庐阳区小区管理办法

庐阳区小区管理办法一、总则（一）目的为加强庐阳区小区的规范化管理，提升小区居民的生活质量，营造安全、舒适、整洁、有序的居住环境，根据国家相关法律法规及行业标准，结合庐阳区实际情况，制定本管理办法。（二）适用范围本办法适用于庐阳区行政区域内所有住宅小区及其附属设施设备的管理活动。（三）基本原则1.以人为本原则：以满足小区居民的合理需求为出发点和落脚点，提供优质、高效的服务。2.依法管理原则：严格遵守国家法律法规，依法履行管理职责，保障小区管理活动合法合规。3.民主自治原则：鼓励小区居民参与小区管理，充分发挥业主大会、业主委员会的作用，实现民主决策、民主管理。4.专业服务原则：引入专业化的物业服务企业，运用科学的管理方法和先进的技术手段，提高小区管理水平。（四）管理职责1.区住房和城乡建设局：负责指导、监督庐阳区小区管理工作，制定小区管理相关政策措施，协调解决小区管理中的重大问题。2.街道办事处（乡镇人民政府）：负责辖区内小区管理的具体组织实施，指导业主大会、业主委员会的成立和换届选举工作，协调处理小区管理中的矛盾纠纷。3.社区居民委员会：协助街道办事处（乡镇人民政府）开展小区管理工作，组织居民参与小区建设和管理，调解居民之间的邻里纠纷。4.业主大会：代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，决定小区物业管理的重大事项。5.业主委员会：执行业主大会的决定，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，监督物业服务企业的服务质量。6.物业服务企业：按照物业服务合同约定，提供物业管理服务，履行相关义务。二、小区规划与建设（一）规划设计要求1.小区规划设计应符合国家和地方有关规划设计规范，满足居民的居住需求和安全、卫生、环保等要求。2.合理配置公共服务设施，包括但不限于社区服务中心、物业管理用房、停车场、绿地、健身设施等。3.小区建筑设计应注重美观、实用，符合城市风貌和小区整体风格。（二）建设质量监管1.建设单位应严格按照工程建设标准和规范进行施工，确保工程质量。2.区住房和城乡建设局等相关部门应加强对小区建设工程的质量监督检查，发现问题及时督促整改。3.小区竣工后，建设单位应组织相关部门进行竣工验收，验收合格后方可交付使用。（三）配套设施建设1.配套设施应与小区主体工程同步规划、同步建设、同步交付使用。2.物业服务企业应负责配套设施的日常维护和管理，确保其正常运行。3.任何单位和个人不得擅自改变配套设施的用途。三、业主大会与业主委员会（一）业主大会的成立1.一个物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：物业管理区域证明；房屋及建筑物面积清册；业主名册；建筑规划总平面图；交付使用共用设施设备的证明；物业服务用房配置证明；其他有关的文件资料。2.符合成立业主大会条件的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到建设单位或者十人以上业主公开联名提出的筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。3.筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处（乡镇人民政府）代表和社区居民委员会代表组成。筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任。4.筹备组应当自成立之日起90日内，组织召开首次业主大会会议。（二）业主大会的职责1.制定和修改业主大会议事规则；2.制定和修改管理规约；3.选举业主委员会或者更换业主委员会成员；4.选聘和解聘物业服务企业；5.筹集和使用专项维修资金；6.改建、重建建筑物及其附属设施；7.有关共有和共同管理权利的其他重大事项。（三）业主委员会的选举与职责1.业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：具有完全民事行为能力；遵守国家有关法律、法规；遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；热心公益事业，责任心强，公正廉洁；具有一定的组织能力；具备必要的工作时间。2.业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案。3.业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；业主大会赋予的其他职责。（四）业主大会与业主委员会的运作1.业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。2.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。3.业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议，并于会议召开7日前，在物业管理区域内公告会议通知。4.业主委员会作出的决定，应当经全体委员过半数通过，并自作出决定之日起3日内在物业管理区域内公告。四、物业服务（一）物业服务企业的选聘与退出1.业主大会有权通过公开招标、邀请招标、协议选聘等方式选聘物业服务企业。2.物业服务企业应当按照物业服务合同约定，提供相应的服务。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。3.物业服务企业在物业服务合同期限届满前，决定不再续签合同的，应当在合同期限届满前3个月书面告知业主委员会和物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）。4.物业服务企业不得擅自退出物业管理区域。物业服务企业擅自退出的，由区住房和城乡建设局责令其限期改正；逾期不改正的，处1万元以上3万元以下的罚款。（二）物业服务内容与标准1.物业服务内容一般包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业管理区域内的环境卫生管理；物业管理区域内的绿化养护；物业管理区域内的秩序维护；车辆停放管理；物业服务档案和物业档案的管理等。2.物业服务企业应当按照国家和地方有关物业服务标准，结合庐阳区实际情况，制定具体的物业服务方案，并向业主公开。3.区住房和城乡建设局应当加强对物业服务企业服务质量的监督检查，定期公布物业服务企业的服务质量排名情况。（三）物业服务费用1.物业服务费用由业主按照物业服务合同的约定支付。物业服务费用可以采取包干制或者酬金制等形式。2.实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。3.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，定期公布物业服务费用的收支情况，接受业主的监督。（四）物业服务监督与考核1.街道办事处（乡镇人民政府）应当建立健全物业服务监督考核机制，对物业服务企业的服务质量进行监督考核。2.业主委员会应当对物业服务企业的服务质量进行监督，定期向业主大会报告物业服务企业的服务情况。3.区住房和城乡建设局应当定期对物业服务企业的服务质量进行检查，对服务质量不达标的物业服务企业，责令其限期整改；逾期不整改的，依法予以处理。五、小区公共秩序维护（一）安全防范措施1.物业服务企业应当制定安全防范制度，加强小区安全防范工作，确保小区居民的人身和财产安全。2.小区应当设置门禁系统、监控系统等安全防范设施，并确保其正常运行。3.物业服务企业应当安排专人负责小区的安全巡逻，及时发现和处理安全隐患。（二）车辆管理1.小区应当合理规划停车位，确保车辆停放有序。2.物业服务企业应当对进入小区的车辆进行登记和管理，引导车辆按照规定的路线和位置停放。3.业主应当按照规定缴纳停车费用，不得擅自占用消防通道、绿地等公共区域停放车辆。（三）突发事件应急处理1.物业服务企业应当制定突发事件应急预案，包括火灾、地震、盗窃、抢劫等突发事件的应急处理措施。2.物业服务企业应当定期组织开展应急演练，提高应对突发事件的能力。3.发生突发事件时，物业服务企业应当及时采取应急措施，并向相关部门报告。六、小区环境卫生管理（一）环境卫生保洁1.物业服务企业应当按照环境卫生保洁标准，定期对小区公共区域进行清扫、消毒，保持小区环境整洁。2.小区应当设置垃圾分类收集设施，并按照规定进行垃圾分类投放和处理。3.业主应当遵守环境卫生管理规定，不得随意丢弃垃圾，不得在小区内焚烧杂物。（二）绿化养护1.物业服务企业应当按照绿化养护标准，定期对小区内的绿化植物进行浇水、施肥、修剪、病虫害防治等养护工作，确保绿化植物生长良好。2.小区内的绿化植物应当合理配置，不得擅自砍伐、移植绿化植物。3.业主应当爱护小区内的绿化植物，不得践踏草坪、攀折花木等。七、小区设施设备管理（一）共用设施设备维护1.物业服务企业应当按照共用设施设备维护标准，定期对小区内的共用设施设备进行维护、保养，确保其正常运行。2.共用设施设备包括电梯、消防设施、给排水设施、供电设施、供气设施等。3.物业服务企业应当建立共用设施设备档案，记录设施设备的维护、保养情况。（二）专项维修资金管理1.专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。2.专项维修资金由业主按照规定缴存，存入专项维修资金专户。3.专项维修资金的使用应当按照相关规定进行，经业主大会或者业主委员会同意后，由物业服务企业负责组织实施。八、小区管理的监督与投诉处理（一）监督检查1.区住房和城乡建设局、街道办事处（乡镇人民政府）等相关部门应当加强对小区管理工作的监督检查，及时发现和处理小区管理中的问题。2.监督检查的内容包括小区规划与建设、业主大会与业主委员会运作、物业服务、公共秩序维护、环境卫生管理、设施设备管理等方面。（二）投诉处