铜陵房地产市场调查报告63p

中鼎地产·铜陵工程组二0一一年四月铜陵市房地产市场调研报告谨呈：百盛房地产开发第一局部全国宏观经济环境第二局部安徽省宏观环境分析第三局部铜陵市宏观市场研究第四局部铜陵市地方人文研究第五局部铜陵市房地产现状及趋势第六局部可类比性工程分析第七局部工程地块分析第八局部铜陵市房地产市场分析结论目录第一局部全国宏观经济环境2021，房市该何去何从？1、中国人民银行最新发布公告，决定自2021年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。

调整后，一年期整存整取定期存款利息到达3.25%，一年期贷款利息到达6.31%。这是央行今年以来第二次加息，也是去年以来第四次加息。与上次2月8日晚间突然宣布加息一样，此次加息操作也选择在假期结束、工作日开始之际，市场消化空间有限。2、从2021年4月6日起，当年归集的个人住房公积金存款利率上调0.1个百分点，由0.40%上调至0.50%；上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.25个百分点，由2.60%上调至2.85%。个人住房公积金贷款的利率同时上调。其中，五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0.20个百分点，由4.50%上调至4.70%；五年期以下〔含五年〕个人住房公积金贷款利率也由4.00%上调至4.20%。3、去年国际收支“双顺差〞的背景下，四季度资本和金融工程顺差数据高达1189亿美元，环比增长682%，显示出我国资金净流入出现明显反弹。金融快讯房地产市场快讯全国房地产开发景气指数据国家统计局当日发布的2021年全国房地产市场运行情况显示，2021年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，其中商品住宅销售面积增长8.0%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%。2021年，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%，其中商品住宅销售额增长14.4%，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。第二局部安徽省宏观经济分析铜陵长江大桥安徽省房地产市场资讯图1安徽房地产2021年第9周报〔〕9大城市楼市：销量3升6降，均价6升3降安徽楼市9大城市中，住宅销量上升的城市有3个，下降的城市那么有6个。增幅最大的城市是六安，升幅为400%，直接拉升了本周的总体销量走势；其次是马鞍山，增幅56.9%；本周出现升幅的还有芜湖，升幅为13.5%。跌幅方面，本周跌幅最大的为安庆，跌幅为33.5%，其次是蚌埠和宿州，跌幅分别为31.0%和29.1%。销售面积方面，增幅最大的依然是六安，为530.1%，马鞍山和芜湖的升幅分别为49.2%和12.0%。〔附图2〕图2从走势图可以看出，本周销量第一的城市是六安，以590套的销量遥遥领先于其他8大城市，销售均价方面芜湖以6369.9元/㎡稳坐头把交椅的宝座，排名第二的是当仁不让的马鞍山，其本周均价为5992元/㎡；本周销量最低的为马鞍山，销量为113套，其次是宿州，销量也只有197套；均价方面缺乏4000元/㎡的只有淮北，均价为3223元/㎡，导致淮北均价较低的原因，经分析本周淮北有三天的销售均价缺乏3000元/㎡。均价方面芜湖本周勇夺第一，为6369.9元/㎡，升幅亦是本周9大城市之最，其他出现升幅的5大城市起升幅都缺乏5个百分点；马鞍山已是连续三周的均价低于6000元/㎡。〔附图3〕图3第三局部铜陵市宏观市场研究一、铜陵市的城市特性与区位优势二、铜陵的交通状况三、铜陵行政区域划分四、铜陵城市空间新体系五、铜陵市宏观经济数据六、综合分析天井湖铜陵市的城市特征与区位优势铜陵市的交通状况铜陵铜陵市的行政区域划分市辖区：总人口73.89万人，其中市区人口43.43万人。铜官山区——面积36平方公里。〔辖长江路街道、石城路街道、铜官山街道、杨家山街道、扫把沟街道、横港街道〕狮子山区——面积53平方公里。〔辖狮子山街道、新庙街道、矶山街道、凤凰山街道、西湖镇〕郊区——面积154平方公里。〔辖安铜街道、桥南街道、铜山镇、大通镇、灰河乡、普济圩农场街道〕铜陵县——面积763平方公里。〔辖五松镇、顺安镇、新桥镇、钟鸣镇、天门镇、老洲乡、东联乡、西联乡、胥坝乡〕主城区〔铜官山区〕狮子山区郊区铜陵城市空间新体系铜陵市城市建设按照“北扩、东进、南整、西跨〞的思路，主要向北、东、南三个方向开展，形成“一城三区，一主两副〞的组团式布局。铜陵城市开展定位：中国第一个铜产业基地电子材料产业基地长江中下游重要的工贸港口城市皖中南中心城市铜陵市宏观经济数据2021年全市实现生产总值〔GDP〕466.6亿元，按可比价计算，比上年增长17.1%，增速比上年加快3.4个百分点。其中，第一产业增加值9.6亿元，增长3.9%；第二产业增加值339.5亿元，增长20.8%；第三产业增加值117.5亿元，增长9.8%。2021年及“十一五〞全市经济开展的巨大成就，突出表现为“两个人均全省第一〞、“四个总量翻番〞。

GDP人均可支配收入据市统计局社会经济调查队调查资料显示，2021年全市城镇居民人均可支配收入为18690元，较上年同期上涨11.5%。全省十七个市人均居民可支配收入排名居前的依次是马鞍山市〔23159元〕、合肥市〔19051元〕、芜湖市〔18727〕、铜陵市2021年人均可支配收入比全省平均水平〔15788元〕高出2902元，增幅位居十二。

铜陵市经济综合分析2021年，铜陵市城镇居民人均可支配收入为18690元，较上年同期上涨11.5%。全年实现工业增加值315.3亿元，按可比价计算，比上年增长21.9%，对全市经济增长的奉献率达79.4%，拉动GDP增长13.6个百分点。其中，年主营业务收入500万元及以上的工业企业〔简称规模以上工业企业〕完成现价工业总产值1104.0亿元，同比增长73.7%；实现工业增加值300.9亿元，按可比价格计算，比上年增长25.1%。其中全年全社会建筑业完成增加值24.2亿元，比上年增长8.1%。全年房屋建筑施工面积541.2万平方米，比上年增加103.0万平方米；房屋竣工面积210.7万平方米，比上年增加6.5万平方米。第四局部铜陵市地方人文研究一、青铜文化二、名人名士三、铜陵特产四、铜陵八宝山水之门青铜文化丰收门名人名士苏轼：南北山光照绿波，濯缨洗耳不须多；天空月满宜登眺，看取青铜两处磨。春池水暖鱼自乐，翠岭竹静鸟自还；莫言垒石小风景，卷帘看尽铜官山。落帆重到古铜官，长是江风阻往还。要使谪仙回舞袖，千年翠拂五松山。王安石：临津艳艳花千树，夹径斜斜柳数行。却忆金明池上路，红裙争看绿衣郎。山腰石有千年涧，海眼泉无一日干。天上苍生望霖雨。谁知龙向此中蟠。铜陵特产一、铜陵白姜铜陵生姜经安徽省农科院园艺所科学鉴定，属白姜，排姜类型。鲜姜皮为白略呈黄色，姜块成佛手状，瓣粗肥厚。姜指饱满，色白鲜嫩汁多，味辣而不呛口，属多功能食用产品。铜陵生姜以“块大皮薄，汁多渣少，肉质脆嫩，香味浓郁〞等特色而久负盛名。二、铜陵凤丹铜陵丹皮主要出产于顺安镇和钟鸣镇，其中顺安镇凤凰山地区的凤凰、牡丹、陶凤三个村，由于独特的土壤、气候条件所产的丹皮被历代医药实践证明为药效最好。?中药大辞典?明文记载：“安徽省铜陵凤凰山所产丹皮质量最正确〞，故称凤丹。三、铜陵茶干铜陵茶干在本市及周边有一定的消费根底及美誉度，它是近几年兴起的名优农产品。特点口感细腻、久嚼不烂、营养丰富，回味元穷，适宜不同层次不同年龄段人群食用。四、铜陵野雀舌茶铜陵野雀舌茶简称野雀舌，为历史名茶，属绿茶类。乾隆饮后誉为“江南佳茗〞。五、铜陵牡丹中国古铜都著名中外，青铜文化源远流长，还是“药用牡丹〞，之乡至少有1600年以上历史。晋代著名哲学家、医学家葛洪曾在铜陵种植“仙牡丹〞。铜陵特产六、铜陵泡桐铜陵泡桐资源丰富在今钟鸣镇，素有桐乡之称。铜陵种植泡桐历史悠久。早在宋仁宗三年〔公元1051年〕著名的植物学家铜陵人陈翥就撰有专著?桐谱?，对铜陵泡桐的类属，习性、种植、采伐、利用等方面进行了系统祥尽的论述。铜陵作为泡桐的故土，有着研究泡桐和开展桐材生产的优越环境与良好条件。七、铜陵大豆铜陵大豆别名“汀洲大豆〞是铜陵地方的优良品种。原名“平头黄〞，有大平头黄和小平头黄两个品系。蛋白质含量分别为47.87%和47.31%，比其他的大豆蛋白质含量要高19.7%和18.3％，但脂肪含量为18.46％和17.5％，比一般大豆品种含量略低。八、铜陵苎麻铜陵苎麻之古被誉为“苎麻之王〞铜陵苎麻也是铜陵八宝金银铜铁锡，生姜麻子蒜之一。据?铜陵县志?等有关历史资料记载麻是铜陵传统特产，清朝顺治乙未年〔公元１６５５年〕，铜陵县境种有苎麻、黄麻、白麻、葛麻等品种，主要分布于低山丘陵地区，以钟鸣、顺安、天门等镇居多。铜陵八宝铜陵自古被誉为“八宝之地〞，盛产金、银、铜、铁、硫、生姜、大蒜、苎麻。以下图八根花岗岩柱矗立在铜陵市铜文化园中心广场主入口处，充分展示了它的张力。柱上部镶嵌铜环，饰有八宝图案，如钻石宝戒，在柱面纹饰衬托下，熠熠升辉。八宝柱还象征铜陵欢送八方来客。第五局部铜陵市房地产市场现状与趋势起舞铜陵房地产市场现状〔一〕、铜陵2021年1月商品房上市情况2021年1月，铜陵市预售许可证发放总面积6.73万平米，同比下降38.11%，环比下降55.58%。商品房预售工程分布在狮子山区〔含经济开发区〕和郊区；住宅类商品房预售面积3.90万平米，其他类商品房面积2.82万平米。

2021年1月商品房按用途批准预售情况〔二〕、2021年1月商品房销售情况2021年1月，全市商品房销售总面积9.60万平米，其中住宅类商品房销售面积1.52万平米，同比上升3.79%；非住宅类商品房销售面积1.52万平米，同比上升199.80.12%，环比下降46.28%。销售套数971套，其中住宅类商品房销售套数892套，同比上升11.50%，环比19.57%。商品房分行政区销售分布情况2021年1月住宅类商品房按房型结构销售情况2021年1月，全市住宅类商品房销售套数892套。销售的房型结构主要集中在三室两厅、两室两厅；其中三室两厅〔套数〕占34.75%，同比上升69.40%，环比上升16.69%。2021年1月，全市住宅类商品房销售面积8.08万平米，销售套数892套。分面积段销售主要集中在60—80平米/套、100—120平米/套，占比分别为：26.73%、25.62%。2021年1月住宅类商品房分面积段销售情况2021年1月，全市住宅类商品房销售面积8.08万平米，销售套数892套。销售单价主要集中在5000元/平米以上和4000—5000元/平米的，占比分别为44.31%、27.60%。2021年1月住宅类商品房按单价段销售情况2021年1月，丽湖家园经济适用房〔一期〕、西湖春晓、柏庄·春暖花开二期的商品房销售套数位于销售套数的前三名。2021年1月销售套数前十名排行榜铜陵市房地产市场客户分析产品喜好：市场上小面积、经济型户型产品受客户青睐；另外，客户较注重教育交通购物等方面，随着市场的逐渐成熟，客户的消费心理也相对理性，购房考虑因素均衡。市场需求量：通过对历年来市场商品房去化量分析，每年市场客户住宅需求量根本保持在40万平方米以上，今年住宅需求将超过60万平方米。第六局部可类比性工程分析一、铜陵市各区域代表楼盘分布二、个案分析孩童铜陵市各区域代表楼盘分布恒大绿洲万泰·水晶城高速·铜都天地柏庄·春暖花开托莱多铜陵市中心城区铜冠花园君悦·印象铜陵市各区域代表楼盘分布置地·财富广场铜陵市各区域代表楼盘分布铜陵市郊区民悦·大兴城铜陵市楼盘个案分析

从以上图表中我们认为，铜陵房地产市场上的产品以两房、三房的为主，均价在5000—8000左右。从以上图表中我们可以总结出，铜陵房地产市场以外乡开发商为主导，近年来也有外地的大型房地产开发商进入。建筑类别以框架为主；物业类型以多层、小高层为主，高层产品也为铜陵消费者所接受，另外市场上还有少量花园洋房、别墅。根底信息类比表可比性工程总价区间表从以上图表中我们可以看出，整个铜陵市场住宅的总价在40万以上200万以内不等，其中住宅价格以40万—90万之间最多。在以上可类比工程中，以高档工程春暖花开、财富广场、恒大绿洲的产品类型最多，价格区间涉及最广。资源及未来开展潜力评级从以下图可见，占据配套完善的地段、宜居的自然环境资源再加上优质的产品，是构成高价、美誉的根本。以上列举的市内的工程所占据的地段最好，但没有良好的居住环境；不是市中心地段但拥有一定配套，小区绿化率高，密度低，产品以纯板式多层、小高层为主，居住事宜，是铜陵人购房的首要选择；经济开发区工程那么以未来开展潜力，现行低价以及优质的自然资源和产品优势吸引消费者。第七局部工程地块分析一、铜陵市各板块分析二、工程所在地块分析按照地理位置与楼盘聚集情况，铜陵市主城区大致可以划分为中心区板块、新城板块、东区板块、城南板块、环天井湖板块五大房地产板块，呈现“一主四幅〞的格局。铜陵市各版块分析工程所在板块区域范围：以金山路以北，翠湖路以南，铜官大道以东，铜都大道以西。板块特征：该板块一直是市民居住认知度最高的区域，拥有优越的区位优势和完善的生活配套设施。中心区板块分析中心区板块城南板块分析城南板块区域范围：金山路以南，是高性价比区域。板块特征：南部城区是构成该市“一城三区，一主两副〞城市空间结构的三个城区之一；受中心板块辐射影响，该区配套完善，有着良好的市民根底。新城板块分析新城板块环天井湖板块分析环天井湖板块区域范围：铜官大道以西板块特征：板块借助天井湖、南湖等天然湖泊景观，在五大板块中具有独一无二的生态优势。区域环境优美，靠近市县两级政府办公地，1999年底，天井湖地区整治与建设拉开帷幕，经过几年实践，“青山碧水、相映成趣；随坡就势、错落有致；动静相宜、处处皆景的花园式城市空间〞的规划设想正逐步成为现实。坐拥天井湖，远眺笠帽山，难得中的真山真水环境，成就了该板块的特质，这也是该板块进入公众视野被普遍看好的主要原因。铜都大道铜井路本案本区功能定位：商贸流通、居住休闲和充分展示自然环境的新城区；本区形象定位：一望之中万象新，铜官宝嶂悉生春。规划总体上形成“一站七区〞的整体结构。本区现状：区域内除车站已建成运行外，其他配套设施并未得到进一步的完善，规划建设进程较慢，本地人对该区域的认同感较低。本区前景：区域配套设施得到完善、规划中的城际铁路引入等因素得以实现，本区将实现与城市新区板块在同一区位水平高度。工程所在区域概况：工程区位于铜陵市主城区东面〔东区板块〕；因该板块内铁路铜陵东站在09年11月1日已建成投入运行，所以该板块也称之为车站新区，区域具体规划范围为北至芜铜铁路线，南至青石山、大青山山脊线，西至天山大道，东至青山山脊线，总用地约18.74平方公里，城市建设用地按11.28平方公里进行控制，居住人口按9万人控制。东城板块工程所在板块分析第八局部铜陵房地产市场分析结论一、市场广阔二、竞争剧烈三、理性回归四、品质提升五、注重特色市场广阔本案区位宏观局部◆经济开展奠定良好动力根底2021年全市实现生产总值〔GDP〕466.6亿元，按可比价计算，比上年增长17.1%，增速比上年加快3.4个百分点。其中，第一产业增加值9.6亿元，增长3.9%；第二产业增加值339.5