成都摩根中心写字楼营销策略-41P

写字楼营销策略2021.06核心销售抗性项目品牌预期价格工程进度购买时机价值认同实力客户解决之道？

提高价值认同度

提供客户购置保障

提纯营销推广战略〔工程价值深度挖掘、宣导〕〔销售套餐，消除客户购置疑虑〕信任信心攻坚战/品牌价值战/租售并举战/异地外乡双线战〔〕如何提高价值认同度？

工程价值分析BoutiqueOffice？微型城市综合体？商务配套？根本配置、细节强化？理念定位//用心打造、独树一帜不争物理高度、不比配置速度，从设计理念入手，建筑以人为本，以“世界级〞标准致力打造东大街接轨国际的商务综合体功能定位//健康高效的甲级办公空间●全采光、全通风的建筑设计,独特的空中景观阳台●

12部国际品牌电梯、国际品牌中央空调、新风、智能化安防系统等高效配置●银行、会议、商务、健身、咖啡厅、快餐店、超市等完善配套地段定位//金融中心的中心金融商务起步区

金融商务核心区摩根中心金融商务拓展区

工程就处在政府将集中精力打造的金融商务核心区。摩根中心，不仅是东大街的中心，更是金融中心的中心！特色定位//BoutiqueOfficeARTDECO风格的5星级大堂、成都市最先进的智能安防系统、第一太平戴维斯提供的专业物管效劳……无不表达注重细节打造的精品思路。档次定位//高档次、高品质、高价值●东大街商务核心区的绝佳地理位置●地铁上盖、沙河堡交通枢纽的便利交通辐射●高档次的公共区域装修标准●70%的较高使用率和灵活布局●8.1米挑高大堂、1.8米走廊等宽敞公共空间●649个较充足的停车位〔写字楼284个需求，住宅365个需求〕形象定位//世界级精品写字楼中国西部华尔街会聚国内外企业总部的世界级商圈摩根中心，世界级精品写字楼的代表

核心价值梳理理念功能·地段特色档次形象独树一帜/与国际接轨健康/高效/中心BoutiqueOffice高档次/高价值世界级精品写字楼

卖点体系梳理特点不等于卖点，卖点用于传播、宣导工程独特价值，给客户消费的理由目标受众关注的产品特点金融中心的中心世界级商圈地铁上盖/沙河堡交通枢纽区域开展潜力巨大周边配套完善全采光、全通风的建筑设计12部国际品牌电梯、中央空调等高效配置成都市最先进的智能安防系统银行、会议、健身、咖啡厅等完善配套70%的较高使用率和灵活布局高档次公共区域装修标准8.1米挑高大堂、1.8米走廊等宽敞公共空间独特的ARTDECO风格的5星级大堂专业物管——第一太平戴维斯成都市最先进的智能安防系统高档次公共区域装修标准独特的ARTDECO风格的5星级大堂专业物管——第一太平戴维斯与竞品相比表达优势

卖点体系梳理特点不等于卖点，卖点用于传播、宣导工程独特价值，给客户消费的理由目标受众关注的产品特点金融中心的中心世界级商圈地铁上盖/沙河堡交通枢纽区域开展潜力巨大周边配套完善全采光、全通风的建筑设计12部国际品牌电梯、中央空调等高效配置成都市最先进的智能安防系统银行、会议、健身、咖啡厅等完善配套70%的较高使用率和灵活布局高档次装修标准8.1米挑高大堂、1.8米走廊等宽敞公共空间独特的ARTDECO风格的5星级大堂专业物管——第一太平戴维斯成都市最先进的智能安防系统高档次装修标准独特的ARTDECO风格的5星级大堂专业物管——第一太平戴维斯与竞品相比表达优势完善商业配套金融中心的中心世界级商圈地铁上盖/沙河堡交通枢纽区域发展潜力巨大周边配套完善独特设计理念专业物管服务精品商务空间健康高效办公空间精品文化世界级写字楼如何提供客户购置保障？首先，我们的客户在哪里？●成都作为西部经济的桥头堡，必将是众多世界级企业占领的高地，未来东大街作为传统商务核心区的升级版，对外地企业分支机构及成都办事处有着巨大号召力。●锦江区范围内众多众多谋求开展的成长性企业。●东大街东延线，以及地铁2号线将使东大街与龙泉无缝对接，传统的中心商业区必将吸附龙泉区内国家级经开区的汽车产业集群。●沙河堡综合客运枢纽聚集了铁路、地铁2、7号线、机场路东延线、绵成峨城际快速铁路、成渝高速铁路、长途及旅游客运站，必将吸引以川东片区为主的二级城市的大型企业总部进驻东大街。关于区域龙泉片区锦江片区简阳至重庆沿线成绵乐客运专线成渝客运专线外地企业乐山峨眉沙河堡交通枢纽成都作为西部经济的桥头堡，必将是众多世界级企业占领的高地，未来东大街作为传统商务核心区的升级版，对外地企业分支机构及成都办事处有着巨大号召力。锦江区范围内众多众多谋求开展的成长性企业。东大街东延线，以及地铁2号线将使东大街与龙泉无缝对接，传统的中心商业区必将吸附龙泉区内国家级经开区的汽车产业集群。沙河堡综合客运枢纽聚集了铁路、地铁2、7号线、机场路东延线、绵成峨城际快速铁路、成渝高速铁路、长途及旅游客运站，必将吸引以川东片区为主的二级城市的大型企业总部进驻东大街。德阳绵阳关于行业我们的客户有什么特征？客户主要由销售及租赁两大局部构成租赁客户

以半层、整层、多层消化为主，公司规模为60至100人以上不等的成长性中大型企业，多为跨区域国有、上市股份制企业的总部或成都分公司，追求物业品牌与档次，同时对物业本钱敏感。如何刺激客户提前2-3年下定？

鼓励套餐A客群：自用型客户房源：14F—23F9层共13788平米，占比50%手段：针对一次性付款客户，入驻5年后可无理由原价退房针对按揭客户，12个月内付清首付款鼓励套餐B鼓励套餐C客群：租赁客户房源：9F—13F5层共7660平米，占比28%〔先期租赁，后期带租约推售〕手段：80元/平米/月为签约价，签约1年为8折，2-3年为6折〔以8%的回报率折算，工程可售单价为1.2万/平米，以3年租期测算：〕实际3年租金收入：48元/平米/月X7660平米x12x3=1324万销售收入：1.2万/平米X7660平米=9192万实际3年租金支出：80元/平米/月X7660平米x12x3=2206万销售收入+实际租金收入-实际租金支出=8310万工程实际销售单价为8310万/7660平米=1.08万/平米如何提纯营销推广战略？〔一〕营销战略信任信心攻坚战

品牌价值战

租售并举战

异地/外乡双线战

〔一〕营销战略〔一〕营销战略品牌价值战

如何从东大街众多竞品中跳出？精品文化就是挑战领导者的最正确切入点。

新闻炒作、群众媒体、线下物料都是品牌差异化的价值宣导渠道。

〔一〕营销战略租售并举战

高端优质的租赁客户引进，将与工程定位更匹配，“租〞提升价值、拔高形象、促进快“售〞，租售相互促进。〔一〕营销战略异地/外乡双线战

异地扩张加速外乡消化。成都外乡市场是主力，其次省内二级城市及深圳等沿海城市。双线齐发，齐头并进！〔二〕入市时机找准市场最正确切入点借力东大街开展势能，抢占先机，避开2021年后集中供给顶峰及品牌开发商竞争。结合工程工程节点，工程2021年线下大客户营销，2021年初集中爆破，2021年——2021年度内完成大局部销售。〔三〕销售节奏第一阶段市场蓄势期〔09年06月-10年02月〕第二阶段市场爆破期〔10年03月-10年07月〕第三阶段持续热销期〔11年07月-11年03月〕第三阶段尾盘清售期〔11年03月-11年09月〕〔四〕推广策略媒体传播与公关营销一虚一实，双线并举，达成工程影响力，实现品牌与销售共赢。线下:现场围墙、形象短片、电子楼书、专题杂志式读物、DM媒体线上：新闻、软文、硬广、专业杂志、工程网站、写字楼专业网、论坛、博客、百度、谷歌搜索引擎链接、户外、公交站台、楼宇灯箱专题研讨、事件炒作、活动赞助、人员行销公关〔五〕推广节奏

第一阶段市场蓄势期〔09年06月-10年02月〕〔五〕推广节奏

第二阶段市场爆破期〔10年03月-10年07月〕〔五〕推广节奏

第三阶段持续热销期〔11年07月-11年03月〕〔五〕推广节奏

第四阶段尾盘清售期〔11年03月-11年09月〕◆营销指导力物业根本呈现，前期对质量的承诺、功能的承诺、价格