桐乡市拆迁管理办法

桐乡市拆迁管理办法一、总则（一）目的与依据为加强桐乡市城市房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》及其他相关法律法规，结合本市实际情况，制定本办法。本办法旨在规范桐乡市行政区域内国有土地上房屋拆迁及其相关管理活动，确保拆迁工作依法、有序进行，实现城市建设与保护被拆迁人合法权益的有机统一。（二）适用范围本办法适用于桐乡市行政区域内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。集体土地上房屋拆迁管理办法另行制定。（三）基本原则房屋拆迁应当遵循以下基本原则：1.符合城市规划原则。拆迁活动必须符合桐乡市城市总体规划和土地利用总体规划，促进城市经济社会可持续发展。2.保护合法权益原则。切实保护被拆迁人的合法权益，保障其依法获得合理补偿、安置。3.公开公平公正原则。拆迁程序、补偿标准、安置方案等应当公开透明，确保拆迁活动公平、公正地进行。4.先补偿后搬迁原则。拆迁人应当在对被拆迁人给予补偿、安置后，方可实施搬迁。（四）管理部门职责桐乡市建设行政主管部门是本市房屋拆迁管理的行政主管部门（以下简称拆迁管理部门），负责本市房屋拆迁工作的监督管理。桐乡市发展改革、规划、国土资源、财政、公安、司法、工商、税务等部门，应当按照各自职责，协同做好房屋拆迁管理工作。街道办事处、镇人民政府应当配合拆迁管理部门做好本辖区内房屋拆迁的相关工作。二、拆迁管理（一）拆迁计划与拆迁方案1.拆迁人应当根据城市建设需要，制定年度拆迁计划和拆迁方案，并报拆迁管理部门备案。2.拆迁计划应当包括拆迁范围、拆迁户数、拆迁面积、拆迁补偿安置资金预算等内容。3.拆迁方案应当包括拆迁补偿安置方式、补偿标准、安置地点、安置房屋户型及面积、过渡方式及过渡期限、拆迁实施步骤等内容。（二）拆迁许可证的申领拆迁人需要拆迁房屋的，应当向拆迁管理部门提出申请，提交下列资料：1.建设项目批准文件；2.建设用地规划许可证；3.国有土地使用权批准文件；4.拆迁计划和拆迁方案；5.办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查。经审查符合条件的，颁发房屋拆迁许可证；不符合条件的，应当书面通知拆迁人，并说明理由。（三）拆迁公告拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。拆迁人应当在拆迁现场显著位置公示房屋拆迁许可证、拆迁公告、拆迁补偿安置方案、拆迁补偿安置资金情况等内容，接受社会监督。（四）拆迁委托拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委托合同报拆迁管理部门备案。被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。（五）暂停办理相关手续房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证后，应当就拆迁范围内的下列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续：1.新建、扩建、改建房屋；2.改变房屋和土地用途；3.租赁房屋。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年；拆迁人需要延长暂停期限的，必须经房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限不得超过1年。三、拆迁补偿与安置（一）补偿方式房屋拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。（二）货币补偿1.货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。2.房地产价格评估机构由被拆迁人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。拆迁管理部门应当向社会公布一批具有相应资质的房地产价格评估机构名录，供被拆迁人选择。3.房地产价格评估机构应当按照有关规定和技术规范，独立、客观、公正地对被拆迁房屋进行评估，并向拆迁人、被拆迁人出具评估报告。（三）房屋产权调换1.拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于产权调换。2.实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本办法规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。3.拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。（四）安置房屋1.安置房屋的地点、户型、面积等应当符合拆迁补偿安置方案的规定。2.安置房屋应当具备合法的产权手续，并在交付使用前办理房屋所有权初始登记。（五）过渡期限与过渡方式1.拆迁人应当根据拆迁规模合理确定过渡期限。过渡期限由拆迁人与被拆迁人在拆迁补偿安置协议中约定，但不得超过36个月。2.拆迁人可以提供周转用房，也可以支付临时安置补助费，由被拆迁人自行解决周转用房。（六）搬迁补助费与临时安置补助费1.拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。2.在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；由拆迁人提供周转用房的，不支付临时安置补助费。搬迁补助费和临时安置补助费的标准，由桐乡市人民政府根据本市实际情况制定并公布。（七）停产停业损失补偿因拆迁非住宅房屋造成停产停业的，拆迁人应当给予适当补偿。停产停业损失补偿的标准，根据房屋被拆迁前的效益、停产停业期限等因素确定。具体标准由桐乡市人民政府制定并公布。四、拆迁评估（一）评估机构的选定房地产价格评估机构由被拆迁人在规定时间内协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。拆迁管理部门应当组织被拆迁人按照少数服从多数的原则投票决定评估机构，或者采取摇号、抽签等随机方式确定评估机构。（二）评估程序1.房地产价格评估机构应当按照有关规定和技术规范，对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，并拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。2.房地产价格评估机构应当向拆迁人、被拆迁人提供分户的初步评估结果。拆迁人、被拆迁人对初步评估结果有异议的，可以自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。3.房地产价格评估机构应当自收到复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。4.拆迁人、被拆迁人对复核结果有异议的，可以自收到复核结果之日起10日内，向桐乡市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。（三）评估专家委员会桐乡市房地产价格评估专家委员会由房地产估价师以及价格、房地产、土地、城市规划、法律等方面的专家组成。评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定的评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。经评估专家委员会鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的房地产价格评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。五、拆迁补偿安置协议（一）协议的订立拆迁人与被拆迁人应当依照本办法的规定，就补偿方式、补偿金额、安置房屋面积、安置地点、过渡方式、过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。（二）协议的内容拆迁补偿安置协议应当包括下列主要内容：1.拆迁人与被拆迁人的姓名或者名称、地址；2.被拆迁房屋的基本情况，包括房屋的区位、用途、建筑面积等；3.拆迁补偿安置方式；4.补偿金额、安置房屋面积、安置地点、安置房屋户型及面积等；5.过渡方式及过渡期限；6.搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业损失补偿等费用的支付标准和支付方式；7.违约责任和争议解决方式；8.其他需要约定的事项。（三）协议的履行拆迁补偿安置协议订立后，拆迁人、被拆迁人应当按照协议约定履行各自的义务。拆迁人未按照协议约定支付补偿款、提供安置房屋的，应当承担违约责任；被拆迁人未按照协议约定搬迁的，拆迁人可以依法申请人民法院强制执行。六、拆迁纠纷处理（一）拆迁纠纷的类型拆迁纠纷主要包括以下几种类型：1.拆迁补偿安置争议，如对补偿方式、补偿金额、安置房屋面积、安置地点等有异议；2.拆迁程序争议，如拆迁许可证的合法性、拆迁公告的内容等；3.拆迁实施过程中的争议，如搬迁期限、过渡期限、临时安置补助费等问题。（二）纠纷处理方式1.协商解决。拆迁人与被拆迁人可以就拆迁纠纷进行协商，达成一致意见后签订补充协议。2.申请裁决。拆迁当事人对拆迁补偿安置协议有争议的，可以向拆迁管理部门申请裁决。拆迁管理部门应当自收到裁决申请之日起30日内作出裁决。3.行政复议或行政诉讼。拆迁当事人对裁决不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。在行政复议或行政诉讼期间，不停止拆迁的执行，但法律另有规定的除外。（三）强制拆迁被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。七、法律责任（一）拆迁人违法责任拆迁人有下列行为之一的，由拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金1%以上3%以下的罚款；情节严重的，吊销房屋拆迁许可证：1.未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的；2.委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的；3.擅自延长拆迁期限的。（二）被委托拆迁单位违法责任被委托的拆迁单位有下列行为之一的，由拆迁管理部门责令改正，没收违法所得，并处合同约定的拆迁服务费25%以上50%以下的罚款；情节严重的，吊销拆迁资格证书：1.转让拆迁业务的；2.接受委托拆迁时未向拆迁管理部门备案的。（三）评估机构违法责任房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下的罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下的罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。（四）其他单位和个人违法责任有关部门工作