二手房出售管理办法

二手房出售管理办法总则制定目的为了规范二手房出售市场秩序，保障二手房交易双方的合法权益，促进二手房市场的健康、有序发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国合同法》等相关法律法规，结合本地区实际情况，制定本办法。适用范围本办法适用于本行政区域内二手房的出售活动及其相关管理。本办法所称二手房，是指已经取得房屋所有权证书的各类房屋，包括住宅、商业用房、办公用房等。管理部门市房地产行政管理部门是本市二手房出售管理的主管部门，负责本办法的组织实施和监督管理。区（县）房地产行政管理部门按照职责分工，负责本辖区内二手房出售的具体管理工作。市场监督管理、税务、自然资源等相关部门按照各自职责，协同做好二手房出售管理工作。出售条件产权要求二手房出售人应当是依法取得房屋所有权证书的权利人。共有房屋出售的，应当经全体共有人书面同意；按份共有的房屋，以其共有份额设定出售的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。权利限制有下列情形之一的二手房，不得出售：1.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；2.依法收回土地使用权的；3.共有房屋未经其他共有人书面同意的；4.权属有争议的；5.未依法登记领取权属证书的；6.法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。质量要求出售的二手房应当符合国家和地方规定的建筑工程质量标准，不存在结构安全隐患和影响正常使用的质量问题。出售人应当如实告知买受人房屋的质量状况，包括房屋是否存在漏水、墙体裂缝等质量瑕疵。出售程序信息发布出售人可以自行或者委托房地产经纪机构发布二手房出售信息。发布的信息应当真实、准确、完整，不得含有虚假内容。信息内容应当包括房屋的基本情况（如地址、面积、户型等）、出售价格、联系方式等。房地产经纪机构发布二手房出售信息的，应当对信息的真实性进行核实，并在信息中注明经纪机构的名称和联系方式。签订合同出售人与买受人达成交易意向后，应当签订书面的二手房买卖合同。合同应当包括以下主要内容：1.双方当事人的姓名或者名称、住所；2.房屋的基本情况；3.房屋的价格及付款方式；4.房屋交付时间和方式；5.产权登记的办理时间和方式；6.违约责任；7.争议解决方式。二手房买卖合同可以使用市房地产行政管理部门制定的示范文本，也可以由双方当事人自行拟定，但合同内容不得违反法律法规的强制性规定。资金监管为保障交易资金安全，二手房交易实行资金监管制度。交易双方可以选择将购房款存入房地产行政管理部门指定的资金监管账户。在房屋产权转移登记完成后，资金监管机构按照约定将购房款支付给出售人。产权登记买卖双方应当在二手房买卖合同签订后，按照规定向房地产行政管理部门申请办理房屋产权转移登记手续。申请时应当提交以下材料：1.房屋所有权证书；2.二手房买卖合同；3.双方当事人的身份证明；4.税务部门出具的完税证明；5.法律、法规规定的其他材料。房地产行政管理部门应当自受理申请之日起规定的时间内完成审核，对符合条件的，予以办理产权转移登记手续，核发新的房屋所有权证书。中介服务管理机构资质从事二手房出售中介服务的房地产经纪机构应当依法取得营业执照，并到房地产行政管理部门备案。房地产经纪人员应当取得相应的职业资格证书，并在一家房地产经纪机构从业。服务规范房地产经纪机构和经纪人员应当遵守以下服务规范：1.遵守法律法规和行业规范，诚实守信，不得损害交易双方的合法权益；2.如实向交易双方提供房屋信息和市场行情，不得隐瞒重要信息或者提供虚假信息；3.为交易双方提供专业的咨询和建议，协助办理交易手续；4.按照约定收取服务费用，并开具合法票据。禁止行为房地产经纪机构和经纪人员不得有下列行为：1.捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格；2.对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；3.以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；4.泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益；5.为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；6.改变房屋内部结构分割出租；7.侵占、挪用房地产交易资金；8.承购、承租自己提供经纪服务的房屋；9.为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务；10.法律、法规禁止的其他行为。监督管理日常检查房地产行政管理部门应当加强对二手房出售市场的日常检查，对出售人、买受人、房地产经纪机构和经纪人员的交易行为进行监督。检查内容包括信息发布、合同签订、资金监管、产权登记等方面。投诉处理建立二手房出售投诉处理机制，接受社会公众对二手房出售活动中违法行为的投诉举报。房地产行政管理部门应当及时受理投诉举报，并进行调查处理。对经查实的违法行为，依法予以处罚，并将处理结果及时反馈给投诉举报人。信用管理建立二手房出售市场信用管理体系，对出售人、买受人、房地产经纪机构和经纪人员的信用状况进行记录和评价。对信用良好的主体，给予一定的激励措施；对信用不良的主体，采取限制业务、公示曝光等惩戒措施。法律责任出售人责任出售人违反本办法规定，有下列情形之一的，由房地产行政管理部门责令改正，并处以相应的罚款；给买受人造成损失的，应当依法承担赔偿责任：1.隐瞒房屋质量瑕疵或者其他重要信息的；2.未按规定办理产权转移登记手续的；3.违反本办法规定的其他行为。买受人责任买受人违反本办法规定，未按合同约定支付购房款或者未配合办理产权转移登记手续的，应当承担违约责任。中介机构责任房地产经纪机构和经纪人员违反本办法规定，有禁止行为之一的，由房地产行政管