保利-成都高新西区项目前期定位策划报告

「定位研究思路」：初始认知「人文脉络」「地理脉络」「市场脉络」最终结论过程研究「报告目录」：「第1篇」：工程认知「第2篇」：地理脉络「第3篇」：人文脉络「第4篇」：市场脉络「第5篇」：工程定位「第6篇」：附加值提升建议「认知一」：指标优势不明显，工程开发局部受限。「宗地指标」占地面积（㎡）122666.53㎡（约合184亩）用地性质商业用地兼容二类住宅用地容积率总容积率不大于2.5建筑密度（%）总建筑密度不大于45%总建筑面积（㎡）306666.325住宅建筑面积（㎡）不大于153333.1625商业建筑面积（㎡）不小于153333.1625绿地率（%）不小于15%受限1宗地范围122666.53㎡工业用地用地指标50%属商业性质，将超过15.3万㎡的商业体量，在区域现有的条件下能否支撑，实现快速消化；以及在规划中如何防止对住宅造成影响是本工程定位的重点。「认知一」：指标优势不明显，工程开发局部受限受限2宗地范围122666.53㎡工业用地「航空限高控制线」「航空限高27.9m」「航空限高52.9m」「航空限高32.9m」建筑可建楼层：≤10F建筑可建楼层：≤17F建筑可建楼层：≤9F〔注：建筑楼层按层高3m测算〕受宗地限高影响，局部建筑楼层及内部规划布局受限。10F、9F以下的物业总量较少，且资源相对弱势，对低层物业售价有一定影响。工程主力物业将集中在17F左右的高层电梯。「认知二」：内部无自然景观等资源，属于非资源型物业工业用地宗地呈L型布局，西南侧临待建工业用地，三面临路，内部无强势资源优势，属于非资源型物业开发，对于物业品质的提升，须通过产品本身的打造予以支撑。「地块资源分析」成都高新区政务效劳中心〔西区〕书香府邸2期〔英伦〕书香府邸1期老旧居民区农贸市场及根底配套四川外国语学院校区成都外国语学校校区老旧居民区及根底配套企业集中区待建工业用地高新西区创新中心羊西线天辰路天目路百草路公交站地铁站以羊西线为主干道到达本工程的“天目路〞〔邻近商品房工程“书香府邸〞存在一定的居住人口〕和邻近地铁站点、外国语学校的“百草路〞是本工程未来的核心人流交通动线，利于工程商业布局。地块西南侧临待建工业用地，未来用地尚不明确，但存在一定的潜在影响。地块中心位置以及临电子科技大学科技园的西侧，整体居住环境和私密性不受影响，利于工程住宅产品的布局。电子科技大学西区科技园「认知三」：紧邻地铁2号线站点，道路及轨道交通构建价值成长通道三环路绕城高速IT大道羊西线沙西线老成灌路成灌快铁地铁2号线工程交通便捷，通达性好：距羊西线约300m距老成灌路约1000m紧邻地铁2号线西延线外语学校站区域交通还包括：IT大道、沙西线、成灌快铁，及多条横向交通进行串联，形成完善的道路交通体系。外语学校站宗地周边交通便捷，区域通达性好，紧邻地铁2号线站点，具备准地铁物业的根底优势。可以预见，轨道交通将打通本工程价值成长通道。〔据悉2号线西延线将于2021年底与2号线一期工程同步通车〕四川外国语学院成都外国语学校电子科技大学成都学院四川大学锦城学院高新区政务中心中海国际社区商业〔未呈现，主要配套有：沃尔玛、星级酒店、办公等；已呈现的有：麦当劳、国际学校〕两河森林公园临街低档次根底配套书香府邸配套商业临街低档次根底配套500m1500m「认知四」：区域生活配套缺乏，正处于从无到有的价值积累初期目前，工程周边生活配套缺乏，以工程为圆心：500m范围内以周边临街低档次根底配套为主，不仅无法满足工程配套需求，还影响居住环境。1500m范围内，可享中海国际社区大型商业配套〔沃尔玛〕，但目前尚未呈现。在1500m范围内，有三所高校配套，可见区域教育配套相对完善。工程周边生活配套缺乏，商业气氛缺乏，区域内仅有中海国际社区由于规模较大配套有大型商业〔大量业主消费支撑并辐射周边〕，区域消费中心有望首度形成。区域商业市场正处于从无到有的价值积累初期，有助于吸引置业者的关注。开发条件一般，但具有一定的价值成长空间开发条件：无强势“资源〞周边“配套〞缺乏外部“环境〞有待改善“指标〞对规划存在条件限制成长空间：高新西区的“产业〞支撑交通便捷，准“地铁〞物业“教育〞配套资源“区域商业中心〞从无到有，价值尚处于积累初期，利于吸引置业者关注「工程认知」：「报告目录」：「第2篇」：地理脉络「第3篇」：人文脉络「第4篇」：市场脉络「第5篇」：工程定位「第6篇」：附加值提升建议「第1篇」：工程认知「特征一」：高新西区是西部硅谷，具备极强的产业辐射力高新西区区位优势明显，交通便捷，区域产业具备较强的辐射力，通过产业吸附，带动区域经济和人口的持续增长和增加。双楠金沙光华羊西线外双楠：7500-8000元/㎡外光华：

7500-8300元/㎡城西正随着城市幅员的外延开展，城市功能向外围转移。羊西线，受产业阻隔外延开展相对滞后。目前三环内及三环周边开展相对成熟，向外延伸势不可挡。与外双楠、外光华及外金沙相比，高新西区产业优势明显，与产业结合的功能性配套将是其外延开展的重点。轨道交通体系的形成，无疑将推进其城市复合功能的加速完善。区域受产业阻隔，较城西其他版块的外延开展相对滞后，是未来承接城市外延开展的价值洼地，区域价值潜力还未充分显现。「特征二」：受产业阻隔，区域成为承接城市外延开展的价值洼地高新西区:5500-7500元/㎡外金沙：7500-8500元/㎡「特征三」：两大利好，预示区域面临空前开展机遇省政府新址两河森林公园850m4500m利好1利好2省政府搬迁金牛宾馆旁两河森林公园即将打造高端生态产业功能区两河城市森林公园属“198区域〞，总占地面积6600亩，按照成都市总体规划这里将打造成以文化创意产业为主的高端生态产业功能区，形成区域的文化、休闲、娱乐中心。两河森林公园的改造将提升区域形象，优化区域产业功能结构，创造区域价值新的增长点。据悉四川省人民政府将搬迁至三环外金牛宾馆旁，政府搬迁将形成新的行政中心，带动区域房地产市场开展。「特征四」：封闭式的产业功能布局，造成外部配套开展跟进缓慢英特尔富士康沱牌制药普天电缆国腾园摩托诺拉蓝光集团蓝剑科创园迈普科技菊乐制药迪康药业移动无线音乐基地东方电气研究大唐线缆银河磁体汇源科技四川电器高新西区总体规划图产业功能布局为主，从开展初期至今，区域内配套型商住供地有限。企业多采取内部封闭式管理，造成外围居住及消费气氛缺乏，潮汐现象明显。由于研发生产基地密集，所以集成楼宇办公〔高档写字楼〕市场并不活泼。「比照高新南区的开展模式研究」高新南区定位开展软件及效劳外包、总部经济等生产性效劳业电子信息产业、生物制药高科技产业园区软件产业基地、总部基地工业园区、出口加工区、大型研发、生产基地、大型厂房、普通住宅、根本生活配套世界知名电子信息产品制造企业、知名药业生产集团及相关上下游企业链世界知名软件企业、知名企业总部及相关上下游企业链软件园、孵化园、甲级写字楼办公群、大型商业综合体、高端配套居住中心、金融后台效劳中心，会展中心开放型的城市复合功能新“中心〞封闭型的西部产业“硅谷〞在产业规划定位之初，就决定了区域的开展特征和属性。“封闭〞与“开放〞的两个对立特征造成了高新西区和高新南区的明显差异。高新西区高新南区「比照高新南区的开展模式研究」高新西区高新南区高新西区高新南区开放型的城市复合功能新中心封闭型的西部产业“硅谷〞大型商业、甲级写字楼、星级酒店、高端住宅、便捷交通……园区、生产基地、厂房、工人、交通、住宅、根本生活配套……配套完善，集居住、办公、商业为一体的复合型城市新中心矛盾点高新西区的开展现状说明，区域市场的开发在短期内难以保证多功能复合型物业的开发方式，同时也难以支撑深度居家型产品的消费需求。根据调查，在地铁开通后的3-5年内，上海地铁沿线楼盘增值了11%、深圳地铁沿线楼盘增值了22%、

香港地铁沿线楼盘增值了27%、东京地铁沿线楼盘增值了31%……提高城市交通速度，减少都市交通压力弱化郊区概念对城市格局产生新的变化地铁物业的抗风险能力远远高于其他非地铁物业地铁轨道交通注重性价比，对价格敏感交通便捷、出行方便生活配套相对完善对置业面积需求增加注重性价比，对价格敏感交通便捷、出行方便生活配套相对完善首次置业首次改善「特征五」：轨道交通辐射，近两年将启动区域价值引擎「地脉启示」：不能脱离“现状〞，不能无视“预期〞区域现状：外围“居住气氛〞及“消费气氛〞缺乏，潮汐现象明显集成“楼宇办公〞〔高档写字楼〕市场并不活泼“深度居家型〞产品缺乏支撑区域预期：“价值洼地〞，区域价值潜力还未充分显现“两大利好〞，预示区域面临空前开展机遇「报告目录」：「第6篇」：附加值提升建议「第3篇」：人文脉络「第2篇」：地理脉络「第4篇」：市场脉络「第5篇」：工程定位「第1篇」：工程认知「特征一」：城市外延开展受阻，人文传承被动分流，西门情结逐渐弱化由于高新西区定位为中国西部的“硅谷〞和“药谷〞，相对于其他片区而言，高新西区缺少自身的人文根底，并未形成自身特有的居住人文气氛。高新西区的产业构成对于西沿线外延带来了较大阻碍，影响其外延开展。城西—内有双楠，外有外双楠；—内有光华，外有外光华；—内有金沙，外有外金沙；—羊西线，没有一个特定的属性定义，有的是以一品天下为代表的美食一条线，再向外，有的是产业和经济。—城西的人文情结在城市外延开展中，让更具延续性的金沙和光华所传承。双楠金沙光华羊西线区域市场的人文根底较为薄弱，人文需求难以满足。高新西区外双楠外金沙外光华「特征二」：产业移民总量不断攀升，新的城市中产阶层聚集地逐渐形成富士康来了，带来了约20万就业人口〔3万人企业中层〕以富士康为代表的国际知名企业的入驻，以及约20万人的就业，带来了大量的产业移民，同时以富士康为中心的下游产业的附属型中小企业也将陆续进入。产业移民总量的持续累积，将有效支撑区域市场的活力。富士康为区域带来的不仅是其自身庞大的企业架构和人员，还将带来整个上下游产业链〔包括上百家上游的供给商，以及大量下游的物流运输企业〕。2003年，英特尔入驻成都高新西区时，其明星企业效应、产业集群效应及上下游产业链整合效应，先后带动了中芯国际、友尼森、美国芯源以及全球第二大电子连接器制造商莫仕等企业纷纷入驻，目前高新区仅IC设计领域企业已达40家。富士康入驻后将形成同样效应，相关政府预计，富士康全面投产后，将带来近30万〔含上下游产业〕人口增长。「富士康入驻将带来巨大的消费力」「产业移民对住房需求及区域房价提升明显」在富士康员工住房方面，位于成都高新区西部园区西北片区的员工公寓建筑面积共10万平方米，共有5栋18层公寓和1栋3层综合楼，公寓2070间。根本到达了“拎包即可入住〞的便利条件。9月15日，首批富士康员工正式入住。“两会〞期间，高新区对外公布消息：正探索建设职住一体的园区配套性住房，形成包括廉租员工公寓、园区限价住房在内的园区企业员工住房保障体系。30万人口增量不但为区域带来巨大的消费需求，提升区域居住及消费气氛，同时在房地产消费方面，除局部由企业解决的集体宿舍，政府预计还将产生近2万套商品房住房的市场需求。这局部需求不但能消化未来几年区域内的市场供给，还将大大推动房价上涨。〔富士康入驻深圳，其工厂所在地的龙华及观澜两区的房价出现巨幅上涨〕1、高新西区现阶段产业人数约为16万人，富士康入驻后将到达40万人；2、高校人口数为30万人；3、郫县城区人口11.1万人；4、蜀都新城规划人口12万人。预计近5年郫县及高新西区人口总数将到达100万人：「高新西区现有企业及就业人口附表」高新西区企业名单人数吉泰安（四川）药业有限公司625四川国康药业有限公司593成都广联药业有限公司487成都菊乐制药有限公司1023成都神鹤药业有限责任公司276四川迪康科技药业股份有限公司成都迪康制药公司1896四川广松制药有限公司598四川三精升和制药有限公司854四川旭华制药有限公司586四川远大蜀阳药业有限公658四川奇力制药有限公司1386成都华高药业有限公司369成都正和药用胶囊有限公司543成都恒瑞制药有限公司1463四川宇康生物技术有限公司98四川奥邦药业有限公司865成都地奥453成都恩威制药有限公司3621成都华宇制药有限公司314成都信立邦生物制药有限公司123四川志远嘉宝药业有限责任公司326成都倍特药业有限公司970四川美大康佳乐药业有限公司643广东易方达教育基金会64托普软件2356大唐电信2365四川省泽海导航软件开发有限公司25成都康特软件科技开发有限公司86高新西区企业名单人数华电科星867东方凯奇964通达电器677成都华人房地产开发有限责任公司825新电信息科技（成都）有限公司公司325广东康美药业股份有限公司239易方达基金管理有限公司367成都百施特金刚石钻头有限公司164凌成科技（成都）有限公司109北京宇信易诚科技有限公司324凹凸电子（成都）有限公司963先进科技（中国）有限公司（深圳先进微电子科技有限公司）2343iInfotechlimited（3i信息技术公司）125成都富通光通信技术有限公司780成都天齐实业（集团）有限公司653凯惠医药发展（成都）有限公司317四川阳光润禾药业有限公司632成都普天电缆股份有限公司638宇芯（成都）集成电路封装测试公司185爱发科商贸（上海）有限公司323四川天一科技股份有限公司7025成都四威高科技产业园有限公司1702成都天立化工科技有限公司316四川哦哦超市连锁管理有限公司2987成都任我行软件发展有限责任公司885四川华通投资控股有限公司156通威股份有限公司1865成都颠峰软件有限公司205高新西区企业名单人数新加坡科技电子公司356成都海宏建筑（海祥装饰）工程公司788四川亚连科技有限责任公司471成都市蜀风园林工程有限责任公司398迪易通信息技术（北京）有限公司753爱斯特（成都）医药技术有限公司468乐百氏（成都）食品饮料有限公司1568成都璐佳星电缆有限责任公司672成都硅宝科技实业有限责任公司634四川汇友电气有限公司326四川川石克锐达金刚石钻头有限公司163爱发科东方真空（成都）有限公司267成都中星世通电子科技有限公司329四川优机实业股份有限公司40成都恒瑞制药有限公司657中兴通讯成都研发中心2864四川维奥制药有限公司455成都高新区教育科技产业园有限公司362和芯微电子（四川）有限公司468成都九洲电子信息系统有限责任公司597成都国科海博计算机系统有限公司187四川南山之桥微电子有限公司657成都市莱美药业有限公司568成都市融泽科技有限公司67安科思软件（成都）有限公司135成都宇信睿智信息技术有限公司54四川杨天生物药业股份有限公司867成都高新西区开发建设有限公司816成都天府泰来科技有限公司43数据来源：成都高新区管委会「高新西区现有企业及就业人口附表」高新西区企业名单人数民航快递高新西区营业部25成都世纪投资有限公司210四川沱牌药业有限责任公司963都华宇制药有限公司827摩托罗拉成都软件中心1543康宁931住友896阿尔卡特成都公司1395西门子成都公司1685英特尔成都公司1659成都国腾通信（集团）有限公司2657台湾鑫联兴精密机械（成都）分公司349成都英集高科技术有限责任公司492成都金邦电气设备有限公司105万控集团(成都)电气有限公司461四川立恒伟业光电科技有限公司152四川格林流体控制设备有限公司265成都金大洲实业发展有限公司547四川兴盛电器设备有限公司758深圳市阿克曼技术有限公司97四川远星电子科技有限责任公司674四川川润股份有限公司487成都市德科软件园管理有限公司96四川恒立商品混凝土有限公司254中冶实久成都混凝分公司473四川鑫和实业有限公司457四川天路通环保机械制造744成都盼盼门业有限公司253成都大本营集成房屋有限公司319高新西区企业名单人数成都客车股份有限公司1738四川源力光电有限公司164中国十九冶集团有限公司成都钢构109四川成塑有限公司163东方电气1634迈普857攀钢集团57575九州电气1236成都艾士比有限公司316四川极道电装实业有限公司745四川华盛强制冷设备有限责任公司322四川亚特技术有限公司113四川制药制剂有限公司519顺康电子324四川网通公司67成都阿特米控制阀仪表有限公32四川希望深蓝空调制造有限公司676TCL成都有限公司962国药集团川抗制药有限公司126东方日立电控设备公司594成都前锋电子电器集团股份有限公司1027成都西航科技发展有限公司56阿泰克斯(成都)电子有限公司651四川蓝剑化工(集团)有限责任公司1463四川新力实业集团有限公司381上海广威机械制造有限公司328四川汇源光通信股份有限公司1692成都中航华天光电技术有限公司152中芯国际1312高新西区企业名单人数四川康姆逊电磁防护有限责任公司125京东方689四川虹视显示技术有限公司92美国SIGMA成都杰华科技有限公司

106成都爱乐达航空设备制造有限公司148华为赛门铁克科技有限公司187成都思摩纳米新材料技术有限公司34宝利根（成都）精密模塑有限公司243深圳诺亚舟实业有限公司68成都佳吉（高新西区办事处）27成都华森药物高新技术有限公司109:成都银河磁体股份有限公司2459成都奥百达科技有限公司43四川蓝光实业集团有限公司1457成都容恒模具制造有限公司152通达电子468合计企业：约159家合计人数：约166063人数据来源：成都高新区管委会产业人口在不断扩容中高收入群体基数增长中高收入群体基数增长，将有效拉动区域消费力。富士康：3万〔中层〕/20万〔产业人口〕「特征三」：中高收入群体聚集，对品牌物业置业需求持续累积首置客群：成都市区买房？算了，房价太高，不如买有地铁轨道的近郊物业，不影响我的生活质量，工作方便不用挤公交。地铁交通的便捷通达性，将拉动内城市圈层外延置业。首改客群：家里人口多，朋友也经常来，原有的房子明显感觉太小，现在必须考虑面积稍大且具备一定舒适性的房屋，并有一定的教育配套，工作出行也较为方便。地铁交通三环路二环路一环路内城市圈层备注：客户描述是经过实地调研拦截访问整理所得。「特征四」：交通利好引起“城市依赖型〞置业人群关注本区域智力密集型研发企业按照高新西区打造“西部硅谷”概念，越来越多企业研发中心进驻本区域，智力密集型企业特征将为越加明显。高校集中，智力人才输出高新西区引入众多高校，也是整个区域规划重要组成部分，强势的教育资源形成于高智企业联动，输出智力人才。强化人才培养定向人才输送校企联合企业与高校的联动式循环，将增强高知群体的区域依赖性，由此带来的区域消费需求也将持续旺盛及迫切。「特征五」：科技与教育融合，形成新兴人文特征高校外部效应消费经济休闲消费：交流、看书、上网、聚会等感性消费：餐饮、服装、电子类消费等教育地产：一般来讲，高校周边都具有大量的出租或出售的房产产业经济综合性产业园：依托综合性高校，开展大规模产业园区〔如中关村科技园〕专一产业聚集区：依托高校强势专业，自发或由政府主导形成专业的产业聚集区〔如同济周边赤峰路设计产业聚集区〕郫县〔含高新西区〕高校共21所，总占地近1.6万亩，专任教师1万余人，学生近30万人，高校数量和师生规模为全市区县〔市〕第一。其中有国家级重点学科18个，省级重点学科100余个，博士学位授权点108个，硕士学位授权点229个。「高校外部效应的引导模式」「人脉启示」：以“产业移民〞为根底，辐射“城市移民〞产业移民：“产业中高收入群体〞，基数增长，置业需求持续累积“高校与产业联动〞形成外部效应，带动区域消费持续旺盛“产业移民〞持续增加城市移民：地铁增强区域辐射力，有效拉动“城市依赖型〞人群的外延置业地脉产品线客户线深度居家型产品缺乏支撑（内部及外部条件制约）潮汐现象明显，短期难以支撑大型商业的消费市场集成“楼宇办公”（高档写字楼）市场并不活跃首置首改及中小型投资需求放大人脉高品质（品牌自身要求，中高收入置业阶层关注）高性价比（首置首改及中小型投资者关注）首置首改为终端使用者以产业移民（企业中高层）为基础辐射地铁沿线“城市依赖型群体”「地脉、人脉的结论梳理」：「报告目录」：「第6篇」：附加值提升建议「第4篇」：市场脉络「第2篇」：地理脉络「第5篇」：工程定位「第1篇」：工程认知「第3篇」：人文脉络

时隔34个月后，12月26日，金融机构存贷款基准利率分别上调0.25%。12月26日，个人住房公积金存贷款利率分别上调0.34%

和0.25%。12月20日，大型金融机构存款准备金率上调至18.50%

，

为历史最高位。行业背景：2021年—房地产调控年经济背景：通货膨胀两端控制2021年，“适度宽松〞将转向“稳健〞！CPI疯涨，通货膨胀持续加剧「市场背景扫描」成都市主城区1-12月成交面积段分布目前，成都市成交量水平已回归正常水平，并进入持续企稳阶段，在刚性需求的支撑下，预计2021年市场仍将稳步上升。「市场背景扫描」中海国际社区英伦派克公馆西江月西锦城金色海伦华润橡树湾万景峰远洋朗郡正成拉斐选取以羊西线两侧楼盘为研究样本，作为本项目市场参照。西区地标金域西岭西岸观邸居然楼盘名称开盘时间中海国际社区2005年10月新里派克公馆2006年11月金域西岭2007年12月西江月2008年03月西岸观邸2008年10月万景峰2009年04月金色海伦2009年05月西区地标2009年09月西锦城2009年10月华润橡树湾2010年04月正成拉斐2010年06月居然2010年10月远洋朗郡2010年12月英伦2010年12月「区域竞品扫描」根据区域内工程分布及各工程开发时间分析，区域工程分布是在各产业园之间“见缝插针〞，点状分布，开发时序没有充分互相借势，无区域竞争合力表达。「区域竞品扫描」楼盘名称规模建面容积率楼层梯户比主力面积物业形态/均价(元/㎡)项目动态电梯多层中海国际社区1985亩119万㎡0.96/8+1F电梯17F

多1梯2电2梯4

多110-130㎡电83-92㎡78009800余房在售万科金域西岭117亩40万㎡532-35F2梯4精装90/130㎡9700/精装户型西岸观邸78亩32万㎡528-32F3梯688-105㎡7500/2期在售华置西锦城110亩42万㎡527-28F3梯5/685-90㎡110-125㎡9000/当期余房在售居然7亩2.8万㎡624F3梯1460-75㎡6700/2期在售新里派克公馆375亩60万㎡2.78

13F—18F2梯2/350-90㎡5400售罄仅余少量大户型西江月100亩24万㎡3.6

16-17F2梯4/5

75-125㎡

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售罄1月三期开盘金色海伦79亩12.6万㎡2.4电梯10F、11F

1梯2-31梯10余户90-110㎡精装40-60㎡

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推109-130㎡和精装小户万景峰178亩60万㎡3.47

电梯33FLOFT17F

2梯6LOFT3梯16精装86㎡

LOFT39㎡650022-24万/套/

目前电梯及LOFT在售正成拉斐120亩24万㎡3.1电梯18F2梯480-100㎡套二套三可变7500/

现主推83-86㎡套二可变华润橡树湾198亩66万㎡4电梯34F多层6+1F

电2梯6多1梯2电52-85㎡多130-150㎡

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2期电梯和1期剩余洋房在售西区地标30亩11万㎡525F2梯670-90㎡6200/尾盘销售远洋朗郡52亩10万㎡3.00

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2梯4/670-90㎡6600

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1期1批次在售英伦90亩25万㎡3.14

电梯17F

2梯682㎡-96㎡5800/

2期即将开盘「区域竞品印象」规模80-120亩中小型项目为主容积率2.8-5（靠近3环路项目基本为5）形态电梯为主，少量项目配搭多层楼层电梯：16F-18F/28-32F为主多层：6+1F为主梯户比

电梯：2梯4-6户为主多层：1梯2户价格

电梯：5500-7500元/㎡多层：8600-9800元/㎡「区域年销售量」排名多层销售套数销售面积全年均价销售产值剩余套数面积当前公示均价备注NO-1中海国际社区22531513.5783002615626318111727.59800/NO-2华润橡树湾6810272.38800082179040801307886004月开盘合计29341785.95

34374167116124805.5

排名电梯销售套数销售面积全年均价销售产值剩余套数面积当前公示均价备注NO-01万景峰1709147943.926500961635480321288246400精装修NO-02金域西岭936105773.90790083561381011313302.159700精装修NO-03西岸观邸1102105048.98670070382816618423844.37500/NO-04中海国际社区103695258.447000666809080425367.867800/NO-05派克公馆1249127889.02520066502290414828218.895300/NO-06西锦城65574795.587600568446408457385.459000/NO-07正成拉斐89372487.83720052191237624821137.617500空间赠送NO-08华润橡树湾101262485.23740046239070238126006.277800面积赠送实得4800NO-09西区地标65050454.986200312820876434397.616200精装修NO-10金色海伦38037078.185400200222172251217435500/NO-11远洋·朗郡24622267.87710015810187726622802.49700012月开盘NO-12西江月21823813.055800138115690182444.4359003期储客中NO-13居然16112090.31630076168953221661.5367008月开盘合计10247937387.29

62710884942082207135.6

区域内2021年销售套数超1万套，销售面积近100万㎡，销售产值达65亿；房地产市场需求旺盛，消化力较强，整体市场活泼。「区域产品供销比照」电梯产品市场价格5500-7500元/㎡，通过附加值赠送〔赠送面积、精装〕局部楼盘实现高价突破〔8000-9000元/㎡〕。2021年度-电梯主力面积面积/供销分析电梯产品主力供给与销售面积区间为70-90㎡；其次是50-70㎡/90-110㎡产品；刚性需求占据市场主流；工程面积段定位按此区间配置，保证产品均衡分布畅销面积段。「区域产品供销比照」2021年度-电梯房源畅销总价区间电梯产品主力供给与消化总价区间为40-60万；工程分层次的面积段定位以使产品总价区间能均衡的覆盖畅销总价区间，提高产品全面性与针对性。「区域产品供销比照」万景峰118㎡3房变4房正成·拉斐83㎡2房变3房市场热销户型目前市场热销户型在产品设计优势并不突出，但由于户型拥有附加值—赠送空间，使得产品得到客户广泛接受；由此可见，工程产品附加值的设计考虑，能有效提高市场接受度。「区域产品供销比照」2021年度-多层主力面积面积/供销分析多层产品市场价格8600-9800元/㎡〔中海为后期顶级产品/橡树湾为优质资源产品〕，且后续供给少，产品稀缺性强，存在较大市场空间。多层产品强调内外环境，以保证产品的品质感和舒适性，并对价格形成支撑。多层产品主力供给与消化面积区间为130-150㎡，其整体供给量与消化量占到市场多层供给量的近50%；本工程多层产品面积段定位时应着重考虑此面积段区间设置户型。「区域产品供销比照」2021年度-多层房源畅销总价区间〔万〕多层产品主力供给与消化总价区间为100-120万；工程面积段定位与价格定位综合考虑，保证产品总价符合市场主力的总价区间，确保产品的市场竞争力。总价（万）150

140

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交叉分析

5060708090100110120130140150160170面积（㎡）40-60万100-120万70-90㎡130-150㎡电梯主力面积与总价对应区间多层主力面积与总价对应区间「区域产品供销总价分析」本工程产品参考面积及总价区间：电梯：面积/70-90㎡，总价/40-60万。多层：面积/130-150㎡，总价/100-120万。「区域竞品扫描」重点项目2011年6-12月销售情况统计（房管局网站数据）项目名称价格多层月去化目前价格电梯附加值月去化备注华润·橡树湾860040137800实得48001012空间赠送3378月开盘销售/电梯大面积赠送中海国际社区10000174257800502空间赠送72销售后期/别墅未计入万景峰///6400实际49001061空间赠送精装15270-90㎡热销/空间赠送/含1500元/㎡精装派克公馆///5300477常规赠送6870-90㎡热销西江月///590027常规赠送43期储客中正成拉斐///75001104空间赠送1586月开盘销售/空间赠送赠送金域西岭///9700564精装修81销售后期/目前价格9700华置·西锦城///9000623常规赠送89部分现房销售金色海伦///5500213空间赠送3090-110㎡热销市场热销产品，但处于销售后期，产品存量有限，销售量受限。多层房源销售速度一般，月均20套；电梯房源销售速度差异巨大，畅销楼盘月均150套以上，一般楼盘月均70-80套，畅销楼盘多为新开楼盘，高价格通过赠送面积/精装修等附加值设计折低，受市场追捧。「区域个案检索」万科系——“一体化精装房〞面积段总套数销售套数剩余套数去化率70-90534530499.25%90-1109669056193.69%110-1301991990100.00%130-150187185298.93%150-1701210283.33%170-2003783532593.39%合计227621829495.73%万科“一体化精装房〞为电梯高层核心卖点，70-110㎡面积段为主力区间；目前属电梯房源销售后期，公示均价9700元/㎡；合理面积，一体化精装即实现“高溢价〞又实现“快销售〞。<精-品质>「区域个案检索」面积段总套数套数剩余套数去化率50-70215214199.53%70-907967811598.12%90-110129122794.57%合计114011172397.85%60/80-85㎡精品小面积低总价的可变户型推出数月即根本售罄，月均消化速度达157套/月；可变户型销售均价7900元/㎡，不可变户型销售均价7000元/㎡。<小-户型>「区域个案检索」面积段总套数销售套数剩余套数去化率50以下1361360100.00%50-70330100.00%70-9035703569199.97%90-110700699199.86%110-13014291428199.93%130-150550541998.36%150-170234233199.57%170-20067670100.00%200-25098188.89%合计669866841499.72%近2000亩超大型工程，商业、教育、交通等配套规划完善，别墅、多层、电梯等产品类型丰富；90㎡中海经典户型系列〔局部2房变3房〕，目前属电梯房源销售后期，公示均价7800元/㎡；开盘开发规模优势，经典产品，促进产品快速消化。<大-规模>「区域个案检索」面积段总套数销售套数剩余套数去化率70-902563232324090.64%90-1103432746979.88%110-1301241240100.00%合计3030272130989.58%<优-产品>合景泰富历来的精装产品路线，使产品品牌效应突出；80-100㎡套二变套三户型充分满足市场需求，配合精装配置将赠送空间进行提前打造，更加提升客户的接受度；1—根本要素合理的主力面积区间电梯：面积/70-90㎡多层：面积/130-150㎡〔低〕总价控制2—核心要素提升产品附加值空间赠送/精装修等种种方式提升产品的附加值〔高〕单价稀释保证品质保证需求+高品质/低总价=极佳性价比快速销售「区域竞品市场总结」项目名称客户来源客户特征高新西区大城西成都外地职业范围年龄置业目的关注点中海国际社区//50%50%私营业主/企业老总45岁以上自住/投资品牌/环境（别墅）60%20%10%10%中小私营主/企业高层35-50岁自住配套/环境，教育派克公馆70%15%5%5%个体户/白领阶层28-40岁自住品牌/价格优惠西江月60%25%10%5%白领阶层为主25-40岁自住项目环境金色海伦75%10%5%10%个体户/企业中层/白领30-45岁自住/投资位置/精装产品万景峰45%40%（郫县30%）5%5%私营业主/企业中层30-50岁自住/投资品牌/产品/附加值正成拉斐50%20%15%5%城市白领/企业中层30-50岁自住位置/附加值华润·橡树湾35%20%（郫县10%）25%20%白领/企业中层/私营业主30-50岁自住/投资品牌/环境/附加值金域西岭40%30%15%15%高级白领中层/私营业主30-55岁自住/投资品牌/产品/位置西锦城45%35%10%10%高级白领/私营业主30-45岁自住位置/产品/交通远洋朗郡50%35%（郫县10%）5%10%白领阶层为主25-40岁自住位置/产品英伦70%15%10%5%白领阶层为主25-40岁自住位置/产品/交通客户数据来源是在专题市调整理后，进行数据量化处理「区域客户扫描」高新西区地缘性客户大城西客户大成都客户外地客户大城西〔郫县〕客户「区域客户扫描」「定位指导」：2-竞争市场供销以刚需为主，且成交较为活泼。市场畅销产品：电梯面积70-90㎡，总价40-60万。多层面积130-150㎡，总价100-120万4-区域客群以高新西区为主，其他区域为辅3-低总价/高品质〔形象/附加值等〕组合的高性价比促成工程快销活泼的刚需市场，强调户型小、总价低，高附加值稀释单价，保证品质竞争力的前提下实现整体快销。「市场启示」本工程的定位策略：在保证高品质形象的前提下，控制面积+降低总价+高附加值稀释单价=高性价比实现工程整体快销。符合保利速度，形成快销模式「通过地脉、人脉、市场的研究」商业局部要实现快销，到达100%销售回现，必须进行产品细分及功能转化。根据市场以及保利自身的成功开发经验，告诉我们：通过商业空间赠送的LOFT产品，能够到达高附加值、低总价实现快速销售的目的，同时满足高利润回报。让40年产权的商业售价超过70年的住宅。项目名称面积区间（㎡）层高（米）LOFT售价（元/㎡）周边住宅售价（元/㎡）保利中心50-755.216000荣国府：13800万景峰39-4066500万景峰住宅：5000万科魅力之城30-905.48500首创国际城：7000合能四季映像335.45200四季映像住宅：4700保利心语花园625.859800心语花园住宅：8200成都LOFT产品代表工程LOFT产品极具稀缺性，其买一层、送一层的产品特殊属性，对于价格具有较大支撑力，其销售价格均高于周边住宅价格，利于工程实现价值最大化；同时LOFT产品也利于工程实现较快的销售速度。「LOFT市场扫描」「LOFT市场扫描」区域内LOFT产品存在市场空间万景峰—LOFT产品「报告目录」：「第6篇」：附加值提升建议「第5篇」：工程定位「第2篇」：地理脉络「第1篇」：工程认知「第3篇」：人文脉络「第4篇」：市场脉络\非深度居家型\锁定市场刚需〔首置+改善型刚需〕\高品质合理总价极优性价比「工程定位G〔基〕调」\准地铁物业所以，本工程是：「工程目标」1-工程整体实现“快销〞，达成100%销售“回现〞。2-合理规划物业业态及营销节奏，实现产品“高溢价〞。3-通过工程成功运作，建立保利地产的“快销模式〞。高品质工程1-高品质形象占位2-高品质品牌价值3-高品质产品细节中档价格1-控制户型套面积2-面积赠送小变大3-高单价但低总价高品质形象的“快销型〞工程「工程定位」新城市财智阶层生活群落顺应市场/因地制宜「工程定位」住宅物业——6+1F电梯洋房17F电梯高层品质/价格标杆占位产品形象定位基调，主力现金流产品「产品定位—物业形态」「产品定位—物业形态」商业物业——2F临街商业LOFT公寓工程价值实现配合性产品持续现金流/高溢价实现产品「物业布局建议」1-宗地外围布局LOFT产品形成内外环境的隔断，住宅独立，提高内围住宅品质；「航空限28m」「航空限53m」「航空限33m」工程情况回忆公交车终点站学校学校地铁站老旧居民区老旧居民区书香府邸道路1-产品整体建筑风格建议延续保利成熟的新古典主义风格路线；住宅相对独立，商业街区布局2-loft产品1-2F布局商业，整体按商业街区打造，提升商业氛围。延续保利集团成熟的产品体系2-部分住宅产品按保利金香槟金牌户型打造。「金香槟借鉴启示」借鉴1金香槟模式的延伸本工程地块资源特征、快销型产品定位以及强调附加值提高性价比与金香槟存在一定的相似性。因此，本工程可理解为：金香槟模式的延伸。建筑面积套型实得面积所占比例74-772房2厅1卫80-8290%892房2厅1卫9489-1153房2厅1卫/2卫95-1231324房2厅2卫14010%金香槟户型面积配比情况本工程住宅产品可将金香槟工程的优质产品移植，并进行局部创新。「金香槟借鉴启示」借鉴2资源嫁接，号召力延续市场号召力—金香槟的快速销售，赢得了市场口碑，建立了城西市场的品牌号召力。本工程可作为保利城西的延续，利用现有区域号召力，吸引城西客户的高关注度。“快〞节奏，“慢〞生活快，是进取慢，是享受「工程形象定位」案名建议：保利·国际香槟花园「工程形象定位」备选案名：保利·紫藤公馆【住宅】客户定位特征描述置业目的来源比例首次首改改善投资核心客户高新西区地缘性中高端客户洋房：35岁以上；企业中高层/高校教师；三代同堂为主；改善居住环境，自住需求。

60%电梯：25-40岁；企业/高校中级职员以上，2人世界到三代同堂；方便工作和生活。

重要客户大城西区域客户区域交通改善，由于价格因素挤压为城市外延型置业。（电梯物业需求）

25%次要客户省内2级城市客户因周边大学为子女职业、养老置业以融入成都生活，兼顾投资。（电梯物业需求）

15%保利品牌追随者认可保利品牌，跟随保利项目置业。大成都区域客户受工作/生活环境改变影响，选择本区域置业。（电梯物业需求）

置业目的比例55%25%5%15%100%「客户定位」「客户定位」【商业】客户定位特征描述置业目的来源比例投资办公自住核心客户高新西区地缘性高端客户企业高层，资金实力较强，看好区域发展，具有较强的投资意识。

55%重要客户投资客户投资经验丰富，对区域未来发展及物业增值潜力看好，关注市场变化。

35%保利品牌追随者认可保利品牌，跟随保利项目置业。区域产业上下游企业与区域企业存在业务关系，购买物业作为办公地点，便于业务对接，兼顾投资意向。

次要客户区域内购买自用客户大学教授/白领购买物业作为其居住并兼容部分工作空间性质（即soho概念）。

10%置业目的比例60%25%15%100%6+1F电梯洋房17F电梯高层享居套三：118—123㎡【户型面积】【购置特征】套三可变：128—133㎡套四可变：150㎡〔顶跃〕改善型置业〔2次以上置业〕乐居套二：70—75㎡套二可变：90—95㎡舒居套三：105—110㎡首置首改型〔市场刚需置业〕主力产品补充产品住宅物业「产品定位—户型面积」「产品定位—户型面积」LOFT公寓自由自宅：45㎡变约90㎡【户型面积】【终端使用功能】【购置特征】SOHO空间：60㎡变约120㎡自住型使用功能办公型使用功能主力产品商业物业2-3F临街底商临街商业：50㎡—300㎡经营型使用功能补充产品LOFT公寓【入市单价】【实现均价】【备注事项】6+1F电梯洋房17F电梯高层8500元/㎡8500元/㎡房源相对较少，短期内实现销售；6800元/㎡7500元/㎡主力供给房源，低价入市，价格稳步拉升；7400元/㎡8200元/㎡备注：临街底商作为最后批次推售产品，提高产品溢价空间，现暂不定价。「价格定位」电梯洋房提高工程整体品质，主要针对高新西区高收入人群的改善型置业需求。电梯高层以经济型户型为主，以赠送附加值稀释总价抗性，针对高新西区/大城西首置首改客户，及局部外地成都置业客户。住宅业态套型建筑面积套数比例总建面整体比例入市单价预计总价电梯

17F两室两厅单卫