长沙市新城新世界项目二期营销策略报告97p

一个对片区最熟悉的代理公司对工程的理解新城新世界工程二期营销策略报告[湖南中原事业三部][HuNan.10.2021]对区域现状和规划开展的熟悉对区域市场竞争对手的熟悉对区域客户来源和开展演变的熟悉对工程打动和赢得客户的价值点熟悉对现盘营销手段的熟悉是我们百战不殆·一路前行的价值利器！现在，我们为新城新世界·整装待发！|谨以此案，开启这座城的下一个历史篇章|报告体系AnalyzeSystem>>序>>明晰本案的营销目标——工程的战略目标与核心目标>>中原是最具洞察力的公司——我们营销目标下工程的核心价值？工程价值体系的建立>>中原是最具应变力的公司——工程面对的市场、客户、工程占位以及精细化营销>>中原是最具执行力的公司——拓客执行力、销售执行力、应变执行力>>写在最后报告体系AnalyzeSystem>>明晰本案的营销目标——工程的战略目标与核心目标营销目标工程目标：挖掘工程价值，实现工程市场形象的清晰化和价值认知，进一步树立新世界地产在湖湘市场的影响力。战略目标销售目标：截止2021年6月30日销售金额3亿元，全年销售金额6亿元，实现二期的高速高价去化。工程形象升级高速高价销售核心目标中原是最具洞察力的公司InsightcontentsNovelviewpointsofcentaline|工程价值体系的洞察|工程定位——中心城区·多维度成熟品牌大盘区域价值——从“体育新城〞到“武广体育新城〞，从“长沙城郊〞到“长沙城市副中心〞，区域已赫然成为了城市中心的组成局部和未来重要的开展方向总体范围：位于长沙市东南部，东起京珠高速公路〔以京珠高速为分水邻，京珠高速以东地产开发热度不高〕，西邻圭塘河，南北分别与省体育学院和雨花大道相接，总用地面积326.5公顷。版块规划：体育运动场地约45万平方米；生活居住区约245-255万平方米；配套工程用地约40万平方米，全区绿地率超过40%。是集体育、商贸、文化、娱乐、居住、休闲为一体的园区。长沙是泛珠江三角洲的一级：武广新城是长沙开展的新动力引擎；城市次中心[战略意向：城市次中心]武广新城将成为长沙离世界最近的地方武广新城，长沙未来之“心〞武广新城将是推动长株潭融城乃至整个湖南快速开展的“发动机〞[武广新城定位：长沙未来之心]长沙郊区东城门户长沙次中心未来之心〔跳出“附属地位〞形成独立的价值门户：长沙未来的核心，注意力焦点，将辐射性带动整个区域价值增长地铁2号线2021年底建成通车，贯穿长沙东西。未来还将与地铁3号线在区域内形成“零换乘〞格局。3号线的树木岭站、劳动东路站与工程仅为一站之隔。地铁2号线、3号线已通车的武广高铁将于沪昆高铁、成厦高铁交汇于武广，形成中国的高铁之都高铁之都京珠高速、机场高速、黄花机场、多条公交……交通价值——从劳动路的“延伸〞到“武广主引道〞的重新定位，交通连通东西、横贯南北。从“机场、高速〞的出行门户到“高铁、地铁、轻轨〞带动的“立体式交通体系〞，区域展现出前所未有的开展的新动力站前大道，劳动路，犹如长沙五一大道树木岭站长株潭城市轻轨在工程设立树木岭站长株潭城市轻轨工程周边如中城丽景香山、嘉盛华庭等日常的消费根本上都在树木岭，并且有中部最大的专业市场高桥市场，聚集了大量的人、物、财。长沙东城120万建面规模大盘工程分为三大地块发；容积率3长度达500米以上的临街商业，以及大型新世界百货位于长沙市雨花区，西临东二环，南接城市主干道劳动东路

内部配套大型购物中心、酒店组成以及雨花第一名校砂子塘小学、幼儿园等。规划价值——工程集酒店、购物中心、教育为一体的百万建面低容积率大盘教育价值：雨花第一名校砂子塘小学入驻开学，极大程度的吸引了一批学龄家长雨花第一名校新世界斥资1.5亿元2021年9月已经开学42个班，容纳2000人小区业主享受就近入读品牌价值：香港知名开发商拥有大批的品牌追随者新世界中国地产为香港上市公司新世界开展(香港股份代号：17)的内地物业旗舰，并为内地最大型全国性房地产开展商之一，资产总值约543.9亿港元。新世界中国地产自1999年7月起在香港上市(香港股份代号：917)，其多元化物业开展组合包括36个主要工程，可供开展之总楼面面积达2,775万平方米，分布于中国内地20个特大城市或主要交通枢纽，开展包括住宅社区、效劳式公寓、别墅、写字楼、商场、多用途综合大厦、酒店及度假村等各类型物业。

成熟价值：一期实景呈现，整体入住率高，小区商业气氛形成工程一期实景呈现，园林成熟，环境幽静；整体2000余户，入住率达70%左右，社区生活气氛已经形成；小区已有商家入驻，形成初步商业气氛二期产品整体为景观视野度较优，入那么宁静、出那么繁华的位置二期产品价值：以舒适性大面积三、四房为主，占74%D1D2D3C1C2二期5栋房源共784套，其中88平米的二房200套，占比为26%，128平米的三房292套，占比37%，144-157平米的四房292套，占比37%。精装价值：工程二期D1栋精装配置，为客户提供了多样化选择D1工程D1栋未来将做成精装房对外出售，根据工程之前精装修标准，相比恒大、万科家居一体化装修略处下风。工程静态下的价值体系价值体系外在价值内在价值区域开展价值：长沙开展热点，未来城市的交通枢纽型副中心，区域升值增长潜力巨大；交通价值：地铁3号线以及城市轻轨设置树木岭占，工程形成十分钟立体式交通体系。配套价值：工程位于三大商圈的核心地带，区域配套成熟，提供便利的居住条件，形成区域强大的人群吸附力。品牌价值：香港品牌开发商，多年品牌沉淀。工程规划价值：本案是武广新城片区由香港品牌开展商新世界地产开发的集酒店、购物中心、教育为一体的综合性成熟度较高的百万建面，低容积率大盘教育价值：雨花第一名校砂子塘小学9月开学，吸引了大批的适龄家长。成熟价值：一期实景呈现，整体入住率高，小区商业气氛形成产品价值：产品景观视野优良，户型舒适飘窗设计精装价值：工程二期D1栋精装配置，为客户提供了多样化选择。中心城区·核心地段多维度成熟品牌大盘

中原是最具应变力的公司ReactioncontentsNovelviewpointsofcentaline|中原对楼市变局研判|中原对武广区域市场竞争及客户的理解|中原对工程精细化营销的思考中原对楼市变局的研判Part2.1第二套房界定标准不同，不同金融机构出现以“家庭〞或“个人〞为单位进行区分现象个人已贷款还清或无贷款再购房算不算二套房未进行说明4月15日，对贷款购置第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1对贷款购置第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平4月17日，对贷款购置第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于５０％，贷款利率不得低于基准利率的１．１倍〔一〕借款人首次申请利用贷款购置住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统中其家庭已登记有一套及以上成套住房的。〔二〕借款人已利用贷款购置过一套及以上住房，又申请贷款购置住房的。〔三〕贷款人通过查询征信记录、面测、面谈，必要时居访等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套及以上住房的。关键词：界定标准未定关键词：认贷，以家庭为单位关键词：认房，以家庭为单位，首付50%关键词：三套房喊停，首套房三成首付2010年4月2008年2007年2010年6月2010年9月楼市变局的研判：11月3日四部门发布“严禁使用住房公积金贷款进行投机性购房，停止向购置第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款〞套型建筑面积在90平方米〔含〕以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购置改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。停止向购置第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。楼市变局的研判：限购令。为房产税投石问路，在一定程度上起到限制炒房和投机性购房的作用，并能遏制局部城市房价过快上涨的趋势北京：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品住房，“同一购房家庭〞是指购房人、配偶及未成年子女，即一对夫妇和其未成年的子女。限购的商品住房既包括新房，也包括二手房。购房人在购置房屋时，还需要如实填写一份?家庭成员情况申报表?，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。4.30北京9.30深圳、厦门10.7上海10.10福州10.11杭州、宁波10.15-广州10.19-大连10.12南京、三亚上海：暂定上海及外省市居民只能在上海新购一套商品住房(含二手存量住房)，积极做好房产税改革试点的各项准备工作，并按不同的住房销售价格确定土地增值税预征率。南京：为保障本市居民自住改善型和外地来宁工作需要购房。暂时限制购置第三套住房。广州：户籍家庭和常住非户籍家庭限购一套房；非常住家庭不准在广州购置；未满18岁不得单独购置商品房，堪称最严厉版限购令。大连：暂定同一购房家庭〔包括夫妻双方及未成年子女，下同〕只能在本市新购一套商品住房〔含二手存量住房〕。楼市变局的研判：一线城市影响较大，量价出现一定的下滑，但作为二线城市的长沙来看，受限购令的影响，一线购房客户有局部客户流向二线城市，一定程度上增加了二线城市的购置力中原观点：整体楼市下行压力较大，需保持谨慎乐观中原武广区域市场及客户的理解Part2.2中原对区域市场的理解中原武广区域客户的理解整个长沙供销来看，雨花区供给量排第一位，达1089.81万平方米。目前的存量仅次于岳麓区排名第二，区域竞争压力巨大08年-10年上半年各区房地产供销情况08年-10年7月，雨花区商品房批准预售1089.81万方，销售974.31万方，存量115.44万，供大于销售08年-10年整体供大于求，未来存量巨大数据来源：中原资源中心中原对区域市场的理解2021年1月—10月武广新城区域的供销情况截至11月3日备案数据统计，武广体育新城区域今年1-10月累计供给量6692套，已售3906套，剩余2783套。其中3房和4房剩余量最大，分别为1194套和709套武广新城1-10月整体供给量巨大，推出6692套，去化3902套,仅去化58%；而推出的产品以二房、三房的比重最大，去化为67%、28%，四房整体推量近1000套，去化近28%。万家城盛世华章融科檀香山恒大绿洲茂华国际湘新城新世界融科东南海万科金域华府嘉盛万里河山中城丽景香山城市山水豪园目前片区市场供给量和销售情况恒大绿洲万家城城市山水豪园中城丽景香山茂华国际湘盛世华章融科檀香山融科东南海优山美地金域华府6080100120140160180190平米以上2房3房4房3+12+14+11房5从推售产品面积段上看，2房产品仍然集中在80~90㎡；3房产品仍然以120㎡左右的为主，与08和09年相比，但面积有变小趋势，其中有4个工程3房产品为100~120㎡；而4房面积段集中在140~160㎡之间，最为集中的是140~150㎡。目前片区市场供给特征目前片区市场供给特征●2房存量主要集中在山水城市风景31.12%＞香雨一品24.78%＞中城丽景香山8.36%＞优山美地8.07%＞新城雅苑7.20%＞万家城6.05%＞

●3房存量较大主要是英郡年华22.05%＞山水城市风景15.56%＞盛世华章12.90%＞中城丽景香山8.90＞融科东南海8.82%＞万家城8.24%

●4房存量较大的工程主要是融科东南海61.33%＞茂华国际湘16.94%＞英郡年华9.58%＞香雨一品7.37%

一期

二期三期32概述：工程整体园林已经成型，品质高，成熟度高。洋房和大户型为主，面对的客户是外地、机关单位等，对价格不敏感，屡次置业群体，绝大多数居家。下棋推售情况：三期中37、41、42栋目前工程进度为打地基，2021年下半年出规划图。32栋预计2021年12月月底开盘，主力为小户型，整体180套，建筑面积1.1万平米。中城丽景香山：预计12月底，三期推售32号栋、180套，小户型为主，建筑面积1.1万平米未来片区市场供给——竞争工程调研1售罄售罄售罄售罄售罄售罄在售在售在售在售11栋，即将面世城市山水豪园：预计最快2021年1月推出11栋，200套，建筑面积2.1万平米概述：目前主要去化10月24月10号栋开盘剩余产品，约130套，为129㎡三房，实收均价5200元/平米；去化速度较低。下期推售：工程预计市场行情好，在12月份开始收筹，1月加推11栋，为100~130的二梯四户二、三房。如市场行情不好、客户量缺乏，那么会推到春节之后加推未来片区市场供给——竞争工程调研2金域华府：2021年12月初将推出89-140华宅458套,27-60平米公寓671套，预计建面7万方左右推89-140华宅458套,27-60平米公寓671套推出的89平米产品功能实用性强,赠送面积大,120平米产品在舒适度和面积赠送方面有一定优势.加推最后珍藏单位，进一步拉高价格，通过涨价的方式引爆市场，进一步延续公寓热销气氛产品面积建筑面积套数公寓2714148524公寓608820147华宅899108132华宅12528750230华宅1401344096

7426611299#10#11#6#19#20#未来片区市场供给——竞争工程调研3融科东南海：2021年1月份主要加推759套，以152.34的四房为主，占比为56%，其次是127.89的三房占比为18%未来片区市场供给——竞争工程调研411月底加推以两房为主，占比41%，其次是三房，占比37%，最后是四房，占比22%。恒大知名地产开发商品牌。依托武广新城“四横两纵一轴一环〞的城市路网。恒大绿洲景观资源优势明显，坐拥600体育休闲文化公园，并紧邻圭塘河风光带。以天天优惠，天天惊喜吸引客户恒大绿洲：11月底加推770套，其中三房、四房318套，面积分别为110~125㎡和110~139.4㎡未来片区市场供给——竞争工程调研5五矿万里河山——生态人文的新成长住区高层产品低密度产品占地总面积：约1932亩住宅用地容积率：3.0商业用地容积率：5.5商业用地：132亩居住用地：471亩公共绿地：1319亩开发商：湖南东润地产开发未来片区市场供给——潜在竞争工程调研6五矿万里河山——户型以三房为主，占比为60%左右，大面积观景阳台，实现景观资源的最大化观景最大化未来片区市场供给——潜在竞争工程调研6五矿万里河山——2021年5月份面市，推售地块的为A地块，高层住宅10万平米，公寓8万平米三居室为主，占推售量的50%-60%，两居室为20-30%左右，并配有少量的一局室公寓，占比为10%-15%左右。工程整体素质较好，实现了资源的最大化。高层与公寓作为工程的标杆起势，树立工程的高端形象，迅速实现主流产品现金的回流。未来片区市场供给——潜在竞争工程调研6通过调研分析，可以发现12月和明年2月前将是片区工程产品集中上市阶段，其次是明年的4~5月份。未来片区市场供给小结预计到2021年11月到2021年7月武广新城预计新推约有6140套，其中2021年12月、2021年2月、4月、5月、6月整体供给量偏大；未来片区市场供给小结从供给套数来看，从12月份开始2房和中小3房供给量持续增加，结合目前舒适性大3房和4房产品存量特征〔1194套和709套〕，区域将进入“全品类〞竞争阶段恒大绿洲万家城城市山水豪园中城丽景香山茂华国际湘盛世华章英郡年华融科东南海优山美地金域华府6080100120140160180190平米以上2房3房4房3+12+14+11房5从未来推售产品面积段上看，2房产品仍然集中在80~90㎡左右，面积有变小的趋势，3房产品仍然以110~130㎡为主，4房面积段集中在150~160㎡之间，且推售4房的工程数目变少。未来片区市场供给小结未来片区市场供给小结●2房存量主要集中在英郡年华20.96%＞恒大绿洲15.67%＞盛世华章10.15%＞本案9.59%＞万家城7.61%＞中城丽景香山7.16%＞金域华府6.57%

●3房存量较大主要是万家城23.66%＞英郡年华占13.93%＞万里河山10.30%＞金域华府10.27%＞本案9.59%＞恒大绿洲为8.82%＞盛世华章为7.44%

●4房存量较大的工程主要是金域华府28.92%＞本案20.69＞万家城14.32%＞恒大绿洲12.44%＞英郡年华9.92%＞万里河山8.22%＞盛世华章5.53%通过本案与各工程的比较，工程在“地段〞和“配套〞上具有一定优势，结合区域产品“全品类〞竞争的特点，这要求本案在获取客户和现场成交能力上要求更高！相对优势价值链品牌地段物业管理配套价格升值产品创新新城新世界工程价值蓝海分析模型平均值万家城恒大绿洲新城新世界展示现场效劳中城丽景香山融科东南海万科金域华府中原对区域客户的理解嘉盛华庭看重工程的实景以及教育的本区域以及地级市客户，促成了中原进场后的热销，实现08年同期区域销售的奇迹！新华都万家城高桥客户为主，其次为雨花区其他客户，缔造长沙楼市的销售传奇，开盘即销售800套。万科金域华府万科品牌的追随者以及现场实景展示的区域内客户，但其他省市客户量较大，在开盘的短短半年，实现了1100套的去化！中原在东城操盘经历客户偏好：从成交客户来看，地理位置、现房、交通、教育成为工程成交客户最看重的因素，占到一半以上，说明客户目前整体属于理性购房，购房的便利性、升值潜力以及居住的舒适性成为决定客户购置的核心因素认知途径：成交客户获知信息的途径主要为路过，占到33.6%；其次为亲友介绍，占31.8%，户外广告占到9.2%，各类转介的比重也有一定的比例。客户来源：工程周边为主，地级市由于交通的改善，也有一定的客户成交比例；客户职业：成交客户以私营业主为主，占45%，成交客户主要是雨花区工程周边的私营业主、个体经营户和企事业单位为主。他们获知信息的途径主要为“路过〞，占到33.6%；其次为“亲友介绍〞，占31.8%。主要看重是工程的地段、教育、现房、交通及升值潜力嘉盛华庭成交客户主要是雨花区，占88%；工程周边高桥和黎托占整体50%。主要是私营业主、个体经营户为主。获知信息的途径主要为“亲友介绍〞、“报纸〞和“路过〞〔工地围挡〕，占78%；主要看重工程的规模、价格、升值潜力和教育等万家城

成交客户主要年龄段集中在30-50岁之间，50岁以上客户比重仅为10%，30以下比重最小，为5%；125平成交客户认知工程渠道分析：友介、路过比重较大，网络、短信影响持续增加雨花区客户比重为35%，省内外其他地市比重到达33%；其他区域客户成交比重较小

首次改善和首次购房为主要因素：很多地方在单位有福利房，所以首改和首购比重很大；成交客户主要是雨花区和外地客户为主，占78%。这一特点与片区超过6000元/㎡的工程相似，如中城丽景香山和融科紫檀及东南海。客户获知信息的途径仍然以主要为“路过〞和“亲友介绍〞为主，占48%；其次是网络和户外。万科·金域华府区域客户仍以区域内、工程周边客户为主，获知信息最主要的渠道就是“路过〞和“亲友介绍〞。客户来源地：区域客户主要来自雨花区，以工程周边向四周进行辐射，但随着工程成熟度、品质的情况，外地客户比例逐步增多认知途径：客户主要路过、亲友介绍、网络等渠道客户关注点：区域的地段、配套、价格、教育以及升值潜力客户职业：私营业主和个体经营户为主中原对区域客户的理解从网络客户来看，认为工程“性价比〞高，缺乏大盘形象，缺乏效劳意识，对区域成熟度认可比较高资料来源：长沙楼市网、焦点网、搜房网目前客户对工程的理解“工程还是很好，区域配套、工程成熟度比较高。〞“了解的不多，应该已经买完了吧。〞“性价比还不错，我还是比较喜欢这个工程的！〞“听说过，已经卖了很久，不是已经卖完了吗！〞“开发的太慢了～～～，好似有个沙子塘小学〞位置蛮好的，环境也不错，未来升值空间还是不错的！没有听说过呢，估计就是个小楼盘。知道，很老的盘了，搞的太慢了！工程成交与未成交客户访谈语录：“一期已经入住了，小区还可以啊〞我们没有告诉清楚客户：将工程核心价值点通过各种途径灌输给工程目标客户。“沟通缺乏〞客户看不清我们：对工程缺乏认知，认知老化，没有认知工程的核心价值。客户认知小结中心城区·多维度成熟品牌大盘

工程需要通过系列渠道向客户灌输工程“多维度成熟〞的价值点有故事的有归属感的有人情味的有社区文化的氛围成熟成熟交通配套成熟园林成熟教育硬件成熟中原对工程精细化营销及推售的理解Part2.3中原对工程营销的策略思考策略策略方式价值策略1展示策略2推售以及价格策略3充分利用活动、业主证言以及相关有效直接的渠道建立完美展示，细节制胜营销中心、样板房、看房通道等区域展示分批次，多频次推售中开高走实现工程高溢价值价值传播——硬广软性化，客户证言变推为引硬广软性化，变推为引拥有业主：一期老业主他们是新城新世界真正的主人是工程最具潜质的资源是最有说服力的说客所以他们的满意度决定了……他们为新城新世界证言业主体验证言我叫欢欢今年12岁了2年前妈妈说我们要搬家了我哭了一个晚上2年后我在砂子塘认识了好多小伙伴们；学会了分享快乐！现在我住在一个叫新城新世界的地方，我喜欢这里。

由于工作很忙，我常常奔波于各地；有时候拖着疲惫的身躯回到家，看到我可爱的女儿贤淑的太太，感觉这才是生活。就像我第一次来到新城新世界的时候带给我那种家的感觉。业主体验证言业主体验证言我住在新城新世界这里的环境很安静，空气也很好，有种植物特有的清香，还有郁郁葱葱的绿林就在窗外，感觉好似是住在公园里，永远都不会腻，是那种可以住一辈子的房子。周周有活动：活动内容和形式各不同--客户上门的理由！通过旺场活动维护老客户关系、促进老带新和吸引新客户来到现场，起到旺场作用，促成工程认筹和成交价值传播：持续并且有针对性的活动，维护客户的新鲜感，增加新客户的比例价值策略展示策略推售以及价格策略工程展示完全攻略营销中心周边包装看楼路线的包装物业展示样板房展示增强工程区域昭示性劳动路和工程二期入口围挡工程楼体广告售楼部广告牌销售信息营销中心导视牌二期楼体灯光字广告增强营销中心效劳尊贵感、完善销售接待流线1增设保安指引2增设物业参谋迎宾台3将新世界全国工程楼书调整与此4改为更为全面的区域图〔喷绘形式〕5将营销中心吊起更换为工程销售信息12前台营销中心大门新世界品牌3新世界荣誉4项目沙盘分户模型区5洽谈区看楼路线：注重细节的把握，与施工现场形成区隔设置保安在一期的电瓶车进出门口增加保安，提升小区的品质，增强客户尊贵感。一期看楼路线此区域一期展示相对较足，建议对小区的车辆进行标准停放。对小区的绿化进行美化，如对树包金布，同时布置彩灯，以及鲜花绿植铺路二期围挡根据二期紫薇路情况，建议对二期进行围挡包装，尽可能的表达品质感，宣传工程物业展示：工程一期已入伙，建议增强物业的标准和良好形象展示价值策略展示策略推售以及价格策略D1D2D3C1C2工程推售11年1月2月3月4月5月6月1月份开盘：预计推售C2、D3栋，共328套〔根据市场及客户情况进行增减，增加方式如C2某个单元和D3奇、偶层〕加推：根据市场及客户情况，决定是否加推，如加推，推售C1某个单元和D2，预计200左右套4月中下旬，房交会前加推：预计推售D2和C1剩余房源，预计150左右6月初开盘：推售D1栋，共128套备注：以上具体推售情况应根据市场以及客户的具体情况进行合理铺排价格策略：中开高走，步步为营通过产品质素的推售的差异化，实现价格上扬；本案在首次开盘实现热销，供不应求，稀缺下实现价格上扬的客户根底1月16日P3月8月10月价格建议通过市场比较法，结合工程目标，工程二期二房面市均价为6100左右，但通过中原的运作，可以进一步实现价值，提升价值约在6100-6300之间。备注：1、上述可比工程打分类别均按静态角度考虑2、万科金域华府、恒大绿洲均减去精装1500元/平米。备注：1、上述可比工程打分类别均按静态角度考虑2、万科金域华府、恒大绿洲均减去精装1500元/平米。通过市场比较法，结合工程目标，工程二期三房面市均价为5970左右，但通过中原的运作，可以进一步实现价值，提升价值约在5970-6100之间〔D1栋未含精装修费用〕。备注：1、上述可比工程打分类别均按静态角度考虑2、万科金域华府、恒大绿洲均减去精装1500元/平米。通过市场比较法，结合工程目标，工程二期四房面市均价为5840左右，但通过中原的运作，可以进一步实现价值，提升价值约在5840-5950之间〔D1栋未含精装修费用〕。以上是硬件的展示和相关的营销策略，仅有这些还不够，同时也需要相应的软性条件作为工程目标实现的助推器中原是最具执行力的公司ExecutioncontentsNovelviewpointsofcentaline|中原拓客执行力|中原销售执行力|中原应变执行力中原执行力中原应变执行力中原销售执行力中原拓客执行力中原客户执行力Part3.1有人说，武广自万科、新华都、恒大进入后，武广区域已经成了狼的世界，在这里有的只是狼的凶残和邪恶，但中原人用狼敏锐的嗅觉、听觉与其展开了一场关于狼的另一个传说，请看新城新世界客户策略，与狼为伍与狼共存万家城：累计来访3964批，来电4321批，成交718套万科金域华府：累计来访4502批，来电5412批，成交1100套拓客执行力：试看一组数据嘉盛华庭：累计来访2900批，来电3200批，成交850套没有一家代理公司在武广区域拥有如此多的客户资源，除了中原应变执行力拓客执行力销售执行力拓客执行力：在看他们的产品与推售方案万家城推售方案：11月13日加推后，工程4个月之内无新品加推产品：工程剩余西区产品80%以上为中小面积产品，面积在79-110之间万科金域华府推售方案：12月上旬加推后，工程2个月之前不会加推产品：以中小面积产品为主，约占62%推售时间与推售产品与工程无明显竞争，反而武广两大工程的客户资源能为工程所用，意味着未来将会有三个工程同时在售新城新世界，一个庞大的客户资源帝国雏形形成应变执行力拓客执行力销售执行力拓客执行力：还有一群狼，中原专业的外场狼藤军团，成交特种部队,是一群专吃大户型、高单价、高总价产品嘉盛国际狼藤团队：成立一个月不到，成交10套卓越蔚蓝海岸狼藤团队：工程进场到目前，成交为工程总成交的20%嘉盛华庭狼藤团队：成交180套卓越麓山别墅：成交别墅6套……应变执行力拓客执行力销售执行力Commercial

district中原长沙代理楼盘，目前在售的工程有21个，可以形成相互转介，形成资源的互动。拓客执行力：强强联手资源互动强强联手资源互动应变执行力拓客执行力销售执行力针对高桥商圈，工程组通过拜访，扩大工程在区域内的影响力圈层介入，重点突破拓客执行力：高桥，单位拜访，做推介应变执行力拓客执行力销售执行力中原销售执行力Part3.2销售执行力：通过中原内部洗脑式的培训，强化对工程价值的梳理,使得每个销售员都是“销售经理〞第一式：区域价值培训——主讲：中原筹划第二式：工程价值培训——主讲：销售经理第三式：新世界品牌历史——主讲：新世界筹划第五式：大盘开盘以及客户结构变化——主讲：中原事业部总经理第四式：中原对销售员专业知识以及形象的培训——主讲：中原总监【销售员洗脑式培训】应变执行力拓客执行力销售执行力销售执行力：分析常规接待方式，改变传统的沟通流程、角色、口径、价格的方式，到达更好的客户沟通效果传统客户接待客户登记讲解区域、讲解沙盘看样板房售楼处算价未成交中原客户接待流程改变角色改变口径改变价格改变先深入沟通改变看样板房顺序变“争辩〞为“乖巧〞，赢得信任最直观、鲜明价格比照解决“价格〞问题解决风水疑惑没有深入了解客户，就进入统一接待流程，很难建立良好的“沟通关系〞“不会，风水很好〞销售人员“争辩〞角色，使客户对其信任感降低户型价格高，通道影响，客户认为风水不好应变执行力拓客执行力销售执行力

倾听客户的声音，与客户互动交流沟通，让客户告诉我们他一直所期待所需求的；1

多观察客户，知晓客户内心细微的变化；2

理解客户需求并进行合理建议3营销中心接待礼仪及技巧销售执行力：根据客户类别，采取错位营销，以技巧产生杀客力应变执行力拓客执行力销售执行力销售执行力：管理产生杀客力，引入淘汰竞争机制地盘管理条例，动力+压力+信心保障机制保证强大执行力！压力机制：坚决执行末尾淘汰制度，以2个月为期，销售业绩最后一名自动淘汰.并通过及时补充新人保持团队的活力。〔鲶鱼效应〕动力机制：重奖之下必有勇夫，完善大户型产品鼓励机制，鼓舞营销团队战斗力。信心保障：强化销售培训，内部交流机制，充分了解竞品，了解各