规范预售管理办法

规范预售管理办法一、总则（一）目的为加强公司预售业务管理，规范预售行为，保障交易各方合法权益，维护房地产市场秩序，依据相关法律法规及行业标准，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于公司在房地产项目预售活动中的各项管理工作，包括预售许可证的申请、预售合同的签订、预售资金的监管等环节。（三）基本原则1.依法依规原则严格遵守国家及地方有关房地产预售的法律法规、政策规定，确保预售活动合法合规。2.公平公正原则保障交易各方在预售活动中的平等地位，公平对待每一位购房者，确保交易过程公正透明。3.诚实守信原则公司及相关工作人员应诚实守信，如实披露项目信息，履行合同约定，不得隐瞒或欺诈购房者。二、预售许可证管理（一）申请条件1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。2.持有建设工程规划许可证和施工许可证。3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。4.已办理预售商品房项目的白蚁预防合同签订手续。5.法律、法规、规章规定的其他条件。（二）申请材料1.商品房预售许可申请表。2.开发企业的营业执照和资质证书。3.土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证。4.投入开发建设的资金占工程建设总投资25%以上的证明。5.工程施工合同及关于施工进度的说明。6.商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。7.白蚁预防合同。（三）申请流程1.开发企业向项目所在地房地产管理部门提交预售许可申请材料。2.房地产管理部门对申请材料进行审核。材料齐全、符合法定形式的，予以受理；材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者5日内一次性书面告知开发企业需要补正的内容。3.房地产管理部门在受理申请之日起10日内，对项目进行现场查勘。经审查，对符合条件的，核发商品房预售许可证；对不符合条件的，书面通知开发企业并说明理由。（四）有效期及变更1.商品房预售许可证的有效期为1年。有效期届满，需要继续预售的，开发企业应当在有效期届满前30日内，向原发证机关申请办理延续手续。2.开发企业名称、法定代表人发生变更的，应当在变更后30日内，持有关证明文件到原发证机关办理变更手续。三、预售合同管理（一）合同签订1.开发企业应当与购房者签订书面预售合同。预售合同应当采用房地产管理部门统一印制的示范文本，并明确双方的权利义务。2.开发企业在签订预售合同前，应当向购房者明示《商品房销售管理办法》、《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》等相关法律法规和规范性文件，并向购房者说明预售合同的主要内容。3.预售合同应当包括以下主要内容：当事人名称或者姓名和住所。商品房基本状况。商品房的销售方式。商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间。交付使用条件及日期。装饰、设备标准承诺。供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任。公共配套建筑的产权归属。面积差异的处理方式。办理产权登记有关事宜。解决争议的方法。违约责任。双方约定的其他事项。（二）合同备案1.开发企业应当自预售合同签订之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。2.房地产管理部门应当积极推进商品房预售合同网上备案系统建设，逐步实现预售合同网上签订和备案。开发企业应当按照房地产管理部门的要求，及时将预售合同数据录入网上备案系统。3.未经备案的预售合同，不得对抗善意第三人。（三）合同变更与解除1.经双方协商一致，可以变更或解除预售合同。变更或解除预售合同的，应当签订书面协议，并按照规定办理合同变更或解除备案手续。2.因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需变更或解除预售合同的，开发企业应当及时通知购房者，并在合理期限内办理相关手续。四、预售资金监管（一）监管账户设立1.开发企业应当在预售项目所在地商业银行设立商品房预售资金监管账户，用于存放预售资金。2.监管账户应当与开发企业其他银行账户区分，并专款专用。（二）资金缴存1.开发企业应当按照预售合同约定，将购房者支付的预售资金足额存入监管账户。2.预售资金缴存比例应当根据项目建设进度分阶段按比例拨付。具体比例由房地产管理部门会同人民银行当地分支机构根据项目建设进度等因素确定。（三）资金使用1.开发企业使用预售资金时，应当向监管银行提出用款计划，并提供相关证明材料。2.监管银行应当对开发企业提交的用款计划进行审核。对符合规定的，及时拨付资金；对不符合规定的，不予拨付，并告知开发企业理由。3.预售资金应当优先用于项目建设，确保工程顺利竣工交付。主要用于支付项目建设的建筑安装工程费、设备及材料款、配套设施建设费等相关费用。（四）监管期限预售资金监管期限自预售资金存入监管账户之日起，至该项目竣工验收备案之日止。五、销售行为规范（一）销售广告与宣传资料1.开发企业发布的预售广告和宣传资料应当真实、准确、合法，不得含有虚假内容，不得欺骗和误导购房者。2.预售广告和宣传资料应当载明商品房的基本状况、销售价格、付款方式、建筑面积、套内建筑面积、公摊面积、户型、装修标准、配套设施、周边环境等内容。涉及规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件的，应当在广告中注明“规划中”或“建设中”。3.预售广告和宣传资料作为预售合同的附件时，与预售合同具有同等法律效力。（二）销售现场管理1.开发企业应当在预售项目现场显著位置公示以下内容：营业执照和资质证书。土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证。预售许可证。商品房预售方案。预售合同示范文本。房价明码标价牌。物业服务内容及收费标准。其他应当公示的内容。2.销售现场应当配备专业销售人员，销售人员应当具备相应的房地产销售知识和技能，并经过培训取得上岗资格证书。3.销售人员应当向购房者如实介绍项目情况，不得隐瞒或夸大项目优势，不得误导购房者。（三）禁止行为1.开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。2.开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。3.开发企业不得分割拆零销售商品住宅。4.开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。六、监督管理（一）部门职责1.房地产管理部门负责对公司预售活动进行监督管理，依法查处违法违规行为。2.价格主管部门负责对商品房销售价格进行监督检查，依法查处价格违法行为。3.建设行政主管部门负责对项目建设质量和施工安全进行监督管理。4.其他相关部门按照各自职责，做好商品房预售管理的相关工作。（二）日常巡查1.房地产管理部门应当定期对公司预售项目进行巡查，检查预售许可证的办理、预售合同的签订与备案、预售资金的监管、销售行为规范等情况。2.巡查人员应当如实记录巡查情况，并填写巡查记录。发现问题的，应当及时下达整改通知书，责令开发企业限期整改。（三）投诉处理1.房地产管理部门应当设立投诉举报电话和信箱，接受购房者的投诉举报。对投诉举报事项，应当及时受理、调查处理，并将处理结果告知投诉举报人。2.开发企业应当积极配合房地产管理部门的调查处理工作，如实提供相关资料和情况。七、法律责任（一）开发企业责任1.开发企业未取得预售许可证擅自预售商品房的，由房地产管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。2.开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得预售许可的，由房地产管理部门责令改正，撤销预售许可，并处3万元罚款。3.开发企业不按照规定使用预售资金的，由房地产管理部门责令限期改正，并处挪用金额20%以下的罚款。情节严重的，暂停项目预售。4.开发企业未按照规定签订、备案预售合同的，由房地产管理部门责令限期改正，并处2万元以上3万元以下罚款。5.开发企业违反本办法规定的其他行为，由相关部门按照法律法规的规定予以处罚。构成犯罪的，依法追究刑事责任。（二）相