大连市住宅管理办法

大连市住宅管理办法一、总则（一）目的与依据为加强大连市住宅管理，保障住宅安全、合理使用，维护业主和使用人的合法权益，根据国家相关法律法规及行业标准，结合本市实际情况，制定本办法。本办法旨在规范大连市各类住宅的管理活动，确保住宅使用功能的正常发挥，营造安全、舒适、整洁的居住环境。（二）适用范围本办法适用于大连市行政区域内各类住宅及其附属设施设备的管理活动。包括新建商品住宅、二手住宅、保障性住房等。（三）基本原则1.依法管理原则严格依据国家法律法规及本市相关规定开展住宅管理工作，确保管理活动合法合规。2.业主自治与专业服务相结合原则充分发挥业主大会、业主委员会的自治作用，同时鼓励引入专业的物业服务企业提供优质、高效的服务。3.公平、公正、公开原则在住宅管理过程中，对所有业主一视同仁，管理决策、收费标准等信息应向业主公开，接受监督。4.保障安全原则把保障住宅的结构安全、消防安全、治安安全等作为管理工作的首要任务，确保业主生命财产安全。二、住宅产权与使用管理（一）产权登记1.新建住宅竣工后，建设单位应按照规定及时向不动产登记机构申请办理产权登记手续。2.业主购买住宅后，应在规定时间内持相关资料到不动产登记机构办理产权转移登记，取得房屋所有权证书。3.产权登记信息应准确反映住宅的权属、面积、用途等情况，为后续管理提供基础依据。（二）共有部位与设施设备管理1.住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等共有部位，属全体业主共有。2.电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等共用设施设备，由全体业主共同管理和维护。3.业主对共有部位、设施设备享有知情权、监督权和合理使用的权利，但不得擅自改变其用途或进行损害其他业主利益的行为。（三）住宅使用限制1.业主或使用人应按照住宅设计用途使用住宅，不得擅自改变住宅的使用性质。确需改变的，应经有利害关系的业主同意，并依法办理相关审批手续。2.禁止在住宅内从事经营性活动，影响其他业主正常生活，但法律、法规另有规定的除外。3.不得损坏住宅的承重结构、主体结构及其他共用设施设备，不得私搭乱建、乱改乱拆。三、业主大会与业主委员会（一）成立条件与程序1.一个物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时，建设单位应当按照规定及时报送筹备首次业主大会会议所需资料，街道办事处、乡镇人民政府应在收到资料后六十日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。2.筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成，人数应为单数，其中业主代表人数不得低于筹备组总人数的一半。3.筹备组应自成立之日起九十日内，组织召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。（二）业主大会职责1.制定和修改业主大会议事规则、管理规约。2.选举业主委员会或者更换业主委员会成员。3.选聘和解聘物业服务企业。4.筹集和使用专项维修资金。5.改建、重建建筑物及其附属设施。6.决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项。（三）业主委员会职责1.执行业主大会的决定和决议。2.召集业主大会会议，报告物业管理实施情况。3.与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。4.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。5.监督管理规约的实施。6.督促业主交纳物业服务费及其他相关费用。7.组织和监督专项维修资金的筹集和使用。8.调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷。9.业主大会赋予的其他职责。（四）业主大会与业主委员会运行规范1.业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议按照业主大会议事规则的规定召开；经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开临时会议。2.业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府备案。备案内容包括业主大会成立和业主委员会选举的情况、管理规约、业主大会议事规则等。3.业主大会、业主委员会作出的决定，应当自决定作出之日起三日内在物业管理区域内公告，并以书面形式在物业管理区域内显著位置公示，公示期不得少于十五日。业主对决定有异议的，可以在公示期内向业主委员会提出，业主委员会应当自收到异议之日起七日内予以答复。四、物业服务企业（一）资质管理1.在大连市从事物业服务活动的企业，应依法取得相应的资质证书。资质等级分为一、二、三级，不同等级的企业承担不同规模和类型的物业管理项目。2.物业服务企业应按照资质等级标准，配备相应的专业技术人员、管理人员和服务设施设备，确保服务质量。3.资质管理部门应加强对物业服务企业的资质动态监管，对不符合资质条件的企业，责令限期整改；整改仍不合格的，降低其资质等级或吊销资质证书。（二）服务内容与标准1.物业服务企业应按照物业服务合同约定，提供以下基本服务内容：物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护和管理。物业管理区域内的环境卫生管理，包括清扫保洁、垃圾分类等。物业管理区域内的绿化养护管理。物业管理区域内的公共秩序维护，包括安全防范、车辆停放管理等。物业档案资料管理。2.物业服务企业应制定服务标准，并向业主公开承诺。服务标准应明确服务质量、服务流程、投诉处理等方面的要求，接受业主监督。（三）物业服务合同1.业主大会选聘物业服务企业后，业主委员会应与物业服务企业签订物业服务合同。合同应明确双方的权利义务、服务内容、服务标准、收费标准、合同期限等事项。2.物业服务合同期限一般为一年至三年。合同期满前，业主大会应决定是否续聘。如需续聘，应在合同期满前三个月与原物业服务企业续签合同；如需选聘新的物业服务企业，应按照规定程序进行。3.物业服务企业应按照合同约定提供服务，不得擅自改变服务内容和标准。如因特殊情况需要调整服务内容和标准的，应提前与业主委员会协商，并经业主大会同意。（四）物业服务企业监督管理1.物业所在地的房地产行政主管部门应加强对物业服务企业的监督检查，定期对物业服务质量进行考核评价。考核评价结果应向社会公布。2.业主有权对物业服务企业的服务质量进行监督，如发现服务质量不符合合同约定的，可以向业主委员会或房地产行政主管部门投诉。业主委员会应及时督促物业服务企业整改；房地产行政主管部门应依法对物业服务企业的违法行为进行查处。3.物业服务企业应定期向业主公布服务费用收支情况，接受业主监督。物业服务收费应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，实行明码标价，不得擅自提高收费标准或增加收费项目。五、专项维修资金（一）交存与管理1.住宅专项维修资金由业主按照所拥有物业的建筑面积交存，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的百分之五至百分之八。2.业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有。住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。3.住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。市、区（市）县房地产行政主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。（二）使用程序1.住宅共用部位、共用设施设备需要维修和更新、改造的，由相关业主提出使用建议，经业主委员会审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知。2.专户管理银行收到通知后，将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。3.维修工程竣工后，业主委员会应组织相关业主对维修工程进行验收。验收合格后，维修单位应向业主委员会提交维修费用结算报告，业主委员会应将维修费用结算情况在物业管理区域内公示。（三）续筹与监督1.住宅专项维修资金余额不足首期交存额百分之三十的，业主应当按照国家有关规定和业主大会的决定续筹。2.房地产行政主管部门、财政部门应加强对住宅专项维修资金使用情况的监督检查，确保资金使用安全、合理、有效。对违反规定挪用住宅专项维修资金的，依法予以查处。六、住宅装饰装修管理（一）装修申报与审批1.业主或使用人进行住宅装饰装修前，应向物业服务企业提出书面申请，并提交装饰装修方案、施工单位资质证书等相关资料。2.物业服务企业应在收到申请后五个工作日内进行现场查勘，对符合安全要求的，予以批准；对不符合安全要求的，应告知业主或使用人进行整改，整改合格后方可批准。3.涉及拆改主体结构和承重结构的，业主或使用人应依法办理相关审批手续，并委托原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。（二）装修施工管理1.业主或使用人应与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议，明确双方的权利义务、装修施工时间、垃圾清运等事项。2.装修施工单位应严格按照批准的装饰装修方案进行施工，不得擅自改变装修内容。施工过程中应采取必要的安全防护措施，避免对相邻业主造成影响。3.物业服务企业应加强对装修施工现场的巡查，发现违规行为应及时制止，并要求整改。对拒不整改的，可按照服务协议约定采取相应措施。（三）装修垃圾处理1.业主或使用人应将装修垃圾袋装收集，并按照物业服务企业指定的地点和时间堆放。2.物业服务企业应及时组织清运装修垃圾，保持物业管理区域内的环境卫生。装修垃圾清运费用可由业主与物业服务企业在服务协议中约定。七、法律责任（一）业主、使用人法律责任1.业主或使用人违反本办法规定，擅自改变住宅使用性质、损坏共有部位和设施设备、私搭乱建等，由相关部门责令限期改正，恢复原状；造成损失的，依法承担赔偿责任。2.业主不按时交纳物业服务费及其他相关费用的，业主委员会应督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可依法通过诉讼等方式追讨。（二）业主大会、业主委员会法律责任1.业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。2.业主委员会委员违反本办法规定，侵害业主合法权益的，应依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。（三）物业服务企业法律责任1.物业服务企业违反本办法规定，未按照物业服务合同约定提供服务、擅自提高收费标准、挪用专项维修资金等，由房地产行政主管部门责令限期改正，并处以罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。2.物业服务企业违反资质管理规定的，由房地产行政主管