香港物业管理办法

香港物业管理办法一、总则（一）目的与宗旨本办法旨在规范香港地区物业管理活动，维护物业管理区域内的公共秩序，保障业主、物业使用人的合法权益，营造安全、整洁、舒适、文明的居住和工作环境。通过明确各方权利义务，促进物业管理行业健康有序发展，提升香港整体城市管理水平。（二）适用范围本办法适用于香港特别行政区内各类住宅、商业、工业及其他用途物业的管理活动，包括新建物业、既有物业的物业管理，以及物业服务企业、业主、业主大会、业主委员会等相关主体参与的物业管理行为。（三）基本原则1.依法管理原则：物业管理活动必须遵守香港特别行政区的法律法规，依法履行相关程序，确保管理行为合法合规。2.业主自治原则：充分尊重业主的自治权利，鼓励业主通过成立业主大会、选举业主委员会等方式，自主管理物业事务，实现自我服务、自我监督。3.专业服务原则：倡导物业服务企业提供专业化、规范化、标准化的服务，不断提高服务质量和管理水平，满足业主日益增长的物业服务需求。4.公平公正原则：在物业管理活动中，各方主体的权利义务应当公平合理，遵循公正、公开的原则处理各类纠纷和事务，保障各方合法权益。二、物业管理相关主体（一）业主1.定义与权利业主是指物业的所有权人。业主在物业管理活动中享有以下权利：按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务。提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议。提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议。参加业主大会会议，行使投票权。选举业主委员会成员，并享有被选举权。监督业主委员会的工作。监督物业服务企业履行物业服务合同。对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用。法律、法规规定的其他权利。2.义务业主在物业管理活动中应当履行以下义务：遵守管理规约、业主大会议事规则。遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。按照国家有关规定交纳专项维修资金。按时交纳物业服务费用。法律、法规规定的其他义务。（二）业主大会1.成立条件与程序一个物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时，建设单位应当按照物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：物业管理区域证明。房屋及建筑物面积清册。业主名册。建筑规划总平面图。交付使用共用设施设备的证明。物业服务用房配置证明。其他有关的文件资料。符合成立条件的，区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组人数应当为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半。筹备组应当自组成之日起90日内，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。2.职责业主大会履行以下职责：制定和修改业主大会议事规则。制定和修改管理规约。选举业主委员会或者更换业主委员会成员。选聘和解聘物业服务企业。筹集和使用专项维修资金。改建、重建建筑物及其附属设施。决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项。（三）业主委员会1.产生与组成业主委员会由业主大会会议选举产生，由5至11人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：具有完全民事行为能力。遵守国家有关法律、法规。遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务。热心公益事业，责任心强，公正廉洁。具有一定的组织能力。具备必要的工作时间。2.职责业主委员会履行以下职责：执行业主大会的决定和决议。召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。监督管理规约的实施。督促业主交纳物业服务费及其他相关费用。组织和监督专项维修资金的筹集和使用。调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷。业主大会赋予的其他职责。（四）物业服务企业1.资质管理物业服务企业应当按照国家有关规定取得相应等级的资质证书，并在资质等级许可的范围内从事物业管理活动。资质等级分为一、二、三级，不同等级的物业服务企业承担不同规模和类型物业的管理服务。物业服务企业资质等级实行分级审批制度，国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理；省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。2.服务内容与要求物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。服务内容一般包括以下方面：物业共用部位的维修、养护和管理。物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理。物业管理区域内的环境卫生维护。物业管理区域内的绿化养护。物业管理区域内的秩序维护。车辆停放管理。装饰装修管理服务。物业档案资料管理。物业服务企业应当提供质价相符的服务，制定服务标准和收费标准，并向业主明示。服务标准应当符合国家和地方有关规定，收费标准应当合理、透明，不得擅自提高收费标准或者重复收费。三、物业的使用与维护（一）物业使用规范1.业主及物业使用人使用物业的规定业主、物业使用人应当按照规划用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。确需改变的，应当依法经有利害关系的业主同意，并办理相关审批手续。业主、物业使用人应当遵守物业管理区域内的公共秩序，不得损害公共利益和他人合法权益。禁止在物业管理区域内从事下列行为：损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途。占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备。违章搭建、私设摊点。在建筑物的屋顶、楼道、阳台、窗外、外墙及其他公共场所悬挂、张贴、涂写、刻画。堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声。违反规定饲养家禽、家畜及宠物。法律、法规和管理规约禁止的其他行为。2.物业装饰装修管理业主或者物业使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，并与其签订装饰装修管理服务协议。装饰装修管理服务协议应当包括装饰装修工程的内容、期限、禁止行为和注意事项等。物业服务企业应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，对违反法律、法规和管理规约的行为，应当及时制止，并报告有关部门依法处理。（二）物业维修养护1.共用部位、共用设施设备维修养护责任物业共用部位、共用设施设备的维修、养护费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金的筹集、使用、管理，应当按照国家和地方有关规定执行。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，定期对物业共用部位、共用设施设备进行检查、维护，确保其正常运行和使用。对发现的问题，应当及时维修；对存在安全隐患的，应当立即采取应急措施，并通知相关业主和业主委员会。业主专有部分的维修、养护，由业主负责。业主专有部分出现影响房屋安全或者其他业主正常使用的情形时，业主应当及时维修；经书面通知后未履行维修义务的，业主委员会可以委托物业服务企业或者其他专业维修单位维修，费用由业主承担。2.维修资金的管理与使用专项维修资金应当存入银行专户，由业主大会或其授权的业主委员会管理。维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。物业服务企业或者相关业主提出使用维修资金的建议，经业主委员会审核同意后，应当组织实施。维修资金的使用情况应当定期公布，接受业主监督。四、物业服务收费（一）收费原则与方式物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。（二）收费标准的确定与调整物业服务收费标准由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。实行政府指导价的物业服务收费，由价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。因物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的服务，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由双方约定。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况。物业服务收费标准需要调整的，物业服务企业应当在调整前30日告知业主，并在物业管理区域内显著位置公示拟调整的内容。业主对调整的收费标准有异议的，可以通过业主大会或者其他合法途径解决。五、法律责任（一）业主、业主大会、业主委员会的法律责任业主、业主大会、业主委员会违反本办法规定，有下列行为之一的，由相关部门责令限期改正；逾期不改正的，依法予以处罚：1.未按照规定召开业主大会会议的。2.未按照规定选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足法定人数的。3.业主委员会未按照规定履行职责的。4.业主、业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的。5.业主违反管理规约、业主大会议事规则，损害其他业主合法权益的。6.业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。（二）物业服务企业的法律责任物业服务企业违反本办法规定，有下列行为之一的，由相关部门责令限期改正，并处以罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书：1.未按照规定取得资质证书从事物业管理活动的。2.超越资质等级承接物业管理业务的。3.聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的。4.物业服务合同终止时，不按照规定移交物业管理用房和有关资料的。5.擅自改变物业管理用房用途的。6.将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的。7.挪用专项维修资金的。8.不按照规定履行物业服务合同约定的服务内容和标准的。9.未经业主大会同意，擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的。10.擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的。11.擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。（三）其他单位和个人的法律责任其他单位和个人违反本办法规定，有下列行为之一的，由相关部门责令停止违法行为，并处以罚款；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任：1.损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途的。2.占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备的。3.违章搭建、私设摊点的。4.在建筑物的屋顶、楼道、阳台、窗外、外墙及其他公共场所悬挂、张贴、涂写、刻画的。5.堆放易燃、易爆、