投资性房产管理办法

投资性房产管理办法总则目的与依据为加强公司投资性房产的管理，规范投资性房产的购置、持有、出租、处置等行为，确保资产的安全与增值，依据国家相关法律法规及行业标准，结合本公司实际情况，制定本办法。适用范围本办法适用于公司所有投资性房产的管理活动。投资性房产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。管理原则1.合法性原则：投资性房产的管理活动必须严格遵守国家法律法规及相关政策规定。2.安全性原则：确保投资性房产的安全，防范各类风险，保障公司资产不受损失。3.效益性原则：通过科学合理的管理，实现投资性房产的保值增值，提高公司经济效益。4.专业化原则：运用专业的管理方法和手段，提高投资性房产的管理水平和运营效率。投资性房产的购置购置决策1.市场调研：在购置投资性房产前，应进行充分的市场调研，了解房地产市场动态、区域发展趋势、租金水平、空置率等情况，为购置决策提供依据。2.可行性分析：综合考虑市场需求、投资回报率、资金状况、风险因素等，对购置投资性房产的可行性进行分析评估。可行性分析报告应包括项目概述、市场分析、财务分析、风险评估等内容。3.决策审批：购置投资性房产的决策应按照公司内部审批流程进行，经相关部门和领导审核批准后方可实施。决策审批过程中应重点关注投资规模、资金来源、预期收益等因素。购置流程1.房源寻找：通过房地产中介机构、网络平台、行业展会等多种渠道寻找合适的投资性房产房源。2.尽职调查：对拟购置的房产进行尽职调查，包括房产产权状况、土地性质、房屋质量、周边配套设施等方面的调查，确保房产不存在重大瑕疵和风险。3.合同签订：在尽职调查完成后，与房产出售方签订购房合同。购房合同应明确双方的权利义务、房屋价格、付款方式、交房时间等条款，并确保合同符合法律法规要求。4.产权过户：按照购房合同约定，办理房产产权过户手续，确保公司取得房产的合法所有权。产权过户过程中应注意缴纳相关税费，确保手续合规。投资性房产的持有日常维护1.维护计划制定：根据投资性房产的实际情况，制定年度维护计划，明确维护内容、维护时间、维护责任人等。维护计划应涵盖房屋结构、水电设施、消防设施、电梯设备等方面的维护。2.维护实施：按照维护计划组织实施维护工作，确保维护质量。维护工作应委托具有相应资质的专业维修单位进行，维修费用应严格控制在预算范围内。3.检查监督：定期对投资性房产的维护情况进行检查监督，及时发现并解决维护过程中存在的问题。对维护工作不力的责任人进行问责，确保维护工作落实到位。租金管理1.租金定价：根据市场行情、房产位置、房屋品质等因素，合理确定投资性房产的租金价格。租金定价应具有竞争力，同时确保公司能够获得合理的投资回报。2.租赁合同签订：与租户签订租赁合同，明确双方的权利义务、租金金额、支付方式、租赁期限、违约责任等条款。租赁合同应符合法律法规要求，避免出现法律风险。3.租金收缴：定期对租户的租金缴纳情况进行跟踪管理，及时提醒租户按时缴纳租金。对逾期未缴纳租金的租户，按照租赁合同约定采取相应的催缴措施，如收取滞纳金、解除租赁合同等。保险管理1.保险规划：根据投资性房产的价值、风险状况等因素，制定保险规划，确定保险种类、保险金额、保险期限等。保险规划应充分考虑房产可能面临的各种风险，如火灾、水灾、地震、盗窃等。2.保险采购：按照保险规划，选择合适的保险公司采购保险产品。在采购保险过程中，应认真审查保险条款，确保保险责任明确、理赔程序简便、保险费用合理。3.保险理赔：在投资性房产发生保险事故后，及时向保险公司报案，并按照保险公司要求提供相关资料，协助保险公司进行理赔工作。确保公司能够及时获得保险赔偿，减少损失。投资性房产的出租租户选择1.租户筛选：建立租户筛选标准，对潜在租户的经营状况、信用记录、租赁用途等进行审查评估。优先选择经营稳定、信用良好、租赁用途符合房产规划的租户。2.租户背景调查：对拟租赁房产的租户进行背景调查，包括查阅租户的营业执照、税务登记证、法定代表人身份证明等资料，了解租户的经营历史、经营业绩、涉诉情况等。3.租赁合同谈判：与选定的租户进行租赁合同谈判，明确双方的权利义务、租金金额、支付方式、租赁期限、违约责任等条款。在谈判过程中，应充分考虑公司利益，争取有利的租赁条件。出租流程1.信息发布：通过公司网站、房地产中介机构、网络平台等渠道发布投资性房产出租信息，包括房产位置、面积、户型、租金价格、配套设施等内容。2.看房安排：根据租户需求，安排看房时间，组织租户实地查看房产。看房过程中，应向租户介绍房产的基本情况、周边环境、配套设施等信息，解答租户疑问。3.合同签订：在租户确定租赁意向后，与租户签订租赁合同。租赁合同应明确双方的权利义务、租金金额、支付方式、租赁期限、违约责任等条款，并确保合同符合法律法规要求。4.交房手续：在租赁合同签订后，按照合同约定办理交房手续，向租户交付房产钥匙、相关证件等资料，并对房产现状进行确认。交房手续完成后，双方应签订交房确认书。投资性房产的处置处置决策1.市场分析：在处置投资性房产前，应对房地产市场进行分析，了解市场价格走势、需求状况等信息，为处置决策提供依据。2.效益评估：综合考虑房产的账面价值、市场价格、处置成本、预期收益等因素，对处置投资性房产的效益进行评估。效益评估报告应包括项目概述、市场分析、财务分析、风险评估等内容。3.决策审批：处置投资性房产的决策应按照公司内部审批流程进行，经相关部门和领导审核批准后方可实施。决策审批过程中应重点关注处置价格、处置方式、资金回笼等因素。处置流程1.处置方案制定：根据处置决策，制定具体的处置方案，明确处置方式、处置价格、处置时间、处置程序等内容。处置方案应充分考虑公司利益，确保处置工作顺利进行。2.信息发布：通过公司网站、房地产中介机构、网络平台等渠道发布投资性房产处置信息，包括房产位置、面积、户型、处置价格、配套设施等内容。3.交易谈判：与潜在买家进行交易谈判，明确双方的权利义务、交易价格、支付方式、交易时间等条款。在谈判过程中，应充分考虑公司利益，争取有利的交易条件。4.合同签订：在交易谈判达成一致后，与买家签订交易合同。交易合同应明确双方的权利义务、交易价格、支付方式、交易时间等条款，并确保合同符合法律法规要求。5.产权过户：按照交易合同约定，办理房产产权过户手续，确保买家取得房产的合法所有权。产权过户过程中应注意缴纳相关税费，确保手续合规。6.资金回笼：在房产产权过户完成后，按照交易合同约定及时收取买家支付的款项，确保公司资金及时回笼。监督与考核监督机制1.内部审计：定期对投资性房产的管理情况进行内部审计，检查投资性房产的购置、持有、出租、处置等环节是否符合公司规定和法律法规要求，发现问题及时督促整改。2.财务监督：加强对投资性房产的财务监督，定期对投资性房产的财务状况进行分析评估，确保财务数据真实、准确、完整。3.风险管理：建立投资性房产风险管理机制，对投资性房产可能面临的市场风险、信用风险、法律风险等进行识别、评估和控制，制定相应的风险应对措施，防范风险发生。考核指标1.投资回报率：考核投资性房产的投资回报率，评估投资性房产的盈利能力。投资回报率=（租金收入+处置收益购置成本持有成本）÷购置成本×100%。2.空置率：考核投资性房产的空置率，评估房产的出租情况。空置率=空置面积÷可出租面积×100%。3.租金收缴率：考核投资性房产的租金收缴情况，评估租金管理水平。租金收缴率=实际收缴租金金额÷应收缴租金金额×100%。奖惩措施1.奖励：对在投资性房产管理工作中表现突出的部门和个人，给予表彰和奖