海安房地产市场年度报告60p

2011年海安房地产市场年度报告上海奇正地产机构市场部|2012.01QIZHENGESTATEAGENCY宏观市场房地产市场市场预测土地分析楼市分析竞品表现目录降价和限购依然持续重要人物表示：温家宝总理讲话重要人物表示：住建部部长姜伟新讲话7月11日：在?中国金融?杂志上撰文表示，要加强对流动性、杠杆率的监管，完善系统重要性金融机构、市场和行业的管理制度。建立健全具有正向鼓励作用的弹性机制，促进信贷平稳适度增长，有方案、有步骤地推进利率市场化改革。重要人物表示：央行行长周小川讲话2021年中央经济工作会议根据中央对明年宏观经济的部署，房地产调控无松动迹象，调价为主题受迫地方政府财政压力，保障性住房开工量下调，未来保障房供给依旧较高住建部将允许地方购置商品房抵保障房任务住建部：地方住房限购令到期需延续限购令将持续，地方楼市难有转机央行下调存款准备金率国土部加强处置闲置土地闲置费按地价20％征收

昨天，国土资源部公布?闲置土地处置方法(修订草案)?，并公开向社会征集意见。修订草案规定，未开工开发建设，土地闲置满2年，经批准后可无偿收回土地使用权。修订草案规定，县级以上地方国土资源主管部门应当与土地使用者协商，共同拟订闲置土地处置方案，闲置土地处置方案可以选择以下方式：延长开工开发建设期限，改变土地用途，安排临时使用，协议有偿收回国有建设用地使用权，置换土地。修订草案还规定，国土资源主管部门与土地使用者协商未能就处置方式达成一致的，土地闲置满1年的，经批准后可按土地出让或者划拨土地价款的20%征缴土地闲置费；未开工开发建设，土地闲置满2年的，经批准后可无偿收回土地使用权。闲置土地的没收将促动市场的供给，市场放量将继续增大第二章全国楼市回忆07年9月二套房首付提高08年10月救市政策出台09年12月国四条出台11年1月限购政策出台10年1月、4月、9月提高首付利率、限贷2021年10月全国商品房销售面积和金额分别为8364万平方米和4514亿元，分别下降9.9%和11.1%10月房地产销售价格为5397元，同比下降1.34%，价格相对稳定调控周期一线城市成交持续低迷，楼市销售进入冰点，价格微跌、呈下降趋势受限购影响，众多二线城市成交同样陷入低迷，相对一线城市价格相对坚挺三四线城市未限购，市场表现出量稳价升市场格局，但受整体市场下跌影响，一些三四线城市成交量和成交价格在年底出现松动迹象数据来源：国家统计局，搜房指数，超过过去1年单级最高销售面积的定义为高，小于过去1年单季最低销售面积的定义为低未来供给持续放大，存量房销售压力逐步积压多个城市库存逼近历史高位，一二线城市尤为明显，加上未来新推体量，市场去化周期加长10月130个城市共计推出1.04亿平米，环比降1%,同比增13%，占10年全年推出建面的10%；一线城市环比降18%，同比增72%，占10年的13%；二线城市环比增5%，同比升35%，占10年的10%；三四线城市环比跌5%，同比降10%，占10年的9%。10月130个城市共计成交0.39亿平米，环比降44%，同比降50%，占10年全年成交建面的5%；一线城市环比降75%，同比降45%，占10年的5%；二线城市环比降48%，同比降51%，占10年的4%；三四线城市环比降29%，同比降50%，占10年的5%土地成交规模出现持续下滑，一二线城市土地市场需求压力明显高于三四线城市10月130个城市平均溢价率为3%，环比下降2个百分点，同比下降31个百分点，较10年底下降25个百分点，低位下行；一线城市平均溢价率为0%，环比下降6个百分点，同比下降57个百分点，较10年底下降41个百分点；二线城市平均溢价率为1%，环比降2个百分点，同比下降30个百分点，较10年底下降22个百分点；三四线城市平均溢价率为7%，环比下降1个百分点，同比下降25个百分点，较10年底下降22个百分点；10月楼面地价：130个城市平均楼面地价1413元/平米，环比跌17%，同比跌8%，较10年底下跌30%；一线城市平均楼面地价3560元/平米，环比跌10%，同比跌3%，较10年底跌41%；二线城市平均楼面地价1411元/平米，环比跌22%，同比跌27%，较10年底下跌28%；三四线城市平均楼面地价1189元/平米，环比涨30%，同比涨25%，较10年底跌18全国经营性土地平均溢价率、楼面地价明显下滑，开展商表现出对三四线城市市场的乐观预期土地供给压力和地方政府财政压力都明显增大，而在持续的房地产调控下，楼市极为低迷，开发商资金压力陡增，拿地态度更趋谨慎，因此受调控影响较大的一二线城市土地价格将持续下行另外三四线城市相对较低的拿地本钱和非调控重点区域，影响开展商拿地重心的转移，作为开展商分摊资金回笼压力的战略部署1-10月，房地产开发资金来源合计6.84万亿元，同比增加20.2%国内贷款累计1.06万亿元，同比增加1%累计利用外资714亿元，同比增加32.4%自筹资金累计2.82万亿元，同比增加30.8%其他资金来源累计2.9万亿元，同比增加18.8%受限银行及其他金融机构贷款信托融资上市融资、股票增发融资、发行债券融资房地产私募基金代建、投资矿产、民间集资其他渠道新兴融资渠道资本市场融资渠道主要融资渠道次重要融资渠道融资方式企业名称时间备注房地产私募基金远洋地产9月5日将对旗下房地产基金SinoProsperityRealEstateFundL.P.出资7000万美元，用做投资内地房地产项目豫园商城9月17日豫园商城公告称，全资子公司上海豫园商城房地产发展有限公司拟出资5.695亿元与外商保德信中国机会有限公司（下称“保德信中国”）成立合资公司，注册资本8.5亿元，上海豫园持有67%的权益，合作开发沈阳北中街商业广场项目上实发展9月21日上实发展拟引进天津永嘉股权投资基金和宝宏（天津）股权投资基金，分别对子公司锦绣置业、上实发展（青岛）投资开发有限公司进行增资，额度分别为3亿元和10亿元万通地产9月23日万通地产与华润深国投信托公司共同发起一只PE，基金规模3.726亿元。通过此举，万通地产可变相融资约3.5亿元投资矿业新湖中宝6月新湖中宝公告称，拟以自有资金6.43亿元收购内蒙古自治区四子王旗德日存呼都格区煤炭资源的探矿权绿景地产6月绿景地产公告拟增加经营范围，进行项目投资、矿产资源投资、开采等业务莱茵置业6月16日莱茵置业宣布拟在贵阳成立一家“贵州莱茵达矿业发展有限公司”的全资子公司，注册资本为5000万元华业地产6月15日华业公告称，拟在新疆塔城地区托里县设立全资子公司，总投资额不超过人民币3.5亿元代建模式绿城中国-独立成立绿城建设公司专门发展代建业务。据统计，截至2011年6月底，绿城已签45个代建项目，预计年底将突破80个，可售金额将超1500亿元万科集团-目前主要在保障房领域涉足代建模式宋都、滨江、中凯、浙江大华均已经涉足代建业务民间集资绿城中国3月绿城工会委员会的名义发起融资计划，以10万元起步，年利率为12%。受到绿城内部员工广泛支持温州民间借贷1100亿，资金来自民营企业和家庭，其中220亿流向房地产项目多数企业前9月销售业绩完成率达65%-75%之间，但9月多数典型企业销售业绩同比普遍下跌，下半年去化压力明显29家上市房企三季度净利润环比大幅下滑40%，经营性现金流量净额从去年同期的30.8亿元骤降为-16.6亿元29家上市房企存货达2337亿元，比去年同期大幅上升50.7%备注：富力将销售目标由400亿元下调至320亿元。数据来源：?2021年前三季度房企销售排行榜?企业名称2011年销售目标（亿元）2011年1-9月销售金额（亿元）同比2011年销售目标完成率2010年1-9月销售业绩占比9月金额（亿元）同比环比9月销售目标占比2010年9月销售业绩占比保利地产80058040%73%63%74.6-18%24%9%14%碧桂园43033051%77%66%32.0-6%-46%7%10%富力地产320220-4%69%71%35.5-1%77%11%11%恒大地产70069495%99%71%93.082%2%13%10%金地集团40019527%49%54%35.4-40%60%9%21%龙湖地产40028954%72%56%48.832%52%12%11%绿城中国550267-18%49%60%60.0-18%161%11%13%世茂房地产360214.610%60%64%5.6-84%-83%2%11%万科集团1400965.735%69%66%120.0-16%15%9%13%雅居乐37024542%66%53%44.042%91%12%10%中国海外630（万平方米）58627%68%57%56.0-31%56%6%12%下半年市场急速变化导致利润减少，并且导致库存、现金流等压力，将促使开发商的整体资金状况不断收紧，尤其对于后续市场更明显2021年前三季度，百亿以上企业数量增至28家。其中万科、恒大、中海地产、保利地产和绿地集团以超500亿占据金额榜5强，业绩增长势头迅猛。2011年前三季度中国房地产企业TOP30销售金额排行榜金额排名企业名称成交金额（亿元）1万科集团965.72恒大地产694.03中海地产586.04保利地产580.05绿地集团540.06万达集团450.07碧桂园330.08龙湖集团289.09绿城中国267.010雅居乐245.011华润置地237.012富力地产220.013世茂房地产214.614中信地产196.015金地集团195.016远洋地产185.817招商地产151.018融创中国135.019融侨集团125.020保利香港121.021首开股份119.222中国铁建107.023新城控股106.024金辉集团105.025金科集团103.026中国中铁102.027佳兆业101.028SOHO中国100.329九龙仓99.030中粮集团97.02011年前三季度中国房地产企业TOP30销售面积排行榜面积排名企业名称成交面积（万平米）1恒大地产1047.02万科集团838.23绿地集团560.04保利地产518.05碧桂园510.06中海地产427.07万达集团346.68龙湖集团237.09雅居乐232.010华润置地203.011世茂房地产162.712中信地产159.013保利香港157.014佳兆业150.015富力地产145.116远洋地产142.017荣盛发展139.418金地集团137.019中国中铁135.020金科集团133.021绿城中国123.022新城控股118.023建业地产113.024中国铁建110.925世纪金源108.026恒盛地产106.527金辉集团103.028融侨集团95.329融创中国87.530首开股份86.1各梯队间业绩分化，超大型房企遥遥领先，未来市场考验中小企业生存压力2021年10月至今7-9月份典型销售破千套工程多数房企降价底线依然在10-15%左右，虽然个别楼盘降幅超过25%，但大幅降价局面尚未完全铺开，降价和低总价、高性价比个案仍为市场去化主力城市项目企业成交情况（套）成交均价(元/㎡)折扣力度上海长泰西郊长甲473600069折新城公馆新城972000074折北京京贸国际城天旭141460063折远洋一方远洋1671850074折广州富力君湖华庭富力502760688折富力金港城富力23268989折杭州世茂首府广场世茂341893272折东港东厦美孚410650068折东莞万科金域华府万科581000092折增城恒大山水城恒大124665385折太原恒大绿洲五期恒大21876799折珠海中海银海湾中海-

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93折城市项目名称企业成交套数(套)成交均价(元/㎡)热销原因重庆金科西城大院金科20906439尾盘销售，价格优势重庆金科·阳光小镇金科14176505洋房93折后减10万元高层优惠97折减5万元贵阳贵阳世纪城世纪城13145598低价重庆华润二十四城华润12161124263-113㎡面积赠送最高20平米重庆斌鑫·西城绿锦斌鑫11966500全款96折，按揭99折老带新免交物管费武汉积玉桥万达广场万达116618693主推30-60平精装SOHO小户型总价低天津天房美域天房11608132低价贵阳花果园宏立城11386274大盘项目贵阳中天会展城中天11275691大盘项目沈阳碧桂园凤凰城碧桂园10924071远郊低价盘一次96折，贷款98折进入观望局部促销新开工程低于预期价格全面促销局部降价全面降价价格走势Now，wearehere资金压力库存压力宏观市场篇房地产市场篇市场预测篇土地分析楼市分析竞品表现目录第一章土地市场分析海安历年土地市场比照2021年土地成交情况从板块成交比例来看，城南片区即行政新区的土地成交量达全海安县的55.27%，为各区域最高，未来城南区域将城区未来海安开发热点区域。城西、城东、城北开发量较为平均，城中放量较少，乡镇的土地放量有攀升之势，占海安总土地成交量的12.30%从成交单价来看，城北受个别大盘影响，单价较高达3283.87元/㎡。因城区房价攀升较快，局部客源挤压至乡镇区域，造成乡镇房地产市场走俏，土地成交单价也开始走高，到达1287.23元/㎡。土地结构分析2021年海安土地结构分析海安近几年土地容积率成交情况从2021年海安住宅用地分容积率成交情况来看，容积率住宅用地成交297862.7㎡，占比57.97%；其次为容积率住宅用地成交121004万㎡，占比23.55%；第三为容积率住宅用地成交42995万㎡，占比8.37%。与往年相比，受行政新区建设影响，小高层建设较多，容积率住宅用地增加。城东城南城西城中城北七星湖0124230605070914a14b1621190507土地成交分布2021年，海安商住用地成交20宗，其中市区12宗，乡镇8宗。其中住宅用地成交13宗，其中市区6宗，乡镇7宗。住宅用地成交较少。地块编号具体位置出让面积（平米）容积率01县城通榆路东侧、奥华国际装饰城北侧429951.524海安县火车站站前广场B区二期2101223开发区长江路南侧文萃路西侧12694406海安镇海北老集镇376111.605县城黄海东路、通榆路交汇处东南侧29403.63.207县城黄海路、漕平河交汇处西南侧13092209海安县城高庄路、万星路交汇处西北侧170402.114b海安镇平桥村116755.32.214a海安镇平桥村95541.22.116海安县城中坝南路西侧、广场南路南侧83233.62.421海安镇海南村7、8、9组5661.20.219海安县城江海西路北侧、镇南路西侧47683.81.60507海安镇曙光东二路49号1124.30.72地块编号具体位置出让面积（平米）用途容积率成交价格(万元)成交日期起始价（万元）成交单价（元/㎡）起始单价（元/㎡）溢价率2010029县城黄海路南侧、七星湖西侧140147住宅≤2.50444222010671500.00111.31%2010030县城黄海路、东湖路交汇处西北侧67600住宅≤2.80245002010-12-8101403624.261500.00141.62%2010022海安镇黄海路南侧、永安路东侧40644商住≤2.261082010-9-16401502.809.8415170.00%2010021-1县城安平路、永安南路交汇处东南侧74267商住≤2.60122972010-8-24122801655.781653.490.14%2010021-6县城黄海路、海南路交汇处东北侧81133商住≤2.60127982010-8-24127981577.411577.410.00%2010021-3县城黄海路、永安南路交汇处东北侧105314商住≤2.60174032010-8-24173801652.491650.300.13%2010021-2县城安平路、小焦港河交汇处西南侧48265商住≤2.6079912010-8-2479801655.651653.370.14%2010021-5县城安平路、海南路交汇处东南侧54807商住≤2.6086922010-8-2486801585.931583.740.14%2010021-4县城安平路、永安南路交汇处西北侧83345商住≤2.50125192010-8-24125001502.071499.790.15%2010016县城通榆中路东侧、老通扬河南侧15993商业≤1.012222010-7-91220764.08762.830.16%201017海安镇黄海路南侧、万星路西侧26993商住2.838722010-6-2938421434.451423.330.78%20101404海安镇林桥村12组（隆政老集镇）5043商业0.721592010-5-12158315.29313.310.63%20101403海安镇开元大道、园庄路交汇处西北侧3105商业1.341182010-5-12117380.03376.810.85%20101401海安镇南海大道、海南路交汇处西南侧13341商住1.749682010-5-12966725.58724.080.21%2010012县城长江西路、龙须路交汇处东北侧88222商住2.2263952010-5-7146452991.881660.0280.23%2021年新拍住宅用地土地溢价分析地块编号具体位置出让面积（平米）用途容积率成交价格(万元)成交日期起始价（万元）成交单价（元/㎡）起始单价（元/㎡）溢价率2010066县城中坝南路西侧、海陵小学南侧75605商住2.4242362010-3-22241863205.613198.990.21%2010063县城河滨东路、凤山路交汇处西南侧93615商住3.2351852010-3-10280853758.483000.0525.28%2010064县城曙光西路、永安北路交汇处东北侧83628商住3.2346882010-3-10250884147.892999.9538.27%2010065县城江海西路、永安南路交汇处东南侧17721商住3.592882010-3-1039085241.242205.29137.67%2010062县城人民东路、凤山路交汇处西北侧60478商住321889.15822010-3-10235623619.363895.96-7.10%2010061县城人民东路、宁海北路交汇处东北侧48475商住117544.84182010-3-1072723619.361500.15141.27%2010067县城黄海中路、中坝南路交汇处东北侧59808商住2.4225952010-3-10139953777.922339.9961.45%2010068县城高庄路、中坝南路交汇处东北侧147461商住2.8265932010-3-10265431803.391800.000.19%933海安镇黄海路南侧、永安路东侧29228商住3.643982010-2-1243881504.721501.300.23%201004海安镇黄海路、海南路交汇处西北侧157197商住1.5128002010-2-59500814.26604.3434.74%2021年新拍住宅用地土地溢价分析土地溢价分析地块编号具体位置出让面积（平米）用途供地方式容积率成交价格(万元)土地使用年限成交日期成交单价（元/㎡）起始价起始单价（元/㎡）单位溢价溢价率201106海安镇海北老集镇37611商住出让1.67205702011-2-241915.662550.00677.991237.6764.6%2011-05县城黄海东路、通榆路交汇处东南侧29403.6商住出让3.216280702011-3-95536.746080.002067.773468.9662.6%201114b海安镇平桥村116755.3商住出让2.216000702011-6-301370.3915950.001366.114.280.31%201114a海安镇平桥村95541.2商住出让2.113100702011-6-301371.1413050.001365.905.30.38%201116海安县城中坝南路西侧、广场南路南侧83233.6商住出让2.423980702011-7-252881.0522480.002700.83180.226.26%2011-19海安县城江海西路北侧、镇南路西侧47683.8商住出让1.612930702011-10-192711.6112880.002701.1310.490.38%从2021年县城成交的25宗住宅用地溢价情况来看，其中18宗溢价率低于50%，2宗住宅用地溢价率在50-100%,5宗住宅用地在溢价在100%以上。从2021年县城成交的6宗住宅用地溢价情况来看，其中4宗住宅用地溢价率低于50%，2宗住宅用地溢价率在50-100%。2021年不管是在宗数还是溢价上都比2021年有大幅下滑。受市场影响，年初时上市两宗土地溢价较高，而随着市场的转冷，溢价率也随之走低。2021年新拍住宅用地海安市场→未来土地上市量预估

土地位置土地面积（㎡）土地性质容积率折算建面（㎡）成交价格（万元）楼面价格(元/㎡)城北海安镇海北老集镇37611商住1.660177.672051197.29城西海安县城江海西路北侧、镇南路西侧47683.8商住1.676294.08129301694.8城南海安县城中坝南路西侧、广场南路南侧83233.6商住2.4199760.64239801200.4海安镇平桥村116755.3商住2.2256861.6616000622.9海安镇平桥村95541.2商住2.1200636.5213100652.9城东县城黄海东路、通榆路交汇处东南侧29403.6商住3.294091.52162801730.2开发区长江路南侧文萃路西侧12694综合4507761770348.6合计

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2021年新拍住宅用地海安未来土地供给住宅上市量938598㎡，其中城东土地供给住宅上市量144867㎡第二章楼市分析2021年与2021年成交量比照2021年成交量分析中洋高尔夫公寓、海州阳光城、东城国际二期、华新一品三期、清水园二期、沿海威尼斯、海安大世界相继入市，成交量大，各工程拉升价格700-1200元/㎡高端楼盘金水湾入市，均价到达6000元/㎡新国八条出台，海安同时也转入传统淡季5月旺季，金水湾、华新一品加推，市场回暖水岸名城加推，去化仅4成，新政影响力初现高端物业去化初现较大放量，开发商拉价300元/㎡7月30日水岸名城加推，与上期拉价200元/㎡东大街售楼部公开，当日蓄水1000组，华府天地日均来访100组，转入旺季10月清水园开盘，开盘预定量缺乏50%，市场开始转冷万豪国际、华府天地入市，去化表现较好，市场似乎热度不减11月金石低价入市，当日仅成交三分之一东大街低调入市，签约缺乏1/3。前三季度整体市场热度尚可，第四季度逐步转冷未来上市量楼盘推案节奏2021年预计将8个新楼盘入市，2021年预估上市量约100万方约有10万方的供应量523产业园江海清水园七星首府水岸名城奥体新城万豪国际华府天地金水湾公馆竞争项目朗地尚城海洲阳光城2011年四季度三季度四季度一季度二季度2012年3月推出5栋多层120套左右约1.4万方，12年可能推完/6.5万方12年将推出最后一栋/2.7万方第一批推35套，12年约推5.6万方/18万方2012年预计上市6万方/16.8万方年初开盘推203套房源约2.4万方，今年推14万方/160万方12年预计上市量14万方/27.6万方12预计上市量8万方/26万方最后3栋高层到12年推售9万方/9万方12年将全部推出/2.4万方金石蓝郡年初推两栋高层约3万方,12年6万方/16万方11月5日推三栋约3.2万方，12年上市约6万方/23.8万方东大街12月推约24.2万方，12年约推10万方/45.8万方已面世项目市场供应总量板块项目总建面已推量已售量已推存量未推存量城东523产业园9000025100121001300064800七星首府180000000180000星湖湾530000000530000城中江海清水园18766916043198562.361868.227238华府天地6202337783.418725.119058.324239.6东大街70000024209944397197702457901朗地天澜湾270000000270000信拓东港国际250000000250000城西水岸名城21000041054.222628.218426168946海洲阳光城1332523963628165.911470.193616金石蓝郡2700003120712805.118401.9238793怡景湾国际花51283.536730111987城南金水湾公馆21000041683.331788.89894.55168317中洋高尔夫公寓21372221372245675.91680460奥体新城16000000001600000万豪国际40000012328135136.188144.6276719朗地尚城220000000220000华新一品二期400000000400000总计

60766659940093512686427415082556目前市场存量分析目前海安海安市场已推存量64万方，未售存量约508万方第三章竞争个案分析开发商南通鸿庆房地产开发有限公司楼盘位置江苏省海安县迎宾路201-5号物业类别住宅建筑类别多层产品规划总占地1500亩总规划户数600户房型面积88~135㎡主力面积88㎡，99㎡、106㎡、109㎡项目特色西班牙风格、中南欧陆风格装修情况毛坯所属商圈海安城东

“523产业园有住宅和商业构成。一期规划12栋西班牙风格多层和12栋中南欧陆风格，立面以英伦风格为主。整体产品规划两种完全不同的风格，表现力缺乏。建筑表层用涂料粉刷，全框架式结构，建筑品质较为中端。月份1月2月3月4月5月6月住宅11年------7月8月9月10月11月12月--5915204工程后续存量约6.48万方总量已推已售存量9万方2.511.216.48重点竞争个案分析-523产业园重点竞争个案分析-七星首府开发商江苏置佳置业有限公司楼盘位置黄海大道与东湖路交界处物业类别住宅、商业建筑类别多层、高层产品规划总建面18万占地67600平米项目特色ARTDECO建筑风格所属商圈海安城东工程优势打造海安稀缺的花园洋房，叠加别墅，高附加值，一二层附赠地下室，三四层送空中花园。主卧套房设计，在海安市场比较少见。上海开发商，品牌实力较强产品品质感高，设有会所，精装大堂，为城东目前最高端的工程劣势以湖景为卖点，但其实离湖区还有一段距离大户型为主，叠加更是到达200平米以上，客源相对有限。与沿海比照：在产品性质及区位明显好于沿海，工程年底入市将成为未来一年内的主要竞争对手。目前工程围墙已上，售楼部在建，预计在月中进场，方案在1月底开盘。一期推出四栋29、30层高层，户型为两房三房四房，面积从85㎡~142㎡。工程后续存量约18万方。客户构成工程目前尚未开盘，只进行预约登记，客户主要为城东及东南侧乡镇为主，市区也有局部客户过来看。总体经济技术指标基地面积248764总建筑面积750111地下不计容积面积（保温层等）8198地上面积546942高层住宅面积526963公建面积19979其中物业管理2981商业面积14850门卫等面积2148地下面积194971其中高层地下室52371地下车库面积（含人防34600）142600机动车位3894其中地上60地下3834总占地面积37008容积率2.2覆盖率14.88%绿地率40.18%总户数3774非机动停车位7788工程总建