北京CBD区域Z-15地块项目专案研究思路汇报52P

RESEARCHANDDEVELOPMENTDEPARTMENT2021.12北京CBD区域Z-15地块工程专案研究思路汇报CITIC工程背景调研超高案例参考工程开展解读工程启动筹划

提要1、2021年，北京市政府明确提出要“着眼建设世界城市〞；2、无论是前期开展规划中确定的首都经济“一线两翼〞三大重点功能区的产业开展格局，还是目前城市总体规划中提出的“两轴两带多中心〞，建外商务中心区的建设一直是北京开展的重点区域。工程背景调研·规划背景工程背景调研·规划背景CBD核心区工程背景调研·天际线的影响工程背景调研·天际线的影响工程背景调研·工程用地现状用地原规划指标地上面积30万平方米，后调为35万平方米，净用地容积率高达30.5；用地原限高为400米，由于竞标方案、开发强度等原因，初步预计高度突破500米。〔后“工程开展解读〞一节有关于建筑体量和高度的初步分析〕136米85米地块范围：

Z-15占地面积：

11477平米地上总规模：

30万平米高度：

400米东西宽：

136米南北长：

85米工程背景调研·工程用地情况Z-15地块此处引用方案为北京院用地竞标方案，调整了工程用地与南侧集中绿地的关系，地上建筑面积为30万平米，设计高度为468米。目前地上建筑面积为35万平米，设计高度将突破500米。〔后“工程开展解读〞一节有关于建筑体量和高度的初步分析〕工程背景调研·工程用地投标方案整体指标OverallGFA单位数值用地面积SiteArea㎡22410总建筑面积TotalFloorArea㎡383890地上GFA㎡300180地下UndergroundFloorArea㎡83710容积率PlotRatio13.39绿化率GreenRatio%49.47建筑密度BuildingDensity%21.71层数No.Stories层118建筑高度HeightoftheBuildingm468地下停车UndergroundParkingLots位1983工程背景调研·CBD东扩的影响工程背景调研·CBD东扩的影响本图建筑体块为根据SOM中标的CBD工程东扩方案搭建的模型，根本反映了未来CBD区域7平方公里完整建成后的建筑体块关系全貌。建成区东拓区项目区工程背景调研·CBD东扩的影响工程背景调研·CBD东扩的影响工程背景调研·支持与挑战1、荣誉和支持——2021年，北京提出建设世界城市的目标，对未来的城市建设而言是全新的课题和更高的要求。博鳌亚洲论坛秘书长龙永图认为，打造世界城市应建设类似纽约帝国大厦式的地标，作为北京现代商业文化的象征。从国家未来的开展前景和北京作为中国首都的地位而言，由于极度重要的区位和北京首座超过500米建筑的荣誉，本工程具备了成为环球性地标和现代北京“城市名片〞的条件。2、巨大的挑战——我们在面对社会各方关注压力的同时，要挑战超过500米的超高层建筑巨大的建造和管理难度。我们需要吸取全世界其他类似工程的经验和教训，建立构架完整合理、专业配套齐全的团队，通过合理的建造和管理模式，在紧凑合理的周期和本钱条件下，完成工程的建造和管理工作。

超高案例参考·广泛选取序号项目名称项目规模（万M2）单层面积（M2）地面层数塔顶高度（M）建筑屋面高度（M）层高（M）总投资（亿元RMB)总施工周期动工时间竣工时间运营时间建筑设计公司结构设计公司备注1深圳平安国际金融中心

37.86

115646588/538（楼层屋面）

905年4个月2009.8.292014.12

KPF

2上海中心大厦43.40

118632580

1485年2008.11.292014

美国Gensler事务所

3天津高银金融117总项目183

117597

总项目270

2008

2014巴马丹拿建筑设计咨询

4广州周大福中心珠江新城东塔

地上35，地下1.8

116530

100超过6年2009.92016

KPF

5台北101大厦28.95

101508448

580亿新台币4年3个月1999.72003.10.17

李祖原建筑师事务所

6上海环球金融中心

38.16

101492460

逾10亿美元

5-6年1997年初，之后暂停至2003年2月复工20082008.8.30KPF赖思里・罗伯逊联合股份有限公司

7香港环球贸易中心/ICC-3255118484

2.85-3.15净高含配套公寓建筑200亿港币约5年2005.112010

KPF

8南京绿地广场紫峰大厦

26

89450

40

2005.52008.9.28

SOM与华东院

9蔡屋围金融中心

28.5/总项目60

104439

40约4年2007.11

2011建筑师事务所TFP和ARUP公司、深圳华森设计公司

10广州国际金融中心珠江新城西塔

44.8

103438

65

2007.1.312009.11.3

英国威尔金森•艾尔建筑事务所、奥雅纳工程顾问公司

11沈阳国际金融中心

总项目53

89427

10亿美元

2012

贝氏建筑师事务所、凯达柏涛公司、籁思理·罗伯逊股份有限公司联合设计

12上海金茂大厦29

88421

50近5年1994.5.101999.3.18

SOM

13香港国际金融中心二期18.582140（F8-F88)90416

总项目包括一期等30亿美元3年半

20032003后半年

14广州中信广场总项目34.362500

总项目37

1997.6

15沈阳恒隆市府广场

总项目80

330

总项目1004年内2007.42011

16大连裕景中心总项目80

383

总项目60

2009.11.30

美国NBBJ英国ARUP公司

17高雄东帝士85国际广场

30.63

378348

3年

1997

李祖原建筑师事务所

18香港中环广场

17.28

78374

总项目141亿美元3年

1992

DennisLau&NgChunMan,Architects&EngineersLtd

19广州广晟国际大厦

16

59360

办公部分4.25/2.85净高203年2007.12.282011.3

广州瀚华建筑设计有限公司

20深圳赛格广场17

72356

3年

2000

陈世民建筑师事务所

超高案例参考·重点案例·台北101大厦〔508米，建成工程目前全球第二高，全国第一高〕经济技术指标建筑位置位于台北市信义区西村里信义路五段7号开工日期1999年7月竣工日期2003年10月17日占地面积30278m2建筑面积28.95万m2建筑层数地上101层，地下3层建筑高度508m总投资580亿元新台币施工工期7年开发商台北金融大楼控股有限公司建筑设计单位李祖原建筑师事务所承建单位KTRT超高案例参考·重点案例·台北101大厦〔508米，建成工程目前全球第二高，全国第一高〕台北101〔Taipei101〕，前名台北国际金融中心〔TaipeiFinancialCenter〕，设计师李祖原。位于台北市信义区的一幢摩天大楼，楼高508米，地上101层，地下5层，是目前全球最高的摩天大楼。其英文名称Taipei101除代表台北，还有“Technology、Art、Innovation、People、Environment、Identity〞之意义。台北101的主楼旁边还有一栋6层楼、总高60米的裙楼〔podium〕，规划为购物中心及银行、证券行，裙楼内有挑高40米的豪华室内广场。因应高空强风及台风吹拂造成的摇晃．台北101设置了“调和质块阻尼器〔tunedmassdamper〕〞，是在88-92楼层挂置一个重达680公吨的巨大钢球，利用摆动来减缓建筑物的晃幅。防震措施方面，台北101采用新式的“巨型结构〔megastructure〕〞，在大楼之四个外侧分别各有二支巨柱，共八支巨柱，每支截面约3米长、2.4米宽，自地下5楼贯穿至地上90楼，柱内灌入高密度混凝土，外以钢板包覆。17超高案例参考·重点案例·台北101大厦〔508米，建成工程目前全球第二高，全国第一高〕入口大堂超高案例参考·重点案例·台北101大厦〔508米，建成工程目前全球第二高，全国第一高〕入口台阶室外步行廊道立面入口室内共享空间室内步行廊道超高案例参考·重点案例·上海环球金融中心〔492米，建成工程目前上海第一高〕20超高案例参考·重点案例·上海环球金融中心〔492米，建成工程目前上海第一高〕上海环球金融中心,这座直101层,高度为492米的垂直型花园城市,有完备的平安保障系统和热忱的效劳,它不仅具备世界一流水准的国际金融中心的功能,并拥有世界最高的观光厅,以及各种商铺、餐厅、会议中心和酒店。观光厅〔94/97/100F〕位于环球中心第100F层，高474米，是目前世界上人可到达的最高的观光设施，可供游客尽览城市美景。观光天阁100由三条透明玻璃地板组成的悬空观光长廊,为目前世界上人可到达的最高的观光设施,可将充满活力的上海美景尽收眼底.观光天阁97如一道浮在空中的天桥,开放式玻璃顶棚设计,让人与自然融为一体.观光大厅94以美丽浦江两岸为背景举办各种展示活动,提供宽敞的交流空间.上海柏悦酒店〔79-93F〕环球凯悦集团旗下酒店普及世界45个国家和地区，而柏悦品牌又是其中之佼佼者，为客户提供优雅而上品的舒适空间。2021年，环球的观光厅和位于其中的上海柏悦酒店，分别荣获了世界最高观光厅和世界最高酒店的吉尼斯世界记录认证。办公设施〔7-77F〕办公空间符合国际金融中心的高标准配置，兼备功能性和舒适性。上海环球金融文化传播中心〔29F〕既是金融、文化等各种信息聚集传播的平台，也是文化、传媒和经济等各界人士传播交流信息的理想场所。会议中心〔3-5F〕可召开国际性会议，高端品牌展示，也可以成为各种潮流和信息发布的理想场所。商场&餐厅(B2-B1F,2-3F)适合各种商务场合的餐厅\咖吧,将为商务人士提供效劳.超高案例参考·重点案例·上海环球金融中心〔492米，建成工程目前上海第一高〕22设计审编森大厦株式会社一级建筑士事务所建筑设计KPF建筑师事务所结构设计赖思里・罗伯逊联合股份〔LERA〕设计单位上海现代建筑设计〔集团〕,华东建筑设计研究院经济技术指标建筑位置位于上海市浦东新区陆家嘴金融贸易中心区Z4-1地块开工日期年竣工日期2008年占地面积14400m2建筑面积381600m2建筑层数地上101层，地下3层建筑高度492m总投资逾10亿美元施工工期7年开发商上海环球金融中心有限公司建筑设计单位KPF建筑师事务所承建单位中国建筑工程总公司－上海建工（集团）总公司SWFC项目总承包联合体结构形式钢筋混凝土结构（SRC结构）,钢结构（S结构）超高案例参考·重点案例·上海环球金融中心〔492米，建成工程目前上海第一高〕2323卫生间观光层空中大堂观光层四层公共区域走廊24超高案例参考·重点案例·上海金茂大厦〔420米，建成工程目前上海第二高〕25大堂大堂中庭入口超高案例参考·重点案例·上海金茂大厦〔420米，建成工程目前上海第二高〕26经济技术指标建筑位置位于中国上海浦东新区世纪大道88号开工日期1994年5月10日竣工日期1999年3月18日占地面积23000m2建筑面积29万m2建筑层数地上88层，地下3层建筑高度420.5m总投资50亿元施工工期4年开发商中国金茂（集团）股份有限公司建筑设计单位美国芝加哥SOM设计事务所,、主创建筑师AdrianSmith承建单位结构形式钢筋混凝土超高案例参考·重点案例·上海金茂大厦〔420米，建成工程目前上海第二高〕27超高案例参考·重点案例·北京国际贸易中心三期〔330米，建成工程目前北京第一高〕28主塔楼1~2层是净高9米的商务办公大堂和酒店大堂。高风格和创新理念的装修设计将给人以庄严、典雅、心旷神怡的感觉。办公区分为上下两个区域。低区为L6~L27层，高区为L30~L53层。办公区最大的特点之一是空调采用世界最先进的变风量空调系统。56层~68层为豪华酒店。共有装修豪华的客房270余套，每套平均60平方米。70层是游泳池和SPA会所。71层为酒店空中大堂，由商务中心、会客厅、会议厅和酒吧组成。72层和73层为餐饮和观景区。裙房分为宴会附楼和商业附楼。共有建筑面积约5.5万平方米。宴会附楼位于主塔楼北侧，首层和二层为商铺，并与商业附楼连通。商业附楼位于主塔楼的东面，地上5层，地下4层〔含停车楼〕，线条简洁的商业附楼配以拉索式玻璃幕墙增强了商场内的光线及空间。挑空了一层至四层的楼板可直接引进光线到室内。商业附楼包括国际精品、服装服饰、中西餐饮、娱乐健身、礼品玩具等。超高案例参考·重点案例·北京国际贸易中心三期〔330米，建成工程目前北京第一高〕29经济技术指标建筑位置位于东三环与建国门外大街立交桥的西北角开工日期2005年竣工日期2009年占地面积62700m2建筑面积54万m2建筑层数地上74层，地下4层建筑高度330m总投资8亿美元施工工期4年开发商国贸中心和郭氏兄弟集团联合投资建筑设计单位SOM（美国）、香港王董WITL国际承建单位结构形式超高案例参考·重点案例·北京国际贸易中心三期〔330米，建成工程目前北京第一高〕30夜景照明效果主塔外观超高案例参考·重点案例·北京国际贸易中心三期〔330米，建成工程目前北京第一高〕31大堂的饰墙瑰丽夺目，墙面镶嵌的100,000颗虎眼石，全都是半宝石64层贵宾堂客房超高案例参考·重点案例·北京国际贸易中心三期〔330米，建成工程目前北京第一高〕3271层酒吧首层大堂室内设计：HBAHBA呈献充满创意且别具一格的设计方案，擅于透过混和强烈的当地风土特色。由HBA负责的工程普及全球80多个国家，客户包括国际最顶尖的品牌集团。超高案例参考·重点案例·北京国际贸易中心三期〔330米，建成工程目前北京第一高〕33广州国际金融中心工程于2007年1月31日开工，方案于2021年11月3日竣工，总工期1007天。主塔楼地上103层，地下4层，是华南地区第一高楼。整个工程包括有3.5万平方米的商业、7万多平方米的酒店、5万多平方米的公寓和18万平方米的写字楼。广州国际金融中心集办公、酒店、休闲娱乐为一体，矗立在广州新城市中轴线上，建成后将成为展示广州城市新形象的地标建筑。建筑特色：依中轴线而生，临珠江而立。耗资60亿，楼高103层，身长440米，钢网交织，水晶加身的广州国际金融中心，它鹤立于CBD最核心的商务区。广州国际金融中心的设计方案，是经由广州市城市规划局于2004年组织的国际邀请竞赛征集的12个方案中选出的，其设计意念为“通透水晶〞。建筑结构采用钢管混凝土巨型斜交网格外筒与钢筋混凝土剪力墙内筒的结构体系，在世界超高层建筑中是唯一的一例。

超高案例参考·重点案例·广州国际金融中心〔448米，建成工程目前广州第一高〕广州国际金融中心珠江新城西塔34438米/

103层/办公、商业、酒店、公寓、会议/建成大堂中庭空中大堂入口下沉广场一侧高空酒店畅享30层阳光中庭

广州国际金融中心的内部结构在70层以上发生了很大的变化，一个贯穿30层楼宇的中空结构为即将进驻的超五星级酒店带来更直接的阳光体验。

按照设计规划，广州国际金融中心70层以上为超五星级四季酒店，这也将是广州海拔最高的豪华酒店。35业态介绍：写字楼：主塔楼1-66层为适应国际机构入驻的超甲级写字楼，建筑面积17.4万平方米，三个写字楼大堂分别位于负一夹层，首层与二层。办公空间的层高为4.5米，是目前国内最高的写字楼层高。此外还配备高速大容量的特色双轿厢穿梭电梯及高端品牌高速电梯组合，以及环保的双银LOW-E中空玻璃幕墙、光纤网络及管理系统。酒店：主塔楼67-100层建有广州四季酒店，建筑面积9.1万平方米，由四季酒店集团管理。酒店中空大堂可直接仰望天空。99-100层为超高中空商务行政观光层，设有餐饮设施和高档健康休闲中心。效劳式公寓：南北两栋28层高的附楼，与雅诗阁〔Ascott〕公寓管理公司合作，打造成专业化的效劳公寓，建筑面积5.1万平方米。内设酒店式效劳大堂，豪华会所包括恒温游泳池、SPA、阅览室、西餐咖啡厅、24小时便利店、自助银行等，并提供多款公寓户型。商务宴会及配套会议中心：附楼的裙楼为宴会厅和商务会议中心，设置有大中小型会议室、宴会厅、贵宾休息及高级商务餐厅等，同时配套功能齐全的会务设备，如同声传译、专业投影及放影、同步影相会议等。商业中心：裙楼还规划有商业中心，共7层(负一、负一夹层至5层)，建筑面积4.4万平方米。引入广州友谊集团，经营高端精品百货，提供国际品牌店、高档餐饮、银行与金融连锁机构等高档商务型配套效劳。停车场：地下停车场共4层，可提供车位1700个。超高案例参考·重点案例·广州国际金融中心〔448米，建成工程目前广州第一高〕36经济技术指标建筑位置位于广东省广州市天河区珠江新城开工日期2005年竣工日期2010年占地面积31084.96m2建筑面积m2建筑层数地上层，地下层建筑高度438m总投资超过60亿施工工期年开发商广州越秀城建国际金融中心有限公司建筑设计单位威尔金森•艾尔建筑事务所、奥雅纳工程顾问公司承建单位结构形式超高案例参考·重点案例·广州国际金融中心〔448米，建成工程目前广州第一高〕37天津环球金融中心是一座集写字楼、六星级圣•瑞吉斯酒店、水岸豪华公寓、酒店式公寓和顶级商业五中业态为一身的全球标志性综合建筑集群，由津塔和津门两局部组成，津塔与天津市老地标“天塔〞相照应，津门恰为天津别称，津塔和津门是天津市新的地标建筑。超高案例参考·重点案例·天津环球金融中心〔336米，建成工程目前天津第一高〕38公寓样板间超高案例参考·重点案例·天津环球金融中心〔336米，建成工程目前天津第一高〕39经济技术指标建筑位置位于天津市和平区大沽桥与兴安路交汇处开工日期2007年竣工日期2010年底占地面积53200m2建筑面积约60万m2建筑层数地上75层，地下4层建筑高度336.9m（津塔）71m（津门）总投资65亿元施工工期3年开发商金融街控股股份有限公司建筑设计单位SOM（美国）承建单位结构形式超高案例参考·重点案例·天津环球金融中心〔336米，建成工程目前天津第一高〕工程开展解读·高度与体量本工程建筑高度突破500米，如与在建工程比较，将超过台北101大厦508米的极限高度，成为中国第一高塔，全世界第二高塔；但如考虑到在建工程比较，那么深圳平安〔646〕、上海中心〔632〕、武汉绿地中心〔606〕、天津117大厦〔597〕、广州东塔〔530〕等的建筑均可能高于我们，且竣工时间均预计在2021年到2021年间。同时考虑到北京CBD东扩方案中考虑了地标性超高塔，因此保守估计本工程在未来十年以上的时间里保持北京第一高塔的称号。工程开展解读·优势与策略超高层建筑的首次亮相大多以高度和独特的建筑形象著称，但任何超高层的高度优势都可能被后来者化解。全球性地标建筑除了高度外，更多的是依托独特的区位和在所属区位的独特地位。在关键的区域保持突出的形体，并被无数记忆、影像反复引用，造就了全球性地标的长久影响。本工程保守估计在未来十年以上的时间里保持北京第一高塔的称号，CBD周边暂时再无400米以上的高楼，具备此项条件。而此工程我们以自持为主，降低运行本钱有利，因此，在保证平面使用率等经济及合理使用的前提下，将发力点放在舒适、绿色、节能方面可能是更适宜的产品策略。工程开展解读·业态研究的启动超高层的主要业态有办公、酒店、公寓、酒店公寓、商业五种，辅助业态有观光层、空中餐厅、空中大厅、会议中心、会所等现代超高层主要业态组合有如下几种：组合方式一：酒店+公寓+办公代表工程，迪拜塔1-39层为酒店，43-108层为公寓，111-154层为办公，123层设有观景台组合方式二：商业+办公，代表工程，台北101大厦、吉隆坡双子塔。台北101大厦，9层以下为商业，9-84层为办公，35、36为会议中心，59、60为空中大厅，设有商店、邮局的配套组合方式三：商业+办公+酒店代表工程，上海环球金融中心地下二层-3层为商业，7-77层为办公，79-93层为酒店，3-5层为会议中心，94-100层为观光层组合方式四：办公+酒店代表工程，上海金茂大厦3-50层为办公，52-87层为酒店，顶层设有观光层、企业会所。组合方式五：写字楼+酒店公寓+组合方式四：商业+酒店代表工程：香港国际金融中心建筑在竖向上被分为三个大的功能分区，首层为12m通高大堂，2-68层为总部办公区，其中18，37，53，54为机械/避难层，38，39层为两层通高的办公区空中大堂，兼做办公区休息空间，办公标准层层高4.2M.70-97层为效劳式公寓区，其中69，83层为机械/避难层，70层为效劳式公寓的空中大堂和会所。99-113层为酒店区，其中98，114层为机械/避难层，99层为酒店大堂，设有大堂餐吧和商务中心。115-118层为公共餐厅和酒吧，这里可以为公众提供俯瞰整个CBD和北京的绝佳观景平台。地下一层为商业，与其他地块的环形商业空间和连接地铁的步行环廊连通，地下二层为内部员工餐厅，地下三四层为酒店附属房间。本工程竞标方案初步采取了办公+公寓+酒店+地下配套商业的业态组合模式。考虑到目前工程全面自持十年的要求和工程深入进展的要求，我们需要在目前“办公+公寓+酒店+地下配套商业〞的业态组合模式根底上，对业态布局、业态功能具体要求等进行深入研究。工程开展解读·业态研究的启动工程开展解读·工程周期解读根据各工程的操作周期统计，特别是上海环球金融中心〔1997年开工，2003复工-2021〕、金茂大厦〔1994-1999〕、国贸三期〔2002年启动，2005开工-2021〕、广州西塔〔2005-2021〕等国内目前建成的各城市首高工程的操作经验来看，施工周期均长达五年左右。本工程考虑到筹划、设计等前期准备工作的复杂性，初步预计本工程较为紧凑合理的周期应达7~8年，即筹划设计等前期准备工作2~3年，施工5年左右。工程开展解读·工程建筑安装本钱解读超高层建筑建筑安装本钱主要包括结构、机电系统、幕墙等主要因素。根据各工程的本钱统计，并考虑到不同的抗震等级和形体复杂程度，在不计通胀因素的情况下，初步预估本工程较为紧凑合理的纯建筑安装本钱在1.5万人民币/平方米~2万人民币/平方米之间。序号项目名称建筑项目基本数据成本及项目周期项目规模（万M2）塔顶高度（M）土地成本（亿元RMB）总投资（亿元RMB)总施工周期动工时间竣工时间(或预计）运营时间1深圳平安国际金融中心

37.8664616.57905年4个月2009.8.292014.12

2上海中心大厦43.40632

建筑造价1485年2008.11.292014

3天津高银金融117总项目18359733亿173Ha总项目270

2007.12.12

20144广州周大福中心珠江新城东塔

地上35，地下1.853015.6100超过6年2009.92016

5台北101大厦28.95508206.8889亿新台币580亿新台币4年3个月1999.72003.10.172004.12.276上海环球金融中心38.16492

逾10亿美元

5-6年1997年初，之后暂停至2003年2月复工20082008.8.307香港环球贸易中心/ICC26.22484

含配套公寓建筑200亿港币约5年2005.112010

8南京绿地广场紫峰大厦

26450

40

2005.52008.9.28

9蔡屋围金融中心

28.5/总项目60439

40约4年2007.11

201110广州国际金融中心珠江新城西塔

44.8438

65

2007.1.312009.11.3

11沈阳国际金融中心

总项目53427

10亿美元

2012

12上海金茂大厦29421

50近5年1994.5.101999.3.181999.8.2813香港国际金融中心二期18.58416

总项目包括一期等30亿美元3年半19992003.62004年初14广州中信广场29/总项目34.36

总项目37

1997.6

15沈阳恒隆市府广场

总项目80330

总项目1004年内2007.42011

16大连裕景中心总项目80383

总项目60

2009.11.30

17高雄东帝士85国际广场

30.63378

3年

1997

18香港中环广场

17.28374

总项目141亿美元3年

1992

19广州广晟国际大厦

16360

203年2007.12.282011.3

20深圳赛格广场17356

3年

2000

21香港中环中心

13346

3年

22天津环球