上海公租房管理办法

上海公租房管理办法一、总则（一）目的与依据为了加强本市公共租赁住房的管理，规范公共租赁住房的建设、筹集、供应、使用及监督管理等活动，根据国家和本市有关规定，结合本市实际，制定本办法。本办法旨在保障本市中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工和引进人才的基本住房需求，促进住房保障体系建设，维护住房租赁市场秩序。（二）适用范围本办法适用于本市行政区域内公共租赁住房的规划、建设、筹集、供应、使用及监督管理等活动。（三）基本原则1.政府主导、社会参与政府在公共租赁住房的规划、建设、筹集等方面发挥主导作用，同时鼓励社会力量参与公共租赁住房的投资、建设和运营管理。2.适度保障、公平公正根据本市经济社会发展水平和住房保障需求，合理确定公共租赁住房的保障范围和标准，确保住房保障资源公平分配给符合条件的对象。3.统筹规划、分步实施将公共租赁住房建设纳入本市住房保障规划，统筹考虑土地供应、资金安排等因素，分阶段、有步骤地推进公共租赁住房建设和供应工作。二、规划与建设（一）规划编制市住房保障房屋管理部门应当会同市发展改革、规划资源等部门，根据本市经济社会发展水平、住房保障需求和土地资源状况，编制本市公共租赁住房发展规划，报市政府批准后实施。公共租赁住房发展规划应当明确公共租赁住房的建设目标、房源布局、供应规模、资金筹集等内容，并纳入本市住房发展“十四五”规划。（二）土地供应1.土地来源公共租赁住房建设用地纳入本市年度土地供应计划，通过出让、划拨等方式供应。鼓励利用集体建设用地建设公共租赁住房，按照国家和本市有关规定办理相关手续。2.用地政策公共租赁住房建设用地享受以下优惠政策：（1）以出让方式供应的，按照国家和本市有关规定，可采取招标、拍卖、挂牌方式，也可采取协议出让方式，其出让底价不得低于同类地段住宅用地出让最低价标准。（2）以划拨方式供应的，按照国家和本市有关规定执行。（三）建设标准1.户型面积公共租赁住房的户型设计应当符合本市中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工和引进人才的居住需求，以小户型为主，建筑面积一般控制在60平方米以下。2.配套设施公共租赁住房项目应当按照规划要求配套建设相应的教育、医疗、商业、交通等公共服务设施，确保居民生活便利。（四）建设管理1.项目建设主体公共租赁住房项目可以由政府投资建设，也可以由政府组织社会力量投资建设。政府投资建设的公共租赁住房项目，由市住房保障房屋管理部门负责组织实施；社会力量投资建设的公共租赁住房项目，由市住房保障房屋管理部门通过公开招标等方式选择项目建设单位，并与其签订项目建设协议。2.建设质量监管公共租赁住房项目建设单位应当严格按照国家和本市有关工程建设标准、规范进行施工，确保工程质量。市住房保障房屋管理部门应当会同相关部门加强对公共租赁住房项目建设质量的监督检查，发现问题及时督促整改。三、房源筹集（一）筹集方式1.新建通过新建公共租赁住房项目筹集房源。2.配建在商品住房项目中按照一定比例配建公共租赁住房。3.改建将闲置的非居住房屋按照规定改建为公共租赁住房。4.租赁通过租赁社会闲置住房作为公共租赁住房房源。（二）房源管理1.房源信息管理市住房保障房屋管理部门应当建立公共租赁住房房源信息管理系统，及时发布房源信息，包括房源位置、户型面积、租金标准等内容。2.房源验收公共租赁住房房源建成后，建设单位应当组织相关部门进行验收，验收合格后方可投入使用。3.房源维护公共租赁住房运营管理单位应当负责房源的日常维护和管理，确保房屋安全、设施设备完好。四、供应对象（一）供应对象范围1.中等偏下收入住房困难家庭同时符合以下条件的本市中等偏下收入住房困难家庭，可以申请公共租赁住房：（1）具有本市常住户口，且在本市工作或居住；（2）家庭人均住房建筑面积低于规定标准；（3）家庭人均可支配收入低于规定标准。2.新就业职工同时符合以下条件的本市新就业职工，可以申请公共租赁住房：（1）具有本市常住户口或持有《上海市居住证》达到规定年限；（2）已与本市用人单位签订一年以上（含一年）劳动合同；（3）在本市无自有住房且未享受过本市住房保障政策。3.引进人才符合本市人才引进条件，在本市工作或创业，且在本市无自有住房的各类人才，可以申请公共租赁住房。（二）申请条件调整市住房保障房屋管理部门应当根据本市经济社会发展水平、住房保障需求等因素，适时调整公共租赁住房的供应对象范围和申请条件，并向社会公布。五、申请与审核（一）申请受理1.申请渠道申请人可以通过以下渠道申请公共租赁住房：（1）市住房保障房屋管理部门指定的网站；（2）街道（乡镇）社区事务受理服务中心。2.申请材料申请人应当根据不同的供应对象类型，提交相应的申请材料，一般包括：（1）申请表；（2）身份证明；（3）住房情况证明；（4）收入证明；（5）劳动合同或创业证明等。（二）审核流程1.初审街道（乡镇）社区事务受理服务中心收到申请材料后，应当进行初审，对申请人的资格条件、申请材料等进行核实。初审合格的，报区（县）住房保障房屋管理部门。2.复审区（县）住房保障房屋管理部门收到初审材料后，应当进行复审，对申请人的资格条件进行再次核实。复审合格的，报市住房保障房屋管理部门。3.公示市住房保障房屋管理部门对复审合格的申请人名单进行公示，公示期为7个工作日。公示无异议的，确定为公共租赁住房保障对象。（三）轮候规则1.轮候对象确定经审核符合条件的申请人，按照规定进入轮候库，轮候时间从申请受理之日起计算。2.轮候排序轮候对象按照以下顺序进行排序：（1）孤老病残等特殊困难家庭优先；（2）根据申请时间先后顺序排序。六、配租与租赁（一）配租原则1.公开公平公正公共租赁住房配租应当遵循公开、公平、公正的原则，通过公开摇号、抽签等方式确定配租对象和房源。2.梯度保障根据申请人的住房困难程度、收入水平等因素，实行梯度保障，优先保障住房困难程度高、收入水平低的家庭。（二）配租方式1.集中配租市住房保障房屋管理部门定期组织集中配租活动，公布房源信息、配租规则等内容，申请人按照规定参加配租。2.日常配租申请人在轮候期间，可以根据房源情况，向市住房保障房屋管理部门申请日常配租。（三）租赁合同签订配租对象确定后，应当与公共租赁住房运营管理单位签订租赁合同。租赁合同应当明确租赁双方的权利和义务，包括租金标准、租赁期限、房屋使用要求、维修责任等内容。（四）租金标准1.租金定价原则公共租赁住房租金标准应当根据房屋的建设成本、运营管理成本、市场租金水平等因素确定，并实行动态调整。2.租金优惠政策对符合条件的保障对象，按照规定给予租金补贴。租金补贴标准根据保障对象的收入水平、住房困难程度等因素确定。（五）租赁期限公共租赁住房租赁期限一般不超过5年。租赁期满后，承租人应当退出公共租赁住房；需要续租的，应当在租赁期满前3个月提出申请，经审核符合条件的，重新签订租赁合同。七、使用与退出（一）房屋使用1.使用要求承租人应当按照租赁合同约定的用途使用公共租赁住房，不得擅自改变房屋结构和用途。2.维修责任公共租赁住房的维修责任按照以下规定划分：（1）室内自用部位和设施设备的维修，由承租人负责；（2）房屋共用部位和共用设施设备的维修，由公共租赁住房运营管理单位负责。（二）退出情形承租人有下列情形之一的，应当退出公共租赁住房：1.租赁期满未续租；2.通过购买、继承、受赠等方式取得自有住房；3.收入、住房等情况发生变化，不再符合公共租赁住房保障条件；4.擅自改变房屋用途；5.无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房；6.累计拖欠租金超过6个月；7.违反租赁合同约定的其他情形。（三）退出程序1.通知公共租赁住房运营管理单位应当在承租人应当退出公共租赁住房之日前3个月，书面通知承租人。2.腾退承租人应当在规定的期限内腾退公共租赁住房，并结清租金、水、电、气等费用。3.验收公共租赁住房运营管理单位应当对腾退的房屋进行验收，验收合格后办理相关手续。八、监督管理（一）部门职责分工1.住房保障房屋管理部门负责本市公共租赁住房的规划、建设、筹集、供应、使用及监督管理等工作。2.发展改革部门负责公共租赁住房项目的立项审批、投资计划安排等工作。3.规划资源部门负责公共租赁住房建设用地的规划、供应等工作。4.财政部门负责公共租赁住房建设、运营等资金的筹集、管理和监督等工作。5.其他部门按照各自职责，做好公共租赁住房的相关管理工作。（二）监督检查措施1.定期检查住房保障房屋管理部门应当定期对公共租赁住房项目的建设、运营管理等情况进行检查，发现问题及时督促整改。2.随机抽查住房保障房屋管理部门可以采取随机抽查的方式，对公共租赁住房承租人的资格条件、房屋使用情况等进行检查。3.投诉举报处理住房保障房屋管理部门应当建立投诉举报制度，受理对公共租赁住房建设、运营管理等方面的投诉举报，并及时进行调查处理。（三）信用管理1.信用档案建立住房保障房屋管理部门应当建立公共租赁住房申请人、承租人、运营管理单位等相关主体的信用档案，记录其申请、使用公共租赁住房过程中的信用信息。2.信用信息共享住房保障房屋管理部门应当与相关部门建立信用信息共享机制，将公共租赁住房相关主体的信用信息纳入本市公共信用信息平台，实施联合奖惩。九、法律责任（一）申请人违规责任申请人隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请公共租赁住房的，住房保障房屋管理部门不予受理，并给予警告；已取得公共租赁住房的，责令其退还已领取的租赁补贴，或者退出公共租赁住房，并按照市场租金标准补缴租金；情节严重的，处1000元以下罚款。（二）承租人违规责任承租人有下列行为之一的，公共租赁住房运营管理单位应当按照租赁合同约定终止租赁合同，收回公共租赁住房，承租人应当按照市场租金标准补缴租金：1.擅自改变房屋用途；2.无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房；3.累计拖欠租金超过6个月；4.违反租赁合同约定的其他情形。承租人拒不腾退公共租赁住房的，公共租赁住房运营管理单位可以依法向人民法院提起诉讼。（三）运营管理单位违规责任公共租赁住房运营管理单位有下列行为之一的，由住房保障房屋管理部门责令限期改正，并处1万元以上3万元以下