余姚某文化产业项目市场分析报告 37p

设想问题Q1：工程租售比例？Q2：工程租售价格？Q3：工程销售期限？工程本体分析本体属性开发制约余姚中心城区本案本体属性/区位：工程位于城区西南，位置较偏余姚—位于长江三角洲南翼，宁波市西北部，东与宁波市江北区、鄞州区相邻，西连上虞市，北毗慈溪市；本案—位于余姚西南，隶属兰江街道，距中心城区5公里,余姚高速道口2.5公里;高速道口本体属性/配套：交通通达性好，但周边缺乏配套设施本案南雷南路南环西路谭家岭西路交通南环西路为城区绕城公路，连接城市主干道谭家岭西路和南雷南路，可通达余姚城区各区域；配套周边仅403路公交；无其他餐饮、金融、商务等配套；万达广场距本案2.5公里;

汽车南站距本案3公里;万达商圈汽车南站本体属性/四至：东南西三面厂区，北面民房，环境较差23145南侧苗木基地4西侧道路厂房3道路民房1东侧道路2厂房5本体属性/规划：集产业效劳、办公、人才公寓一体的创意园区名称面积（㎡）用地面积83506建筑面积153959地上建筑面积125259其中产业服务中心107888研发楼16345其他1000建筑密度33.25%容积率1.5绿地率20%研发楼区块，主体4层，局部2层，总建52923平米产业效劳中心〔12F)大气、简约公建立面人才公寓开发制约/自身限制：工程内、外环境影响开发进程及客户心理内部高压电塔内部现有建筑周边厂房地块内、外现有的高压电线，会影响工程开发进度及办公气氛；地块内部现有建筑，会影响工程开发进度；地块周边为厂区、民宅，易对客户产生“环境差，不宜商办〞先期心理影响；开发制约/其他限制：区域开展、开发商品牌效应、产品特性等因素，使工程开发风险加大区域开展限制余慈片区开展规划落实及不断投入，将令余姚城市建设产生偏重，对城南板块而言，弊大于利；品牌效应缺乏作为企业在余姚首个开发工程，在当地品牌影响力相对缺乏；规模较大，产品单一工程为工业用地，规模较大，产品单一，后续销售压力较大；地段价值梳理：工程在区位、配套、环境、品牌、产品等诸方面存在抗性工程地处余姚城南，位置较偏；地块交通通达性较好，但周边配套设施缺乏；地块内、外环境影响工程开发进程及客户心理；余慈统筹规划，对地块而言，弊大于利；开发商在当地品牌效应缺乏；工程规模较大，产品单一，开发风险较大；市场环境分析城市开展楼市动态市场环境城市开展/规划：余慈统筹规划，对地块区域价值提升有限1、区域空间结构〞一轴“即贯穿南北的生态经济开展轴；〞二区“即北部都市开展区和南部生态开展区；〞三带“即沿湾产业带、沿329国道城镇开展带、沿姚江旅游开展带；2、北部都市区空间结构〞一个中心“即余姚城区、慈溪城区和姚北周巷片区；〞三园“即慈溪杭州湾新区、余姚滨江产业园区、龙山慈东产业园区；〞六镇“即观海卫、三北、庵东、泗门、丈亭、梁弄；余慈统筹规划城市开展/规划：余姚城区规划，对区域地块功能提升有限余姚中心城区规划形成〞三轴、三心、五片“空间布局；〞三轴“即现代效劳业开展轴、城市第二产业开展轴和沿江生活休闲轴；〞三心“即老城商贸文化中心、高铁商务中心和生态绿心；〞五片“即城中片、城北片、城南片、城西片和生态片；城南片功能定位作为余姚老城居住功能向外拓展和疏解的主要空间区域之一，成为余姚城市居住环境最正确区域；整合区块内经济开发区南区产业开展，优化布局，提升功能。本案工程区域城市开展/经济：余姚第三产业比重偏低，有很大开展空间2021年宁波市区/余姚生产总值、第三产业总值2021年宁波市四区三产比例2021年余姚三产比例楼市动态：近几年余姚商品房/写字楼成交量回落 2021年6月-2021年6月余姚写字楼销售面积2021-2021年6月，余姚商品房成交量明显回落；2021-2021年6月，余姚商品房成交价格上升明显，增幅20%左右；成交价格主要受悦龙湾等高素质楼盘成交影响；近几年，余姚写字楼年成交量徘徊在5万平米；成交量有限受新开写字楼工程偏少有关；商品房写字楼市场环境/格局：写字楼价格1000元/㎡，租金元/㎡城北区域城西区域市中心区域中塑商务大厦售价：10000元/平米租金：元/平米中塑世纪大厦售价：10000元/平米文山创意广场租金;1.5元/平米阳光国际大厦租金元/平米中宇大厦租金;1.0元/平米阳明188租金;1.0元/平米太平洋写字楼租金元/平米时代大厦租金;1元/平米白云商贸中心租金;1元/平米市场环境/个案/中宇大厦：入驻企业为品牌实力型企业，整体档次较高工程名称：中宇大厦地址：玉立路、长安路物业类型：1*14F，总建1.6万㎡；产品面积：1100㎡；层高：3.5米；装修情况：公共局部装修，内部毛坯；配套：分层中央空调、员工餐厅；租价：1元/天/㎡；物管费：3元；入住率：90%；入驻企业：房产公司、政府机关为主；办公面积：1100㎡为主备注：开发商持有物业，对外招商；市场环境/个案/阳光国际：入驻企业较杂，档次一般工程名称：阳光国际大厦地址：玉立路、长元路物业类型：1*22F，总建2.3万㎡；产品面积：70-1000㎡；主力70㎡、140㎡；层高：3.6米；配套：分层式中央空调；租赁价：1元/天/㎡；物管费：2.5元/月/㎡；入住率：80%入驻企业：贸易、金融类企业为主；办公面积：70-200㎡为主；交付：2021年市场环境/个案/太平洋：入驻企业规模偏小，档次较低工程名称：太平洋办公楼地址：南滨江路、新建路物业类型：1*13F，总建面积：7000㎡；产品面积：60-70㎡；层高：3.2米；配套设施：2部电梯；立面主材：面砖；租赁价：1元/天/㎡；入住率：70%入驻企业：贸易类、制造类为主；办公面积：100㎡以下为主；市场环境/个案/时代大厦：入驻企业规模偏小，档次较差工程名称：时代大厦地址：南雷路物业类型：1*10F；总建面积：8000㎡；产品面积：60-200㎡；层高：3.2米；配套设施：2部电梯；立面主材：涂料、玻璃幕墙；租赁价：1元/天/㎡；入住率：70%入驻企业：广告/媒体/培训类为主；办公面积：100-200㎡；市场环境/个案/中塑国际：入驻企业较纯粹，工程档次较高工程名称：中塑国际大厦地址：塑料城舜达西路物业类型：1*5F/2*28F，总建10万㎡；产品面积：150-1500㎡；配套设施：5部电梯，商务中心；售价：1万元/㎡；销售率：95%租赁价：1元/天/㎡；入住率：60-70%入驻企业：以塑料、贸易类为主；办公面积：100-200㎡为主；市场环境/个案/中塑世纪：产品面积偏小，档次一般工程名称：中塑世纪大厦地址：新建北路物业类型：1*12F，1*25F，总建约6万㎡；产品面积：40-200㎡，主力70-80㎡；立面主材：干挂大理石、玻璃幕墙；开盘：2021-03售价：1万元/㎡；销售率：30%；市场环境/个案/文山创意广场：旧厂房改造，余姚现有最大的文化创意园区市场环境/个案/阳明188：厂房改造工程，规模偏小，余姚首个文化创意工程市场环境/客户分析：入驻企业以贸易、生产制造类为主；办公需求面积400㎡以下为主入驻客户办公需求面积入驻客户类型入驻企业办公需求面积以400㎡以下为主，其中办公面积100㎡以下占35%；写字楼入驻企业以贸易类、生产制造类为主，占整体69%；市场环境/市场供需：2021年6月-2021年，余姚市区写字楼供应量预计在31万㎡项目体量(㎡)供应时间中塑世纪大厦4.5万存量中塑商务大厦0.5万存量银亿四明广场1万2012年年底保利文化广场2万2014年众安三期5万2014年河姆渡世纪广场8万2014年南雷南路行政商务区10万2013-2014年合计31万至2021年6月，余姚市区写字楼存量约5万㎡；预计2021年始，南雷路行政商务区局部写字楼将陆续“隐性〞推向市场，两年内，供给体量在10万㎡以上；2021年，众安三期、河姆渡世纪广场、保利工程写字楼工程将陆续推向市场；截至2021年，余姚市区写字楼供给量预计在31万㎡以上；2021年6月-2021年余姚写字楼预计供给量市场环境/市场供需：2021年，余姚写字楼供给量明显，市场竞争更为剧烈2021年6月-2021年余姚写字楼供需情况2021年6月-2021年，市区写字楼供给量有限；2021年，写字楼工程将陆续推向市场，供给量将急速放大；依“退二进三〞产业开展趋势，市区写字楼需求量将稳步提升，预计2021年需求量为5万㎡，2021年为6万㎡；2021年，余姚写字楼市场供需比持续放大，市场竞争剧烈；市场环境梳理根据城市规划开展，地块所在区块价值提升有限；余姚第三产业比重偏低为主；企业办公需求面积以400㎡，还有很大开展空间，为当地写字楼开展带来机遇；近几年，余姚商品房/写字楼成交量下滑明显，但成交价格稳步提升；余姚写字楼成交价格约1万元/㎡，租金元/天/㎡；余姚现有2个文化创意园区均为旧房改造工程，只租不售，租赁情况良好；现有写字楼入住企业以贸易、生产制造类企业以下为主；至2021年，余姚写字楼供给量将到达31万㎡，按余姚写字楼市场5-6万㎡/年销售量，市场竞争会愈发剧烈；工程可行性分析租售比例租售价格销售策略租售比例/个案介绍工程名称：创新128地址：鄞县大道、启明路物业类型：165独栋办公楼；3栋人才公寓；总建：约20万㎡，分三期开发；产品面积：625-2000㎡，主力700-900㎡；售价：9000元/㎡；入住率：整体70%；开园：一期2021.07，现二、三期已开园；工程名称：创E慧谷地址：镇海中官西路物业类型：36独栋办公楼，3栋人才公寓，2幢高层写字楼；总建：10万㎡，分二期开发；产品面积：625-2000㎡，主力700-900㎡；开园：2021.09租售比例项目位置体量(㎡)创新128鄞州20万创E慧谷镇海10万134创意谷江北区0.5万民和·惠风和畅文化产业园高新区13万创意1956江北区3万新芝8号江北区0.5万合计47万宁波市区现已开园、在建文化产业园区工程规模约47万平米，考虑未知相似工程，按1.2系数核算，宁波文化产业园区工程规模为56万平米。宁波在建、开园文化创意园区工程租售比例宁波文化创意园工程规模56万㎡余姚国内生产总值为宁波市区33%余姚第三产业总值为宁波市区24%同比例，余姚文化创意园工程规模18.5万㎡同等比例，余姚文化创意园工程规模13.4万㎡以第三产业繁荣度为比例，对余姚文化创意园规模进行评估，考虑余姚“退二进三〞空间，认为余姚文化创意园规模在15万㎡较适宜余姚现有文化创意园工程“文山创意广场〞、“阳明188〞共计规模万㎡，尚有万㎡市场空间，取中间值6.5万㎡本案建筑体量约12.5万㎡，其中6.5万㎡体量适合开发文化创意园工程租售比例文化创意园体量6.5万㎡“普通写字楼〞体量6万㎡浙商1号可售局部持有局部租售价格分析评分指标权重文山创意广场阳明188本案地段40%353830规模10%849通达性20%161715配套20%181915外立面10%769合计100%848478权重100%60%40%100%租金价格(元/天/㎡)1.51.01.2销售价格测算〔一〕租售价格分析销售价格测算〔二〕鄞县大道天童南路鄞州核心区创新1289000元/㎡雍城世家15000元/㎡盛世天城15000元/㎡风格璟院17000元/㎡蝶园13000元/㎡创新128周边住宅价格约15000元/㎡周边住宅与创新128价格比值在1.6：1—1.7：1租售价