商业)Lifeallow(休闲)0pen(开放)Crowd(人群)住宅休闲教育购物医疗商务客群满足通过整合的商业资源，塑造区域的生活中心，以激活区域内外各族群的消费力。柴米族群学生族群上班族群休闲族群商铺理念传达彩虹商圈一期商铺业态规划二层小型便利店美容美发社区医疗药店房屋中介文体用品茶秀酒吧商务会所教育培训母婴护理一层康体健身金融通信无烟或少烟餐饮服装饰品一期商铺面积规划二层由于单价较高，业态复杂，因此单铺面积可在20—40平米之间。一层价格较低，且多为大面积店铺，因此单铺面积可在40——80平米之间；二层带一层面积可在60—120平米之间。局部商铺应能做到自由组合，满足特殊需求的客户。一期商铺价格策略二层均价1.3万均价7千一层车位均价7万整体均价1万一期商铺形象展示邻里老街坊商业新街區OLDSTREETNEWBLOCK卖点汇总老社区改造，400亩高层社区拔地而起，人群蜂拥而至30年实力厂区家属院，满足近10万人消费需求彩虹名校零距离，学生消费群体潜力巨大楼上17万建面高层全部团购，数千居民生活就在店前BLOCK街区式商业理念，购物、休闲、居住复合体商圈MINI小铺，超低单价总价，低负担轻松投资百变自由组合铺面，满足不同经营需求持久消费力，高回报率，轻松跑赢CPI一期商铺推广形式短信围墙包装案场包装印刷品一期商铺前期销售方式案场销售市内行销区县行销++前期在彩虹宾馆招待所设立接待处，在接待处放置销售道具，安排销售人员，作为主要销售阵地。以接待处为圆心，在咸阳市区内通过行销方式集客，将客户带至接待处洽谈。6月7月8月下旬上旬中旬下旬上旬中旬下旬1、双方沟通大方案确定案名及主定位2、确定工程售楼部选址3、初审商铺规划图纸1、细分商铺铺位2、确定商铺及车位价格体系3、对销售现场进行案头规划4、制作案名标志、户型单页、宣传品1、完成销售现场的装饰布置2、落实销售团队3、团队销售培训4、进入来客登记阶段试销1、工程正式认购