房地产转让管理办法

房地产转让管理办法一、总则（一）目的为加强房地产转让管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规，制定本办法。（二）适用范围在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内从事房地产转让，实施房地产转让管理，应当遵守本办法。本办法所称房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。前款所称其他合法方式，主要包括下列行为：1.以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；2.一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；3.因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；4.以房地产抵债的；5.法律、法规规定的其他情形。（三）基本原则房地产转让应当遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则。房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。（四）管理部门职责国务院建设行政主管部门归口管理全国城市房地产转让工作。省、自治区人民政府建设行政主管部门归口管理本行政区域内的城市房地产转让工作。直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内的城市房地产转让管理工作。二、一般规定（一）房地产转让条件下列房地产不得转让：1.以出让方式取得土地使用权但不符合本办法第十条规定的条件的；2.司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3.依法收回土地使用权的；4.共有房地产，未经其他共有人书面同意的；5.权属有争议的；6.未依法登记领取权属证书的；7.法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：1.按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；2.按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。（二）转让合同房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。房地产转让合同应当包括下列主要内容：1.双方当事人的姓名或者名称、住所；2.房地产权属证书名称和编号；3.房地产坐落位置、面积、四至界限；4.土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；5.房地产的用途或使用性质；6.成交价格及支付方式；7.房地产交付使用的时间；8.违约责任；9.双方约定的其他事项。（三）转让程序1.房地产转让当事人签订书面转让合同；2.房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；3.房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；4.房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；5.房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；6.房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。三、房地产转让的具体形式（一）房地产买卖房地产买卖是房地产转让的最主要形式。房地产买卖合同应当符合法律法规的规定，明确双方的权利和义务。在房地产买卖过程中，卖方应当保证所售房地产的权属清晰，不存在权利瑕疵；买方应当按照合同约定支付价款，并及时办理产权过户手续。（二）房地产赠与房地产赠与是指房地产权利人将其房地产无偿给予受赠人的行为。房地产赠与应当签订书面赠与合同，并办理相关的公证手续。赠与合同中应当明确赠与的房地产的具体情况、赠与的条件以及双方的权利和义务。赠与的房地产应当办理产权过户手续，将产权转移至受赠人名下。（三）其他合法方式转让1.以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的，应当按照规定办理相关的登记手续，明确房地产的作价及股权比例等事项。2.一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的，应当签订合资、合作开发合同，明确各方的权利和义务，按照规定办理土地使用权变更及房地产开发建设等相关手续。3.因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的，应当按照企业并购的相关规定办理房地产权属变更登记手续，确保房地产权属的合法性和连续性。4.以房地产抵债的，应当签订抵债协议，明确抵债的房地产的具体情况、抵债金额及双方的权利和义务。抵债房地产应当办理产权过户手续，将产权转移至债权人名下。四、房地产转让中的土地使用权处理（一）出让土地使用权的转让以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。（二）划拨土地使用权的转让以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，除符合本办法第十二条所列的可以不办理土地使用权出让手续的情形外，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。五、房地产转让中的税费（一）转让方应缴纳的税费1.增值税：根据转让房地产的类型和增值额等情况，按照规定的税率缴纳增值税。2.城市维护建设税：以缴纳的增值税为计税依据，按照不同地区适用不同税率缴纳。3.教育费附加：以缴纳的增值税为计税依据，按照规定比例缴纳。4.地方教育附加：以缴纳的增值税为计税依据，按照规定比例缴纳。5.土地增值税：按照转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算缴纳。6.印花税：按照房地产转让合同金额的一定比例缴纳。7.个人所得税：个人转让房地产取得的所得，按照规定缴纳个人所得税。（二）受让方应缴纳的税费1.契税：按照房地产成交价格的一定比例缴纳。2.印花税：按照房地产转让合同金额的一定比例缴纳。房地产转让当事人应当按照国家有关规定缴纳相关税费，如实申报成交价格，不得瞒报或者作不实的申报。六、房地产转让的监督管理（一）房地产管理部门的监督职责房地产管理部门应当对房地产转让活动进行监督检查，查处违法行为。房地产管理部门在办理房地产转让手续时，应当对当事人提交的有关文件进行审查，对不符合规定的，不予办理。房地产管理部门应当建立房地产转让信息系统，及时公布房地产转让相关信息，为公众提供查询服务。（二）对违规转让行为的处罚违反本办法规定，擅自转让房地产的，由房地产管理部门责令其改正，并可处以罚款。违反本办法规定，未按照规定办理房地产转让手续的，由房地产管理部门责令其补办手续；逾期不补办的，可处以罚款。违反本办法规定，转让房地产时，隐瞒真实情况或者提供虚假证明文件的，由房地产管理部门责令其改正，并可处以罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。违反本办法规定，以划拨方式取得土地使用权的，转