长沙侯家塘C03-01地块市场调研与土地投资可行性分析

【侯家塘C03—01地块】2021年9月目录纲要

Contents1234工程地块简介宏观市场分析区域竞争分析利润测算分析C03-01地块的价值是什么？市中心地王级绝版地块长沙会客厅·城市CBD中心合理的土地定价前言apreviousremark

自2007年起至今

侯家塘版块已无土地供给绝无仅有工程地块简介1城市CBD中心·极致完美配套卫星航拍地块环境本案未来城市规划道路贺龙体育馆五星级酒店第五中学摩天一号高档住宅高档写字楼芙蓉路7壹项目地理位置简介该宗地位于长沙市南北向城市主干道芙蓉中路〔号称“三湘第一路〞〕金源大酒店旁，与贺龙体育馆隔路相望，东距东塘商业中心约2公里，西至湘江不到3公里，南距省政府新址约5公里，南临长沙市主力商圈——候家塘商圈，北距中天广场所在的五一商圈也仅2公里。周边道路密布，交通兴旺，位置优越。地块衔接长沙各级商圈，侯家塘、东塘商圈近在咫尺，商业配套齐全，休闲娱乐齐聚于此，周边学校、医院、五星酒店云集。中高档居住社区林立，居住气氛成熟，市政配套完善。工程价值一——区位价值工程位于CBD核心区，侯家塘商务片区。工程处于芙蓉南路旁，中央商务区侯家塘以北片区；中心板块北片区，侯家塘商圈辐射区域；南湖片区与侯家塘片区连接的交汇处。南湖路南湖路工程价值二——商务价值：城市群开展的中心纽带9中心板块城南板块〔省府板块〕长沙市城区地图本工程位于传统中心区中南段，承接中心区与新城南板块〔省府板块〕的过渡连接；随着城市的南向扩张，核心区板块南移，工程地块未来将成为新的重要城市中心！长沙主城区向南芙蓉路向南本案侯家塘新一佳五华酒店长沙歌舞剧院神龙大酒店平和堂神禹大酒店大华宾馆友谊商城雅礼中学炎帝大酒店金赋大酒店五分钟生活圈雨花亭沃尔玛华银旺和国防科技大学贺龙体育馆田汉大剧院五分钟生活圈，我们有金源大酒店、神龙大酒店、大华宾馆、神禹大酒店、炎帝大酒店、紫天大酒店等五分钟生活圈，我们有沃尔玛、新一佳、友谊商城五分钟生活圈，我们有贺龙体育馆、田汉大剧院五分钟生活圈，我们可达南郊公园五分钟生活圈，我们有雅礼中学、第五中学，省第二人民医院第二人民医院紫天大酒店工程价值三——配套价值侯家塘商圈长沙CBD区域传承了自汉代以来厚重的文脉和商脉。地铁1号线和3号线在侯家塘交汇，将形成经济开展的金十字。工程价值五——未来规划，地铁1、2号线交汇点，长沙经济开展之核心芙蓉大道连接湘潭和株洲，缩短城市距离2021年3月26日，芙蓉大道与红易大道完成对接，从长沙中心城区到湘潭、株洲城区的车程缩短到25分钟，区域隐性价值——三城联动，侯家塘成为中心枢纽：14建设用地面积（平米）建筑面积（平米）容积率绿化率7063494417.0≤28%贰项目基本经济技术指标2、退让用地红线〔单位：M〕东≥S/2且≥9南≥S/2且≥9西≥S/2且≥9北≥S/2且≥93、退让城市道路〔单位：M〕东≥12

北≥12151、以宏观角度来看——稀缺性叁隐性优势分析——稀缺·易拆迁经历了国家新政对房地产市场调控后，长沙土地市场也步入调整阶段，土地配置市场化程度日渐提高，土地总体供给量日渐减少。土地作为房地产开发的龙头，其稀缺性日渐成为制约房地产开发企业的开展瓶颈。本案地段尤为如此。2、以中观角度来看——易拆迁〔企事业单位改制用地〕长沙城区存量土地供给主要来自两方面：一是原有工业企业、事业单位改制后处理的划拨用地，二是旧城改造用地。如今，长沙市二环线以内的工业企业改制已完成90％以上，处置用地已所剩无几，因此，城区存量土地供给主要集中于旧城改造，但由于新的拆迁安置条例实施，拆迁本钱大幅上涨，导致建设本钱增加，旧城改造工程开发难度大，故而开发企业对旧城改造工程不愿问津。长沙二环内企事业单位改制完成90%此类地即将绝迹厂房拆迁·前期投入本钱低16肆地块SWOT分析SWOT分析◎区位好，为连接新南城与传统市中心的咽喉之地◎地块规模适中，利于短平快的开发周期；◎地块地质条件较好，有利于控制开发本钱；◎区位认同度高，对客户而言有心理优势，假设规划得当，一那么可减少局部营销推广本钱，二可利用地利优势树立工程形象；◎接近熟地，可控制拆迁本钱和节省前期工作时间；◎地价本钱较为合理、后期定价空间较大；◎所处地段为长沙CBD中心，属于长沙配套最完善的区域。◎未来规划利好众多，2年后地铁开通将赋予工程巨大的增值空间。优势〔Opportunity〕17肆地块SWOT分析SWOT分析◎工程沿芙蓉路被金源酒店遮挡，未来昭示性效果不理想。◎工程周边已然处于旧城改造阶段，周边环境依然有待改善。◎工程地段寸土寸金，因此开发体量受限制，无法形成社区概念。◎28%绿化率偏低，因此后期本案产品规划受一定限制。劣势〔Weak〕18肆地块SWOT分析SWOT分析◎老城区土地供给减少，土地稀缺，将减少潜在竞争对手威胁；◎省府南迁，新南城市政建设投入加大，改善环境和交通；◎周边中高档楼盘林立，居住气氛日益成熟；◎长—株—潭城市扩张，使工程所处区域的战略位置日益重要，是连接新南城与传统市中心的咽喉要地，升值潜力大。◎区域版块近2年几乎不会有土地供给，未来竞争对手寥寥无几，地产价值可达最大化。时机〔Opportunity〕19肆地块SWOT分析SWOT分析威胁〔Threat〕宏观市场分析21、全国省会城市房价排名：长沙排名倒数第六；长沙的商品房价格一直处于很低的水平，形成了奇特的“房价洼地〞现象。长沙：内陆龙头城市——低价造就强劲升值潜力，城市房价涨幅空间超乎想象2、2021年中部六省GDP与房价比照表城市GDP（亿元）排名商品房均价/商品住宅均价（元/㎡）排名武汉4560.0215496/52652长沙3744.7624357/41235郑州330034910/45803合肥2102.1244880/46004南昌1837.553800/32006太原1545.2465900/54001长沙的GDP在六省省会中排名第二，而房屋均价那么排到了倒数第二，说明长沙房价有极大的上升空间，未来开展前景良好。数据来源于长沙市数据中心年份商品房（万平米）其他:住宅（万平米）批准预售存量销售量供销比批准预售存量销售量供销比2005年底——397.01——

——436.73——

2006年底711.4511.81596.61.19618.39523.24531.881.162007年底804.7506.06810.450.99635.34435.91722.670.882008年底1033.34858.61680.791.52894.23734.76595.381.502009年底879.96640.911097.660.80772.31489.0710180.763、长沙近几年房产市场分析数据来源于长沙市数据中心4、近一年长沙房价走势全国最健康的房地产市场环境——价格呈现指数型增长趋势，整体市场健康、有序、平稳数据来源于长沙市数据中心项目区域商品房（单位：万平米）住宅（单位：万平米）批准预售面积销售面积存量批准预售面积销售面积存量开福区461.72321.22140.5420.07302.15117.92天心区209.88256.28-46.4175.45229.57-54.12雨花区581.16424.83156.33492.61381.94110.67岳麓区302.91226.3676.55264.43203.9160.52芙蓉区143.24171.03-27.79116.2139.82-23.62全市1698.911399.72299.191468.761257.39211.375、住宅商品房存量与空缺供不应求——区域版块住宅需求空缺达77.7万㎡数据来源于长沙市数据中心宏观市场总结区域竞争分析3区域竞争分析前提一类竞争对手分布竞争划分原那么：1、地段存在可比性；2、产品存在可比性；3、目标客户可比性4、总价存在可比性；5、销售时间重叠性根据以上原那么：我们将区域内一类竞争对手锁定为：摩天一号、友阿大厦、长沙之芯、金烨融府、名富公寓建发·汇金国际、嘉盛国际长沙之芯摩天壹号友阿大厦五一大道劳动路芙蓉路金烨融府名富公寓汇金国际嘉盛国际本案摩天一号·嘉盛国际12办公写字楼摩天壹号与本工程地段极度相似，现阶段售价8800元/㎡，住宅已根本售罄，值得一提的是，本案未来的建筑形态与该工程较为相似，均为2栋高层，小户型产品去化快。摩天一号历史售价：09年8月均价7500元/㎡现阶段售价8800元/㎡销售情况：92%去化率嘉盛国际售价：10年8月退出现阶段售价10000元/㎡销售情况：40%去化率项目摩天壹号嘉盛国际项目地址芙蓉中路西侧（贺龙体育馆侧）劳动东路360号（贺龙体育馆侧）占地1.08万㎡1.22万㎡容积率8.416.24总建面10.13万㎡6.82万㎡开发商湖南锦文房地产嘉盛地产物业类型双塔楼，33层高层1栋31层高层车位310个335个摩天一号·嘉盛国际嘉盛国际为刚开盘工程，售价高达10000元/㎡，距离本案缺乏一公里，但地理位置更加理想，本工程一大特征与本案相似，该工程同样毗邻五星级酒店。摩天壹号标准层嘉盛国际标准层平面图因素摩天壹号嘉盛国际广场产品（㎡）46.5-85.535-78主力产品50-69㎡（占60%）62㎡（占60.7%）层数33层31层层高3米2.9米户梯比4梯24户9梯28户电梯品牌芬兰通力三菱品牌以上售价（元/㎡）7000--总套数1255756上市时间09年8月29日（存量）--友阿大厦项目友阿大厦项目位置芙蓉中路三段142号占地0.68万㎡总建面6.34万平米容积率7.5建筑类型2栋29-30层高层开发商湖南星诚房地产车位比135个住宅楼写字楼裙商工程定位：友阿大厦在产品上以写字楼为主，该工程定位为中心城区集商业、写字楼、公寓三位一体的城市综合体两栋高层，北栋写字楼、南栋住宅楼1~4层为商业裙楼；未售友阿大厦项目友阿大厦外立面简约现代/玻璃幕墙、墙漆大堂9米高，500平米电梯7台三菱高速电梯空调第十代中央空调智能系统5A智能系统：OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）车位135个友阿大厦临芙蓉中路，为表达工程高档物业属性，外立面、大堂等配置高，工程昭示性强。友阿大厦友阿大厦未来预计售价9200—10000元左右；暂定售价9200元/㎡,建筑形态：高层因素友阿大厦主力产品100平米左右层数29-30层层高3米户梯比7梯电梯品牌三菱售价（元/㎡）暂定9200上市时间未定销售方式写字楼整层出售，住宅暂不对外销售长沙之芯长沙之芯位于长沙中心城区，属于泛CBD范畴因素长沙之芯项目位置芙蓉路与体育路交汇处占地0.057万总建面1.5万平米容积率——工程进度已封顶上市时间10月建筑类型1栋27层高层开发商湖南金阳房地产车位比车位不足长沙之芯1层为商业，2-4层为大开间办公区域，5-27层为标准办公层标准层506.7平米，三梯10户，电梯配置低，影响工程品质及使用舒适度。设计一房、二房、三房三种户型，面积区间在37-108平米，主力户型45平米，分摊率在29.5%左右，得房率不高长沙之芯均价7600元/㎡，目前剩余少数高层房源8200元/㎡户型面积（㎡）套数所占比例一房42-707087.5%二房791012.5%价格情况起价6800元/㎡，折前均价7500元/㎡，折后均价7400元/㎡优惠情况5000抵10000；一次性98折，按揭99折销售情况开盘当日总计成交套70余套，目前一批剩余极少高层房源未售，目前均价为8200元/㎡金烨融府因素金烨融府项目位置芙蓉区韭菜园路22号

占地0.534万

总建面4.8万

容积率8.00工程进度落外架上市时间09年底建筑类型1栋32层高层开发商湖南金烨投资置业

车位比240个（地下197个，地上43个）

金烨融府历史售价：09年底开盘均价8200元/㎡现阶段售价9200元/㎡销售情况：85%去化率金烨融府171平米四房90平米二房110平米三房价格情况：价格未定。09年11月28日开始办理vip卡，诚意金10万，优惠措施暂未公布。10年9月17日20—31层加推，均价9200元。金烨融府现阶段售价：住宅均价：9200裙楼商业：45000—50000名富公寓名富公寓位于北城区，公寓住宅，次城市中心因素名富公寓项目位置开福区芙蓉中路一段198号占地0.74万

总建面6.08万

容积率7.09工程进度20层上市时间2010年初建筑类型1栋31层高层开发商湖南名富置业发展有限公司车位比名富公寓售价：住宅均价：9200裙楼商业：45000—50000名富公寓对外销售均价6200元/㎡价格情况：预计6000元/平米左右目前正在办理vip卡，诚意金1万抵1.5万。户型面积（㎡）套数所占比例一房25-4378376.6%二房59-10123823.4%名富公寓销售情况：已售667套，总套数1066去化率65%建发·汇金国际与本工程同处芙蓉路，总体定位：城市综合体，涵盖150米超高层写字楼、叠加别墅，70—160平米户型，现阶段平层销售均价9600元/㎡因素汇金国际项目位置芙蓉中路三段380号占地45933

总建面247164

容积率6.5工程进度住宅封顶，写字楼未动工上市时间2010年建筑类型31层高层、写字楼、叠加别墅开发商建发集团车位比汇金国际住宅售价：住宅均价：9600开盘均价：9200位置人民路与车站南路交汇处西南侧开发商融汇(长沙)置业有限公司总建面22.34万平米小户型公寓6#、9#栋；主力面积：40-57平米套数：880套左右销售均价9#栋：5600-57006#栋：暂定5900销售阶段9#栋小户型已基本售罄；6#

栋预计10、11月上市，约380套融圣国际地处人民路立交桥旁边，周边环境质量恶劣，交通拥堵；融圣国际小户型公寓属中档物业，售价5900；总体说来，融圣国际在产品、区位、品质上无法与本工程抗衡二类竞争对手分析位置芙蓉区八一路与车站路口西北角开发商湖南省华泰房地产开发有限公司总建面5.89万平米主力产品674套30-90平米销售均价6000元/平米销售阶段项目自09年10月加推最后高层房源以来，销售率达89%左右越界位于八一路与车站路交汇处，此路段为长沙交通最拥堵路口之一，周边环境嘈杂，喧嚣越界定位为酒店式公寓，中档物业，均价6000长段临街面都属楼高4层的商铺，东南角为人行天桥，昭示性不强二类竞争对手分析亚商国际：城市CBD顶级写字楼，区位价值在全城高度稀缺，目前小户型商务公寓销售均价为5300元/㎡位置韶山南路与韶高路交汇处开发商湖南红星景融置业有限公司

总建面9.12万平米产品写字楼：未推，暂无信息住宅：43-93平米销售均价均价5200元/㎡销售阶段写字楼未推出，住宅产品全部推出，目前销售率50%左右工程地处红星商圈腹地，东临韶山南路、北面新韶东路、南面电力路，交通便捷。周边生活配套应有具有，居住功能属性强；同时，工程产品以43-73平米小面积户型为主。亚商国际写字楼产品在2021年初推出，由于地理位置相距较远，加之亚商地段优势远差于本案，因此竞争威胁度低。一类竞争分析总结二类竞争分析总结区域均价：二类竞争区域，现阶段整体市场均价已打到5700元/㎡。去化速度：二类竞争区域，各工程销售状况良好，各工程在经历12个月的消化周期后，根本售罄，尾盘余量寥寥无几。物业形态：二类竞争工程物业形态较为简单，根本为住宅、商业两种。产品类型：二类竞争工程，总体产品规划与一类产品相同，根本集中在35—90平米过渡型自住产品。根本特征：二类竞争工程，同样均为高层建筑，但相比一类产品来言，规模与体量更具有优势，能够形成完整且成熟的社区概念。利润测算分析4区域内拍卖土地价格比照

07年区域内挂拍楼面地价为：2158元/㎡建设用地面积（平米）建筑面积（平米）住宅容积率绿化率459332471643.0≤35%2、楼面地价本钱〔元/建筑平方米〕建筑面积（平米）总地价款公建容积率楼面地价2471645.33亿6.52158元/㎡2021年本案临界楼面地价：2528元/㎡，价格根本合理2007年5月，建发集团一举拍下当年的地王，即现阶段在售工程『建发·汇金国际』，数据参考如下：51建设用地面积（平米）建筑面积（平米）容积率绿化率7063494417.0≤28%壹项目基本经济技术指标2、退让用地红线〔单位：M〕东≥S/2且≥9南≥S/2且≥9西≥S/2且≥9北≥S/2且≥93、退让城市道路〔单位：M〕东≥12

北≥12挂牌价：1.25亿本钱测算临界楼面地价：