通州小区管理办法

通州小区管理办法一、总则（一）目的为加强通州小区的规范化管理，营造安全、舒适、整洁、文明的居住环境，维护小区业主和使用人的合法权益，根据国家相关法律法规及行业标准，结合本小区实际情况，制定本管理办法。（二）适用范围本办法适用于通州小区内的所有业主、使用人以及物业服务企业、其他相关管理服务单位。（三）基本原则1.以人为本原则：以满足业主和使用人的需求为出发点，提供优质、高效、便捷的服务。2.依法管理原则：严格遵守国家法律法规和行业标准，依法履行管理职责。3.公平公正原则：对所有业主和使用人一视同仁，公平对待，公正处理各类问题。4.共同参与原则：鼓励业主和使用人积极参与小区管理，形成共建共享的良好氛围。二、小区业主和使用人管理（一）业主权利与义务1.权利依法享有对房屋及配套设施设备和相关场地的所有权、使用权、收益权。参加业主大会会议，行使投票权。选举业主委员会成员，并享有被选举权。监督业主委员会的工作。监督物业服务企业履行物业服务合同。对小区内的物业管理事项提出建议和意见。法律、法规规定的其他权利。2.义务遵守国家法律法规和本小区的管理规定。遵守业主公约，执行业主大会的决定和业主委员会的决议。按时交纳物业服务费用及其他应分摊的费用。配合物业服务企业和其他相关管理服务单位的工作，自觉维护小区秩序和环境卫生。不得擅自改变房屋用途、损坏房屋承重结构和破坏小区公共设施设备。法律、法规规定的其他义务。（二）使用人权利与义务1.权利在符合法律法规和本小区管理规定的前提下，按照与业主签订的租赁合同或其他约定使用房屋及相关设施设备。享有物业服务企业提供的物业服务。对物业服务企业的服务质量进行监督，提出意见和建议。2.义务遵守国家法律法规和本小区的管理规定。遵守与业主签订的租赁合同或其他约定，按时交纳租金及其他费用。配合物业服务企业和其他相关管理服务单位的工作，不得损害小区公共利益和其他业主的合法权益。不得擅自改变房屋用途、损坏房屋及相关设施设备。（三）业主大会与业主委员会1.业主大会业主大会由本小区内的全体业主组成，是小区的最高权力机构。业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年至少召开一次，由业主委员会负责召集和主持；有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会行使下列职责：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业；筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项。2.业主委员会业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，对业主大会负责。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会委员人数为[X]人，具体人数根据小区规模确定。业主委员会行使下列职责：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；业主大会赋予的其他职责。业主委员会应当定期召开会议，会议须有过半数委员出席，并应当制作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。业主委员会作出的决定，必须经全体委员过半数通过。三、物业服务企业管理（一）物业服务企业资质与人员要求1.物业服务企业应当具备相应的资质等级，按照国家规定的资质标准从事物业服务活动。2.物业服务企业的管理人员和专业技术人员应当按照国家有关规定取得相应的职业资格证书。（二）物业服务合同1.物业服务企业应当与业主委员会签订物业服务合同，明确双方的权利和义务。2.物业服务合同应当包括以下主要内容：物业服务事项；物业服务质量标准；物业服务费用的标准、收取方式和时间；双方的权利和义务；物业管理用房的使用、管理和分配；专项维修资金的管理和使用；合同期限；违约责任；争议解决方式。（三）物业服务内容与标准1.物业服务内容物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业管理区域内的环境卫生管理；物业管理区域内的绿化养护；物业管理区域内的秩序维护；车辆停放管理；装饰装修管理；物业档案资料管理；其他物业服务事项。2.物业服务质量标准房屋外观：保持整洁、完好，无明显损坏和脱落。共用部位维修养护：定期巡查，及时修复损坏部位，确保正常使用。共用设施设备运行：设备运行正常，定期维护保养，记录完整。环境卫生：垃圾日产日清，公共区域清洁卫生，无异味。绿化养护：花草树木生长良好，修剪整齐，无病虫害。秩序维护：人员配备合理，巡逻制度落实，保障小区安全。车辆停放管理：车辆停放有序，交通标识清晰，收费合理。装饰装修管理：严格按照规定进行审批和监管，确保不影响房屋结构和外观。物业档案资料管理：档案资料齐全、规范，便于查阅。（四）物业服务费用管理1.物业服务费用由业主按照物业服务合同的约定按时交纳。2.物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。3.物业服务企业应当定期公布物业服务费用的收支情况，接受业主的监督。4.业主对物业服务企业的服务质量不满意的，可以通过业主委员会与物业服务企业协商解决；协商不成的，可以按照物业服务合同的约定通过仲裁或诉讼等方式解决。四、小区房屋及设施设备管理（一）房屋管理1.业主和使用人应当按照房屋设计用途使用房屋，不得擅自改变房屋用途。2.禁止下列损害房屋承重结构、主体结构的行为：拆除承重墙、梁、板、柱等；在承重墙上开门、开窗或者扩大门窗尺寸；其他影响房屋结构安全的行为。3.物业服务企业应当定期对房屋进行巡查，发现问题及时通知业主和使用人进行整改。（二）共用设施设备管理1.小区内的共用设施设备包括电梯、消防设施、给排水系统、供电系统、供气系统、通信系统、监控系统等。2.物业服务企业应当建立共用设施设备管理制度，定期对共用设施设备进行维护保养、检查和检测，确保其正常运行。3.共用设施设备的维修、更新和改造费用，按照国家和地方有关规定从专项维修资金中列支；未建立专项维修资金或者专项维修资金不足的，由相关业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例分摊。4.业主和使用人应当爱护共用设施设备，不得擅自损坏、拆除或者改装。五、小区环境卫生与绿化管理（一）环境卫生管理1.物业服务企业应当制定环境卫生管理制度，明确环境卫生标准和保洁要求。2.保洁人员应当按照规定的时间和路线对小区公共区域进行清扫、保洁，及时清理垃圾和杂物。3.小区内应当设置足够数量的垃圾桶，垃圾应当分类收集、存放，定期清运。4.禁止在小区内随地吐痰、乱扔垃圾、乱倒污水等行为。（二）绿化管理1.物业服务企业应当制定绿化管理制度，加强对小区绿化的养护和管理。2.绿化养护人员应当定期对花草树木进行浇水、施肥、修剪、病虫害防治等工作，确保绿化植物生长良好。3.业主和使用人应当爱护小区内的绿化植物，不得擅自砍伐、移植、损坏花草树木。4.未经物业服务企业同意，不得在小区内种植农作物或者从事其他破坏绿化的行为。六、小区秩序维护与安全管理（一）秩序维护管理1.物业服务企业应当制定秩序维护管理制度，配备必要的秩序维护人员，负责小区的安全保卫工作。2.秩序维护人员应当遵守职业道德，文明执勤，礼貌待人，不得侵犯业主和使用人的合法权益。3.秩序维护人员应当按照规定的时间和路线进行巡逻，做好巡逻记录，及时发现和处理各类安全隐患和突发事件。4.小区内应当设置门禁系统、监控系统等安全防范设施，确保小区安全。（二）消防安全管理1.小区应当建立消防安全管理制度，落实消防安全责任。2.物业服务企业应当定期组织开展消防安全检查和宣传教育活动，提高业主和使用人的消防安全意识。3.小区内应当按照规定配备消防设施和器材，并保持完好有效。4.禁止在小区内堆放易燃、易爆物品，禁止私拉乱接电线，禁止占用、堵塞消防通道。5.业主和使用人应当遵守消防安全规定，不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施和器材。（三）车辆停放管理1.物业服务企业应当制定车辆停放管理制度，合理规划停车位，规范车辆停放秩序。2.车辆应当按照规定的位置停放，不得乱停乱放。3.物业服务企业可以按照物价部门的规定收取车辆停放服务费。4.对违规停放的车辆，物业服务企业有权采取相应的措施进行处理，如张贴罚单、拖车等。七、小区装饰装修管理（一）装饰装修申报1.业主和使用人在进行房屋装饰装修前，应当向物业服务企业提出书面申请，并提交相关资料，包括装饰装修方案、施工单位资质证书、施工人员身份证明等。2.物业服务企业应当在接到申请后的[X]个工作日内进行审核，对符合规定的予以批准，并与业主和使用人签订装饰装修管理服务协议；对不符合规定的，应当书面告知业主和使用人不予批准的理由。（二）装饰装修监管1.物业服务企业应当对装饰装修活动进行现场监管，发现违规行为及时制止，并要求业主和使用人限期整改。2.装饰装修活动应当遵守国家和地方有关规定，不得影响房屋结构安全和环境卫生，不得损害其他业主的合法权益。3.禁止下列装饰装修行为：未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；其他影响房屋质量和使用安全的行为。（三）装饰装修验收1.装饰装修工程竣工后，业主和使用人应当通知物业服务企业进行验收。2.物业服务企业应当按照装饰装修管理服务协议的约定进行验收，对验收合格的，出具验收合格证明；对验收不合格的，应当要求业主和使用人限期整改，整改合格后再进行验收。八、小区专项维修资金管理（一）专项维修资金的缴存1.业主应当按照国家和地方有关规定缴存专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。2.专项维修资金的缴存标准按照房屋建筑面积缴存，具体标准由当地政府相关部门制定。（二）专项维修资金的使用1.专项维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。2.物业服务企业或者相关业主委员会应当根据维修和更新、改造