全国房地产政策与市场研判95P

中国房地产研究会市场委副主任/中国房地产数据研究院执行院长中指院副院长陈晟2021年3月目录方式城市出台时间主要内容普通住宅标准调整北京2011.11.25上调普通住宅标准及平均交易价格。上海2012.02.16放宽2008年的住宅标准。五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；坐落于内环线以内的低于330万元/套内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套。天津2012.02.01普通住宅指导价格标准再次进行调整。此次调整是继2007、2008和2010年之后的第四次上调。其中，中心城区平均涨幅达到35.2%，环城四区上涨33.6%，本次普通住宅指导价格的上调，进一步扩大了普通住宅房源的范围。武汉2011.12.01全市调整享受优惠政策普通住房标准，取消之前的单价7000元限制，将中心城区总价范围从之前100万元扩大到140万元。厦门2012.01.01自2012年1月1日起，厦门市享受优惠政策普通住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0(不含)以上；单套建筑面积在144平方米(含)以下；岛内的思明区和湖里区住房单套总价在250万元(含)以下，岛外的海沧区、集美区、同安区、翔安区住房单套总价在180万元(含)以下。对于符合优惠政策的购房者，将给予税收优惠。税收优惠主要体现在契税和营业税方面，契税最低只需缴交1%，营业税符合普通住房标准且购买满五年的可享受免交优惠。方式城市出台时间主要内容公积金贷款放松常州2011.10.01职工申请住房公积金个人住房贷款购买经济适用住房的，借款人（含共同借款人，下同）中有两人及以上符合贷款条件，贷款额度按借款人住房公积金存储余额之和20倍计算不足30万元的，可放宽为30万元；借款人中有两人及以上符合贷款条件的，最高贷款额度调整为50万元。宁波2011.10.10允许部分符合公积金贷款条件、以纯商业贷购买房子的宁波市民申请将商业个贷余额全部或部分转为公积金贷款。合肥2011.12.01借款人及配偶均按规定正常缴存住房公积金，最高贷款额调整至45万元；借款人单方按规定缴存住房公积金的，最高贷款额调整至35万元。南京2011.10.24住房公积金最高贷款额度由20万元/人、40万元/户，恢复为30万元/人、60万元/户。夫妻及未成年子女卖掉唯一房产再购的，提供首套房证明可再贷款。重庆2011.04.20重庆市住房公积金管理委员会决定将住房公积金个人住房贷款最高限额由20万元提高到40万元，职工最高可贷成数为购房款的80％。方式城市出台时间主要内容减税或补贴芜湖（叫停）2012.02.09鼓励和支持居民合理的住房需求，继续落实好居民自住首套普通商品住房的贷款首付比例、利率优惠政策；对购买新建自住商品住房面积在90平方米及以下、70平方米以上的，财政部门再给予50元/平方米购房补贴；对购买新建自住商品住房70平方米及以下的，财政部门再给予150元/平方米购房补贴。杭州2011.06.03开发区财政安排企业员工安居补助专项资金1亿元，用于建立租房补助和购房补助机制，符合条件的购房者今年内在杭州经济开发区范围内购置商品房可享受购房补贴。补助对象为：在开发区注册、纳税和经营的企业，其中工业企业应当符合2010年度销售产值1亿元以上的条件，重点科技及服务业企业应当符合经有关部门认定为省级以上(含)高新技术企业、技术先进型服务企业。马鞍山2011.08.20自住性住房需求者与高层次人才购房给予所纳契税100%补助。上调限价佛山（叫停）2011.08.20本市户籍居民家庭在现行限购政策和住房套数的基础上，允许增购一套7500元/平方米以下的住房。中山2012.10.11商品房限价从每平方米5800元上调至6590元。土地出让优惠广州2011.10.17广州市政府携南站商务区31幅地块赴香港招商。广州市提出，针对外资企业拿地，将适当延长50%的首期土地出让金的支付期限，由以前的30天延长至4-6个月。户籍成都（叫停）2011.11.11放松对购房者的资格审查，原本在网上签约时要对购房者进行的资格审核，将转交由开发商和房产中介执行。上海（叫停）2012.02.27本市户籍居民家庭，是指具有本市常住户口的居民家庭，以及有本市单位职工集体户口的居民家庭。而一周前本市户籍居民家庭被解释为“包括持有本市长期居住证连续满三年以上的居民家庭”。从化2012.02.10从化市政府经研究，已原则同意有条件延缓入户政策2年，作为办证缓冲期，以利维护社会稳定。时间事件关键内容2011.07.12国务院常务会议当前房地产市场调控正处于关键时期，必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松，坚定不移地抓好各项政策措施的落实，不断巩固和加强调控效果。2011.09.01温家宝《求是》杂志发表《关于当前的宏观经济形势和经济工作》坚定不移地把房地产市场调控政策落到实处，确保见到实效。房地产市场调控正处在关键时期，调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松。2011.10.29国务院常务会议坚定不移地搞好房地产调控。继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。增加普通商品住房用地，促进房价合理调整。加快推进保障性住房建设。2011.11.6上合组织成员国总理第十次会议下调房价是国家坚定的政策，我们的目标是要使房价回归到合理的价格；房地产调控措施决不可有丝毫动摇。2011.11.25李克强在廊坊考察保障房建设当前房地产市场调控已取得一定成效，明年要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固调控成果；2011.12.9中共中央政治局会议坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。2011.12.14中央工作会议继续加大对保障性住房的投入，要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、就业职工、农民工住房困难。要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。要推进营业税改征增值税和房产税改革试点。2012.03.14“两会”温家宝答记者问合理的房价应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配；目前房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松。近期中央政府关于房地产市场调控的态度汇总2021年11月30日，中国人民银行决定，从2021年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2021年2月18日，中国人民银行决定，从2021年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。首套利率下调，齐部长希望保护支持首套房的成数和折扣

2010年1月“国十一条”2010年4月“国十条”2010年9月“9.29”新政2011年1月“国八条”抑制需求差别化信贷二套房首付比例不低于40%90平以上首付30%，二套房首付50%，利率1.1倍首套房首付30%（无论面积大小）；二套房首付50%利率1.1倍，暂停三套房贷二套房首付60%，利率1.1倍限购—地方政府可根据实际情况实行限购，但只有北京出台“限购令”房价过高、上涨过快城市要“限购”，上海、深圳等近20个城市先后出台“限购令”，多数城市政策为“无论已有几套住房均可再买一套”明确要求35个大中城市及房价上涨过快城市限购，本市居民有2套，外地居民有1套不得购买、不能提供纳税证明不能购买增加供给

加快中低价位、中小套型普通商品住房建设，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入家庭住房困难三类房用地不低于住房用地的70%，总供地18.5万公顷，建设保障房580万套房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量建设保障性住房1000万套，商品住房用地供应不得低于前2年年均供应量数据来源:中国房地产数据研究院图：2021年1-9月各省市保障房开工情况数据来源：中国房地产数据研究院图：2021年5月至今住建部在保障房质量管理方面提出的要求资料来源：住建部，中国房地产数据研究院企业面临的问题判断目录价格：9月起百城住宅均价开始下降，且跌幅持续扩大百城价格指数环比涨幅持续缩小，9月起持续环比下跌且跌幅有所扩大。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据显示，2021年1月以来，环比涨幅逐渐缩小，价格上涨速度持续放慢；9月-11月，连续三个月环比下跌，且跌幅不断扩大，11月环比下跌0.28%。今年1月100个城市全部环比上涨，到11月只有43个城市仍为上涨。新房：调控效果在限购城市显现，百城价格指数连续3个月下跌数据来源：中国房地产数据研究院开工：2021年三季度新开工面积增速有所放大，继续位于历史高位数据来源：中国房地产数据研究院2021年1-8月，全国商品房新开工面积到达13.2亿平方米，同比增长25%。单月来看，7、8月份总量在1.6亿平方米左右，同比增速均超过32%。2021年1-8月，一线城市新开工面积到达0.68亿平方米，8月同比增速到达32.7%，高出全国7个百分点，其中北京新开工面积同比增速超过90%，总量占比超过40%；二线城市新开工面积为4.14亿平方米，增速仅为20.8%；三线城市新开工面积为8.37亿平方米，8月同比增速到达27.9%。12年在主动收敛图：全国商品房月度累计新开工面积及同比增速图：各城市梯队季度累计新开工面积及同比增速需求：主要城市成交量低于去年，近三个月降幅扩大一线城市成交量已低于2021年的历史低位，二三线城市略好于2021年。整体来看，2021年1-11月，一二线代表城市月均成交面积分别为64万平方米和57万平方米，同比分别下降15%、7%；三线代表城市为36万平方米，与去年同期根本持平。与历年水平相比，今年1-11月，一线城市月均成交面积已低于2021年历史低点〔76万平方米〕，与2021年的较高水平〔131万平方米〕相比降幅达51%；二线代表城市月均成交面积接近一线城市水平，达57万平方米，虽明显高于2021年水平〔36万平方米〕，但较2021年和2021年分别下降22%和10%；三线代表城市月均成交面积为36万平方米，与2021年和2021年相比，降幅分别为18%、8%。成交量持续低迷，但多数城市成交金额并未明显下降。2021年1-11月，一二三线代表城市月均成交金额分别为100亿元、46亿元和27亿元，均高于2021年。与上年相比，一线城市下降11%，二线代表城市根本持平，三线代表城市涨幅较为明显，同比增12%。2021年会持平，但前低后高供给：重点城市总体供给量与去年同期根本持平一线城市新上市量低位运行，二三线城市高位运行。整体来看，2021年1-11月，一线城市住宅月均新批上市面积为78万平米，与去年同期根本持平，但处于近五年的最低水平。二线代表城市延续之前的上升态势，月均新批上市面积略高于一线城市，达83万平方米，同比上升15%，是近五年的最高水平；三线代表城市为37万平方米，增幅最为明显，同比增长20%。今年11月，一线城市单月新批上市面积达104万平方米，同比由9月的下降28%上升至增长26%；二线代表城市单月新批上市面积近三月呈下行态势，11月同比微降3%，为96万平方米；三线代表城市为35万平方米，同比增长35%。2021年维持之年，纯商品房供给继续下滑供求比照：销供比持续低于1，库存压力不断加大2021年，大局部重点城市销供比持续下降，已接近或低于2021年低点。二季度开始，所监测的重点城市销供比普遍低于1，且大局部城市持续下行。北京、深圳、沈阳销供比在第二季度出现大幅度下降，销供比在0.5-0.8间波动。11月份数据显示，深圳的销供比仅有0.3，北京为0.58，武汉为0.56，上海为0.61，沈阳为0.81，均创2021年以来低点。2021年，各重点城市库存量持续攀升，出清周期继续延长。2021年，重点城市库存量持续走高，局部城市可售面积同比增速明显提高，武汉三季度可售面积同比增速超过60%。受可售量上升和成交低位运行的影响，2021年重点城市出清周期持续延长。11月，九个重点城市平均出清周期为15个月，连续11个月上升。一线城市中北京出清周期较年初延长9个月，深圳、上海分别延长3、4个月；二线城市除苏州周期仅延长3个月外，其余重点城市延长8-11个月不等；三线城市惠州11月出清周期在上月小幅缩短后出现两个月的延长。与历史水平相比，2021年各重点城市出清周期相对于2021年的高位仍有一定距离，形势相对缓和。上市公司近5000亿元库存，占比10%需求：商品房销售依然增长，但增速略低于去年，住宅销售增速与去年根本持平全国商品房销售面积增速低于去年，住宅销售面积增速与去年根本持平。2021年1-11月，全国商品房销售面积到达8.96亿平米，同比增长8.5%，增幅较去年全年下降1.6个百分点。其中，住宅销售面积为7.96亿平方米，同比增长7.5%，增幅较去年全年缩小0.5个百分点。四季度，商品房单月销售面积同比增速有所下降。10-11月，全国商品房单月销售面积分别同比下降9.4%和1.3%，是去年9月以来首次出现连续两个月同比下降。土地：出让总量略有增长，出让金总额根本持平，但住宅用地量价持续下降土地供给：住宅用地推出面积持续低于去年同期，十大城市降幅更为显著图：2021年至今全国133个城市土地推出面积住宅用地推出面积下降，2021年方案完成率仅四成。2021年133个城市住宅共推出住宅用地4.5亿平方米，同比下降11.7%。方案完成率约40%，低于去年同期的46%。2021年十大城市共推出住宅用地面积5292万平方米，同比下降25.3%，降幅明显大于全国总体水平。注：十大城市包括北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州、成都

数据来源:中国房地产数据研究院亿平米土地成交：2021年住宅用地成交面积同比降幅接近20%，住宅用地成交量占比降至历史低位数据来源:中国房地产数据研究院全国133个城市土地市场总成交量增速下降，住宅用地下滑显著亿平米住宅土地成交量占土地总成交量的比例土地成交：十大城市住宅用地成交总体降幅明显大于全国水平，一线城市有所增长数据来源:中国房地产数据研究院前三季度，全国十大城市住宅用地共成交4470万平方米，同比下降24.7%，远高于全国下降5.3%的平均水平。但在一线城市，开发商用地仍较为踊跃，在全国住宅用地成交低迷的情况下连续三年保持增长，今年前三季度同比增长12.1%。2021-2021年前三季度十大城市住宅用地成交面积土地价格：住宅用地楼面均价显著回落，溢价率持续下行至历史低位住宅用地楼面均价持续低于去年同期。2021年1-11月，全国133个城市住宅用地平均楼面地价为1462元/平方米，同比下降9.9%。溢价率持续下行，10月跌破3%，创历史新低。2021年1-11月，全国133个城市住宅用地成交平均溢价率为13.9%，比去年同期下降19个百分点，比2021年同期下降35个百分点。十大城市住宅用地溢价水平降幅大于全国水平，北京、上海、广州下滑幅度最为明显。前11个月十大城市住宅用地成交平均溢价率为11.9%，略低于全国水平，比去年全年下降33%。各城市溢价率相比去年均下降，其中广州下降77个百分点，下降幅度最大。土地出让金：多数重点城市土地出让金同比下降，南京、北京、杭州降幅较大数据来源:中国房地产数据研究院图：2021年前3季度十大城市土地出让金总额及其增长率前三季度，十大城市中有六个出让金同比下降，土地市场形势不容乐观。如杭州前三季度出让金总额同比下降23%，住宅用地出让金更是大降39%，降幅居十大城市前列。今年以来国家对高地价控制力度不放松，土地市场特别是住宅用地市场受到显著影响。尽管全国土地总出让金仍有所增长，但杭州、天津等热点城市出让金同比降幅显著，对地方财政奉献比例将明显下降。企业：品牌房企销售业绩增长，市场份额持续上升，总体经营风险不大销售业绩：品牌房企全年销售业绩总体有所增长，但下半年下滑明显多数品牌房企销售额同比仍然增长。2021年1-11月，除绿城、富力外，其他品牌房企销售额较去年同期均有上升，平均增幅为16%。其中恒大增长最快，增速达66%，而其他企业增速均未超过40%。拿地情况：开发企业减少拿地，三、四线城市拿地比例上升大局部品牌房企拿地面积低于去年同期。1-11月，十大品牌房企拿地面积平均同比下降19%。除中海、绿城、金地外，品牌房企拿地面积低于去年，世茂、富力、龙湖、保利同比降幅均超过50%，其中世茂降幅高达85%。总结目录市场供求商品房供求市场数据来源:中国房地产数据研究院2005-2021上海商品房施工面积(万M2)与环比增速2005-2021上海商品房新开工面积(万M2)与环比增速数据来源:中国房地产数据研究院上海商品房新开工面积连续两年保持上涨的趋势，其增长速度分别为22%与20.3%。“十二五〞开局之年，上海商品房新开工面积的增幅虽然比上年略有1.7%的回落，但是新开工面积已创历史新高，突破3500万平方米。2005-2021上海商品房竣工面积(万M2)与环比增速数据来源:中国房地产数据研究院2021年至2021年上海商品房竣工面积连续三年呈现负增长的态势。2021年上海商品房竣工面积止跌，比上年增长15.4%，增幅比上年骤增23.1%，但是竣工面积依然低于2005-2007年的平均水平，低于2021年的年度竣工面积。2005-2021上海商品房销售面积(万M2)与环比增速数据来源:中国房地产数据研究院2005-2021上海商品房竣工面积/销售面积比较上海商品房竣工面积与销售面积，除2005、2021年，上海商品房竣工面积与销售面积的比值均大于1，即年度竣工面积高于年度销售面积，2021年比值最大，2021年竣工面积近似销售面积的1.5倍。数据来源:中国房地产数据研究院数据来源:中国房地产数据研究院2005-2021上海商品房销售额(亿元)与环比增速数据来源:中国房地产数据研究院上海商品房销售额于2021年到达近年来的峰值，环比增速高达139.5%,实现销售额3534.7亿元。2021年较上年略有回落，2021年上海商品房销售额继续下行，降幅较上年增加，实现销售额2781.23亿元。数据来源:中国房地产数据研究院供求市场细分2005-2021上海各类型物业施工面积〔万M2〕与同比增速〔2004基期〕数据来源：中国房地产数据研究院纵观历年上海各类型物业施工面积，住宅施工面积于2021年到达近年来的最低点，2021年回归上升通道，2021年住宅施工面积同比增幅最大。相比住宅平稳的同比增速，写字楼的同比增速波动范围较大，商业次之，但两者均保持在两位数的同比增速。2005-2021上海各类型物业施工面积占比数据来源:中国房地产数据研究院近几年统计数据显示，住宅、写字楼、商业的施工面积平均占比分别为78.2%、9.8%、12.0%。住宅施工面积的占比较2005、2006年有明显的回调，写字楼、商业的施工面积占比那么有所上升。“十二五〞开局之年与“十一五〞开局之年相比，住宅施工面积占比下降了6.8%，而写字楼、商业施工面积占比分别提升了4.1%与2.7%，其增幅显著，分别为63.1%与27.3%。2005-2021上海各类型物业新开工面积〔万M2〕与同比增速〔2004基期〕数据来源:中国房地产数据研究院比较2005-2021年上海各类型物业的新开工面积，2007年住宅新开工面积最低，2021年住宅开工面积明显提升，但是依然低于2004年新开工面积。住宅、商业新开工面积同比增速相对平稳，写字楼新开工面积波动幅度较大。2005-2021上海各类型物业新开工面积占比数据来源:中国房地产数据研究院2005-2021年上海各类物业新开工面积统计数据显示，住宅、写字楼、商业平均新开工面积占比分别为82.8%、7.6%、9.7%。住宅的平均新开工面积占比较施工面积占比高4.6%，而写字楼、商业平均新开工面积占比较施工面积占比分别低2.2%、2.3%。历年来，住宅、商业平均新开工面积占比走势稳定，写字楼新开工面积占比变化幅度较大，其高位占比11.4%与低位占比4.2%相差7.2%。2005-2021上海各类型物业竣工面积〔万M2〕及同比增速〔2004基期〕数据来源：中国房地产数据研究院近年来的统计数据显示，2021年伊始，上海住宅竣工面积进入快速下行通道，而写字楼、住宅处于稳步攀升的态势，2021年住宅竣工面积较2021年小幅攀升。住宅、商业竣工面积上升、下降幅度相对较小，而写字楼竣工面积变动幅度较前两种物业类型显著。2005-2021上海各类型物业竣工面积占比近年来，上海各类物业竣工面积统计数据显示，住宅、写字楼、商业平均新开工面积占比分别为84.5%、6.5%、9.0%。住宅竣工面积的占比呈现逐年走低趋势，而写字楼、商业竣工面积占比那么几近逐年上升的态势。2021年与2005年相比，住宅占比下降14%、写字楼、商业占比分别提升5.9%与8.1%，写字楼、商业占比增长幅度可达200%。数据来源:中国房地产数据研究院数据来源:中国房地产数据研究院市场结构分析商品住宅2021-2021上海各区商品住宅总销售面积及历年销售情况2021-2021上海商品住宅销售总套数与历年销售情况数据来源:中国房地产数据研究院2021-2021上海各区商品住宅年平均销售额与环比增速近三年来，上海各区商品住宅年平均销售额比较中，崇明的年平均销售额最低，浦东的年平均销售额最高，这与区域的面积大小及可售楼盘的体量近似呈正相关。2021年、2021年除个别区域以外，其年销售额环比增幅均为负增长。数据来源:中国房地产数据研究院2021-2021上海各区商品住宅均价及环比增速2021-2021年上海各区商品住宅均价中，金山区处于最低位，而卢湾区位于最高位。2021年上海各区商品住宅环比增速均为正，2021年比上一年商品住宅价格均有提升。2021年除崇明区、浦东新区以外，上海其余各区商品住宅价格持续增长。2021年、2021年上海的商品住宅价格处于稳中有升的态势。2021年，长宁、徐汇、静安、黄浦、卢湾区商品住宅价格环比增速高于2021年的环比增速，充分表达核心城区商品住宅的价值较高，宏观调控下，其“抗跌〞价值凸显。数据来源:中国房地产数据研究院2021-2021.2上海各区不同面积商品住宅销售套数比较2021-2021.2统计期内70〔含〕-90平方米的商品住宅销售套数最多，其次是90〔含〕-120平方米的商品住宅销售套数。如上两种类型的商品住宅销售套数超过总体水平的2/3。考虑到未来改善居住条件的需求，120〔含〕-140平方米的商品住宅在“限购〞令的影响下，其需求量有所提升。数据来源:中国房地产数据研究院2021-2021.2上海各区不同面积商品住宅总销售额与销售均价2021-2021.2统计期内90〔含〕-120平方米的商品住宅总销售额最高，其次是70〔含〕-90平方米的商品住宅总销售额，两种面积商品住宅合计销售额占总销售额的近40%。两种面积商品住宅的均价相差不大，90〔含〕-120平方米的商品住宅均价略高为17655元/平方米，140平方米以下的商品住宅均价在2万元以内。数据来源:中国房地产数据研究院2021-2021.2上海各区不同均价商品住宅销售套数比较数据来源:中国房地产数据研究院2021-2021.2上海各区不同均价商品住宅总销售额与销售均价近14个月的数据显示，15000〔含〕-20000销售均价的商品住宅总销售额最高，其次是50000销售均价以上的商品住宅，再次是10000-15000销售均价以上的商品住宅，三个档次销售均价的商品住宅累计销售额超过50%的总销售额。其各个区间的销售均价几近该区间的中位值。数据来源:中国房地产数据研究院2021-2021.2统计期内总价100万-150万元的商品住宅销售套数最多，其次是150万-200万元的商品住宅销售套数，总价在200万以内的商品住宅销售套数几近总销售套数的50%，总价在200万-300万元与总价在150万-200万元的商品住宅销售套数近相差1.7%,总价在300万以内的商品住宅销售套数几近总销售套数的70%。据业内人士分析，2021年上海总价在200万左右的商品住宅将成为主流产品。2021-2021上海不同总价商品住宅销售套数比较数据来源:中国房地产数据研究院2021-2021.2上海不同总价商品住宅总销售额与销售均价近14个月的数据显示，总价在1000万以上的商品住宅销售额最高、其次是200万-300万、再次是500-1000万总价的商品住宅，三个总价区间的商品住宅超过总销售额的50%。商品住宅总价与该区间的商品住宅之商充分论证了90-120平方米的商品住宅是主力销售面积。数据来源:中国房地产数据研究院2021-2021.2上海不同类型商品住宅销售套数比较2021-2021.2统计期内普通住宅、联排别墅、独栋别墅的销售套数分别占总销售套数的93.3%、5.0%、1.7%。2021-2021.2上海各区不同类型商品住宅销售额与销售均价2021-2021.2统计期内普通住宅、联排别墅、独栋别墅的总销售额分别为1438.06亿元、166.31亿元、167.56亿元，其销售均价分别为20793元/平方米、24141元/平方米、42485元/平方米。数据来源:中国房地产数据研究院数据来源:中国房地产数据研究院写字楼2021-2021上海写字楼销供信息中，2021年年度总销售面积高于年批准上市面积，而2021、2021年年度总销售面积均低于年批准上市面积。2021年上海写字楼总销售面积较上年锐减，2021年略有上升，而2021年上海写字楼批准上市的集中爆发期，批准上市面积有增幅较大，导致2021年是上海写字楼存量囤积最多的一年。单套销售面积逐年上升，2021年平均每套写字楼销售面积达121平方米。2021-2021上海写字楼年销供情况数据来源:中国房地产数据研究院2021-2021各季度上海写字楼销售套数及同比增速〔以2021年为基期〕2021-2021各季度上海写字楼销售面积及同比增速〔以2021年为基期〕数据来源:中国房地产数据研究院2021年第一季度上海写字楼销售额延续了2021年第四季度的上升趋势，并且延伸至2021年第三季度，连续12个月的销售额持续走高，2021年第四季度降幅显著，落至2021年第一季度水平。2021-2021各季度上海写字楼销售额及同比增速〔以2021年为基期〕数据来源:中国房地产数据研究院2021-2021各季度上海写字楼销售均价2021-2021年上海写字楼销售均价及同比增速〔以2021年为基期〕数据来源:中国房地产数据研究院2021-2021各季度上海写字楼销供比2021-2021年上海写字楼年销供比各季度上海写字楼供销比显示，2021年几乎全年销供比大于1即当季销售面积高于批准上市面积，而2021年，除第一季度外，其余三个季度的销供比均小于1，即各季销售面积低于批准上市面积。2021年第二、三季度上海写字楼销供比较高，但是比照图1-2与图1-2，上海第二、三季度写字楼的销售面积虽有上升，但其供给面积显著回落是销供比提升的主要因素。数据来源:中国房地产数据研究院商业市场结构2021-2021上海商业年销供情况2021-2021上海商业销供信息中，2021年批准上市商业面积较上年环比上升18.5%，2021年批准上市商业面积与2021年根本持平。2021、2021年总销售面积根本持平，2021年较上年环比下降近23.5%。单套销售面积持续稳步上升，2021年单套销售面积为129平方米。数据来源:中国房地产数据研究院2021-2021各季度上海商业销售套数及同比增速〔以2021年为基期〕2021-2021各季度上海商业销售面积及同比增速〔以2021年为基期〕2021年第四季度是上海商业销售的旺季，其销售套数与销售面积均为近三年来的最高点，其与2021年第四季度的销售情况形成鲜明的比照。纵观三年四个季度的销售情况，第二、第三季度的销售情况比较稳定。数据来源:中国房地产数据研究院2021-2021各季度上海商业销售均价2021-2021年上海商业销售均价及同比增速〔以2021年为基期〕2021年上海商业销售均价突破16000元/平方米，2021、2021年第四季度上海商业销售均价均有大幅的上扬，2021年第四季度上海商业销售均价近18000元/平方米近三年来，上海商业销售均价持续稳步上升，2021年上海商业销售均价同比增幅达45.9%，达16689.0元/平方米。数据来源:中国房地产数据研究院2021-2021各季度上海商业销供比2021-2021上海商业销供比各季度上海商业供销比显示，近三年来上海商业销供比逐年下降，从2021年的1.2降至2021年的0.8，即2021年的销售面积低于批准上市面积。2021年几乎全年销供比大于1即当季销售面积高于批准上市面积，而2021年，除第二季度外，其余三个季度的销供比均小于1，即各季销售面积低于批准上市面积。2021年后三个季度，销供比持续走低，最低点低于0.6。数据来源:中国房地产数据研究院总结上海的高端核心资源住宅园区地产商业地产社区商业写字楼市场低价低附加值的住宅、伪豪宅迅速变现嘉定、枫泾、宝山、张江？虹桥枢纽的西向指引、青浦、南桥、高桥、迪斯尼、世博领导人的重点工业化和城市化的悖论总结目录长三角城市分组类别城市城市特点热点城市上海、杭州、苏州、宁波、无锡，温州、南京经济总量大、人均GDP和财富水平高；房地产市场发达，规模与价格都表现出色；城市具有经济、政治、社会各方面不同程度的区域影响力。但是由于市场发育已处于较为成熟阶段，且集聚了国内外知名房企和本地实力房企，进入门槛上相对较高。故为当前热点城市类别。次热点城市徐州、舟山、常州、绍兴、嘉兴、南通、扬州、镇江大部分城市在各项指标上处于中等水平，但分化程度比较高，不同于第一类城市对于前三类指标的倚重；城市普遍不具有区域影响力。部分城市已经有国内知名房企进入，但总体上门槛不高，竞争也不算激烈，列为次热点城市。一般城市盐城、湖州、衢州、金华、淮安、台州、泰州、连云港、丽水、宿迁江苏五个城市在经济总量、房地产市场规模等指标上得分较低，这与江苏经济发展南北差异较大有关，而后两个指标表现相对较好，表明房地产市场增速较快，未来潜力较大，尤其结合这些城市在GDP增速榜上的表现，可以增加对其未来前景的信心，但需要一定时间加以兑现。比较而言，浙江的五个城市中衢州、丽水受到自然条件等制约比较严重，未来总量增长有限，而湖州、台州和金华三市经济和房地产现状较好，但增速上相对较差，因而从关注周期上可略先于江苏城市。75在市场规模方面，上海领先优势明显，苏州和杭州同列三甲，之后的排名根本上是苏南和浙北城市靠前，长三角两翼的城市靠后，但两省之间城市交错排名，江苏相对领先，但优势并不明显。市场规模评分及排名汇总

A-市场规模城市商品房销售额开发投资额房屋施工面积合计

总排名分省排名权重-40%权重-30%权重-30%上海1.731.131.033.89上海杭州杭州0.450.400.371.23苏州宁波宁波0.080.090.100.27杭州温州嘉兴-0.09-0.09-0.03-0.21南京嘉兴湖州-0.15-0.16-0.17-0.48无锡绍兴绍兴-0.11-0.07-0.07-0.25宁波台州舟山-0.20-0.22-0.26-0.69常州金华温州-0.05-0.03-0.01-0.09温州湖州金华-0.15-0.14-0.15-0.44嘉兴舟山衢州-0.21-0.23-0.26-0.70南通衢州台州-0.13-0.12-0.13-0.38绍兴丽水丽水-0.21-0.23-0.27-0.71台州

南京0.140.300.270.71淮安苏州无锡0.050.170.120.35扬州南京徐州-0.17-0.12-0.19-0.48金华无锡常州-0.050.020.050.02连云港常州苏州0.390.420.631.45宿迁南通南通-0.12-0.08-0.05-0.25湖州淮安连云港-0.18-0.16-0.12-0.46徐州扬州淮安-0.18-0.10-0.12-0.40泰州连云港盐城-0.18-0.15-0.18-0.51盐城宿迁扬州-0.15-0.15-0.14-0.44镇江徐州镇江-0.16-0.18-0.19-0.53舟山泰州泰州-0.18-0.15-0.18-0.51衢州盐城宿迁-0.19-0.16-0.11-0.46丽水镇江76长三角城市在潜在需求指标和市场规模指标上的相似度较高，尤其是排名靠前的局部几乎一致，这说明了市场强者恒强的开展趋势；在排行榜后半部，浙江城市表现更好，这主要依赖于浙江人均数据更优，财富水平更高的缘故。潜在需求评分及排名汇总

B-潜在需求城市GDP常住人口城镇居民人均可支配收入人均GDP合计

总排名分省排名权重-40%权重-25%权重-15%权重-20%上海1.630.970.230.523.35上海杭州杭州0.280.170.140.240.84苏州宁波宁波0.180.100.180.230.69杭州绍兴嘉兴-0.11-0.100.090.08-0.04宁波温州湖州-0.22-0.210.05-0.04-0.42无锡嘉兴绍兴-0.05-0.080.170.060.10南京台州舟山-0.30-0.340.070.07-0.50温州金华温州-0.020.170.08-0.130.11绍兴湖州金华-0.13-0.040.03-0.08-0.22嘉兴舟山衢州-0.29-0.25-0.08-0.19-0.82南通衢州台州-0.090.000.08-0.10-0.11常州丽水丽水-0.30-0.25-0.10-0.23-0.87台州

南京0.170.030.120.070.39徐州苏州无锡0.26-0.050.100.290.61金华无锡徐州-0.090.23-0.11-0.17-0.14盐城南京常州-0.07-0.140.060.08-0.06镇江常州苏州0.560.070.150.311.09扬州南通南通-0.030.13-0.08-0.06-0.04湖州徐州连云港-0.25-0.09-0.34-0.23-0.91泰州盐城淮安-0.24-0.05-0.21-0.21-0.70舟山镇江盐城-0.130.16-0.08-0.19-0.24淮安扬州扬州-0.15-0.08-0.08-0.05-0.37衢州泰州镇江-0.17-0.21-0.030.06-0.35丽水淮安泰州-0.17-0.07-0.13-0.10-0.47宿迁连云港宿迁-0.27-0.05-0.32-0.26-0.90连云港宿迁77在江浙比较上面浙江城市全面占优，最后八名全部是江苏城市。这种价格显著差异一方面是因为浙江整体富裕程度领先于江苏，且省内差距相对较小，另一方面是因为浙江的房地产市场起步整体要早于江苏。价格表现评分及排名汇总

C-价格表现城市商品房销售价格商品房销售价格增长率合计

总排名分省排名权重-75%权重-25%上海1.790.212.00温州温州杭州1.200.231.44上海杭州宁波0.810.231.04杭州宁波嘉兴-0.22-0.07-0.29宁波舟山湖州-0.190.10-0.09南京绍兴绍兴0.130.070.20舟山丽水舟山0.210.040.25绍兴台州温州1.980.902.88丽水湖州金华-0.10-0.02-0.12台州金华衢州-0.540.09-0.45无锡嘉兴台州0.15-0.130.02湖州衢州丽水0.10-0.050.04金华

南京0.340.060.41苏州南京无锡0.04-0.07-0.03嘉兴无锡徐州-0.710.13-0.58南通苏州常州-0.28-0.45-0.73扬州南通苏州0.04-0.19-0.15衢州扬州南通-0.37-0.23-0.60徐州徐州连云港-0.70-0.16-0.86镇江镇江淮安-0.75-0.11-0.86泰州泰州盐城-0.71-0.08-0.79常州常州扬州-0.370.00-0.38盐城盐城镇江-0.450.02-0.43淮安淮安泰州-0.49-0.24-0.73连云港连云港宿迁-0.91-0.28-1.19宿迁宿迁78总体上，经济开展程度和人均财富水平高的城市成长速度靠后，而经济开展程度和人均财富水平低的城市速度靠前。两省比较，江苏城市开展速度上相比浙江城市具有一定的领先优势，说明上述规律也适用于省际比较。在两省内部，浙江北部要优于浙江南部，江苏那么是苏北地区城市领先。成长速度评分及排名汇总

D-成长速度城市GDP增长率商品房销售额增长率人口增长率商品房销售面积增长率合计

总排名分省排名权重-45%权重-25%权重-20%权重-10%上海-0.53-0.230.15-0.15-0.76淮安舟山杭州-0.250.330.100.070.24宿迁杭州宁波-0.32-0.120.21-0.08-0.31苏州衢州嘉兴-0.530.130.04-0.12-0.49连云港湖州湖州-0.350.100.140.06-0.04徐州宁波绍兴-0.57-0.310.010.03-0.84镇江嘉兴舟山0.270.130.09-0.110.38舟山温州温州-0.770.140.08-0.02-0.58常州丽水金华-0.50-0.12-0.08-0.10-0.80杭州金华衢州0.29-0.240.030.030.11扬州绍兴台州-0.73-0.12-0.100.00-0.95衢州台州丽水0.01-0.46-0.07-0.14-0.66无锡

南京-0.16-0.280.22-0.13-0.35盐城淮安无锡-0.120.050.160.020.11泰州宿迁徐州0.460.29-0.190.060.63湖州苏州常州0.27-0.080.090.070.34南通连云港苏州0.22-0.050.610.010.79宁波徐州南通0.35-0.27-0.22-0.06-0.20南京镇江连云港0.230.43-0.200.210.67嘉兴常州淮安0.580.52-0.250.201.05温州扬州盐城0.100.15-0.270.060.05丽水无锡扬州0.54-0.20-0.10-0.090.16上海盐城镇江0.320.21-0.020.060.57金华泰州泰州0.32-0.18-0.10-0.020.02绍兴南通宿迁0.860.18-0.310.130.86台州南京79在浙江省内，经济强市整体位于榜内后半段，江苏省内并未显出明显规律。市场供求评分及排名汇总

E-供求对比城市销售额/投资额销售面积/施工面积销售面积/新开工面积合计

总排名分省排名权重-30%权重-35%权重-35%上海0.820.010.411.24上海衢州杭州0.32-0.240.390.47衢州丽水宁波0.1