郑州德润黄金海岸一期商业营销建议40

谨呈：河南德润置业亚新.橄榄城周边个案研究亚星城市山水周边个案研究升龙国际中心周边个案研究兰德大商金街周边个案研究中原新城周边个案研究城市商业环境南部城区未来发展趋势良好，但在可见时期内，区域的产业属性及居住密度变化不大；南部城区规模化的集中商业设施较少，未出现区域型商业集中区；居住人口密集区域的规模性商业项目，能够吸引区域人群消费，形成区域商业核心，从而与市域商圈形成互补；城市整体商业市场供应以社区商业为主，集中商业相对较少；亚星、荆胡等项目的入市，将对南部区域商业市场及商业物业市场带来巨大竞争。区域商业市场区域现状商业以日常生活型设施为主，餐饮娱乐设施较少，经营档次以低档为主，形象不佳，整体商业品质亟待升级；区域新增人口仍以区域内商贸人员为主体，整体消费水平为中等偏低；周边批发商贸市场带来大量商务活动，对于餐饮、休闲娱乐以及酒店的需求旺盛，但目前此类需求仍未被满足。升龙商业广场为购物、餐饮、休闲娱乐为一体，将成为其周边辐射区域的消费核心区。商业环境研究工程现状分析商业价值划分：西侧临近主干道大学路，未来人气最旺，商业价值最高。南侧相邻南三环，在立交桥和后期开发地块的带动下，商业价值较高。北侧相邻规划中的郑航路，有一个行入口，未来前景很好，商业价值较高。东侧相邻规划路和安置区，未来前景较好，短期商业价值较弱。商铺优势：

85万㎡的总体商业规划。二七新区的美好前景。便利的交通状况。区位：工程处于规划中的二七新区开展前沿，区位前景光明；交通：工程位于城市主干道大学南路和南三环旁，交通非常便利；内部配套：工程自身商业总体量85万㎡，并有家居博览中心和万客来等大型商业综合体，入住人口13-15万；周边商业配套：工程临近二七万达广场和雨润城市综合体及世纪联华，附近分散有多个专业批发市场；人流：工程处于主干道，属于城中村改造工程，车流大但人流不多，商业气氛不浓,且周边主要以专业市场商户和周边居民为主。劣势：周边商业气氛弱。周边目前人气缺乏。工程西侧的大学路绿化隔离带不利于聚集人流。工程现状分析|工程周边状况主力店先行招商，配合业态划分实行概念化炒作主力店可带旺人气，决定整个工程的开展前景；业态划分有利于成行成市，相当于给客户画饼，晓之以“钱景〞。买断经营权，增强客户信心通过买断经营权的变相返租形式使客户不必担忧未来商铺的出租与商业街的经营管理，提升商铺价值。集中宣传，田忌赛马式策略性分批推售通过线上线下集中宣传提高商业街的知名度，吸引上门的同时提升购置者信心，同时也有利于商业街开张后吸引消费者。商铺数量较多，策略性分批推售有利于制造稀缺，减缓压力。商铺策略思考|整体策略形象定位：郑州首席生活体验式商业中心推广名：德润商业广场德润财富中心〔备选〕德润新世界〔备选〕商铺策略思考|商业定位销售手法的创新——从客户利益点出发化小招商返租降低置业门槛可行的延展思路产权式商铺买断经营权带租约销售√买断经营权的优点创新概念开展商实力的表达开展商经营的决心与信心便于招商便于统一管理确保工程的销售操作要点买断两年/确定可经营/确保业态的可延续性商铺策略思考|销售方式思考买断经营权的核心提示从统一开业之日起算，所有业主购铺后委托开发商经营2年；所有业主既只可选择“委托租赁〞，又可选择“自主经营〞，但自主经营必须符合业态规划；承诺每个街区不出现相同经营内容的店面；前两年开展商按6％的回报率给付?委托租赁协议书?上签订的租金，直至?租赁合同?期满为止；假设统一开业之后未能成功招商，开展商同样按?委托协议书?上签订的租金价款向业主支付租金；商铺策略思考|销售方式思考目标铺：A、B、C、D四个面积：分别为2268㎡、5032㎡、5200㎡和2268㎡思考方向：1、主力店商业；2、引发客户羊群效应，带动商铺招商。招商方向：A/D：建议针对品牌餐饮〔如金钱豹、阿武美食、哥德咖啡、小南国、星巴克等〕、运动、休闲、娱乐等品牌〔如屈臣氏、量贩KTV等〕进行招商；B：建议针对大型品牌电器连锁(国美、永乐、苏宁等)进行招商； C：建议针对精品超市〔大商、丹尼斯、家乐福等〕或电影院线〔奥斯卡、保利等〕进行招商。ABCD业态定位，招商先行商铺策略思考|独立商业定位业态定位——原味街地址：临西城路街铺思考方向：借势大学路和郑航路的便利交通，车位充裕，这些因素都有利于开设特色餐饮街。餐饮业带来的人流也是其它街区成功的关键。并增加临街面集中排烟的设施，保证临街面有做餐饮的可行性。具体业态：餐饮业日韩料理，如宗家；各大菜系餐饮，如湘菜馆、川菜馆；面食，如味千拉面；快餐类，如真功夫、肯德基、麦当劳等。品牌早餐、面包店。商铺策略思考|业态定位业态定位——生活坊地址：临南湾路思考方向：本局部街铺为位置较偏的街铺，是未来销售的难点，租金最低，可将其设为小区社区配套效劳区，满足业主日常生活所需的生活配套设在此地，“强迫业主到该局部商铺消费，增强买家信心〞。具体业态：便利店，不超过两家。干洗店；药房；精品店；音像店；家居饰品店，包括床上用品、窗帘、地毯；装修建材店；美容美发店等；商铺策略思考|业态定位业态定位——数码岛地址：大学路和端午路思考方向：最大价值商铺，需要高租金支撑，大型卖场或网吧是人流的保障，在昭示性良好的大学路侧街铺规划一条数码街可最大程度的利用这些人流。具体业态1.专卖店，如诺基亚、索爱、摩托罗拉。2.数码产品专卖店，如IPOD、数码相机等。3.中国电信、移动、联通营业厅。4.银行。5.其它数码相关店商铺策略思考|业态定位业态定位——品牌特区地址：临代庄街和中秋路思考方向：本局部街铺为位置较好的街铺，可将其设置为品牌折扣特区。具体业态：品牌服装折扣店品牌皮鞋品牌皮具折扣店运动品牌服装品牌运动鞋品牌体育用品商铺策略思考|业态定位商铺入市时间前提：住宅销售达80%以上；入市条件：商铺包装到位，街区绿化、小品初步完成商铺入市时间安排：——田忌赛马原理2021.102021.122021.47#地块底商蓄客商铺策略思考|商铺销售初判2021.77#地块底商开盘销售4#地块底商开盘11#地块底商开盘价格预判由于目前周边道路设施尚未完善，周边配套设施环境尚未形成，建议销售价格逐步提高，假设今年12月7#地块底商入市，一阶段推出价格一层、二层均价21000左右。商铺策略思考|商铺销售初判宣传策略宣传推广线上推广事件营销渠道配合体验营销商铺策略思考|宣传推广线上集中推广——商铺需要炒作报纸广告是商业最重要的宣传渠道，可通过报纸广告及新闻稿来宣传工程。时间：9月下旬开始启动，前面三周对整个德润商业广场的宣传，再针对各区的出售进行开盘前约三周的宣传；鉴于软文炒作的可信性，是商铺宣传必不可少的配合，建议在重要节点配合使用；户外T牌占据交通要冲，截留客户；候车亭广告广告增加知名度；时间：9月下旬开始启动，前面三周对整个中央生活馆的宣传，再针对各区的出售进行宣传；商铺策略思考|宣传推广渠道营销——工程前期上门客及业主对象：前期上门客户、住宅业主方式：短信、直邮、通知，业主重复购置给予一定的优惠；目的：实现重复购置以及推荐购置商铺策略思考|宣传推广渠道营销——德润/盛励业主资源利用商铺策略思考|宣传推广渠道营销——周边专业市场直邮/派单商铺策略思考|宣传推广渠道营销——短信针对性不间断投放商铺策略思考|宣传推广商铺策略思考|宣传推广事件营销2：主力店签约仪式暨商铺推介会主力店确定关键工作:地点:目的:邀请嘉宾：各报社、电视台和网络媒体记者邀请/诚意客户2021.10.29主力店签约仪式暨商铺推介会后续新闻及软文报道商铺策略思考|宣传推广2021.9.18认筹活动目的：积累客户权益内容：1、50000元购卡

2、卡号即选铺顺序号

3、选房当日成功选房者额外优惠3%

事件营销3：7#商铺VIP卡认筹商铺策略思考|宣传推广事件营销4：原味街解筹2021.12.10商铺解筹整个选房流程安排认购书、合同等相关销售资料到位人员到位选房须知/选房通知函〔提前投递〕媒体全面覆盖〔提前一星期〕现场气氛营造销控版茶点准备充足幸运大抽奖，凡持VIP卡者即可参加关键条件：商铺策略思考|宣传推广后续事件营销4#底商认筹4#底商解筹数码岛销售……新奇家居展示会数码体验节数码岛铺王拍卖商铺策略思考|宣传推广品牌折扣特区销售体验式营销——抓住所有上门客户的心体验式营销法那么：一、商业的展示应尽量做到聚人气，人气是商业的根本，通过独特的展示吸引消费者常驻，从而给予商家信心，形成后期营销的发力点；二、商业的展示必须同业态划分结合起来，为消费者创造全新的体验点，表达商业气氛，让其能够感受到未来的商业愿景，继而引发购置的冲动；街区气氛营造原那么整体性原那么参与性原那么主题性原那么细节性原那么结合本工程的情况，体验式营销的重点可放在街区气氛的营造和样板铺的设置上。商铺策略思考|宣传推广街区气氛营造随处设置的特色的休闲椅为购物创造优雅的停留空间，也成为商业街的一道风景线．在拐角处广场设置儿童游乐区，可吸引附近社区的居民带小孩前来游玩，盘活人气．商业街的橱窗、门牌、导视牌采取统一设计制作，保证风格的整体性．商铺策略思考|宣传推广设置样板铺展现未来美好商业前景创新的体验式营销，设置一间样板铺，使客户可以身临其境感受到未来的经营场景。商铺策略思考|宣传推广商业招商安排建议招商方案自主招商：超市、商务会所、餐饮主力店、Mall、电器/家饰等次主力店委托招商：餐饮街、社区商业招商原那么主力店原那么以主力店、次主力店招商为主；核心主力店先行，辅助店随后；尽量不参与小经营商的招商工作招商先行原那么先招商，后建设，防止因建筑本体因素阻碍商家入驻，同时更好的控制财务本钱严格控制原那么选择符合工程定位、符合区域消费需求的商家，宁可缓建，不因为实现招商目标而放弃标准放水养鱼原那么在前期区域商业气氛培育时期，免除或降低租金要求，与商家共同进行市场培育商业招商安排建议招商与规划设计关系概念设计主力店洽谈初步方案施工图设计方案调整招商先行，在初步方案设计完成前要与主力店达成进驻意向主力店意向主力店签约商业招商安排建议招商策略坐招+点渗透式策略相结合，做到有效招商。点渗透式策略主要表达为点对点和重点深入攻破，是直接面向客户的渗透式策略，包括直接上门拜访、DM单直投、重点商家突破专业的招商网站和地产交易平台；行业协会、政府机构及各地商会；与定位不同的商业工程招商部门建立战略性合作伙伴关系，达成资源共享的互赢格局。招商模式招商渠道商业招商安排建议招商策略租金策略通用的招商价格策略：针对主力店、次主力店和一般商户，给予其不同的租金价格。不同因素差异的招商价格策略：本工程应根据各商铺经营业态、位置差异、视觉效果差异、门面尺寸大小差异、交通动线差异等因素制定各商铺的具体租金价格保证金策略：建议向经营者收取三