郑州市鑫苑世家项目即59号地市场调研及定位报告56p

二零零九年十二月地产开展中心郑州市【2021】59号地市场调研及定位报告HK000NFJ_RS_V1第一部分：项目情况界定项目概况土地价值初步评价第二部分：宏观环境分析郑州市城市化介绍经济基本面分析第三部分：行业发展情况总体市场发展情况研判竞品市场环境界定R1、R2、R3、Q结构化分析第四部分：项目定位项目定位报告整体思路工程情况界定第一局部：工程情况界定本案是位于

城市活力区、稀缺地段、容积率适中且具有较大增值潜力的教育概念小区宗地编号郑政出【2009】59号项目位置农科路南、文博东路东出让面积45693.6㎡（合：68.54）用地性质城镇住宅、商务金融出让方式挂牌容积率＜3.0总建筑面积13建筑密度＜25%绿地率＞30%建筑高度＜100米竞买保证金10000万元保证金到账时间2009年12月15日10：00时付款节奏2009年12月26日前付清交地时间2010年3月17日前；交地状态为六通一平净用地拍卖起价（含出让金）21522万元挂牌、拍卖时间2009年12月4日8：00-12月17日9：00314万元/亩（楼面价：1655元/平米）2009年12月17日9：001、该地块遵循“90/70〞限制;以住宅为主，配套建设商业2、工程严格按照豫国土资发【2006】86号〔城市居住区建设用地指〕执行4、配建幼儿园、居民存车处、变电室、垃圾收集站、便民店、居民健身设施、物业管理用房、居民停车场、库等6、停车位＞626个工程概况-宗地规划设计指标宗地宏观位置图-地块位于金水区文博路，农科路北，区位条件优越距离三环线4.5KM距离二环线〔农业路〕600M距离内环线〔金水路〕4.8KM西站路本案鑫苑名家〔4KM〕农科路文博东路花园路市行政区二七商圈大学路农业路国贸中心商圈金水路花园路文化路人民路嵩山路桐柏路建设路中原路西环路南阳路西站路宗地中观位置图-地块位于国贸商圈，周边配套完善本案农科路文博路宗地微观位置图-地块周边多为居民小区，目前只有农科路可作为出口之用本案农科路文博公园河南出版集团多层居住区河南农机学校花园路宗地周边建筑关系-地块周边多为低层住宅，对本地块日照会造成一定影响宗地周边主要配套-地块紧邻河南实验中学，可主打学区房概念本案1KM2KM河南实验中学文化路第一小学郑州九中农业大学河南省外贸学校河南财经学院河南轻工业轩辕郑州动物园农科路小学文博公园河南职工医院大商新玛特丹尼斯科技市场东风渠交通银行数码公园1、交通配套：农业路为郑州市东西主干道，通BRT及多辆公交2、教育配套：该地块周边遍布学校，有河南省重点中学河南实验中学郑州九中等3、医疗配套：河南职工医院等4、商业配套：丹尼斯、大商新玛特等5、银行、邮局等效劳设施配套：建设银行、中国银行等

6、文化、体育、娱乐设施配套：奥斯卡影城、文博广场等工程概况-周边社区配套北：农科路西：文博公寓/建行家属区东南至：河南出版集团家属院东至：农业机械学校多层居住区西北南工程概况-宗地四至图片蓝堡湾农科路地块仍然局部待拆迁房屋，但拆迁速度快机电学校家属楼文博公寓河南出版集团高层农业路多层家属区多层住宅区工程概况-宗地现状图片工程概况-宗地周边照片宗地处于东部金融区，周边生活配套比较完善工程概况-宗地周边照片宗地处于东部金融区，周边生活配套比较完善地块SWOT分析与土地价值初步评价优势机会1、位于主城区一、二环之间，地块稀缺程度较高2、地块净地交付，不涉及拆迁问题3、处于郑州市发展带及金融中心，周边人口购买力强4、周边配套成熟，尤其临近河南实验中学，可主打学区房概念1、区域市场正处于快速上涨期间2、河南省实验中学为省级重点中学，学区房的概念会吸引大量社会主流人群购房劣势威胁1、周边多为低层住宅，对项目日照分析及土地实际利用率会产生一定影响2、项目临街面比较窄，会一定程度上限制地块价值的发挥1、土地款支付节奏偏紧；2、地块稀缺程度高，会吸引大量实力开发商参与地块竞争第二局部：宏观环境分析宏观环境分析郑州为河南省省会，经济开展迅速，2021年已经突破3000亿，在中部省会中处于领先位置；近期以食品加工、汽车制造为特色的现代制造业和物流业已成为郑州经济开展的引擎工程所在的金水区为郑州市政治、科教、金融中心；根据规划，工程所在区域规划为高尚居住区和商务区，区域开展前景看好郑州人均可支配收入近些年来一直保持10%以上的增长，居民购置力增强；经济的开展带来了快速的城市化，每年市区新增人口超过10万人，带来外来人口置业；工程所在的趋于教育资源配套完善，会吸引大量方便孩子上学的家庭来此置业综述城市概况---中原商贸之城，食品、汽车、建材等产业带动了郑州经济郑州郑州是河南省会，总面积7446.2平方公里，现辖6区5市1县。至2021年底，郑州的常住人口为743.6万，城镇人口为463.5万，城镇化水平到达62.3%；〔市区人口326.5万人〕郑州素有中国铁路“心脏〞之称，京广、陇海两大干线在此交汇，周围还有京九、焦柳、月石、平阜线通过，形成三纵三横干线框架。

主要产业：汽车、煤电铝、食品、物流、电子信息、新材料、生物工程及制药、纺织、机械、能源、建材等产业。北部沿黄河生态旅游带、东风渠、金水河绿化带的建设将使金水区的生态环境得到进一步的提升，增加金水版块的生态人居价值本案根据规划在花园路－文化路－东风路附近建设片区商业效劳中心，重点开展商贸业、效劳业、文化娱乐业、教育科研业区域性中心城市：去年出台的?郑州市城市总体规划〔2021～2021年〕?，根据城市的经济、社会开展目标和资源环境特点，郑州未来开展的总体目标是在2021年以前把郑州建成名副其实的区域性中心城市、重要的商贸城市和枢纽城市，正式迈入现代化大都市行列；区域开展战略：根据2021-2021年郑州市城市规划、文化路要发挥大专院校、科研单位集中的优势，完善科研教育功能；沿南阳路结合工业用地和城中村搬迁、改造，大力开展污染小、科技含量高、宜于居住区。区域规划：地块位于多条规划地铁线路交汇处，区域潜在价值巨大本案BRT：2021年5月BRT城市快速公交开通，使花园路、农业路真正发挥了郑州北部主要城市干线的优势，将金水核心城区与东西南北融汇一体，极大了增强了区域辐射力和吸引力；地铁：按照郑州地铁规划，地铁4号线、5号线都会与2号线在将在花园路与农业路附近形成交汇，其中地铁2号线贯穿南北，北起播送电台站，向南跨过南三环延伸至幸福路，连动郑州，地铁的建设将更加增强工程所在版块的城市形象，提升版块价值。城市化进程--城市化速度较快上表可以看出，郑州市常住人口增长较快，近三年年均增长近10万人，对住房的刚性需求较为显著；城镇人口2021年到达了463.5万人，其中市区人口326.5万人，城市化开展较快。历年GDP分析2021年，郑州市GDP已经到达了3004亿元，比济南市〔3017亿〕略低，在全国所有城市中排名第22位，2021年郑州市经济开展迅速，涨幅逐月增长中国城市GDP排名5苏州市6701江苏1

11佛山市

4300

广东3

17南京市

3775江苏3序号城市GDP

(亿元)省排名6天津市6354津

12宁波市3964浙江2

18东莞市

3710广东41上海市13698沪

7重庆市5096渝

13武汉市3960

湖北1

19唐山市

3560河北12北京市10488京

8杭州市4781浙江1

14成都市

3901四川1

20烟台市

3460

山东23广州市

8215广东1

9青岛市

4409山东1

15大连市

3858辽宁121济南市

3017山东34深圳市7806广东2

10无锡市4400江苏2

16沈阳市

3855辽宁222郑州市3002河南1金水区经济开展情况金水区经济开展迅速，经济总量占全市的15%左右，而且有逐年上涨的态势城市三次产业结构分析历年来第二产业一直在三次产业中占主导地位，城市经济以汽车、煤电铝、食品加工、新材料、生物工程及制药、纺织、机械、能源、建材等产业为主的第二产业为支撑。人均GDP分析郑州市人均GDP从2001年以来均保持10%以上的增长速度，2021年已超过40000元，落后于天津市〔55473元〕、武汉市〔47534元〕、济南市〔45724元〕、长沙市〔45765元〕，高于合肥市〔34482元〕。历年人均可支配支出/收入分析历年来人均可支配收入上升幅度较大，但人均可支配支出/收入逐年下降，为未来城市房地产开展提供了有利的购置力根底。第三局部：行业开展研判宏观环境分析需求方面：预计09年房地产商品住宅市场容量将会在850万方左右，超过07年水平；销售均价已突破4500元/平米，到达4683元/平米，金水区房地产市场开展成熟，区域成交均价已经突破5000元/㎡；预计09年金水区成交量会到达350万方，占全市市场份额40%，区域开展前景看好。供给方面：郑州房地产市场处于快速上升期，供给量缺乏，缺口在370万方左右；区域住宅用地未开工量及拟推出量折合建筑面积305万方，低于区域全年去化量全市土地市场开始回暖，竞争日趋剧烈，溢价率大多数超过100%；郑州市竞争格局表现出较大的集中度，而且表现出强者逾强竞品市场分析由于该区域临近河南实验中学和郑州九中，主要价格集中于6000-7000元/平米；月均去化量集中于4000-6000万元区域多为高层，多层和洋房比较稀缺；主力户型70-90平米两房；120-160平米三房区域在售楼盘共推出195万方，去化152万方；供求根本平衡主力客户为本地企事业单位人员，方便子女上学是主要购房目的之一综述：历年全市商品住宅成交量价分析全市历年和近一年来成交量价均保持向上的趋势，且增长速度较快〔2021年因经济危机有一个短暂的低点〕。但仍低于天津〔1160万方〕、武汉〔683万方〕、长沙〔822万方〕和合肥〔863万方〕，高于济南〔182.7万方〕，未来上涨空间较大全市商品住宅供需和去化速度分析—供给量缺口巨大，且去库存化速度加快。未来全市房地产成交价格预计将迎来新一轮的上涨09年1月-10月商品住宅供给总量402.06万平方米，成交总量为765.22万平方米，市场表现供不应求，供给缺口363.16万方。自09年3月份小阳春开始，商品住宅成交量稳步攀升，商品住宅存量相对应的持续下降，去化周期也降至最低值4个月。金水区2021年1-10月份商品住宅已经实现销售面积274万方，位于各区域之首；预计全年会到达350万方分片区成交情况—金水区房地产市场成长性较好金水区近一年成交量价走势分析09年以来郑州市金水区成交量价持续保持快速上升态势，占郑州市全市市场份额维持在40%左右，市场容量位居全市各区之首全市历年住宅用地土地成交情况郑州市2021年1-10住宅用地大幅放量成交量为3571亩，而金水区2007年以来成交住宅用地1718亩，占全市成交量的48%，与房地产市场份额相匹配区域近期商品住宅用地成交分布本案1234136亩〔未推〕，区域近期住宅用地成交未开工土地区域成交未开工土地项目一览表序号地块属性土地现状用地面积(亩)总建筑面积(万方)受让方土地价格(万元)楼板价(元/平方米)拿地时间1住宅;商业（商服）未开工-土地平整21881河南金林置业有限公司金泰利置业（北京）有限公司465005752009-9-302住宅;商业（商服）未开工-动迁中18147郑州永恒万通置业有限公司河南省清华房地产开发有限公司323626932009-5-153住宅未开工-土地平整5511郑州燃气房地产开发有限公司85857832009-1-194住宅未开工-土地平整13231河南英地置业有限公司4005113042009-1-15合计

585169

127498753

区域已成交未开工土地约585亩，折合总建筑面积169万方；地块北侧未推出住宅用地为136亩，折合建筑面积约38万方，那么区域住宅用地潜在供给量为305万方，低于全年350万方的销售量近期成交地块溢价分析郑州市近期成交地块溢价水平大局部维持在100%以上近期成交地块溢价分析郑州近期成交地块溢价分析土地名称区域地块属性土地现状用地面积(㎡)总建筑面积(万方）受让方起拍价格（万元/亩）土地价格(万元)成交单价（万元/亩）楼板价(元/平方米)溢价率拿地时间冉屯东路东、朱屯路北中原区住宅未开工-未动迁306河南康隆置业有限责任公司212143664742368123%2009年12月冉屯北路北、化肥西路东中原区住宅未开工-未动迁6314河南正商置业有限公司212280064462028110%冉屯东路东、朱屯路南中原区住宅未开工-未动迁337河南康隆置业有限责任公司212154704622310118%冉屯北路北、电厂路东中原区住宅未开工-未动迁7416河南正商置业有限公司212360704882218130%冉屯东路东、西站路北中原区住宅未开工-未动迁71河南康隆置业有限责任公司21234655302650150%郑东新区84亩项目郑东新区住宅未动工8419鑫苑（中国）置业有限公司23739500470207998%2009年10月郑东新区33亩项目郑东新区住宅未动工3410鑫苑（中国）置业有限公司28013811406186745%2009年9月市场板块分析中区：处在城市核心位置，配套齐全。价格在5000-7000元/平方米。主要客群：市中心老居民、公司白领、政府职员。代表楼盘：鑫苑景园、鑫苑国花、金沙国际、建业密码国际。北区：符合郑州市向东向北开展的总体思路，高品质楼盘较多，配套相比照较完善。价格在4300-5500元/平方米。主要客群：企事业年轻白领、改善需求者。代表楼盘：建业森林半岛、建业枫林上院、普罗旺世、田园新城南区：受陇海铁路及周边环境限制，楼盘较少，主要沿航海路分布。价格在4000-5000元/平方米。主要客群：附近居民改善需求者代表楼盘：橄榄城、开展南郡等东区及郑东新区：是郑汴一体化的开展方向，未来省级政务区，区域开展速度极快。价格：5000-10000元/平方米。主要客群：建材商、政府职员、企业白领等代表楼盘：曼哈顿广场、联盟新城、卢浮公馆、美景鸿城等。西区：品质较高的楼盘集中在建设路以南均价在4000-5500元/平米。主要客群：市区白领、毕业不久的大学生、政府职员、教师、老厂区居民等。代表楼盘：国际华都、威尼斯水城等本案主要竞争工程分布—工程周边工程不多，旧城改造区域即将入市工程会对区域客群会产生分流，但河南实验中学的吸引力会大大降低这种影响本案旧城改造区主要竞争工程分布—区域主要竞争工程售价集中于6000-7000元/㎡；月均销售额3000-6000万；平均容积率为4.4区域主要楼盘销售情况一览表项目名称建筑形态总建筑面积（万方）容积率开盘时间最新售价（元/㎡）已推面积（万方）消化量（万方）月均销售面积（万方）09年月均销售额（万元）存量（万方）蓝堡湾32层的高层;27层的高层;1003.512007.04690020.9160.6415484数码公寓5栋32层的高层（装修）14.46.22007.04680014.410.20.5336044.2圣菲城27层的高层;18层的小高层;（单气）383.32006.

09650022.417.60.96622520.4金印现代城2栋15层的小高层;1栋18层的小高层;17.73.52008.05650011.12.90.16103014.8怡丰新都汇3栋34层的高层;1栋31层的高层;1栋32层的高层;11.45.72008.12560011.410.61.0961240.8罗马假日33层的高层（单气）21.43.22008.0854009.16.70.83448814.7非常SOHO1栋25层的高层;1栋19层的高层;5.24.72009.0350155.24.10.4723621.1瑞园16层的小高层;26层的高层;8.53.42008.0574308.16.50.4634472绿洲云顶33层的高层;31层的高层;32层的高层;13.55.12008.12520013.110.31.0253193.2曼哈顿33层高层806.92007.07610052.946.11.92450033.9银基王朝32层的高层;1063.32006.07660026.421.41.05692184.6合计

416.14.4

1951520.84379264区域主要竞争工程区域竞争楼盘供销比为195：152〔1.28:1〕,供销情况比较理想主要竞争工程分布—6500-7000元/平米为该区域的主力均价；具有较好的市场容量；6000-6500元/平米去化情况最为理想项目名称别墅花园洋房/多层小高层7-11中高层（12-18）高层（19层以上）蓝堡湾

√数码公寓

√圣菲城√（未对外销售）

√√金印现代城

√

怡丰新都汇

√罗马假日

√非常SOHO

√瑞园

√√绿洲云顶

√曼哈顿

√银基王朝

√空缺主要竞争工程分布—70-90㎡两房、120-160㎡三房为区域主力户型主要竞争工程分布-洋房主要竞争楼盘分布本案

鑫苑景园均价：11739元/㎡温哥华山庄〔洋房售完〕二手房：12700元/㎡联盟新城〔洋房售完〕二手房：11000元/㎡市区花园洋房目前呈现出一定得稀缺性，联盟新城、温哥华山庄花园洋房目前全部售罄，我公司景园工程洋房仅剩78套，销售均价已接近12000元/㎡主要竞争工程分布-周边商业销售情况周边主要商业售价情况名称商业业态销售均价（元/平米）备注新都汇3层商业27915底商价格非常国际1、2层120001、2层均价郑州国贸中心MALL180006整体均价客群分析—该区域以本地客户购置为主，主要为子女读书客户以区域内政府单位、事业单位、大型国有企业等工作的高收入人群，外地客户比例相对较低，如圣菲城·银堤漫步主要开发商竞争格局我们看到，郑州房地产行业集中度日益变高，排名第一名的河南升龙置业公司的市场份额等于排名第二和第三的市场份额之和；而且排名靠前的企业土地储藏也远远大于排名靠后的企业2009年1－11月郑州地产商销售排金额名序号开发商套数（套数）面积（万方）金额(万元)均价（元/平米）市场份额（%）2010预计开盘项目2010预计开盘项目面积（万平方米）1河南升龙置业有限公司54005024661648966.6%升龙凤凰城（已开盘部分楼栋）1852河南正商置业有限公司39173616687746354.5%新拍土地及蓝钻、东方港湾等剩余楼栋2303鑫苑中国置业有限公司（建鑫+河南）2158148300457672.2%现代城及东区地块534老街坊置业有限公司1843177899745592.1%卢浮公馆及原盛国际剩余楼栋195河南省天伦房地产有限公司1573146482746571.7%主要为天伦水晶城剩余楼栋56翰园置业有限公司1199115232047971.4%主要为锦艺国际华都2期2期957河南裕鸿置业有限公司129895024054921.4%

8河南光润房地产有限公司101594990852981.3%主要为汉飞金沙国际剩余楼栋79河南建业住宅建设有限公司79273779857031.0%建业国际密码、壹号城邦及其他项目剩余楼栋2010郑州兴利房地产开发有限责任公司65763428353450.9%

第四局部：工程定位宏观环境分析

工程产品定位市场分析本项目特点机会探索政策限制项目定位周边楼盘1、以高层为主2、以中高端楼盘为主3、均价6000-7000元不等4、70－90㎡两房，120-160㎡三房为主流户型区位属性1、位于主城区，地块位置稀缺程度高2、本区域在售楼盘业态比较单一，以高层为主，同质化较高3、周边教育资源配套完善市场机会1、主城区土地稀缺程度较高2、主城区生活配套相对成熟便捷3、相关产业人口会带来大量需求购房落户政策遵循“90/70”限制预期目标1、适中的销售速度2、较高的利润率产业支撑1、企业白领2、学校教师等项目属性1、规模较小，约14万方2、交通较为便利；3、宗地周边生活配套仍不很完善项目定位1、市场跟随者，适当创新2、中高档3、小高层、高层为主4、精致中、小户型总体定位——中高档市场领先者市场追随者市场补缺者市场占位客户及产品定位中档形象定位高档中高档中档高档中高档市场挑战者总体定位——高层价格定位按照市场比较法，本案高层目前可实现价格6470元/平米价格影响因素权重本宗地蓝堡湾圣菲城金印现代城新都汇非常SOHO周边配套25%101099910区位价值13%101210101010自然环境10%101011101010交通现状8%101212141410发展潜力8%101010101010产品品质18%10119999品牌影响8%1088888物业服务10%1088888综合价值100%1010